Antwort auf Anfrage Volt-Fraktion betr. Zukunft, Teilveräußerung und laufende Kosten des ehemaligen Karstadt-Gebäudes ("Planet Harburg") in Harburg

Das ehemalige Karstadt-Gebäude ist eines der bedeutendsten Schlüsselgrundstücke für die Entwicklung der Harburger Innenstadt. Das rund 7.000 Quadratmeter große Grundstück liegt am Schloßmühlendamm beziehungsweise Herbert-und-Greta-Wehner-Platz und bildet ein wichtiges Bindeglied zwischen der Harburger Innenstadt, dem Schippsee-Quartier und dem Binnenhafen. Nach der Schließung des Warenhauses übte der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) im September 2023 das städtische Vorkaufsrecht aus. Nach einer außergerichtlichen Einigung mit dem damaligen Eigentümer wurde das Grundstück im April 2024 formal an die Stadt übergeben. Mit dem Erwerb sollten nach Darstellung des Senats Bodenspekulation, ein langjähriger Stillstand und städtebauliche Fehlentwicklungen verhindert werden.

Trotz dieser Zielsetzung wird das Gebäude bislang nur in begrenztem Umfang genutzt. Mit dem „Planet Harburg“ und der Dependance des Archäologischen Museums Hamburg und Stadtmuseums Harburg entstand im Erdgeschoss zwar ein öffentlich zugängliches Kulturangebot. Eine breitere Belebung und Nutzung des Gebäudes konnte bislang jedoch nicht erreicht werden. Nach dem zuletzt mit der Senatsdrucksache 23/4147 mitgeteilten Stand verfügt das Gebäude über eine Gesamtfläche von 24.353 Quadratmetern. Davon waren 9.680 Quadratmeter vermietet und 14.673 Quadratmeter unvermietet; insbesondere die oberen Geschosse standen vollständig leer. Zugleich bestanden weiterhin offene Fragen zum tatsächlichen Nutzungsbeginn des vorgesehenen gewerblichen Ankermieters sowie zu den hierfür erforderlichen bau- und brandschutzrechtlichen Genehmigungen.

Der Leerstand verursacht erhebliche laufende Aufwendungen. In der Senatsantwort auf die Drucksache 23/3998 wurden für das Jahr 2025 Betriebskosten in einer Größenordnung von rund 800.000 Euro brutto genannt. Daneben wurde eine monatliche Vergütung des LIG an die Sprinkenhof GmbH in Höhe von 9.583 Euro ausgewiesen. Bislang ist nicht ausreichend transparent, welche Leistungen und Kostenpositionen in diesen Beträgen enthalten sind, in welcher Höhe Miet- und sonstige Einnahmen gegenüberstehen und welchen tatsächlichen Nettoaufwand die Stadt für die weitgehend leerstehende Immobilie trägt.

Am 28. Juli 2026 hat der Senat mit der Drucksache 23/4892 die Hamburgische Bürgerschaft um Zustimmung zu einem möglichen Verkauf des Grundstücks oder eines Teils davon im Wege einer Konzeptvergabe ersucht. Nach den bisherigen öffentlichen Aussagen soll auf dem Areal eine Mischnutzung mit Wohnen, Einzelhandel, Dienstleistungen und öffentlichen Angeboten entstehen. Die für Bücherhalle, Volkshochschule und Archäologisches Museum vorgesehenen öffentlichen Nutzungen sollen nach Aussage des Senats im Eigentum der Stadt verbleiben. Andere Teile des Grundstücks könnten insbesondere an Partner aus der Wohnungswirtschaft veräußert werden.

Welche Grundstücksteile tatsächlich verkauft, welche von der Stadt selbst entwickelt und welche baulichen Eingriffe am Bestandsgebäude vorgenommen werden sollen, soll allerdings erst auf Grundlage einer laufenden Machbarkeitsstudie entschieden werden. Deren abschließende Ergebnisse sollen nach den bisherigen Angaben erst bis Ende 2026 vorliegen. Damit stünde die Machbarkeitsstudie bei der für den 2. September 2026 vorgesehenen Befassung beziehungsweise Beschlussfassung der Bürgerschaft noch nicht zur Verfügung, obwohl sie nach Aussage des Senats gerade als Entscheidungsgrundlage für die Aufteilung und weitere Entwicklung des Grundstücks dienen soll. Aus Sicht der Bezirksversammlung stellt sich daher die Frage, auf welcher fachlichen und wirtschaftlichen Grundlage bereits vorher eine grundsätzliche Verkaufsermächtigung erteilt werden soll und welche parlamentarischen Beteiligungsrechte nach Abschluss der Studie noch bestehen.

