Protokoll
Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses vom 22.04.2024

Siehe detaillierte Inhalte zum Bebauungsplan unter der Drucksache 21-1173.21.

Ein Vertreter vom Büro Claussen & Seggelke Stadtplaner stellt mit Hilfe einer Präsentation das beabsichtigte Bebauungsplanverfahren Neugraben-Fischbek 74 vor.

Er geht zunächst auf den Geltungsbereich ein und weist darauf hin, dass es sich um eine Planung handele, die voraussichtlich aus den übergeordneten Planwerken abgeleitet werden kann.

Der Flächennutzungsplan (FNP) stelle das Plangebiet als „Gemischte Bauflächen, deren Charakter als Dienstleistungszentren für die Wohnbevölkerung und für die Wirtschaft durch besondere Festsetzungen gesichert werden soll“ dar. Östlich schlössen Wohnbauflächen und südlich Flächen für die Versorgungsanlagen des Wasserwerkes an.

Anpassungen des Flächennutzungsplans seien voraussichtlich nicht erforderlich.

Das Landschaftsprogramm weise einen „Verdichteten Stadtraum“ auf. Westlich des Plangebietes sei eine grüne Wegeverbindung in Nord-Süd-Richtung dargestellt, die den Bereich Neugrabener Bahnhof mit den südlich angrenzenden Wohngebieten bzw. dem Wald (nichtzugängliches Bodenschutzgebiet) verbinde.

Umgebung:

• „Verdichteter Stadtraum“
• „Etagenwohnen“
• „Wald“
• „Ver- und Entsorgungsfläche“
• „Gartenbezogenes Wohnen“

Anpassungen des Landschaftsprogramms seien voraussichtlich nicht erforderlich.

Das geltende Planrecht des B-Plan Neugraben-Fischbek 32 bilde weitgehend den Bestand ab. Festgesetzt seien:

• Gemeinbedarfsfläche, Zweckbestimmung Postamt
• Gemeinbedarfsfläche, Zweckbestimmung Ortsamt, Polizeidienststelle Gesundheitsamt, Bücherhalle (nicht Gegenstand des neuen Bebauungsplans), Altentagesstätte
• Sondergebiet Ladengebiet in zweigeschossiger Bauweise

Ziel der Planung für den beabsichtigten Bebauungsplan Neugraben-Fischbek 74 sei:

• Nachnutzung des ehemaligen Postgeländes für Wohnungsneubau
• Stärkung des Bezirksentlastungszentrums Neugraben
• Bauliche Verdichtung und vielfältige Nutzungsarten ermöglichen
• Wohnnutzungen ermöglichen und stärken

Der Entwicklungsvorschlag für die Neubebauung am Scheideholzweg und der südlichen Neugrabener Bahnhofstraße sei:

• Ensemble aus 4 Häusern mit differenzierter Gliederung der Kubatur
• Erschließung der Treppenhäuser vom Innenhof
• Stellplätze in einer Tiefgarage

Nachverdichtung für Bestandsbebauung am Neugrabener Markt und nördliche Neugrabener Bahnhofstraße ermöglichen:

• Im SO Ladengebiet: von derzeit II auf IV Geschosse
• Für den Gebäudekomplex Ortsamt / Polizei setzt der Denkmalschutz den Rahmen

Vorgesehene Festsetzungen:

Urbanen Gebietes gemäߧ 6a der Baunutzungsverordnung (BauNVO) mit den voraussichtlich  zulässigen Nutzungen

• Wohnen
• Nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe
• Geschäfte und Büros
• Einzelhandel
• Gastronomie
• Beherbergungsbetriebe
• Soziale, kulturelle und andere Einrichtungen

Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a Baugesetzbuch

• Wiedernutzbarmachung von bebauten Flächen
• Zulässige Grundfläche von weniger als 20.000 m²
• Keine Vorhaben, die der Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) unterliegen
  • Keine erheblich nachteiligen Umweltauswirkungen
  • Keine Umweltprüfung / Umweltbericht erforderlich
  • Keine Eingriffs- und Ausbilanzierung erforderlich

Die nächsten Schritte nach dem Einleitungsbeschluss seien:

• Frühzeitige Behördenbeteiligung (Grobabstimmung)
• Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD)
• Anfertigung von Fachgutachten, voraussichtlich:
  • Schalltechnische Untersuchung
  • Baumgutachten / Baumvermessung
  • Artenschutzgutachten
  • Bodengutachten
  • Entwässerungskonzept

Anschließend werden Fragen zu den Themen Stellplätze, Seniorenwohnen und Räumlichkeiten für Ärzte beantwortet.

Ein Vertreter von Claussen & Seggelke Stadtplaner stellt den aktuellen Planungsstand des Bebauungsplanverfahrens Neugraben-Fischbek 77 „Dorflageweg“ mit Hilfe einer Präsentation wie folgt vor.

