Stellungnahme zum gemeinsamen Antrag SPD - GRÜNE - DIE LINKE - Volt betr. Harburg braucht bezahlbaren Wohnraum - Umgehung des Mietenspiegels verhindern

Der Mietenspiegel in Hamburg stellt ein geeignetes gesetzlich geregeltes Instrument dar, um sowohl die Mieten bei Neuvermietung als auch die die Entwicklung der Bestandsmieten auf einem bezahlbaren Niveau zu halten.

Es handelt sich dabei um einen qualifizierten Mietenspiegel, der die Spanne vorgibt, die nach Lage, Größe, Baualter und Ausstattung einer Wohnung als ortsübliche Miete angemessen ist. § 558 BGB gibt die Möglichkeit vor, dass und wie eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgenommen werden kann. Eines der in § 558a Abs. 2 i.V.m. § 558d BGB vorgegebenen Instrumente zur Ermittlung der Vergleichsmiete ist dabei der qualifizierte Mietenspiegel.

Bei der Neuvermietung von Wohnungen gilt aktuell die Mietpreisbremse entsprechend der Hamburgischen Verordnung zur Einführung einer Mietpreisbremse vom 23. Juni 2020. Danach darf die Miete bei Neuvermietungen max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die sich ihrerseits aus dem Hamburger Mietenspiegel ergibt.

Soweit die gesetzliche Situation. Nur gibt es immer mehr Versuche, diese Regelungen dadurch zu unterwandern, dass Wohnraum geschaffen wird, der entweder dieser Regelung nicht unterfällt oder zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete weitere Kostenfaktoren beinhaltet.

Zu ersterem gehört die befristete Vermietung von Wohnraum, da dieser als vorübergehende Nutzungsüberlassung den Regelungen nicht unterliegt.

Zu zweiterem gehört die möblierte Vermietung von Wohnraum, der zwar hinsichtlich der Netto-Kaltmiete dem Mietenspiegel unterliegt, bei dem aber ein sogenannter gesetzlich nicht geregelter und reglementierter Möblierungszuschlag genommen wird. Dabei ist weder gesetzlich geregelt, wie sich dieser Zuschlag berechnet noch gibt es Regelungen, wonach die Ermittlung des Zuschlags transparent dargelegt werden muss.

Durch diese Umgehungstatbestände wird eine Mietwucher Tür und Tor geöffnet und auch in Harburg besteht insbesondere in zentralen Lagen das Risiko, dass dort Wohnungen errichtet und/oder vermietet werden, die so den Regelungen des Mietenspiegels entzogen werden.

1. Die Bezirksverwaltung wird gebeten, zu prüfen, ob und mit welchen Mitteln der Bau und der Betrieb von Mietwohnungen in Harburg verhindert werden kann, bei denen mittels einer Befristung oder möblierten Vermietung versucht wird, Mietzahlungen zu erreichen, die sich deutlich oberhalb der durch den Hamburger Mietenspiegel und die Verordnung zur Einführung einer Mietpreisbremse bestimmten ortsüblichen Vergleichsmiete bewegt.

2. Der Senat wird gebeten, sich weiterhin über Initiativen im Bundesrat dafür einzusetzen, dass auch befristete Mietverhältnisse in den Geltungsbereich der Mietpreisbremse und des Mietenspiegels einbezogen werden und gesetzliche Regelungen geschaffen werden, die die Berechnung von Möblierungsaufschlägen regeln und den Vermieter verpflichten, einen Möblierungsaufschlag dem Mieter gegenüber der Höhe und der Ermittlung nach transparent darzulegen.

EZIRKSVERSAMMLUNG HARBURG

Der Vorsitzende

23.05.2025

Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) nimmt zu dem Beschluss wie folgt Stellung:

Der Senat hat sich mit der Bundesratsinitiative „Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum und bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ aus dem Jahr 2023 für eine stärkere Regulierung von möblierten und Kurzzeitvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten eingesetzt. Der Gesetzentwurf sieht folgende Rechtsänderungen vor:

• Kurzzeitvermietung: Einführung der Regelvermutung für angespannte Wohnungsmärkte, dass kein vorübergehender Gebrauch vorliegt, wenn das Mietverhältnis sechs Monate oder mehr beträgt.
• Möblierung: Pflicht zur Ausweisung von Möblierungszuschlägen, Begrenzung der Möblierungszuschläge auf 1 Prozent des Zeitwertes monatlich jeweils in angespannten Wohnungsmärkten.

Der Gesetzentwurf liegt dem Bundestag seit Juli 2023 mit einer Stellungnahme der Bundesregierung vor (BT-Drs. 20/7850), wurde in der vergangenen Legislaturperiode jedoch nicht abschließend beraten.

Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen verfolgt das Ziel, den Gesetzentwurf im sogenannten Reprisenverfahren des Bundesrates dem neuen Bundestag zuzuleiten, um das Gesetzesvorhaben auch in der neuen Legislaturperiode weiterzuverfolgen.

Im Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD für die 21. Legislaturperiode ist das Thema einer „erweiterten Regulierung“ von möblierten und Kurzzeitvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten als Maßnahme verankert. Auch in Hamburg haben sich die SPD und Bündnis 90/Die Grünen in ihrem Koalitionsvertrag für die 23. Legislaturperiode darauf verständigt, Reformen für ein soziales Mietrecht und insbesondere die Schließung von Schutzlücken bei möbliertem Wohnraum und Kurzzeitvermietungen voranzubringen.

Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass die Befristung eines Mietverhältnisses nicht schon dazu führt, dass dieses nicht dem Geltungsbereich der Mietpreisbremse und des Mietenspiegels unterfällt. Lediglich Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB sind von den Vorschriften zur Mietpreisbegrenzung (Mietpreisbremse und Mieterhöhungen) des BGB ausgenommen, unterfallen nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete und werden bei der Erhebung von Mietspiegeln ausgeschlossen. Dies ist in Hinblick auf die im Vergleich zu regulären Mietverhältnissen grundsätzlich andere Qualität eines Mietverhältnisses zum vorübergehenden Gebrauch jedoch nachvollziehbar, weshalb die BSW hier keinen gesetzgeberischen Handlungsbedarf sieht. Ein solches Mietverhältnis soll aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien nur von einer relativ kurzen Dauer sein. Daraus wird ein geringerer Schutzbedarf des Mieters abgeleitet, weil dieser seinen Lebensmittelpunkt nicht verlagert. Insofern unterscheidet sich die Grundlage, auf welcher der Mietpreis bei Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch vereinbart wird, von regulären Mietverhältnissen. Daher unterfallen Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch auch nicht den Bestimmungen der ortsüblichen Vergleichsmiete und dürfen entsprechend nicht bei der Erstellung von Mietspiegeln berücksichtigt werden. Handlungsbedarf sieht die BSW hingegen bei der Abgrenzung der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch zu einem sonstigen Mietverhältnis (mit Befristung), siehe oben dargestellte Bundesratsinitiative.

gez. Böhm

f.d.R.

Riechers