Sicherung von Gemeinwohlinteressen im B-Plan-Verfahren Schnelsen 94: Anwendung, Relevanz und finanzielle Ausstattung des gemeindlichen Vorkaufsrechts
Anfrage nach § 27 BezVG der Mitglieder der Bezirksversammlung Eimsbüttel,
Elke Zimmermann, Harald Wellmann, Jörg Pillatzke (AfD-Fraktion)
Sicherung von Gemeinwohlinteressen im B-Plan-Verfahren Schnelsen 94: Anwendung, Relevanz und finanzielle Ausstattung des gemeindlichen Vorkaufsrechts
Fortlaufende. Nr. 22-120
Eingangsdatum: 29.09.2026
Datum der Antwort: 21.10.2026
Sachverhalt:
Das laufende Verfahren zum Bebauungsplan Schnelsen 94 (Egenbüttler Weg) sieht erhebliche strukturelle Veränderungen im Umfeld des S-Bahn-Haltepunkts vor. Neben der Mobilisierung von Flächen für den Wohnungs- und Gewerbebau sind im Entwurf auch Flächen für den Gemeinbedarf (Süntelstraße) sowie eine durchgehende öffentliche, grüne Fuß- und Radwegachse vorgesehen. Gemäß den Auslegungsunterlagen können Grundstücke, die im B-Plan als öffentliche Grünflächen oder Verkehrsflächen festgesetzt werden, von der Freien und Hansestadt Hamburg durch das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 24 Baugesetzbuch (BauGB) erworben werden. Angesichts steigender Bodenwerte im Einzugsbereich des neuen Schienenanschlusses und laufender Grundstückstransaktionen ist die aktive Ausübung dieses Instruments zur Sicherung der Planungsziele von zentraler Bedeutung. Dies erfordert jedoch eine solide und verlässliche finanzielle Unterlegung.
Vor diesem Hintergrund haben wir folgende Fragen an die Fachbehörde:
Die Finanzbehörde beantwortet die oben stehende Anfrage wie folgt:
Dies vorausgeschickt, beantwortet die Behörde für Finanzen und Bezirke die Anfrage wie folgt:
Vor diesem Hintergrund haben wir folgende Fragen an die Fachbehörde:
Frage 1: Für wie viele Grundstücke oder Teilflächen im Geltungsbereich des B-Plan-Entwurfs Schnelsen 94 besteht nach aktuellem Planungsstand ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Stadt (z. B. wegen der Ausweisung als öffentliche Grünfläche oder Gemeinbedarfsfläche)?
Nach aktuellem Planungsstand sind im Geltungsbereich des B-Plan-Entwurfs Schnelsen 94 bei 50 privaten Grundstücken bzw. Teilflächen öffentliche Nutzungen (Grünanlage, Straße) als planerische Festsetzung vorgesehen.
Darüber hinaus liegen alle Grundstücke des B-Plan-Entwurfes Schnelsen 94 seit dem 29. September 2020 innerhalb des Geltungsbereiches einer besonderen Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB „Magistrale Holsteiner Chaussee“. Diese Satzung begründet ein Vorkaufsrecht im Falle des Verkaufs zwischen zwei Privaten und dient der Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Die Prüfung, ob die gesetzgeberischen Voraussetzungen für eine Ausübung jeweils vorliegen, erfolgt immer anlassbezogen im konkreten Verkaufsfall. Die Satzung hat eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2035. Der Erlass einer weiteren besonderen Vorkaufsrechtssatzung nach §25 BauGB ist derzeit nicht geplant.
Frage 2: Wie viele Notarverträge bzw. Grundstückskaufverträge über Flächen im Plangebiet Schnelsen 94 wurden der Freien und Hansestadt Hamburg seit dem Aufstellungsbeschluss im November 2024 zur Prüfung einer Vorkaufsrechtsausübung bzw. zur Ausstellung eines Negativzeugnisses vorgelegt?
Nach derzeitigem Kenntnisstand wurden der FHH, vertreten durch den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG), seit dem Aufstellungsbeschluss im November 2024 keine Grundstückskaufverträge mit Bezug auf Flächen im Plangebiet Schnelsen 94 zur Prüfung einer etwaigen Ausübung eines Vorkaufsrechts bzw. zur Ausstellung eines Negativzeugnisses vorgelegt.
Frage 3: Kam es seit November 2024 im Bereich Schnelsen 94 zu konkreten Ausübungen des Vorkaufsrechts durch die Stadt, oder wurden Abwendungsvereinbarungen nach § 27 BauGB mit Käufern geschlossen? Wenn ja, um welche Flächen handelte es sich?
