Wie viel städtischer Wohnraum steht in Altona wegen baulicher, technischer oder statischer Mängel leer? Auskunftsersuchen von Katarina Blume, Constantin Jebe, Rose Pauly und Kristina von Ehren (alle FDP-Fraktion)

Vorbemerkung

Altona und Hamburg benötigen dringend zusätzlichen Wohnraum. Gleichzeitig zeigt der aktuelle Fall des städtischen Gebäudes Schumacherstraße 5–9 in Altona-Altstadt, dass sich Wohngebäude im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg aufgrund erheblicher baulicher beziehungsweise statischer Mängel teilweise über längere Zeiträume nicht für Wohnzwecke nutzen lassen.

Das Grundstück Schumacherstraße 5–9 wurde 2020 im Wege eines Vorkaufsrechts für das Allgemeine Grundvermögen erworben. Zugleich sind in Altona längerfristige Leerstände im Bestand der stadteigenen SAGA dokumentiert; nach Angaben des Bezirksamts werden dem Amt von der SAGA quartalsweise Leerstandslisten vorgelegt (vgl. Drs. 22-1071 und 22-1071.2B).

Vor dem Hintergrund des angespannten Wohnungsmarktes besteht ein besonderes öffentliches Interesse daran, vorhandenen städtischen Wohnraum im Bezirk Altona zu erhalten, Leerstandszeiten möglichst kurz zu halten und notwendige Sanierungen oder Ersatzneubauten zügig umzusetzen.

Für Wohnraum, der länger als vier Monate leer steht, bestehen nach dem Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz besondere Anzeige- und gegebenenfalls Genehmigungspflichten. Dies gilt auch für städtische Wohnungsbestände.

Vor diesem Hintergrund bitten wir die Behörde für Finanzen und Bezirke sowie die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, soweit erforderlich unter Einbeziehung des LIG und der SAGA Unternehmensgruppe, um Auskunft:

1. Wie viele Gebäude im Bezirk Altona im unmittelbaren oder mittelbaren Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg, die durch ihre Landesbetriebe verwaltet werden beziehungsweise sich im Eigentum von Unternehmen mit unmittelbarer oder mittelbarer Mehrheitsbeteiligung der Freien und Hansestadt Hamburg befinden, die vollständig oder teilweise Wohnzwecken dienen oder zuletzt dienten, stehen zum Stichtag 31. August 2026 aufgrund baulicher, technischer oder statischer Mängel vollständig oder teilweise leer?

2. Um welche Gebäude handelt es sich? Bitte jeweils unter Angabe von Adresse, Eigentümer beziehungsweise zuständiger Gesellschaft oder Landesbetrieb, Anzahl der Wohnungen, Anzahl der derzeit leerstehenden Wohnungen, Wohnfläche, Grund des Leerstands und Beginn des Leerstands, Zeitpunkt der erstmaligen Kenntnis der zuständigen Stelle von den maßgeblichen Mängeln sowie Status einer Leerstandsanzeige beziehungsweise Genehmigung nach dem Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz tabellarisch darstellen.

3. Wie viele dieser Wohnungen stehen seit a) weniger als vier Monaten, b) vier bis sechs Monaten, c) mehr als sechs bis zwölf Monaten, d) ein bis zwei Jahren, e) zwei bis fünf Jahren und f) mehr als fünf Jahren leer?

4. Wie viele Wohnungen im Bezirk Altona stehen insgesamt aufgrund baulicher, technischer oder statischer Mängel seit mehr als einem Jahr leer und wie groß ist deren gesamte Wohnfläche?

5. Welche konkreten Sanierungs-, Sicherungs-, Modernisierungs-, Abriss- oder Neubaumaßnahmen sind für die unter Frage 2 genannten Gebäude jeweils vorgesehen? Bitte objektbezogen darstellen.

6. Bei welchen dieser Gebäude ist noch keine abschließende Entscheidung über Sanierung, Abriss oder weitere Nutzung getroffen worden und aus welchen Gründen? Welche Stelle ist für die jeweilige Entscheidung zuständig und bis wann soll sie getroffen werden?