Anlass und Ziel des Bebauungsplanverfahrens sei die planungsrechtliche Sicherung für eine städtebauliche Neuordnung des Areals mit Flächen für den Wohnungsbau sowie ergänzende sozialräumliche Nutzungen.

Ziele für den Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB)

• Nachverdichtung des Siedlungsbereichs Dorflageweg
• Lärmschützendes Bebauungskonzept zur Bahntrasse und zur Hauptverkehrsstraße Süderelbebogen
• Lockere Bebauung im rückwärtigen Hofbereich
• Aktivierung von neuen Freiraumfunktionen

Folgende Gutachten seien im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erarbeitet worden:

• Artenschutzgutachten
• Baugrundgutachten
• Baumgutachten
• Elektromagnetische Strahlung (Stellungnahme)
• Entwässerungskonzept
• Energiefachplan
• Schalltechnische Untersuchung
• Verkehrstechnische Stellungnahme
• Verschattungsstudie

Er geht auf den letzten Stand des Funktionsplans ein und teilt mit, dass die westlichen Teilflächen des Plangebietes zusammenhängend von einem Projektentwickler in einem ersten Bauabschnitt möglichst zeitnah realisiert werden würde.

Die Flächen die östlich anschlössen, befinden sich im Besitz von zahlreichen Einzeleigentümern und können voraussichtlich nur sukzessive bebaut werden.

Der Plan sei nach Abstimmung mit den Trägern öffentlicher Belange überarbeitet worden. Die Tiefgaragenzufahrt sei von der Position im Norden des Plangebiets an den südlichen Plangebietsbereich verlegt worden. (Siehe Seite 6 bis 8 der Präsentation).

Daneben hätten sich noch wenige Veränderungen und Anpassungen der Festsetzungen in der Verordnung und Planbild und daraus resultierend Ergänzungen der Begründung ergeben. Unter anderen sind die folgenden Anpassungen aus dem Trägerbeteiligungs-

verfahren vorgenommen worden:

-          Zum Schutz der Gebäude in den inneren Baubereichen seien zunächst die lärmschutzwirksamen Gebäuderiegel am nördlichen Blockrand zu errichten

-          Die unterirdische Haupthochspannungsleitung, die vom Umspannwerk nach Norden führt, dürfe nicht überbaut werden, so dass entsprechende Anpassungen der Baugrenzen und der Verordnung vorgenommen wurden,

-          Im Nordwesten gebe es Baumbestand zwischen Dorflageweg und Süderelbebogen, der eine Leitlinie für Fledermäuse sei und mit einem Erhaltungsgebot belegt worden sei.

-          Es seien Festsetzungen für Dachbegrünung getroffen worden, um den Oberflächenabfluss zu reduzieren.

-          Für die offenen Ableitungen und die temporäre Rückhaltung der Oberflächenwässer sowie für die sogenannte Notwasserwege im Blockinnenbereich, die nicht überbaut werden dürfen, wurden Regelungen in den Plan aufgenommen .

Eine Vertreterin des Büros Evers & Partner geht mit Hilfe einer Präsentation auf die Verfahrensübersicht ein, stellt die Lage des Plangebiets mit seiner Umgebung dar und erläutert das bestehende Planrecht (Bebauungsplan Neugraben-Fischbek 7 vom 22.01.1965).

Sie zeigt die Planungsziele für das Angebotsbebauungsplanverfahren Neugraben-Fischbek 76 (Fischbeker Heuweg) wie folgt auf:

• Nachverdichtung innerhalb eines bestehenden Siedlungsbereichs mit dem Ziel der optimalen Ausnutzung untergenutzter Flächen im Westen des Plangebiets.
• Herstellung von qualitätsvollem, für verschiedene Einkommens- und Nutzer:innengruppen geeigneten Wohnraum im Bereich der Neubaubereiche.
• Sicherung des bestehenden Nahversorgungsangebotes am Ohrnsweg und somit der Versorgungssicherheit der Bevölkerung
• Integration einer Kindertagesstätte im Rahmen der Projektentwicklung für die vorhandenen zukünftigen Bewohner:innen am Ohrnsweg.
• Planungsrechtliche Sicherung der im östlichen Plangebietsbereich bestehenden Nutzungen wie des Reithofs, der Feuerwehr und der ortsbildprägenden Grünstrukturen
• Möglichst weitgehender Erhalt des schützenswerten Baumbestandes durch Erhaltungsfestsetzungen
• Stärkung und Entwicklung des vorhandenen Ortsteils durch neue Angebote

Anschließend weist die Vertreterin des Büros Evers & Partner auf den Funktionsplan hin. Neben Flächen im städtischen Eigentum befänden sich im südlichen Bereich auch Flächen die sich im Besitz der SAGA befinden. Für die Bereiche der SAGA werde ein städtebaulicher Vertrag ausgehandelt.

