Protokoll
Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses vom 02.11.2020

Eine Vertreterin des Li.fa e.V. stellt unter Zuhilfenahme einer Präsentation den aktuellen Stand zum möglichen Ankauf der Likörfabrik durch den Li.fa e.V. vor.

Die Sanierungskosten der Likörfabrik lägen bei geschätzt 5,5 Mio. Euro. Die Strategie für die Machbarkeit der Sanierung sei, durch den Ankauf zweier Grundstücke, die sich im seitlichen und hinteren Bereich der Likörfabrik befänden, zwei weitere Neubauten herzustellen. Damit könnten zusätzliche Mieteinnahmen erzielt und mit einer Querfinanzierung der Neubauten könne die Sanierung der Likörfabrik wahrscheinlich ermöglicht werden. Die Berechnungen mit einer Wirtschaftlichkeitsprüfung für dieses Verfahren würden zurzeit durchgeführt, dauerten jedoch noch an.

Von dem Eigentümer der Likörfabrik seien dem Li.fa e.V. diverse Gutachten ausgehändigt worden, die nunmehr bewertet würden. Auch dieser Prozess werde noch einige Zeit in Anspruch nehmen.

Ein Vertreter der BPD - der Schnittstelle zwischen dem Eigentümer und dem LIG sei - verhandelt momentan über einen realistischen Kaufpreis.

Zwischenzeitlich gelte für die Likörfabrik, dass Wohnen erlaubt sei. Dieses wollten sie auch für die leeren Grundstücke erreichen. Es sei beabsichtigt ein Nutzungskonzept zu erarbeiten, in dem Wohnen und Gewerbe harmonisch verbunden würden. Dazu müssten jedoch baurechtliche Hürden geklärt werden.

Ein Förderverein befinde sich in der Gründung und sie seien Mitglied des Mietpreissyndikats geworden. Mit dieser Konstellation seien sie positiv gestimmt, dass sie einen guten Eigenanteilpuffer aufbauen können.

Die Vertreterin des Li.fa e.V. teilt mit, dass sie bei den Planungen von einem Architektenbüro unterstützt würden und stellt mit Hilfe der Präsentationen erste Überlegungen eines Konzeptes vor:

Der Baukörper des hinteren Grundstücks werde baulich mit der Likörfabrik verbunden. Die Dachterrasse der Likörfabrik könne somit als Treffpunkt für die Bewohner genutzt werden. In den unteren zwei Geschossen seien Gewerbeflächen mit einer kleinen Einzelhandelsnutzung geplant. Die Ansicht des herzustellenden Gebäudes auf dem Seitengrundstück müsse denkmalschutzgerecht der vorhandenen alten Bebauung in der Straße angepasst werden. Dazu seien Gespräche mit dem Denkmalschutzamt notwendig.

Ein Vertreter der Li.fa ergänzt, dass für die Situation der Gewerbeflächen versucht werde Absichtserklärungen mit potenziellen Gewerbetreibenden zu vereinbaren. Mit dieser Variante könnte dann frühzeitig die zukünftige Flächengröße der Gewerbenutzung geplant werden.

Herr Rook weist darauf hin, dass für die genannten Flächen zurzeit Ausschluss von Wohnen herrsche. Nur für eine kleine Fläche sei Wohnen aufgrund einer alten Baugenehmigung machbar. Insofern müsste für die anderen Flächen, für die eine vorstellbare Wohnnutzung gewollt sei, das Planrecht geändert werden.

Fragen der Ausschussmitglieder werden wie folgt beantwortet:

• Beabsichtigt seien 65 % der Fläche für Wohnen und 35 % für Gewerbe zu nutzen. Aufgrund der Zusammenarbeit mit dem Mietpreissyndikat seien die Mieten für die Wohnnutzung niedrig zu halten. Die Vermutung liege bei unter 10,00 €. Im Bereich der Gewerbenutzung könne der Mietpreis so wie er benötigt werde erhoben werden. Somit könne die niedrige Miete der Wohnnutzung durch die Miete der Gewerbenutzung kompensiert werden. Die Berechnungen seien mit Unterstützung der Lawaetz-Stifung erfolgt. Man sei jedoch auf Fördermittel angewiesen.
• Likörfabrik Bruttogeschossfläche von 2.016 m² und Nutzungsfläche 1.378 m²

Bei der Fläche des Neubaus auf der Parkplatzfläche käme es auf die konkrete Planung an. Die Berechnung habe ergeben, dass das 1. Obergeschoss durchschnittlich ca. 460 m² habe. Die maximale Höhe des Baukörpers sei 5 Geschosse + Staffel. Insgesamt seien es dann ca. 4.000 m² Wohnfläche.