7. Wann sollen die erforderlichen Maßnahmen bei den jeweiligen Gebäuden beginnen und wann sollen die Wohnungen nach derzeitiger Planung wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen? Bitte objektbezogen darstellen. Soweit bereits absehbar, bitte auch die wesentlichen Zwischenschritte – Gutachten beziehungsweise Planung, Genehmigung, Ausschreibung/Vergabe, Baubeginn und Fertigstellung – mit Zeitangaben aufführen.

8. Bei welchen Gebäuden ist derzeit nicht absehbar, wann diese wieder für Wohnzwecke genutzt werden können, und warum?

8a. Bei wie vielen Wohnungen in den unter Frage 2 genannten Gebäuden mussten in den vergangenen fünf Jahren Mietverhältnisse aufgrund baulicher, technischer oder statischer Mängel beendet werden beziehungsweise Mieter ausziehen? Bitte objektbezogen die Zahl der betroffenen Haushalte und den Zeitpunkt des Auszugs darstellen sowie angeben, ob Ersatzwohnraum angeboten wurde.

9. Mit welchen Kosten werden die jeweils geplanten Sanierungs-, Sicherungs-, Abriss- beziehungsweise Neubaumaßnahmen veranschlagt? Bitte objektbezogen darstellen. Ist die Finanzierung der jeweiligen Maßnahme bereits gesichert beziehungsweise in der Finanz- oder Investitionsplanung berücksichtigt? Wenn nein, was steht einer Finanzierung derzeit entgegen?

10. Welche Kosten sind durch die unter Frage 2 genannten leerstehenden Gebäude seit Beginn des jeweiligen Leerstands entstanden? Bitte insbesondere nach Sicherung, Bewirtschaftung, Gutachten, Planung und sonstigen laufenden Kosten aufschlüsseln.

11. In welcher Höhe entgehen der Freien und Hansestadt Hamburg beziehungsweise ihren Unternehmen und Landesbetrieben durch den Leerstand jährlich Mieteinnahmen? Bitte nach Möglichkeit auf Grundlage der zuletzt vereinbarten beziehungsweise für vergleichbare Wohnungen anzusetzenden Nettokaltmieten objektbezogen darstellen.

12. Welche der unter Frage 2 genannten Gebäude beziehungsweise Grundstücke wurden innerhalb der vergangenen zehn Jahre von der Freien und Hansestadt Hamburg beziehungsweise ihren Unternehmen oder Landesbetrieben erworben und zu welchem jeweiligen Kaufpreis? Bitte zusätzlich Erwerbsdatum, Erwerbsart und Erwerbszweck – insbesondere Vorkaufsrecht beziehungsweise Erwerb im Zusammenhang mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung – angeben.

13. Bei welchen dieser erworbenen Gebäude waren die heute für den Leerstand ursächlichen baulichen oder statischen Mängel bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs bekannt beziehungsweise erkennbar? Welche baulichen oder technischen Prüfungen, Gutachten oder Zustandsbewertungen wurden jeweils vor dem Erwerb vorgenommen beziehungsweise lagen der Kaufentscheidung zugrunde?

13a. Welche Instandhaltungs-, Prüf-, Sicherungs- oder Sanierungsmaßnahmen wurden bei den innerhalb der vergangenen zehn Jahre erworbenen Gebäuden zwischen Erwerb und Beginn des jeweiligen Leerstands durchgeführt und welche Kosten sind hierfür jeweils entstanden?

14. Welche Maßnahmen ergreifen die zuständigen Behörden und städtischen Unternehmen und die zuständigen Stellen im Bezirk Altona, um längerfristigen Leerstand städtischer Wohnimmobilien aufgrund von Sanierungsbedarf oder ungeklärten Nutzungsperspektiven zu vermeiden?

15. Gibt es verbindliche Vorgaben, Fristen oder interne Zielsetzungen dafür, innerhalb welchen Zeitraums bei einem aufgrund baulicher oder statischer Mängel leerstehenden städtischen Wohngebäude über Sanierung, Veräußerung, Abriss oder Neubau entschieden werden muss? Wenn ja, welche? Wenn nein, warum nicht? Wie wird die Einhaltung vorhandener Vorgaben oder Zielsetzungen überwacht und wer trägt hierfür die Verantwortung?