Am Funktionsplan sei gut erkennbar, dass beabsichtigt sei, das Gebiet auch weiterhin mit einer umfangreichen Durchgrünung auszustatten.

Die verkehrliche Erschließung der neuen Bauflächen erfolge von Westen und von Süden aus, mit einer Wendemöglichkeit für die Müllfahrzeuge. Pkw-Verkehr fände im Inneren des Bereichs mit neuen Wohngebäuden nicht statt. Eine Stellplatzfläche werde auf den SAGA-Flächen im Südwesten des Plangebiets hergestellt, daneben sei ein Garagengeschoss im nördlichen Baufeld vorgesehen.

Die Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf seien u. a.:

• die Ausweisung eines  Allgemeinen Wohngebiets (WA) mit Ausschluss der Ausnahme für Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen.
• Das Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Reithof“ diene der Unterbringung eines Reiterhofs. Zulässig seien

      Reitplätze,

jeweils dem Reithof dienende

      Wirtschaftsgebäude

      Anlagen und Gebäude für die Tierhaltung

      Wohngebäude.

• Auf den Flächen mit Ausschluss von Nebenanlagen seien bauliche Anlagen, von denen eine Wirkung wie von Gebäuden ausgeht, unzulässig. Ausnahmsweise könnten Fahrradabstellanlagen zugelassen werden.

• Maß der baulichen Nutzung für die Neubebauung:

      GRZ 0,4 und GFZ 1,1 (Geschossigkeit (als Höchstmaß und zwingend))

      Im Norden des WA sei ein Wohngebäuderiegel mit 4 Geschossen vorgesehen. Hinzu käme noch das Garagengeschoss.

      Bei den Punkthäusern im Osten des WA seien 5 bis 7 Geschosse vorgesehen.

      Beim südwestlichen L-förmigen Baufeld auf den Flächen der SAGA seien 4 Geschosse vorgesehen.

      Insgesamt seien 159 Wohneinheiten geplant

• Baugrenzen, Bauweise:

      WA und SO: Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen durch Terrassen bis zu einer Tiefe von 3 m auf höchsten einem Drittel der Länge einer Fassade

Weitere Festsetzungen bezögen sich auf:

• Flächen für Pkw-Stellplätze und Garagengeschoss
• Versorgungsfläche und mit Leitungsrechten zu belastender Fläche
• Gestalterische Festsetzungen (Eingrenzung Aufbauten, Werbeanlagen)
• Schutz vor Lärm und Erschütterung
• Erhalt von Bäumen und Sträuchern
• Grundwasserschutz (Festsetzung einer Tiefe in den Boden hinein), Insektenschutz, Vermeidung des Vogelschlags

Im Rahmen der Abwägung aus dem Trägerbeteiligungsverfahren würden u. a. die folgenden Anpassungen vorgenommen:

• Anpassungen der Planzeichnungen

• Geringfügige Verkleinerung des Geltungsbereiches um die südliche „Zacke“ der Straßenverkehrsfläche
• Geringfügige Erweiterung der Straßenverkehrsfläche „Dritte Meile“
• Festsetzung der Wegeverbindung als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Wegeverbindung Fischbeker Heuweg (FHH)“ (vormals private Grünfläche mit Gehrecht)

• Anpassungen der Verordnung

• § 2 Nr. 5: Schärfung der Festsetzung dahingehend, dass das unterste Geschoss als Garagengeschoss auszubilden und nur ein Garagengeschoss zulässig sei.
• § 2 Nr. 14: Erweiterung der Festsetzung eines Innenraumpegels auf das Sondergebiet „Reithof“
• § 2 Nr. 18 (ehem. Nr. 19): Herausnahme der Ausnahmeregelung zur Einleitung des nicht versickerbaren Niederschlagwassers
• Sowie kleinere Anpassungen

      Neu aufgenommene Festsetzung:

• § 2 Nr. 26: Vermeidung von Vogelschlag an Glasflächen

• Anpassungen der Begründung

• Redaktionelle Anpassungen, die aus den Änderungen der Planzeichnung und Verordnung hervorgegangen seien, sowie Anpassungen und Ergänzungen von Formulierungen, die aus dem Arbeitskreispapier und den Niederschriften resultieren.
• Aufnahme des Unterkapitels „Mobilitätskonzept“
• Aufnahme eine Abwägungskapitels unter 5.17

• Anpassungen bzw. Differenzierungen der Gutachten und Fachplanungen

Herr Rook teilt auf Nachfrage mit, dass im Rahmen der Konzeptausschreibung des Landesbetriebes Immobilien und Grundvermögen (LIG) seitens des Bezirksamtes auch auf die Herstellung von Familienwohnen geachtet werde.