• Profit solle mit dem Projekt nicht erzielt werden. Wichtig sei, dass sich das Projekt wirtschaftlich darstellen lasse. Konkrete Zahlen könnten aufgrund des noch schwebenden Verfahrens zum jetzigen Zeitpunkt nicht genannt werden.
• Seit ca. 2 Jahren arbeite der Li.fa e.V. ehrenamtlich an diesem Projekt und führten es weiter, da er es nach wie vor für finanzierbar halte. Sollten jedoch die gesamten Kosten der Sanierung mit der Querfinanzierung nicht funktionieren, sei das Projekt nicht tragbar.
• Die grundlegende Idee des Mietpreissyndikats sei eine Art des Wohnens zu generieren, bei dem das soziale Miteinander gewünscht sei. Vorwiegendes Ziel sei zusammen zu leben mit gegenseitiger Unterstützung, Zeit miteinander zu verbringen und auch Kulturelles aufzubauen. Aus diesem Grunde werde das Projekt auch als Kulturprojekt bezeichnet.
• In den letzten 10 Jahren sei die Anzahl der Menschen sehr stark angestiegen, die „anders“ Wohnen möchten. Daher werde eine Vermietung der Wohnungen nicht angezweifelt.

Herr Lohmann als Antragsteller teilt mit, dass sie das Projekt außerordentlich begrüßen und bittet die Vertreter des Li.fa e.V. nach Konkretisierung des Verfahrens erneut im Ausschuss zu berichten.

Herr Bliefernicht begrüßt das Projekt ebenfalls, sieht aufgrund der hohen Baupreise die Verwirklichung allerdings skeptisch.

Sie Ausführungen zu Drs. 21-0613.

Siehe Ausführungen unter der Drucksache 21-0613.

Siehe Ausführung zur Drucksache 21-0613.

Herr Rook erinnert an die letzte Sitzung des Ausschusses vom 19.10.2020 in der fraktionsübergreifend dem Projekienwicklger Urban Space mit auf den Weg gegeben worden sei, sich mit dem Deutschen Roten Kreuz bezüglich des Harburg Huus einvernehmlich zu verständigen. Auf Nachfrage im Vorfeld auf diese Sitzung bei dem DRK und Urban Space sei mitgeteilt worden, dass es noch keinen abgeschlossenen Mietervertrag gebe. Es sei jedoch zwischen beiden Parteien ein Treffen für den 05.11.2020 zur Abstimmung des weiteren Verfahrens vereinbart worden.

Herr Konow geht auf Nachfragen zu den Potenzialflächen des Wohnungsbauprogramms wie folgt ein:

Winsener Straße / Gordonstraße – Langenbek neu3 / 2021

Augenblicklicher Stand sei, dass der Eigentümer nachgefragt hat, ob zusätzlich zum Gewerbe auch Wohnungsbau realisiert werden könne. Die Verwaltung würde ein solches Vorhaben grundsätzlich begrüßen, es müsse jedoch auch von politischer Seite gewünscht sein. Allerdings müsse das Planrecht geändert werden, da im rechtsgültigen Bebauungsplan Gewerbe ausgewiesen sei. Ein konkretes Konzept liege zurzeit noch nicht vor.