Für Harburg ist von besonderer Bedeutung, dass die weitere Entwicklung nicht zu einem erneuten langjährigen Stillstand führt. Ebenso müssen die öffentlichen Nutzungen, die städtebauliche Qualität, die Belebung der Innenstadt und eine frühzeitige Beteiligung der bezirklichen Gremien verbindlich abgesichert werden. Vor diesem Hintergrund besteht ein erhebliches Informationsinteresse hinsichtlich der Verkaufsüberlegungen, der Machbarkeitsstudie, des derzeitigen Gebäudebetriebs und des weiteren Verfahrens.

Vor diesem Hintergrund bitten wir den Senat beziehungsweise die zuständigen Fachbehörden folgende Fragen zu beantworten:

1. Welche konkreten Entscheidungen und Ermächtigungen werden mit der Drucksache 23/4892 hinsichtlich des ehemaligen Karstadt-Gebäudes in Harburg angestrebt? Bitte insbesondere darstellen, ob ein vollständiger Verkauf, eine Teilveräußerung oder beide Varianten ermöglicht werden sollen.
   
2. Aus welchen Gründen soll die Bürgerschaft bereits über die grundsätzliche Möglichkeit einer Veräußerung entscheiden, obwohl die abschließenden Ergebnisse der Machbarkeitsstudie voraussichtlich erst Ende 2026 und damit nach der vorgesehenen Beschlussfassung vorliegen werden?
   
3. Auf welche vorläufigen Ergebnisse, Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen, Bewertungen und sonstigen Entscheidungsgrundlagen stützt sich der Senat bei seiner Empfehlung, bereits vor Abschluss der Machbarkeitsstudie eine Zustimmung zu einem möglichen Verkauf einzuholen?
   
4. Wer wurde wann, durch welche Stelle und auf Grundlage welchen Vergabeverfahrens mit der Machbarkeitsstudie beauftragt? Bitte den Auftragnehmer sowie etwaige Unterauftragnehmer, das vereinbarte Leistungsbild, die Auftragssumme netto und brutto, bereits geleistete Zahlungen, Nachträge oder zusätzliche Beauftragungen sowie sämtliche vertraglich vereinbarten Zwischen-, Vorlage- und Abschlussfristen angeben. Wurden Fristen verlängert oder Leistungen verspätet erbracht? Wenn ja, aus welchen Gründen und mit welchen vertraglichen beziehungsweise finanziellen Folgen?
   
5. Welche Entwicklungsvarianten werden in der Machbarkeitsstudie untersucht? Bitte insbesondere angeben, ob der vollständige Verbleib im städtischen Eigentum, eine langfristige Vermietung, die Vergabe im Erbbaurecht, eine Teilveräußerung und ein vollständiger Verkauf miteinander verglichen werden.
   
6. Ist vorgesehen, dass die Bürgerschaft nach Abschluss der Machbarkeitsstudie und vor der Einleitung oder endgültigen Vergabe eines Verkaufsverfahrens erneut mit dem konkreten Entwicklungs- und Veräußerungskonzept befasst wird? Wenn nein, warum nicht?
   
7. Welche Grundstücks- oder Gebäudeteile kommen nach derzeitigem Stand für eine Veräußerung in Betracht, und wie soll eine rechtliche, bauliche und wirtschaftliche Trennung zwischen veräußerten und im städtischen Eigentum verbleibenden Bereichen umgesetzt werden?
   
8. Nach welchen Kriterien soll eine mögliche Konzeptvergabe erfolgen, und welchen Stellenwert (prozentual oder im Verhältnis zur Gesamtpunktzahl) erhalten dabei der angebotene Kaufpreis, die städtebauliche Qualität, bezahlbarer Wohnraum, die Belebung der Harburger Innenstadt, der Klimaschutz und die Sicherung öffentlicher Nutzungen? Bitte aufschlüsseln.

9. Welche öffentlichen Nutzungen sind derzeit für das Gebäude vorgesehen, insbesondere durch die Bücherhalle Harburg, die Hamburger Volkshochschule, das Archäologische Museum Hamburg sowie weitere kulturelle, soziale oder bezirkliche Einrichtungen? Welche Flächen und Zeiträume sind jeweils vorgesehen?
   
10. Wie soll rechtlich und dauerhaft gewährleistet werden, dass die für öffentliche oder gemeinwohlorientierte Zwecke benötigten Gebäudeteile im städtischen Eigentum verbleiben beziehungsweise unabhängig von einem Verkauf langfristig zu tragbaren Konditionen genutzt werden können?
    