Herr Wiesner plädiert für die Erhaltung der Bushaltestelle „Ohrnsweg“ und bittet um erneute Prüfung.

Herr Richter schließt sich dem an und zeigt die Wichtigkeit einer Bushaltestelle zwischen der geplanten am S-Bahnhof Fischbek und der Haltestelle Fischbeker Heuweg auf.

Herr Stolzenburg geht auf das Thema Mobilität in Sandbek ein und teilt mit, dass die Verwaltung bei der Verkehrsbehörde Mittel für ein umfassendes und belastbares Mobilitätsgutachten als Grundlage für die Weiterentwicklung dieses gesamte Quartier einwirbt. Denn dieses Wohnquartier erfahre in den Randlagen erhebliche Verdichtungen und weise weitere Verdichtungspotenziale auf. Dieses werde mit den entsprechenden Verkehrsträgern abgestimmt.

Eine Vertreterin der Verwaltung berichtet mit Hilfe einer Präsentation zum Bebauungsplanänderungsverfahren Wilstorf 35 / Langenbek 7.

Sie gibt zunächst eine Verfahrensübersicht und geht dann auf die Gutachten im Verfahren ein:

Planziele:

• Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzung, die vorhandene Geh- und Radwegeverbindung zwischen Gordon- und Radickestraße für den Busverkehr zu öffnen.
• Im Rahmen der Mobilitätswende, mehr Menschen einen (besseren) Zugang zum Öffentlichen Personen Nahverkehr zu ermöglichen

Festsetzung:

• Aktuelles Planrecht: Festsetzung Straßenverkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Geh- und Radweg“
• Änderung der Festsetzung erfolge in der Straßenverkehrsfläche
• Voraussetzung für Kommunaltrasse zwischen Radicke- und Gordonstraße, die über die bestehende Nutzung für Fuß- und Radverkehr hinaus auch ausschließlich Busverkehr zulasse.

Verkehrstechnische Untersuchung (VTU)

• Erstellt wurde eine VTU mit Variantenprüfung für den alternativen Verlauf einer neuen Buslinie und Festlegung eine Vorzugstrasse
• Vorstellung der VTU im Rahmen zusätzlicher Öffentlichkeitsbeteiligung (zusätzlich zur ÖPD) am 27.04.2022

Lärmtechnische Untersuchung

• Mit Schwerpunkt für den Geltungsbereich und unmittelbar angrenzenden Bereich, in dem laut verkehrstechnischer Untersuchung gegebenenfalls Haltestellen denkbar wären. Dabei wurden unterschiedliche Szenarien der Bustaktung untersucht.

Die Höchstgrenze der zulässigen Lärmwerte wurde sei bei keiner der untersuchten Szenarien überschritten worden.

Betrachtung Baumfällungen und Ersatzpflanzungen

• für den Geltungsbereich des Bebauungsplans und unmittelbar angrenzende Wendekehren wäre voraussichtlich die Fällung von 10 Bäumen erforderlich

Im Rahmen der Abwägung aus dem Trägerbeteiligungsverfahren sei eine Anpassung des Bebauungsplanverfahrens vorgenommen worden:

§ 2 Satz 1 der Verordnung werde durch folgende Festsetzung ersetzt:

Für den in der Anlage dargestellten Geltungsbereich des Bebauungsplans werde auf der mit „C“ bezeichneten Fläche Straßenverkehrsfläche festgesetzt.

(§2 Satz 1 der Verordnung vorher: Festsetzung Straßenverkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Geh- und Radweg“)

Nachfragen werden wie folgt beantwortet:

• Die Verhinderung der Durchfahrt von Kfz (außer Bus) werde durch Poller gewährleistet.

• Der Zeitpunkt der Umsetzung könne noch nicht benannt werden, da für die Einrichtung einer Buslinie eine konkrete Straßenplanung unterstellt werden muss.

Herr Stolzenburg informiert darüber, dass ein Energiekonzept für den Binnenhafen vorgesehen werde. Dafür müssten Mittel aufgewendet werden, getragen im Wesentlichen durch den RISE-Prozess. Der Bezirk werde einen Anteil in Höhe von 10.000 Euro dazu steuern, da das Energiekonzept im Binnenhafen für wichtig gehalten werde. Insbesondere als Teil der Energiewende. Noch in diesem Jahr werde mit den Ausschreibungen mit einem Zeithorizont von insgesamt 6 Monaten begonnen. Für die Konzeptentwicklung würden dann voraussichtlich 8 bis 12 Monate benötigt.

Diese Information sei auch der Binnenhafenbergleitgruppe bereits gegeben worden.

Der Ausschuss nimmt Kenntnis.

Herr Richter bedankt sich am Ende des öffentlichen Teils bei der Presse für ihre Anwesenheit und Berichterstattung in den letzten 5 Jahren.