Nein. Im Übrigen siehe Antwort zu 2.
Frage 4: Plant die Freie und Hansestadt Hamburg zur Flankierung des Verfahrens und vor dem Hintergrund der bereits erlassenen Veränderungssperre zusätzlich den Erlass einer besonderen Vorkaufsrechtsatzung nach § 25 BauGB, um den spekulativen Erwerb von Bauerwartungsland rund um den neuen Haltepunkt zu unterbinden?
Siehe Antwort zu 1.
Frage 5: Wie bewertet die Freie und Hansestadt Hamburg das Risiko, dass ohne eine aktive Ausübung von Vorkaufsrechten die geplante durchgehende grüne Wegeverbindung zwischen Süntelstraße und Egenbüttler Weg nur verzögert oder unter erhöhten Kostenaufwänden realisiert werden kann?
Die gesetzlichen Vorkaufsrechte stellen ein mögliches Instrument zur Sicherung und Umsetzung der mit dem B-Plan verfolgten öffentlichen Ziele dar. Ihre Ausübung ist jedoch stets eine einzelfallbezogene Entscheidung und setzt das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen voraus.
Für die Realisierung der geplanten grünen Wegeverbindung kommen neben der Ausübung von Vorkaufsrechten auch freihändige Erwerbsverhandlungen sowie weitere geeignete planungs- und bodenordnungsrechtliche Instrumente, wie beispielsweise städtebauliche Verträge oder dingliche Sicherungen, in Betracht. Ein zwingender Zusammenhang zwischen einer Nichtausübung von Vorkaufsrechten und erhöhten Kosten wird daher nicht gesehen, da ein Erwerb grundsätzlich nach Maßgabe der rechtlichen Vorgaben und regelmäßig auf Grundlage des Verkehrswertes erfolgt.
Frage 6: Welche konkreten finanziellen Mittel oder Haushaltsmittel (z. B. aus dem Bodenbevorratungsfonds der LIG, Mitteln für den „Vertrag für Hamburgs Wohnungsbau“ oder bezirklichen Sonderfonds) stehen für den potenziellen Erwerb von Grundstücken im Rahmen des Vorkaufsrechts im Bereich Schnelsen 94 zur Verfügung?
Frage 7: In welcher Höhe wurden für das Haushaltsjahr 2026 bzw. die kommenden Planungszeiträume Gelder reserviert, um strategische Grundstückskäufe und Entschädigungen im Zuge dieses B-Plan-Verfahrens zu finanzieren?
Regelhaft sind Grün- und Straßenverkehrsflächen, die über die Ausübung eines Vorkaufsrechts einem öffentlichen Nutzen zukommen sollen und planerisch festgesetzt sind, über den jeweils betroffenen Bedarfsträger und deren Haushaltsmitteln zu finanzieren. Über Verwendung und Herkunft der Mittel entscheiden die jeweils zuständigen Bezirksämter und Fachbehörden in eigener Zuständigkeit.
Der LIG führt als Dienstleister den Vorkauf auf Kosten des jeweiligen Bedarfsträgers durch. Einen gesonderten Bodenbevorratungsfonds oder vergleichbare gesonderte Mittel beim LIG gibt es nicht.
Soweit es zu Vorkaufsrechtsausübungen zugunsten des Allgemeinen Grundvermögens des LIG kommen sollte, etwa zur Sicherung einer städtebaulichen Entwicklung, werden die Erwerbe sowie etwaige Entschädigungen aus dem beim LIG allgemein verfügbaren Liquiditätsbestand über den Wirtschaftsplan finanziert. Hierüber ist in jedem Einzelfall zu entscheiden. Gleiches gilt für strategische Grundstückskäufe.
Frage 8: Gibt es Obergrenzen oder Budgetdeckelungen bei der Ausübung von Vorkaufsrechten in diesem Gebiet, falls die tatsächlichen Kaufpreise den gutachterlich ermittelten Verkehrswert im urbanen Raum deutlich übersteigen? Wenn ja, um welche Größenordnung handelt es sich dabei?
Für die Ausübung von Vorkaufsrechten gelten die Vorgaben der Landeshaushaltsordnung (LHO), insbesondere der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit. Zudem wird regelhaft die Anwendung von § 28 Abs. 3 BauGB geprüft. Maßgeblich ist der im Einzelfall zu ermittelnde angemessene Kaufpreis, welcher sich, wie auch schon in der Antwort zu 5 beschrieben, im Rahmen der rechtlichen Vorgaben regelmäßig am Verkehrswert orientiert.
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