11. Welche Miet- oder Nutzungsverträge bestehen derzeit für das Gebäude? Bitte für jeden Vertrag Mietfläche, Nutzungszweck, Vertragsbeginn, Laufzeit, vereinbarte Nettokaltmiete und tatsächlichen Nutzungsbeginn angeben. Wie ist insbesondere der aktuelle Stand bei dem vorgesehenen gewerblichen Ankermieter und den erforderlichen bau- und brandschutzrechtlichen Genehmigungen?
    
12. Welche Kosten sind der Stadt seit Übernahme der Immobilie jährlich für Betrieb, Energie, Bewirtschaftung, Instandhaltung, Sicherung, Brandschutz und Gebäudemanagement entstanden? Bitte die Jahre 2024, 2025 und 2026 getrennt darstellen und angeben, ob die Vergütung der Sprinkenhof GmbH in diesen Beträgen enthalten ist.
    
13. Welche Miet- und sonstigen Einnahmen stehen diesen Kosten in den Jahren 2024, 2025 und 2026 gegenüber, und welchen jährlichen Nettoaufwand trägt die Stadt damit für die Immobilie? Welche Kosten entstehen gegenwärtig speziell durch die leerstehenden Flächen?
    
14. Welche weiteren Verfahrensschritte und Termine sind bis zur endgültigen Entscheidung über die Zukunft des Gebäudes vorgesehen, und wie werden die Bezirksversammlung Harburg sowie ihre zuständigen Ausschüsse vor Festlegung des Nutzungskonzepts, der Verkaufsflächen und der Vergabekriterien verbindlich beteiligt?

BEZIRKSVERSAMMLUNG HARBURG

Der Vorsitzende

2. Oktober 2026

Die Behörde für Finanzen und Bezirke (FB) beantworten die o.g. Anfrage der Volt-Fraktion, Drs. 22-2010, wie folgt:

Vorbemerkung

Das ehemalige Karstadt-Gebäude wurde vom Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) im Rahmen des Vorkaufsrechts erworben, um Immobilienspekulationen in der Harburger Innenstadt entgegenzuwirken. Der Erwerb ermöglicht es der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH), geeignete Entwicklungsimpulse durch unterschiedliche Nutzungen zu schaffen. Dabei setzt die FHH auf öffentliche und bewährte Bestandshalter der Privatwirtschaft. Der Senat hat die Bürgerschaft am 28. Juli 2026 mit der Drucksache 23/4892 um Zustimmung zu einem Teilverkauf oder einem gesamten Verkauf gebeten, um eine Veräußerung an öffentliche oder private Realisierungspartner zu ermöglichen. Eine darüberhinausgehende Befassung der Bürgerschaft ist derzeit nicht geplant. Die Bezirksversammlung Harburg wird in den weiteren Planungsprozess eingebunden.

Die Machbarkeitsstudie zur Untersuchung einer möglichen Entwicklung des ehemaligen Karstadt-Gebäudes ist noch nicht abgeschlossen. Erst mit Vorliegen der Ergebnisse kann entschieden werden, wie genau mit dem Objekt weiter umzugehen ist und welche baulichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Handlungsschritte erforderlich werden. Der Abschluss der Studie wird bis Ende des Jahres 2026 erwartet.

Dies vorausgeschickt, beantwortet die Behörde für Finanzen und Bezirke die Fragen wie folgt:

Frage 1.: Welche konkreten Entscheidungen und Ermächtigungen werden mit der
Drucksache 23/4892 hinsichtlich des ehemaligen Karstadt-Gebäudes in Harburg ange
strebt? Bitte insbesondere darstellen, ob ein vollständiger Verkauf, eine Teilveräußerung
oder beide Varianten ermöglicht werden sollen.

Siehe Vorbemerkung.

Frage 2.: Aus welchen Gründen soll die Bürgerschaft bereits über die grundsätzliche
Möglichkeit einer Veräußerung entscheiden, obwohl die abschließenden Ergebnisse der
Machbarkeitsstudie voraussichtlich erst Ende 2026 und damit nach der vorgesehenen
Beschlussfassung vorliegen werden?

Frage 3.:Auf welche vorläufigen Ergebnisse, Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen, Bewer
tungen und sonstigen Entscheidungsgrundlagen stützt sich der Senat bei seiner Empfehlung, bereits vor Abschluss der Machbarkeitsstudie eine Zustimmung zu einem möglichen Verkauf einzuholen?