16. Bei welchen derzeit leerstehenden Objekten sieht die jeweils zuständige Behörde Möglichkeiten, durch beschleunigte Planungs-, Vergabe- oder Genehmigungsverfahren eine frühere Wiederherstellung von Wohnraum zu erreichen? Welche konkreten Beschleunigungsmaßnahmen werden bei diesen Objekten geprüft beziehungsweise umgesetzt und bis wann?

17. Wie viele der derzeit leerstehenden Wohnungen sollen nach aktueller Planung bis Ende 2026, Ende 2027, Ende 2028 beziehungsweise Ende 2030 wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen?

18. Wie bewertet die jeweils zuständige Behörde angesichts des angespannten Wohnungsmarktes in Altona und Hamburg längere Leerstandszeiten bei Wohnimmobilien im Eigentum der öffentlichen Hand im Bezirk Altona und welchen konkreten Handlungsbedarf sieht sie, diese Leerstandszeiten künftig zu reduzieren?

19. Gibt es ein behörden- und unternehmensübergreifendes Monitoring von längerfristig leerstehendem städtischem Wohnraum in Hamburg beziehungsweise für den Bezirk Altona? Wenn ja: Welche Stelle führt dieses Monitoring, in welchen Intervallen wird es aktualisiert und welche Kennzahlen werden erfasst? Wenn nein: Warum gibt es ein solches Monitoring bislang nicht?

Die Behörde für Finanzen und Bezirke (BFB) beantwortet die Fragen wie folgt:

Die Beantwortung der nachfolgenden Fragen erfolgt ausschließlich für den Gebäudebestand im Eigentum des Landesbetrieb für Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) (Allgemeines Grundvermögen). Im Übrigen meldet die Behörde und Finanzen (Finanzbehörde) Fehlanzeige.

Zu 1:

Zum Stichtag 31. August 2026 standen acht durch die SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg (SAGA) verwaltete, im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH) stehende Wohngebäude aufgrund baulicher, technischer oder statischer Mängel vollständig oder teilweise leer. Darüber hinaus befand sich ein Gebäude in Verwaltung der Gebäudemanagement Hamburg GmbH (GMH) zum 31. August 2026 im Leerstand.

Wohnungen mit Brandschäden sowie Leerstände, die im Rahmen des Lebenszyklus einer Immobilie planmäßig entstehen, werden nicht in die Beantwortung einbezogen. Dies betrifft beispielsweise Wohnungen, die nach Beendigung eines Mietverhältnisses für die anschließende Wiedervermietung instandgesetzt oder saniert werden.

Zu 2:

Siehe Anlage.

Von der Angabe der konkreten Objektadressen wird abgesehen. Bei vermieteten Objekten sind zudem die schutzwürdigen Belange der Mieterinnen und Mieter hinsichtlich ihrer Privatsphäre zu berücksichtigen. Bei leerstehenden bzw. nicht dauerhaft genutzten Objekten besteht darüber hinaus ein erhöhtes Risiko, dass die öffentliche Bekanntgabe der Standorte unbefugten Zutritt, Besetzungen oder Vandalismus begünstigt. Die erforderlichen Informationen werden daher ohne Angabe der vollständigen Objektadressen bereitgestellt.

Zu 3:

a) weniger als vier Monate: 1

b) vier bis sechs Monate: 1

c) mehr als sechs bis zwölf Monate: 3

d) ein bis zwei Jahre: 33

e) zwei bis fünf Jahre: 1

f) mehr als fünf Jahre: 0

Zu 4:

Im Wohnungsbestand des LIG im Bezirk Altona stehen insgesamt 39 Wohnungen aufgrund baulicher, technischer oder statischer Mängel seit mehr als einem Jahr leer. Die betroffene Wohnfläche beträgt insgesamt rund 2.010 m².

Zu 5 + 6:

Siehe Anlage.