Kita Falkenbek – Neugraben-Fischbek neu5 / 2021

Die Kita solle vor Ort verbleiben. Die SAGA habe jedoch eine Voranfrage gestellt, ob anstelle des jetzigen Gebäudes ein Neubau mit der Kita im Erdgeschoss und Wohnen in mehreren Obergeschossen machbar sei. Die Verwaltung sehe grundsätzlich die Möglichkeit für ein solches Bauvorhaben. An der Größe der Freiflächen werde es prinzipiell keine Veränderungen geben, da der neue Baukörper die gleiche Grundfläche wie der jetzige einnehmen würde.

Dorflagewege – Neugraben-Fischbek neu1 / 2021

Am 19.11.2018 wurde ausführlich zum Antrag der CDU-Fraktion (Drs. 20-3167) berichtet.

Eine Entwicklung auf Basis des geltenden Planrechts sei nicht möglich, da es auf die vier vorhandenen Punkthäuer reduziert sei. In der Vergangenheit beabsichtigte Planungen von Eigentümer der umliegenden Bebauung hätten größtenteils abgelehnt werden müssen. Es sei die Idee entwickelt worden, eine geschlossene Randbebauung herzustellen, die sich selbst vor Lärm schützt. Mit einer Entwurfsskizze sei dargestellt worden, wie sich der Bereich langfristig entwickeln könnte. Gelingen könnte die Umsetzung jedoch nur mit einem Gesamtkonzept und einem schrittweise Herangehen. Zwischen der Fertigstellung der einzelnen Bauabschnitte könnten dann durchaus mehrere Jahre liegen.

Mit der Änderung des Planrechts würde die Bestandsbebauung zunächst verbleiben. Inwieweit sich die einzelnen Eigentümer dann mit dem neuen Planrecht weiterentwickeln wollten, bliebe ihnen überlassen.

Über die genaue Anzahl von Eigentümern könne heute keine Aussage getroffen werden. Ein Teilbereich sei bereits von einem Privatunternehmen aufgekauft worden und es versuche weitere Grundstücke zu erwerben. Allerdings bisher wenig erfolgreich.

Auf Nachfrage teilt Herr Konow mit, dass es mit dem Privatunternehmen Gespräche gegeben habe. Mit weiteren Eigentümer jedoch bisher nicht.

Herr Bliefernicht macht darauf aufmerksam, dass es sich bei dem Wohnungsbauprogramm um eine Ideensammlung handeln würde, aus der sich eventuell etwas entwickeln ließe. Insofern fasse die CDU-Fraktion keinen Beschluss, sondern nimmt das Wohnungsprogramm zur Kenntnis.

Herr Rook erklärt, dass die Flächenverfügbarkeit für Wohnungsbau in Hamburg endlich sei. Das Wohnungsprogramm bilde lediglich die identifizierten Restflächen ab. Sämtliche Flächen unterlägen Restriktionen. Zurzeit gehe es lediglich darum, Flächen zu benennen, die Potenzial hätten. Inwieweit eine Realisierung machbar sei, zeige das weitere Verfahren. Beim jetzigen Verfahrensschritt gehe es nur darum, wie sich die Träger öffentlich Belange (TöB) dazu stellen und führe nicht zu einer Verfestigung des Verfahrens, sondern führe zu mehr Information über die Fläche.

Herr Wiesner plädiert dafür, die fünf vorgestellten Flächen auf den Weg zu bringen und prüft, ob die Träger öffentlicher Belange Einwende haben.

Herr Fischer erinnert an die Antworten, die in der Vergangenheit von den TöB vorgelegt worden seien. Darin war vielfach vermerkt, sie könnten zu den Absichten keine Stellung nehmen, solange keine konkreten Planungen vorlägen. Aus diesem Grund würde die CDU keine Zustimmung geben, da keine Ergebnisse zu erwarten seien.

Herrn Finkler ist sehr bewusst, dass die Stadt Hamburg unbedingt Wohnraum schaffen müsse, ohne weitere Grünflächen zu bebauen. Insofern wolle man, Flächen auf denen Gebäude stehen, verdichten. Damit gebe man den Eigentümern die Möglichkeit ihre Flächen weiterzuentwickeln. Daher halte er es für unproblematisch das Verfahren weiterzuführen und die TöB ihre Stellungnahmen zu dem Wohnungsprogramm abgeben. Diese Entscheidung berühre keineswegs die Eigentumsrechte.

