Protokoll
Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses vom 01.10.2025

Es sind keine Fragen eingereicht worden.

Eine Vertretung der Initiative Grüne Kolbenhöfe stellt mit Verweis auf die Drucksache zu TOP 2.1 fest, die Fassadenreste seien nicht gesichert.

Herr Conrad führt aus, das Amt habe mit der Eigentümerin Gespräche zu einer möglichen Zwischennutzung geführt. Die Eigentümerin habe mitgeteilt, dass auf der Fläche Rasen ausgesät werde und keine andere Nutzung vorgesehen sei. Die Freie und Hansestadt Hamburg habe gegenüber der Eigentümerin keine Handhabe, eine Zwischennutzung zu erwirken, da es sich um Privateigentum handele.

Auf Nachfrage von Frau Koppke ergänzt er, die Eigentümerin habe mitgeteilt, dass die Aussaat nach Fertigstellung des Bauzauns erfolgen werde. Die Errichtung des Zauns erfolge gegenwärtig. Die Bodenbeprobung habe ergeben, dass bei Versiegelung der Fläche keine Belastung zu erwarten sei. Auf Nachfrage von Frau Benkert bestätigt er zudem, dass es sich um eine Brachfläche handele, nicht um eine Baustelle.

Herr Trede regt an, interessierte Bürger:innen könnten einen Verein gründen, der die Verkehrssicherungspflicht von der Eigentümerin übernehme.

Herr Conrad ergänzt auf Nachfrage von Herrn Trede, dies sei rechtlich grundsätzlich möglich.

Ein:e anwesende:r Bürger:in moniert, das ursprüngliche Konzept zur Entwicklung der Kolbenhöfe und die entsprechenden Zeitplanungen würden nicht eingehalten.

Herr Conrad merkt an, das Konzept sei bereits über zehn Jahre alt. In dieser Zeit hätten u.a. Zinserhöhungen und die Corona-Pandemie zu einer enormen Steigerung der Baukosten geführt. Dem Bezirksamt stehe es nicht zu, der privaten Eigentümerin der Fläche ein unwirtschaftliches Konzept aufzuerlegen.

Weitere anwesende Bürger:innen entgegnen, es habe einen städtebaulichen Vertrag gegeben. Es gebe Beispiele für die öffentliche Nutzung einer Privatfläche. Zudem würden die Reste des Hallengebäudes verfallen.

Herr Conrad wirft ein, besonders der Wohnungsbau sei für die Eigentümerin vorteilhaft. Ohne diesen wäre das Projekt nicht umgesetzt worden. Auf Nachfrage von Frau Koppke ergänzt er, die Gebäudereste müssten erhalten bleiben. Dies sei vertraglich gesichert.

Frau Boehlich erläutert, die Eigentümerin suche nach Mieter:innen für die Gewerbeflächen. Dies gestalte sich schwierig. Die Nutzung müsse entsprechend der Ausweisung eingeschränktes Gewerbegebiet erfolgen.

Herr Henker stellt fest, wenn keine Baustelle vorhanden sei, bestehe keine Begründung für die Lagerung von Schutt.

Herr Conrad sagt bezüglich der Lagerung von Bauschutt einen Nachtrag zu Protokoll zu.

[Nachtrag zu Protokoll:

Der Nachtrag liegt bei Veröffentlichung der Niederschrift nicht vor.]

Der Ausschuss nimmt die Eingabe zur Kenntnis.

Siehe TOP 2.

Der Ausschuss nimmt die Drucksache zur Kenntnis.