Zu 7:

Für die in der Antwort zu 2 genannten Gebäude befinden sich die erforderlichen Maßnahmen überwiegend noch in der Prüfung beim LIG. Entsprechend können für diese Objekte derzeit noch keine belastbaren Angaben zum Beginn der Maßnahmen, zu wesentlichen Zwischenschritten oder zur Wiederverfügbarkeit der Wohnungen gemacht werden.

Für die laufende Nr. 3 gem. Anlage ist nach derzeitigem Stand vorgesehen, die Planung bis Ende 2026 abzuschließen. Im Anschluss sind die Kostenzusammenstellung sowie die Ausschreibung im 1. Quartal 2027 geplant. Die Umsetzung der Maßnahmen soll nach derzeitiger Planung im 2. Quartal 2027 beginnen. Angaben dazu, wann die Wohnungen wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen, können derzeit noch nicht abschließend gemacht werden.

Eine weitergehende objektbezogene Darstellung ist auf Grundlage des derzeitigen Planungsstands noch nicht möglich.

Zu 8:

Bei mehreren der genannten Gebäude ist derzeit noch nicht absehbar, wann diese wieder für Wohnzwecke genutzt werden können. Grund hierfür ist insbesondere, dass die erforderlichen Abstimmungen und Entscheidungen zu Art und Umfang möglicher Maßnahmen noch nicht abgeschlossen sind, im Übrigen siehe Anlage.

Zu 8.a + 9:

Siehe Anlage.

Zu 10:

Die in der Frage abgefragten Kosten werden nicht zentral abrufbar erfasst. Eine manuelle Auswertung erfordert für die abgefragten Objekte eine Bearbeitungszeit von geschätzt zehn Wochen und kann daher nicht im Zeithorizont der Beantwortung dieses Auskunftsersuchens erfolgen.

Zu 11:

Eine Bezifferung etwaiger entgangener Mieteinnahmen erfolgt nicht. Bei der Annahme potenzieller Mieteinnahmen aus leerstehenden Flächen handelt es sich um eine hypothetische Betrachtung, da diese von einer Vielzahl nicht feststehender Faktoren abhängt, insbesondere von Art, Lage, Zustand und Nutzbarkeit der jeweiligen Fläche, etwaigen erforderlichen Herrichtungs- oder Sanierungsmaßnahmen, der konkreten Marktsituation sowie der Frage, ob und zu welchen Konditionen eine Vermietung tatsächlich zustande käme. Die zuständige Behörde nimmt daher zu hypothetischen Fragestellungen grundsätzlich nicht Stellung.

Zu 12:

Siehe Anlage. Im Übrigen sieht die zuständige Behörde zur Vermeidung von Rückschlüssen auf die jeweiligen Objekte und der Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse ihrer Vertragspartner in ständiger Praxis grundsätzlich davon ab, Kaufpreise und weitere Daten von Grundstücken zu veröffentlichen.

Zu 13:

Im Rahmen von Ankaufs- oder Vorkaufsrechtsverfahren wird jeweils eine gutachterliche Verkehrswertermittlung erstellt. Diese Verkehrswertermittlungen berücksichtigen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, soweit sie vorhanden und erkennbar sind. Bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts kommt zwischen der Verkäuferin bzw. dem Verkäufer und der FHH ein Kaufvertrag zu grundsätzlich denselben Bedingungen wie im Erstkaufvertrag zustande. Dies gilt auch hinsichtlich der Regelungen zu Sachmängeln. Für Objektbesichtigungen ist hierbei die Mitwirkungsbereitschaft der bisherigen Eigentümerin bzw. des bisherigen Eigentümers erforderlich. Aufgrund der kurzen gesetzlichen Frist zur Ausübung von Vorkaufsrechten können regelhaft keine Bausachverständigengutachten erstellt werden, die einen konkreten Sanierungsbedarf feststellen. Im Rahmen der Ermessensentscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts werden alle im Verwaltungsverfahren gewonnenen Erkenntnisse zum Grundstück berücksichtigt. Eine detaillierte Bestandsaufnahme verlagert sich regelmäßig auf den Zeitraum nach dem Eigentumsübergang.