Herr Rutschewski beantwortet ausführlich mit Unterstützung einer Präsentation die im Antrag formulierten Fragen.

1. Sämtliche Flachdachflächen – mit Ausnahme von Dachterrassen bis zu einem Drittel der Dachfläche und von Flächen für technische Anlagen – sind als Gründach zu gestalten. Dies gilt auch für Dachflächen mit Photovoltaikanlagen.

      Die Gründachstrategie der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH) werde bereits in Bebauungsplanverfahren routinemäßig berücksichtigt. Auch in städtebaulichen Verträgen könnten Regelungen dazu getroffen werden.

      Allerdings müssten die Pflichten im Gesamtkontext verhältnismäßig bleiben und mit dem Vertragspartner verhandelbar sein.

      Die konkrete Ausgestaltung eines Gründachs sei eine Einzelfallentscheidung.

2. Die zu begrünenden Dachflächen sind vollständig mit Photovoltaik auszustatten.
3. Geneigte Dachflächen, die nicht begrünt werden, können von diesen Standards abweichen. Die Abweichung ist im Einzelfall von der Verwaltung zu begründen.

      Gemäß § 16 HmbKliSchG strebe die FHH langfristig an, dass alle geeigneten Dachflächen möglichst in Kombination mit Gründächern und unter Berücksichtigung der Anforderungen des Schutzes von Bäumen im Stadtgebiet sowie technisch möglich und wirtschaftlich vertretbar zur Stromerzeugung durch die Nutzung solarer Strahlungsenergie genutzt oder zur Verfügung gestellt würden.

      Eine ergänzende bezirkliche Regelung erscheine dann nicht mehr erforderlich. Bis zum Einsetzen der Pflicht (ab 01.01.2023) werde das Bezirksamt auf die Nutzung der Dachflächen zur solaren Energiegewinnung im Rahmen seiner Möglichkeiten hinwirken.

4. Neubauten seien mit mindestens Energiestandard KFW 40 zu errichten.
5. Aus zwingenden Gründen, wie z. B. bei Baudenkmälern, kann von diesen Standards abgewichen werden. Die Abweichung ist im Einzelfall von der Verwaltung zu begründen.

      Energierechtliche Anforderungen an Gebäuden würden im Energierecht (GEG) geregelt. Das verabschiedete GebäudeEnergieGesetz (GEG) sehe als Niedrigstenergie-Gebäudestandard einen Energiestandard KfW 55 für öffentliche Neubauten vor. Für den privaten Wohnungsbau solle der maßgebliche Niedrigstenergie-GebäudeStandard erst bis 2021 geregelt werden. Bis dahin greife die aktuelle Energieeinsparungsverordnung (EnEV) aus dem Jahr 2016.

      Darüber hinaus gehende Anforderungen, wie der Energiestandard KfW 40, könnten, nach Einschätzung des Bezirksamtes, beispielsweise bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen innerhalb des städtebaulichen Vertrages gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 5 BauGB festgelegt werden. Festsetzungen müssten städtebaulicher Natur sein (vgl. § 9 BauGB).

Der Antrag der GRÜNEN-Fraktion (20-4634) wird wie folgt ergänzt: Die Bezirksverwaltung wird zunächst gebeten, zu prüfen, ob die im Antrag beabsichtigten Festsetzungen rechtlich in Bebauungsplänen überhaupt geregelt werden können und welche wirtschaftlichen Auswirkungen derartige Festsetzungen auf die Baukosten und daraus resultierend die Quadratmetermieten im Mietwohnungsbau haben würden.

      Im Zuge der Bauleitplanung seien die im Antrag 20-4643 beabsichtigten Festsetzungen aus städtebaulichen Gründen für Gründächer gemäß § 9 Nr. 25 BauGB möglich. Energiefachrechtliche Anforderungen an Gebäuden und ihrer energierelevanten Ausstattung würden vornehmlich im Energierecht GEG geregelt. In städtebaulichen Verträgen könnten gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 6 EEG-Anlagen festgelegt werden und gemäß Nr. 5 Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden gestellt werden. Hier seien das Angemessenheits-und Kopplungsgebot zu beachten.