Frau Köhler, Frau Ferber (beide Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen) und Herr Griesing (Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen) stellen mithilfe einer Präsentation (Anlage) die Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung zum Bahnhofsumfeld Altona vor und heben dabei auch auf Nachfragen der Ausschussmitglieder Folgendes hervor:

• Die Beteiligung Jugendlicher sei umgesetzt worden. Mit dem Gymnasium Allee und der Stadtteilschule Mitte Altona sie eine Rallye durch das Projektgebiet durchgeführt worden. Der Ort werde als trist und schmutzig wahrgenommen und es fehle an Sitzmöglichkeiten. Gewünscht seien insbesondere ein Ort für alle Menschen und ein würdiger Umgang mit Obdachlosen.
• Der Mitmach-Laden sei an drei bis vier Tagen die Woche geöffnet gewesen und sei an insgesamt 15 Tagen von etwa 1.000 Menschen besucht worden. Die Fläche solle weiter genutzt und für Ausstellungen umgestaltet werden. An den mit der HafenCity Universität durchgeführten Workshops hätten jeweils 15 Personen teilgenommen.
• In den Ergebnissen der Beteiligung zeichne sich insbesondere der Wunsch nach Begrünung ab. Auch fehlende Sitzgelegenheiten und Wasserflächen seien ein Thema. Der Planungsraum werde vielfach nur als Durchgangsraum genutzt. Es bestehe der Wunsch, einen Ort zum Verweilen zu schaffen.
• Bezüglich der Zukunft des Bahnhofsgebäudes sei vielfach der Wunsch nach einem Wiederaufbau des alten Bahnhofsgebäudes von 1898 geäußert worden. Grundsätzlich solle identitätsstiftende Architektur geschaffen werden, die sich in den Stadtteil einfüge.
• Die Auslobung für den Wettbewerb werde am 15.10.2025 im nicht-öffentlichen Teil des Ausschusses vorgestellt. Der erste Jury-Termin finde am 14.11.2025 nicht-öffentlich, jedoch mit Beteiligung der Bürger:innenvertretung statt. Die Jugendbeteiligung solle fortgeführt werden und in das Werkstattverfahren eingebunden werden. Vor der Jurysitzung im April 2026 sei die öffentliche Ausstellung der Beiträge vorgesehen.

Herr Mielkestellt fest, es solle Architektur mit Wiedererkennungswert geschaffen werden. Der Wiederaufbau des alten Bahnhofsgebäudes sei ein zentrales Thema und es seien verschiedene Ansätze denkbar. So müsste nicht zwangsläufig das gesamte Gebäude rekonstruiert werden. Der geplante Wiederaufbau der Bornplatzsynagoge sei ein Beispiel, das viele Menschen überzeugt habe. Er regt an, als Vorgabe für den Wettbewerb die Bedingung aufzunehmen, eine Variante mit Bahnhofsrekonstruktion zu erstellen.

Herr Henker bittet um besondere Beachtung des Themas Begrünung. Es bestehe der Wunsch nach einer Verbindung der Grünflächen in der Neuen Mitte Altona mit den Grünflächen vorm Altonaer Rathaus. Es müsse ein Ort mit Aufenthaltsqualität entstehen.

Anlagen
Präsentation TOP 3 Bahnhof Altona (24065 KB)

Der Ausschuss nimmt die Drucksache zur Kenntnis.

Herr Sargatzki (Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen, LIG) und eine Vertretung der Hamburg Kreativ Gesellschaft mbH (HKG) stellen mithilfe einer Präsentation (Anlage) den aktuellen Stand zu den Zwischennutzungen der Alten Paketpost vor und heben dabei auch auf Nachfragen der Ausschussmitglieder Folgendes hervor:

• Die Zwischennutzungen fänden in den auf Folie 2 der Anlage gekennzeichneten Gebäudeteilen statt. Der Gebäuderiegel entlang der Kaltenkirchener Straße befinde sich ebenfalls im Besitz der Freien und Hansestadt Hamburg, spiele zu diesem Thema allerdings keine Rolle.
• Die auf den Grundrissen (Folien 3 –7 der Anlage) farblich gekennzeichneten Bereiche seien für Zwischennutzungen verwendete Flächen. Im Untergeschoss befänden sich viele kleinteilige Mietungen. Für die Erdgeschossfläche oben links in der Grundrisszeichnung würden noch Verhandlungen geführt, ansonsten sei das Erdgeschoss vollumfänglich vermietet. Im ersten Obergeschoss sei teilweise Gebäudetechnik untergebracht. Diese Flächen seien nicht zur Zwischennutzung geeignet. Im zweiten Obergeschoss seien an der Westflanke des Gebäudes noch ungenutzte Freiflächen vorhanden. Es gebe Ideen zu deren Nutzung, die entsprechende Prüfung nehme jedoch einige Zeit in Anspruch. Das Gebäude sei für eine bestimmte Nutzung errichtet worden, was Überlegungen zu einer Umnutzung entsprechend erschwere. Die weiße Fläche im dritten Obergeschoss sei nicht vermietbar.
• Im Gebäude M, N (Folie 8 der Anlage) habe es einen Brand gegeben, weshalb die Flächen aktuell nicht vollumfänglich nutzbar seien. Hierzu würden aktuell Gutachten erstellt.
• Die Zwischennutzung des Gebäudeteils I beginne am 01.10.2025 und solle bis in das Jahr 2028 laufen. Die HKG habe entschieden, eine Genehmigung zur Zwischennutzung für so viele Flächen wie möglich einzuholen. Viele Räume seien v.a. für Büro- oder Ateliernutzung geeignet, einige auch für eine Werkstattnutzung. Im Vorwege seien Instandsetzungsarbeiten notwendig gewesen, da das Gebäude lange leer gestanden habe. Ungenutzte Räume seien mit Trockenbauwänden verschlossen worden. Die Flächen begännen im ersten Obergeschoss undein Fahrstuhl sei nicht vorhanden. Es bestehe die Maßgabe, die Umnutzung bestandsnah zu realisieren.
• Es sei eine Nutzungsgenehmigung für den gesamten Gebäudeteil I eingeholt worden, da es sinnvoller sei, im Anschluss an die Genehmigung passende Nutzer:innen zu suchen, als eine kleinteilige Genehmigungslage zuzulassen.
• Die von der Bürgerschaft beschlossenen 1.500.000 Euro für die Instandhaltung könne der LIG als Landesbetrieb mit eigenem Wirtschaftsplan aktuell nicht einplanen. Alle Vorhaben würden aus laufenden Mitteln geleistet, da weitere Zuwendungen von der Behörde für Finanzen und Bezirke nicht möglich seien. In den Bauteil I sei ein hoher Betrag investiert worden.
• Unter den Mieter:innen befänden sich u.a. ein:e Fotograf:in, ein Tanzstudio und ein Theater. Auch eine städtische Nutzung sei vorhanden. Zudem nutze die Deutsche Post AG weiterhin Teile des Gebäudes. Das Paketverteilzentrum sei weiterhin im Eigentum der Deutschen Post AG.
• Die in der Drucksache 22-1147.1 beschriebenen Bauleistungen seien beauftragt. Es habe sich eine Verzögerung um einen Monat ergeben. Es müsse aufmerksam und unter gutachterlicher Begleitung an der Bausubstanz gearbeitet werden.

Herr Trede betont, im Bezirk Altona gebe es viele Betriebe, die von der Verdrängung bedroht seien und auf das nahe Umfeld des Bezirks angewiesen seien, beispielsweise aus der Branche Veranstaltungstechnik. Er habe sich diesbezüglich auch an die Behörde für Wirtschaft, Arbeit und Innovation gewandt.

Anlagen
Präsentation TOP 4 Alte Paketpost (8758 KB)

Die Neufassung der Drucksache 22-1378 liegt als Tischvorlage vor.

Frau Boehlich berichtet einleitend aus der vorangegangenen Sprecher:innensitzung.

Frau Koppke erkundigt sich nach der in der Niederschrift vom 04.12.2024 zur Auswertung der Öffentlichen Plandiskussion protokollierten Ankündigung des Amtes, erneut den Ausschuss zu dem Verfahren zu befragen.

Frau Boehlich betont, alle relevanten Informationen seien dem Ausschuss zugegangen. Für die Richtigkeit des Verfahrens ausschlaggebend sei der in der Niederschrift fett gedruckte Beschluss des Ausschusses, dass das Amt das Bebauungsplanverfahren fortzusetzen habe. Dieser Beschluss sei einstimmig ergangen.