Aufgrund der früheren Nutzung als Warenhaus sowie einem Zugang zu Bahnanlagen in den Untergeschossen ist das Gebäude als Sonderimmobilie einzustufen. Eine Entwicklung bzw. Bebauung des Grundstücks wird daher als sehr komplex eingestuft. Nach aktueller Einschätzung bestehen für die Vermarktung dieser Immobilie mit geplanter Mischnutzung im Rahmen eines Verkaufs deutlich bessere Erfolgsaussichten.

Frage 4.: Wer wurde wann, durch welche Stelle und auf Grundlage welchen Vergabever
fahrens mit der Machbarkeitsstudie beauftragt? Bitte den Auftragnehmer sowie etwaige
Unterauftragnehmer, das vereinbarte Leistungsbild, die Auftragssumme netto und brutto, bereits geleistete Zahlungen, Nachträge oder zusätzliche Beauftragungen sowie sämtliche vertraglich vereinbarten Zwischen-, Vorlage- und Abschlussfristen angeben. Wurden Fristen verlängert oder Leistungen verspätet erbracht? Wenn ja, aus welchen Gründen und mit welchen vertraglichen beziehungsweise finanziellen Folgen?

Diese Frage muss durch das Bezirksamt Harburg beantwortet werden.

Frage 5.: Welche Entwicklungsvarianten werden in der Machbarkeitsstudie untersucht?
Bitte insbesondere angeben, ob der vollständige Verbleib im städtischen Eigentum, eine
langfristige Vermietung, die Vergabe im Erbbaurecht, eine Teilveräußerung und ein voll
ständiger Verkauf miteinander verglichen werden.

Frage 6.:Ist vorgesehen, dass die Bürgerschaft nach Abschluss der Machbarkeitsstudie
und vor der Einleitung oder endgültigen Vergabe eines Verkaufsverfahrens erneut mit
dem konkreten Entwicklungs- und Veräußerungskonzept befasst wird? Wenn nein, warum nicht?

Siehe Vorbemerkung.

Frage 7.: Welche Grundstücks- oder Gebäudeteile kommen nach derzeitigem Stand für
eine Veräußerung in Betracht, und wie soll eine rechtliche, bauliche und wirtschaftliche
Trennung zwischen veräußerten und im städtischen Eigentum verbleibenden Bereichen
umgesetzt werden?

Der Präses der Behörde für Finanzen und Bezirke hat im Stadtentwicklungsausschuss der Bezirksversammlung Harburg am 31. August 2026 erläutert, dass derzeit vorgesehen ist, einen öffentlichen Gebäudeteil unter städtischer Regie zu entwickeln und im städtischen Bestand zu halten. Als spätere kulturelle Einrichtungen sind dort das Archäologische Museum Hamburg (AMH), die Bücherhalle sowie die Volkshochschule vorgesehen. Darüber hinaus wird aktuell geprüft, inwieweit Wohnnutzungen unterschiedlicher Prägung auf den verbleibenden Teilflächen entwickelbar sind, die im Rahmen von Konzeptausschreibungen an Bestandshalter auf dem Hamburger Wohnungsmarkt vergeben werden. Eine dafür ggf. notwendige rechtliche, bauliche und wirtschaftliche Teilung der unterschiedlichen Nutzungsbausteine ist unter anderem Gegenstand der Machbarkeitsstudie.

Frage 8.: Nach welchen Kriterien soll eine mögliche Konzeptvergabe erfolgen, und
welchen Stellenwert (prozentual oder im Verhältnis zur Gesamtpunktzahl) erhalten dabei der angebotene Kaufpreis, die städtebauliche Qualität, bezahlbarer Wohnraum, die Belebung der Harburger Innenstadt, der Klimaschutz und die Sicherung öffentlicher Nutzungen? Bitte aufschlüsseln.

Erst mit Vorlage eines konkreten und immobilienwirtschaftlich geprüften Nutzungskonzepts als Ergebnis der Machbarkeitsstudie können mögliche Vergabekriterien definiert werden. Im Übrigen siehe Vorbemerkung.

Frage 9.: Welche öffentlichen Nutzungen sind derzeit für das Gebäude vorgesehen,
insbesondere durch die Bücherhalle Harburg, die Hamburger Volkshochschule, das
Archäologische Museum Hamburg sowie weitere kulturelle, soziale oder bezirkliche Einrichtungen? Welche Flächen und Zeiträume sind jeweils vorgesehen?

Siehe Antwort zu 7.