      Zu berücksichtigen sei, dass die Umsetzung des KfW 40 Standard mit ca. 3,5 % höheren Herstellungskosten im Vergleich zu KfW 55 Standard verbunden sei (vergleiche Stellungnahme zu Drs. 20-4700): Sonderkonditionen für geförderten Wohnungsbau). Diese Mehrkosten verringerten die Möglichkeit andere bezirkliche Ziele, wie geförderten Wohnungsbau oder Anforderungen an den Wohnungsmix (weniger Mikrowohnen) durchzusetzen. Das Bezirksamt schlägt deshalb als Mindeststandard den KfW 55 Standard vor.

      Die Behörde für Umwelt und Energie (BUE) – Referat 14 – habe in einer Stellungnahme vom 31.03.2020 zu den entstehenden baulichen Mehrkosten, zu dem von der IBA Hamburg GmbH entwickelten neuen Stadtteil Oberbillwerder; für die Energiestandards dargestellt: Sie käme zu dem Ergebnis, dass es beim öffentlichen geförderten Wohnungsbau im Median zu einem finanziellen Vorteil bei Umsetzung des Effizienzhaus 40 Standards gegenüber dem Effizienzhaus 55 käme.

Fragen der Ausschussmitglieder werden von der Verwaltung wie folgt beantwortet:

      Der Energiefachplan sei ein energiewirtschaftliches Fachgutachten bei Neubauvorhaben und in § 25 des Hamburgischen Klimaschutzgesetzes verankert. Es werde bei Projekten erstellt, die mehr als 150 Wohneinheiten oder einen äquivalenten Wärmebedarf sowie eine Geschossflächenzahl von über 0,8 umfassen. Ab dieser Größenordnung und Dichte seien die grundlegenden Voraussetzungen für eine wirtschaftliche Wärmeversorgung mit einem Wärmenetz gegeben. Der Energiefachplan untersuche die Wirtschaftlichkeit der lokal realisierbaren Wärmeversorgungslösungen mit möglichst geringen CO2-Emissionen.Dies sei ein Gutachten, das erbracht werde müsse zum Nachweis über mehrere alternative Berechnungs- und Darstellungsweisen, welche Energieeffizienz unter bestimmten Vorschriften (Standard) erfüllt werden. Mit dem Energiefachplan versuche der Bezirk, den Vorhabenträger / Projektentwickler zu animieren, höhere Standards bzw. möglichst hohe Standards zu realisieren. Aufgrund der derzeit attraktiven Förderkonditionen für den Gebäudeenergiestandard KfW 40 gehe die Fachbehörde BUKEA von einer Überförderung der Vorhaben aus.

      Weiterhin gebe es diverse Belange, die dem Vorhabenträger / Projektentwickler zugemutet würden. Dazu gehörten z. B. die Verschattungsfragestellung sowie ab 150 WE ein Kita-Nachweis. Weiterhin würden Stellplätze verlangt, obwohl gesetzlich ein Nachweis nicht erbracht werden müsse. Außerdem seien die klimarechtlichen Fragestellungen ebenfalls einer der Belange. Dazu werde in der Regel bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren ein Durchführungsvertrag und bei einem projektbezogenen Bebauungsplanverfahren ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen. Bei dem städtebaulichen Vertrag müsse jedoch die Verhältnismäßigkeit eingehalten werden, damit die Rechtssicherheit gewährleistet werde. Grundsätzlich müsse Einvernehmen hergestellt werden.

Frau Ehlers bittet die Verwaltung, sie möge stringent bei den Verhandlungen mit den Vorhabenträger / Projektentwicklern auf die Klimaschutzaspekte hinwirken.

Die Verwaltung wird gebeten, sie möge bei ihrer späteren Berichterstattung deutlich machen, welche unterschiedlichen Arten von Holzverarbeitung möglich seien. Bei dem Einsatz von Holz sollte umweltverträgliches Material verwendet werden.

Es liegt nichts vor.

Es liegt nichts vor.