Herr Henker moniert, das Verkehrsgutachten sei nicht ausreichend.

Herr Evers (E&P Evers Stadtplanungsgesellschaft mbH) erläutert mithilfe einer Präsentation (Anlage), die Stellplätze für das Vorhaben seien überwiegend im Plangebiet eingebettet und das zu erwartende Verkehrsaufkommen sei entsprechend errechnet worden. Bei einem kritischen Verkehrsaufkommen könne eine Anpassung der Lichtsignalanlagen erwogen werden. Auf Nachfrage von Herrn Henker ergänzt er, innerhalb des Plangebiets seien zwei Bäume abgängig. Insgesamt würden jedoch 47 neue Bäume gepflanzt. Die Pflanzung von noch mehr Bäumen wäre grundsätzlich möglich, verlange jedoch die Verkleinerung des Vorhabens. Dies sei eine Abwägungsentscheidung. Außerdem seien 857 Radstellplätze vorgesehen. Müllcontainer seien vorhanden.

Herr Hill(E&P Evers Stadtplanungsgesellschaft mbH) ergänzt, die Baumstandorte seien das Ergebnis eines langen Abstimmungsprozesses u.a. mit der Feuerwehr und auch in Bezug auf die Standorte der Radstellplätze.

Herr Henker regt an, einen Müllstandort zu versetzen zugunsten von zwei Bäumen, die bisher an einer Gebäudenische vorgesehen seien.

Herr Schnenk (Schenk Fleischhaker ArchitektenPartnerschaft mbB) erläutert auf Nachfrage von Frau Koppke, die Taşköprüstraße sei durch Leitungen öffentlicher Träger voll belegt. Er bestätigt, dass 40 Prozent der Vorgartenfläche begrünt würden und verweist zudem auf die geplante Dachbegrünung.

Der Ausschuss stimmt der Beschlussempfehlung einstimmig zu.

Anlagen
Präsentation TOP 5 Bahrenfeld 78 (33857 KB)

Angemeldet von der SPD-Fraktion.

Eine Vertretung der Mieter:innengemeinschaft Nernstwegberichtet, den Mieter:innen sei der Ausbau der Balkone und der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum angekündigt worden. Die Mieter:innen sähen das Vorhaben kritisch, auch vor dem Hintergrund des baulichen Zustands des Gebäudes. Es bestehe ein Spechtschaden an der Wärmedämmung und das Dach sei undicht. Die Heizung sei 35 Jahre alt und falle im Winter regelmäßig aus. Eine Sanierung sei allerdings nicht geplant. Lediglich die Vergrößerung der Balkone, die zu einer Mietsteigerung führen würde. Der Millieuschutz müsse beachtet werden.Die Mieter:innen könnten sich neue Luxuswohnungen im Dachgeschoss nicht leisten, müssten diese jedoch bezahlen, wenn Kosten umgelegt würden. Zudem müssten die alten Bäume im Nernstweg geschützt werden. In der Straße herrsche ein gutes Klima.

Frau Boehlich stellt fest, der Nernstweg liege im Gebiet einer sozialen Erhaltungsverordnung. Die Vergrößerung der Balkone und eine entsprechende Mieterhöhung könne vor diesem Hintergrund nicht ohne Weiteres durchgeführt werden.

Herr Mielke merkt an, er sehe das Vorhaben kritisch.

Frau Michalzik berichtet, es sei kürzlich ein Bauantrag für die Belegenheit eingegangen. Alle baulichen Änderungen seien in Gebieten der sozialen Erhaltungsverordnung genehmigungspflichtig. Für das Osterkirchenviertel seien in einem Katalog genehmigungsfähige Maßnahmen festgelegt. Da Balkone hier kein Gebietsstandard seien und das Haus dennoch bereits über Balkone verfüge, sei die Vergrößerung dieser wohl nicht genehmigungsfähig.