Zu 13.a:

Der LIG beachtet als Eigentümer im Rahmen seiner Eigentümerverantwortung die jeweils geltenden rechtlichen und technischen Vorschriften. Im Übrigen siehe Antwort zu 10.

Zu 14:

Die FHH arbeitet zusammen mit der SAGA kontinuierlich daran, Leerstände im Bestand zu minimieren. Wohnungen, die aufgrund von Sanierungsmaßnahmen vorübergehend nicht vermietet werden können, werden planmäßig instandgesetzt oder modernisiert, um sie zeitnah wieder dem Markt zuzuführen. Bei umfangreicherem Sanierungsbedarf oder laufenden Projektentwicklungen erfolgt eine enge Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden im Bezirk Altona. Ein laufendes Leerstandsmonitoring ermöglicht es, Verzögerungen frühzeitig zu erkennen und gezielt gegenzusteuern.

Es gibt ein SAGA-internes Monitoring sowohl für SAGA als auch für die von der SAGA verwalteten FHH-Objekte. Außerdem berichtet die SAGA den jeweils zuständigen Bezirksämtern quartalsweise zu Objekten, die länger als vier Monate leer stehen. Eine weitere Ausdifferenzierung der Kennzahlen des Monitorings berührt Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse der SAGA und erfolgt daher nicht.

Zu 15:

Allgemein verbindliche Fristen, innerhalb derer aufgrund baulicher oder statischer Mängel leerstehenden städtischen Wohngebäuden über Sanierung, Veräußerung, Abriss oder Neubau entschieden werden muss, bestehen nicht. Hintergrund ist, dass die erforderlichen Prüfungen stark vom jeweiligen Einzelfall abhängen, insbesondere vom baulichen Zustand, statischen Fragestellungen, Wirtschaftlichkeit sowie möglichen Nutzungs- und Entwicklungsperspektiven. Unabhängig davon verfolgen die zuständigen Stellen das Ziel, Leerstände auf das erforderliche Mindestmaß zu begrenzen und die notwendigen Prüfungen und Entscheidungen so zügig wie möglich voranzubringen.

Zu 16:

Für die Vergabeverfahren von leerstehenden Bestandsimmobilien gibt es keine konkreten im Einzelfall geeigneten und gleichwohl ungenutzten Beschleunigungsmaßnahmen. Die Vergabe von leerstehenden Bestandsimmobilien, die durch Vorkaufsrechtsausübung erworben worden sind, ist ausgesprochen komplex, verursacht einen großen Abstimmungsaufwand und nimmt daher einige Zeit in Anspruch. Ein ausdrücklicher Verzicht auf einzelne dieser Abstimmungsschritte würde rechtlichen Vorgaben zuwiderlaufen und bzw. oder die notwenige Berücksichtigung bezirklicher oder fachpolitischer Interessen gefährden.

Zu 17:

Die zuständigen Stellen verfolgen das Ziel, die Leerstände so weit wie möglich zu reduzieren und Wohnungen nach Klärung der baulichen, technischen und statischen Voraussetzungen wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen. Konkrete Zeitpunkte hängen jedoch vom Abschluss der laufenden Entscheidungen zum konkreten Maßnahmenumfang ab.

Zu 18:

Die zuständigen Behörden bewerten längere Leerstandszeiten bei Wohnimmobilien im Eigentum der öffentlichen Hand vor dem Hintergrund des angespannten Wohnungsmarktes im Bezirk Altona und hamburgweit grundsätzlich als nicht zufriedenstellend. Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass Leerstände auf bauliche, technische oder statische Mängel zurückzuführen sein können. Eine Wiedervermietung kommt erst in Betracht, wenn die Verkehrssicherheit, die Gebrauchstauglichkeit und die rechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung gewährleistet sind.

Zu 19:

Siehe Antwort zu 14.

Die Bezirksversammlung wird um Kenntnisnahme gebeten.

Antworten zu den Fragen 2, 5, 6, 8.a, 9 und 12