Frage 10.: Wie soll rechtlich und dauerhaft gewährleistet werden, dass die für öffentliche
oder gemeinwohlorientierte Zwecke benötigten Gebäudeteile im städtischen Eigentum
verbleiben beziehungsweise unabhängig von einem Verkauf langfristig zu tragbaren Konditionen genutzt werden können?

Siehe Vorbemerkung.

Frage 11.: Welche Miet- oder Nutzungsverträge bestehen derzeit für das Gebäude?
Bitte für jeden Vertrag Mietfläche, Nutzungszweck, Vertragsbeginn, Laufzeit, vereinbarte Nettokaltmiete und tatsächlichen Nutzungsbeginn angeben. Wie ist insbesondere der aktuelle Stand bei dem vorgesehenen gewerblichen Ankermieter und den erforderlichen bau- und brandschutzrechtlichen Genehmigungen?

Über den Zeitraum vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2032 wurde ein Mietvertrag mit einem gewerblichen Ankermieter geschlossen. Im Übrigen siehe Drs. 23-1359 und Drs. 23-1517. Eine Kündigung ist ausgesprochen, so dass die ursprünglich vorgesehene Nutzung aus Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen im Erdgeschoss sowie im ersten Untergeschoss über ca. 8.888 m² nicht aufgenommen wird.

Zudem besteht ein Mietvertrag mit dem AMH über eine Teilfläche mit ca. 792 m² im Erdgeschoss mit einer Laufzeit vom 16. Februar 2025 bis zum 31. Dezember 2027 sowie einer Verlängerungsoption. Eine Inbetriebnahme erfolgte zum 16. Februar 2025.

Zu Mietvertragskonditionen einzelner Anmietungen äußert sich der Senat und seine Fachbehörden in ständiger Praxis nicht.

Frage 12.: Welche Kosten sind der Stadt seit Übernahme der Immobilie jährlich für
Betrieb, Energie, Bewirtschaftung, Instandhaltung, Sicherung, Brandschutz und Gebäudemanagement entstanden? Bitte die Jahre 2024, 2025 und 2026 getrennt darstellen und angeben, ob die Vergütung der Sprinkenhof GmbH in diesen Beträgen enthalten ist.

Nachstehend handelt sich um die laufenden Betriebskosten sowie Instandhaltungskosten. Die Verwaltungskosten der Sprinkenhof GmbH sind in den folgenden Kostenaufstellungen nicht enthalten.

Jahr	Betriebskosten*	Instandhaltungskosten*
2024	ca. 288.000	318.700,96
2025	ca. 846.000	631.910,90
2026 – Stand 01.09.2026	ca. 598.000	1.001.081,55

* Alle Beträge brutto und in Euro.

Frage 13.: Welche Miet- und sonstigen Einnahmen stehen diesen Kosten in den Jahren
2024, 2025 und 2026 gegenüber, und welchen jährlichen Nettoaufwand trägt die Stadt damit für die Immobilie? Welche Kosten entstehen gegenwärtig speziell durch die leerstehenden Flächen?

Eine konkrete Gegenüberstellung von Einnahmen und Kosten beziehungsweise die Ausweisung eines jährlichen Nettoaufwands ist nicht möglich. Die Miete des AMH wird durch die Eigentümerin FHH getragen. Sonstige Mieteinnahmen sind nicht vorhanden, siehe auch Antwort zu 11.

Durch den Betrieb des AMH sind 3,25 Prozent des Gebäudes in Betrieb genommen. Der weitaus überwiegende Teil der Immobilie steht somit leer. Im Übrigen siehe Drs. 23-1359 und Drs. 23-1517. Die mit den leerstehenden Flächen verbundenen laufenden Kosten werden entsprechend weitgehend von der FHH als Eigentümerin getragen.

Frage 14.: Welche weiteren Verfahrensschritte und Termine sind bis zur endgültigen
Entscheidung über die Zukunft des Gebäudes vorgesehen, und wie werden die Bezirksversammlung Harburg sowie ihre zuständigen Ausschüsse vor Festlegung des Nutzungskonzepts, der Verkaufsflächen und der Vergabekriterien verbindlich beteiligt?

Im Rahmen möglicher späterer Konzeptausschreibungen werden die Vergabekriterien verwaltungsübergreifend, so auch mit dem Bezirksamt Harburg, abgestimmt. Zur konkreten Einziehung der Bezirksversammlung Harburg und ihrer Gremien wird auf das Bezirksamt Harburg verwiesen.

gez. Böhm

f.d.R. Leptien