Farnhornweg / Vorhornweg Verordnung für ein besonderes Vorkaufsrecht Mitteilungsdrucksache zum Beschluss des Hauptausschusses vom 26.11.2020
Der Hauptausschuss der Bezirksversammlung Altona hat in seiner Sitzung vom 26.11.2020 stellvertretend für die Bezirksversammlung anliegende Drucksache 21-9040 beschlossen.
Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) hat mit Schreiben vom 15.01.2021 nachfolgende Stellungnahme übersandt:
Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW), die Behörde für Umwelt, Klima, Energie und Agrarwirtschaft (BUKEA) und die Behörde für Verkehr und Mobilitätswende (BVM) begrüßen den Beschluss des Hauptausschusses – stellvertretend für die Bezirksversammlung Altona –, den Erlass einer Verordnung für ein besonderes Vorkaufsrecht Farnhornweg / Elbkamp / Elbgaustraße zu prüfen. Im Zuge einer aktiven städtischen Bodenpolitik sind die erforderlichen Instrumente für eine erfolgreiche Stadtentwicklung im Umfeld der Magistralen und neuen Schnellbahnhaltestellen zu identifizieren und anzuwenden. Durch die im Rahmen der Ausübung von Vorkaufsrechten sowie ggf. durch eine Anpassung des geltenden Planrechts erzielbare tatsächliche Verfügung über benötigte Grundstücke kann eine geordnete und flächeneffiziente städtebauliche Entwicklung in angemessener Dichte und städtebaulicher Qualität in diesem Bereich gesichert werden.
Die Finanzbehörde (FB) erhebt ebenfalls keine Bedenken gegen den Beschluss des Hauptausschusses und der Aufstellung einer Vorkaufsrechtsverordnung, soweit die städtebaulichen Voraussetzungen vorliegen. Vorbereitung und Umsetzung der Verordnung obliegt der BSW und dem Senat, wobei die fachliche Verantwortung und städtebauliche Begründung zur Ausübung des Vorkaufsrechts in der Zuständigkeit der BSW bzw. des Bezirksamtes Altona liegt.
Städtebauliche Begründung
In dem Bereich Farnhornweg / Elbkamp / Elbgaustraße wird durch den Bau der U-Bahnlinie 5 und der S-Bahnlinie 32 mit direkter Anbindung an die Hamburger Innenstadt ein starker Entwicklungsimpuls gesetzt. Zudem liegt der Bereich an der bezirklichen Magistrale Farnhornweg, die entsprechende Entwicklungspotenziale birgt. Weitere Impulse werden durch verschiedene Stadtentwicklungsprojekte gegeben, wie der Science City Bahrenfeld und dem neu entstehenden Innovationszentrum am Vorhornweg, der Weiterentwicklung des Volksparkstadions und des Gewerbe- und Industriestandortes Schnackenburgallee. Der Stadtraum wird sich in den kommenden Jahren wesentlich verändern. So können von der hervorragenden Anbindung und Infrastrukturausstattung noch mehr Menschen profitieren. Es gilt deshalb, die gesteigerte Lagegunst verstärkt zu nutzen und damit verbundene Innenentwicklungs- und Verdichtungspotenziale zu identifizieren und auszuschöpfen.
Auf folgende Ziele der Stadtentwicklung kann die Ausübung eines besonderen Vorkaufsrechtes dabei besonders Einfluss nehmen:
Umgebungsentwicklung der künftigen U5-Haltestelle („Arenen“)
Für die an den Altonaer Volkspark angrenzenden Stadträume laufen derzeit eine Reihe von städtebaulichen Planungen in einer Größenordnung, die erhebliche verkehrliche Auswirkungen haben werden. Zudem wird sich die Erreichbarkeit der Stadträume in einem mittel- bis langfristigen Zeithorizont mit der Realisierung der U5 und S32 erheblich verändern. Insofern ist es zu begrüßen, dass die Stadt durch das besondere Vorkaufsrecht die Möglichkeit erhält, die städtebauliche Entwicklung als Grundstückseigentümerin zu beeinflussen.
Vor dem Hintergrund der Mobilitätswende sollen die (übergeordneten) verkehrlichen Belange im Rahmen des Vorkaufsrechts und der weiteren städtebaulichen Verfahren verstärkt berücksichtigt werden. Die städtebaulichen und verkehrlichen Entwicklungserfordernisse entlang der Hauptverkehrsstraße, der U-Bahn-Trasse und im Umfeld der Haltestellen sind räumlich und funktional eng verflochten. Der Ankauf von Flächen wird an die BVM kommuniziert.