Herr Trede betont, der Kontakt zum Mieter:innenverein sei wichtig. Der Ausschuss dürfe keine Mieter:innenberatung durchführen.

Herr Hielscher wirft ein, ein Freisitz sei heute Standard. § 172 Baugesetzbuch schaffe die Möglichkeit, eine Baugenehmigung mit einem öffentlich-rechtlichen Vertrag zu verknüpfen, und somit eine Mietbegrenzung festzusetzen.

Herr Conrad führt aus, bis in das Jahr 2019 habe das Amt aktiver öffentlich-rechtliche Verträge abgeschlossen. Nach einem Gerichtsurteil sei dies in diesem Umfang nicht mehr möglich. Er appelliert an die Bezirkspolitik, den Senat zu bitten, dahingehend tätig zu werden und die im Gerichtsurteil beanstandeten rechtlichen Probleme auszuräumen.

Der Ausschuss nimmt die Drucksache zur Kenntnis.

Vertagt aus der Sitzung vom 17.09.2025 nach geänderter Beschlussfassung zu Ziffer 1 der Drucksache 22-1303.

Frau Benkert zieht den Antrag vor Eintritt in die Tagesordnung zurück.

Frau Koppke erkundigt sich mit Bezug auf die Anlage 2 der Drucksache 22-1381, ob die Rahmenzuweisung in etwa gleich bleibe, da sich die Bevölkerungszahl des Bezirks nicht wesentlich verändert habe und die Fläche des Bezirksohnehin nicht.

Herr Conrad bestätigt dies.

Der Stadtentwicklungsausschuss empfiehlt dem Haushaltsausschuss einstimmig, der Schlüsselung der Rahmenzuweisungen für den Bereich des Stadtentwicklungsausschusses zuzustimmen.

Fortsetzung der Beratungen vom 16.07.2025 (Auswertung der Öffentlichen Plandiskussion vom 05.03.2025).

Herr Tschubel führt aus, zu den in der Sitzung am 16.07.2025 (TOP 4) beschlossenen Verfahrensvorschlägen[nachfolgend in kursiv] mache das Amt nun folgende Vorschläge:

1. „Reduktion der Geschossigkeit in der zweiten Reihe des westlichen MU-Gebietes auf zwei Vollgeschosse ohne Staffelgeschoss“

      Hier empfehle das Amt straßenbegleitend drei bis vier Vollgeschosse vorzusehen und im rückwärtigen Bereich eine offene Bauweise mit zwei Vollgeschossen und möglichem Staffelgeschoss festzusetzen. Das Staffelgeschoss entspreche dem heutigen Planrecht.
 

2. „Verzicht auf ein Staffelgeschoss an der Sülldorfer Landstraße auf den Flurstücken 654 bis 3540“

      Hier schlage das Amt vor, die endgültige Entscheidung über ein Staffelgeschoss und die Anzahl der Vollgeschosse, die sich maßgeblich aus der Grundstückstiefe ergebe, vom Ergebnis der weiteren Prüfung im Verfahren abhängig zu machen. Das Amt werde hierzu zu einem fortgeschrittenen Entwurfsstand einen Vorschlag machen. 
 

3. „eine lebendigere Gestaltung der Baulinie – das Amt werde hierzu einen Vorschlag machen“

      Aus rechtlicher Sicht bestehe die Gefahr willkürlichen Handelns, würde man die Baulinie im Rahmen der Angebotsplanung ohne konkretes Bebauungskonzept verschieben. Eine Gliederung wäre möglich durch das Einräumen eines deutlichen Zurückspringens von der Baulinie in Verbindung mit Gestaltungsfestsetzungen, die eine vertikale Gliederung durch Rücksprünge vorschreiben. Außerdem werde das Amt prüfen, ob die Baulinie in den Bereichen der Baustangen entfallen kann. 

4. „Verhandlungen mit der BVM über die Reduktion der Straßenverkehrsflächenerweiterung um mindestens 50 Zentimeter. Auch die Möglichkeit eines vollständigen Verzichts werde angefragt.“

      Die Gespräche mit der Behörde für Verkehr und Mobilitätswende (BVM) hätten ergeben, dass die Sülldorfer Landstraße stark befahren und eine Reduktion der Fahrspuren daher ausgeschlossen sei. Alle Verkehrsträger, die heute schon vorhanden seien, sollten Flächen im Regelmaß erhalten, weshalb eine Straßenbreite von 30 Metern notwendig sei. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens Sülldorf 23/ Iserbrook 27 sei im Verkehrsgutachten auch das Verfahren Sülldorf 25 sowie die Entwicklungen in Iserbrook mitbedacht worden. Es sei mit einem Anstieg des Verkehrs auf der Sülldorfer Landstraße zu rechnen, weshalb von Seiten der Polizei absehbar sei, dass ein Linksabbiegeverbot angeordnet werde. Da von nördlichen Grundstücken ausfahrende Fahrzeuge somit zunächst stadtauswärts fahren würden, müsste zur Fahrt stadteinwärts gewendet werden. Die bestehenden Knotenpunkte, wie auch die umliegenden Straßen könnten diesen Wendeverkehr nicht abwickeln, was die Errichtung einer Wendeanlage für PKW und kleinere Lieferfahrzeuge perspektivisch notwendig mache. Auch vor diesem Hintergrund sei eine Straßenbreite von 30 Metern notwendig. Die BVM habe jedoch auch Verständnis dafür gezeigt, dass die Belange der Straßenerweiterung wegen der geringen Grundstückstiefe anderen, gegebenenfalls gewichtigeren privaten Belangen gegenüberstünden und folglich eine grundstücksweise differenzierte Betrachtung der Straßenerweiterung erfolgen müsse.

Herr Strate stellt fest, ein Wendehammer wie von der BVM angedacht sei in Hamburg bisher nicht vorhanden. Die Erschließung des Plangebiets sei aufgrund der S-Bahnanbindung gut. Straßenseitige Parkplätze und eine Erweiterung der Straßenverkehrsflächen im Maße wie von der BVM angestrebt seien daher nicht notwendig.

Herr Tschubelmerkt an, die Vorgärten an der Sülldorfer Landstraße seien kaum nutzbar. In den rückwärtigen Grundstücksbereichen müsse daher ausreichend Platz für die Herstellung notwendiger Spielflächen vorhanden sein. Auch die Abstandsflächen müssten beachtet werden. Es müsse vermieden werden, eine Geschossigkeit auszuweisen, die sich nach der Hamburgischen Bauordnung nicht umsetzen lasse. Eine Verrückung der Baufenster werde geprüft.

Herr Hielscher verweist auf den Vertrag zwischen den Fraktionen GRÜNE, SPD und CDU, dem auch der Senator der Behörde für Verkehr und Mobilitätswende zugestimmt habe. Das bisherige Verfahren, die Magistralenbebauungspläne zunächst mit der BVM abzustimmen und dann das Bebauungsplanverfahren fortzuführen, solle umgedreht werden. Der Bezirk habe die Planungshoheit. Entsprechend solle zunächst das Bebauungsplanverfahren weitergeführt und dann die Reaktion der BVM abgewartet werden.

Herr Strate pflichtet bei, das Verfahren solle bezüglich des vierten Punktes so weitergeführt werden, wie in der Sitzung vom 16.07.2025 beschlossen.

Herr Eschenburg ergänzt, in den übrigen Punkten solle so verfahren werden, wie vom Amt vorgeschlagen.

Der Ausschuss beschließt einstimmig, dass das Bebauungsplanverfahren Sülldorf 25 in den Punkten 1 – 3 gemäß den Vorschlägen des Amtes und in Punkt 4 gemäß dem Beschluss vom 16.07.2025 fortgeführt wird.

Der Ausschuss nimmt die Drucksache zur Kenntnis.

Der Ausschuss nimmt die Drucksache zur Kenntnis.

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