Qualitätsvolle Übergänge zum Volkspark
Durch eine geordnete städtebauliche Entwicklung kann die Zugänglichkeit und Durchlässigkeit zum Volkspark Altona und somit zum Freiraumverbund / Grünes Netz verbessert werden.
Sozialräumliche und infrastrukturelle Aufwertung des Lüdersrings
Das Prüfgebiet für das besondere Vorkaufsrecht liegt im südlichen Bereich des RISE-Fördergebiets Lurup (RISE - Rahmenprogramm Integrierte Stadtteilentwicklung). Die Zielsetzung des Beschlusses (Drs. 21-9040) steht im Einklang mit den RISE-Zielsetzungen für das Fördergebiet:
Gemäß der Problem- und Potenzialanalyse (PPA) für das Gebiet, die der Leitungsausschuss Programmsteuerung am 19.06.2019 zur Kenntnis genommen hat, ergibt sich folgendes Gebietsleitziel: „Lurup ist ein familienfreundlicher Stadtteil mit attraktiven Wohnangeboten und hochwertigen Wohnumfeldern in lebenswerten und urbanen Quartieren.“ Darüber hinaus sind im Handlungsfeld Wohnen, lokaler Wohnungsmarkt und Wohnungswirtschaft folgende Handlungsfeldziele vorgeschlagen: „Verbesserung des Wohnungsbestands in qualitativer und quantitativer Hinsicht durch Modernisierung der Bestandquartiere und Schaffung neuen Wohnraums“ und „Schaffung von hochwertigem und bedarfsgerechtem Wohnraum“.
Das Gebiet Lüdersring ist einer der Schwerpunktbereiche der Gebietsentwicklung. Zwei der in der PPA empfohlenen Starterprojekte betreffen die sozialräumliche und infrastrukturelle Aufwertung des Lüdersrings: die Neugestaltung und Aufwertung der Ballspielfläche Lüdersring sowie die Erweiterung des Nachbarschaftstreffs Lüdersring.
Für die Umsetzung der Quartiersentwicklung ist das Bezirksamt Altona, Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung zuständig, das in die weitere Abstimmung eng einzubinden ist.
Innenentwicklung / Bauliche Verdichtung
In 2019 hat die Senatskommission für Stadtentwicklung und Wohnungsbau das „Hamburger Maß – Leitlinien zur lebenswerten kompakten Stadt“ beschlossen. Durch die Leitlinien werden angemessene städtebauliche Lösungen sowie eine verträgliche Dichte und Höhe der Bebauung durch Senat und Bezirke vorgegeben. Ziel ist es, die begrenzte Ressource Fläche effizient zu nutzen und eine nachhaltige und zukunftsorientierte Siedlungsentwicklung zu ermöglichen.
Im Fokus der Aktivierung von Entwicklungspotenzialen stehen dabei die Stadträume
- entlang der Magistralen
- an den zentralen Standorten gemäß Leitlinien für den Einzelhandel
- im Einzugsbereich bestehender oder geplanter Schnellbahnstationen.
Insbesondere in Gebieten mit geringer Bebauungsdichte (wie im vorliegenden Prüfgebiet) sollen künftig angemessene Dichten und städtebaulich effiziente Gebäudetypologien im Hinblick auf eine geringe Flächeninanspruchnahme realisiert werden. Der steigenden Nachfrage nach Wohnraum kann damit Rechnung getragen werden. Die Neubebauung am Vorhornweg / Lüttkampgraben hat hier erste Maßstäbe im Sinne des Hamburger Maßes gesetzt.
Räumliche Abgrenzung des besonderen Vorkaufsrechtes
Im Umfeld des Prüfgebietes für ein besonderes Vorkaufsrecht Farnhornweg / Elbkamp / Elbgaustraße finden sich bereits einige Planungen und Projekte, die einen wesentlichen Einfluss auf die zukünftige Entwicklung des gesamten Stadtraumes nehmen werden. Um eine schlüssige Fortsetzung der Projekte zu gewährleisten und noch stärkere Synergien zu schaffen, werden folgende Ergänzungen des Prüfgebietes zur weiteren Prüfung vorgeschlagen:
Gewerbe- und Industriestandort Schnackenburgallee
Im direkten Umfeld der geplanten Vorkaufsrechtssatzung erarbeiten die Bezirke Altona und Eimsbüttel ein nachhaltiges Entwicklungskonzept zur Weiterentwicklung des Gewerbe- und Industriestandortes Schnackenburgallee. Die BSW bittet um Prüfung, ob zu diesem Zweck Teilbereiche des Gewerbe- und Industriegebietes in der Vorkaufsrechts-satzung aufgenommen werden sollen.
U5-Haltestelle Arena
Weil die U5-Haltestelle Arena voraussichtlich unmittelbar östlich der bisherigen Gebietsausweisung liegt, empfiehlt die BVM eine Ausweitung des Prüfgebietes der Vorkaufsrechtsverordnung nach Osten. Wenn möglich, bis zur Querung der Ottensener Straße, alternativ bis zur Bezirksgrenze.
Im Rahmen einer möglichen Gebietsausweitung östlich der U5-Haltestelle Arenen sind die unterschiedlichen Entwicklungsinteressen (Weiterentwicklung Gewerbe- und Industriestandort / Gestaltung Umfeld U5-Haltestelle) zu berücksichtigen und miteinander in Einklang zu bringen.
Trabrennbahn / Science City Bahrenfeld / Innovationspark Altona
Aus Sicht der BSW ist eine Ergänzung des vorliegenden Prüfgebietes um private Flächen in direkter Lage an der Magistrale Luruper Hauptstraße fachlich sinnvoll und zielt auf die gleichen städtebaulichen Ziele ab. Insbesondere die nordöstlichen Flächen mit gewerblichem Planrecht sind dabei von besonderem Interesse und grenzen direkt an bestehende städtische Flächen der Hamburg Invest Entwicklungsgesellschaft mbH & Co KG (HIE).
In Abstimmung mit der HIE, der Behörde für Wirtschaft und Innovation (BWI), dem Bezirksamt Altona und der Science City Hamburg Bahrenfeld GmbH erarbeitet die BSW in Kooperation mit dem Planungsbüro Robertneun™ aktuell eine städtebauliche Studie zu den Flächen des Innovationsparks Altona. Ein Flächenankauf wäre in diesem Teilbereich von besonderem gesamtstädtischem Interesse.
Die vorgeschlagenen Ergänzungsflächen (siehe Anlage 1) sind von der bereits bestehenden Vorkaufsrechtsverordnung nicht erfasst und komplettieren diese. In der bestehenden Vorkaufsrechtsverordnung musste aus Rechtssicherheit ein fachlicher Schwerpunkt auf der Überprüfung des bestehenden und als zu gering eingeschätzten gewerblichen Planrechts liegen. Aus diesem Grund konnten die nun ergänzten Flächen aus damaliger Sicht nicht integriert werden.
Planerisches Ziel ist die Weiterentwicklung der Science City entlang der Magistrale als neuen Wissenschaftsboulevard zum Innovationspark Altona. Erste Flächenankäufe des Landesbetriebs Immobilien und Grundvermögen (LIG) und weitere Verhandlungen direkt angrenzender Flächen innerhalb der bestehenden Vorkaufsrechtsverordnung verdeutlichen das bestehende langfristige Potenzial und die Bedeutung einer aktiven Flächenankaufspolitik mit dem Instrument einer Vorkaufsrechtsverordnung.
Sonstige Hinweise
RegenInfraStrukturAnpassung (RISA)
Bei der künftigen städtebaulichen Planung sind RISA-Aspekte unbedingt zu beachten. Entsprechend sind ggf. Flächen für die Versickerung oder Retention von Niederschlagswasser frei zu halten. Im Zusammenhang mit der geplanten Nachverdichtung ist sicherzustellen, dass sowohl für die Grundstücke im Plangebiet als auch für die Unterlieger geeignete Maßnahmen zur Starkregenvorsorge getroffen werden. Aufgrund der geplanten baulichen Nachverdichtung wird ein erhöhter Bedarf an Trinkwasser bei jedoch gleichbleibendem Grundwasserdargebot und begrenzter Kapazität des versorgenden Wasserwerkes bestehen.
Bodenordnungsverfahren der Umlegung
Vorkaufsrechtsverordnungen dienen der Sicherung einer langfristigen geordneten Planung und Entwicklung. Soweit die Umsetzung der vorgesehenen Planung eine Neuordnung von Grundstücken erfordern sollte, kann dies im Wege der Umlegung erreicht werden. Umlegungsverfahren dienen öffentlichen Interessen durch die Bereitstellung der für öffentliche Zwecke benötigten Flächen (Erschließung, Gemeinbedarf) und sind in gleicher Weise privatnützig ausgestaltet, indem den Grundeigentümern und sonstigen Nutzungsberechtigten im Umlegungsgebiet bebaubare Flächen zur Verfügung gestellt werden. Aufgrund dieser Doppelfunktion sind Umlegungsverfahren geeignete Instrumente, um einen Beitrag zur Grundstücksneuordnung entlang der Magistralen in Hamburg zu leisten.
Drs. 21-9040
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