Eimsbütteler Wohnungsbauprogramm 2026/2027 und Potenzialflächen 2026/2027 Beschlussempfehlung für die Bezirksversammlung

Anlass und Zielsetzung

Hamburg wächst, ebenso der Bezirk Eimsbüttel. Seit 2011 besteht mit dem „Vertrag für Hamburg“ eine Vereinbarung zwischen Bezirken und Senat zum Wohnungsneubau, der zuletzt 2026 erneuert wurde. Die Stadt Hamburg verpflichtet sich darin, jährlich 10.000 Wohneinheiten zu genehmigen, davon 1.050 im Bezirk Eimsbüttel. Die bezirklichen Wohnungsbauprogramme konkretisieren diese Ziele und benennen entsprechende Flächen.

Bis einschließlich 2022 konnten im Bezirk Eimsbüttel die Zielzahlen regelmäßig erfüllt und übertroffen werden. Nachdem die Wohnungsbautätigkeit in Hamburg in den Jahren 2023 und 2024 insgesamt rückläufig war und das Ziel von 10.000 genehmigten Wohneinheiten erstmals nicht erreicht wurde, zeichnet sich inzwischen wieder ein Aufwärtstrend ab. Im Jahr 2025 wurden im Bezirk Eimsbüttel 1.053 Wohneinheiten genehmigt und die Zielzahl damit erneut erreicht. Die Gesamtstadt blieb mit 6.735 Wohneinheiten jedoch unter dem Ziel. Mit der Fortschreibung des „Bündnisses für das Wohnen“ im März 2026 bekennen sich die Bündnispartner weiterhin zum Ziel von 10.000 genehmigten Wohneinheiten jährlich.

Insbesondere kleinere Bauvorhaben mit unter 20 Wohneinheiten stellen im Bezirk Eimsbüttel einen erheblichen Anteil der Genehmigungen dar. Gleichzeitig bleibt die mangelnde Verfügbarkeit insbesondere städtischer Flächen eine zentrale Herausforderung. Eimsbüttel ist im Kerngebiet und zunehmend auch in der Urbanisierungszone bereits dicht bebaut. Ungenutzte Areale oder Konversionsflächen stehen in Eimsbüttel nicht zur Verfügung. Zudem hat der Erhalt von Grünflächen Priorität. Daher gewinnen die äußeren Stadtteile sowie bislang für den Wohnungsbau mindergenutzten Räume, insbesondere entlang der Magistralen, für die Wohnungsbauentwicklung zunehmend an Bedeutung.

Unter den aktuellen Rahmenbedingungen bedarf es besonderer Anstrengungen, Anreize für den Wohnungsneubau zu setzen und damit die angestrebte Zielzahl von 1.050 Genehmigungen zu erreichen. Hierzu werden unter anderem geeignete planungsrechtliche Instrumente genutzt.

Das Wohnungsbauprogramm 2026/2027 stellt potenzielle Wohnungsbauflächen dar, auf denen die vereinbarte Zielzahl erreicht werden kann. Es bildet die Grundlage für die quantitative und qualitative wohnbauliche Ausrichtung im Bezirk. Berücksichtigt werden sowohl städtische als auch private Grundstücke sowie Flächen mit bestehendem oder anzupassendem Planrecht.

Bereits mit dem Inkrafttreten des Baulandmobilisierungsgesetzes im Jahr 2021 wurden Instrumente geschaffen bzw. angepasst, um die Handlungsmöglichkeiten der Städte und Gemeinden „mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ (§ 201 a BauGB) zu stärken.

Diese Zielsetzungen wurden durch das Ende 2025 in Kraft getretene Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (sogenannter Bau-Turbo) weiter gestärkt. Die darin enthaltene befristete Sonderregelung des § 246e BauGB ermöglicht unter erleichterten Voraussetzungen in großem Ausmaß vom bestehenden Planrecht abzuweichen, zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Ergänzend erweitern die neuen Befreiungsmöglichkeiten nach § 31 Absatz 3 BauGB die Spielräume für Wohnungsbauprojekte. Die Anwendung dieser Regelungen erfolgt jedoch einzelfallbezogen und im Einklang mit den städtebaulichen Entwicklungszielen des Bezirks.

Die Aufbereitung relevanter Flächendaten in Steckbriefen unterstützt die Vorbereitung von Entscheidungen und soll Prozesse erleichtern. Die Wohnungsbaupotenzialflächen werden somit in den Fokus der Diskussion um Wohnraumentwicklung gerückt. Das Wohnungsbauprogramm kann allerdings bestehende wohnungsbauspezifische Probleme nicht allein lösen. Die größten Potenziale liegen – mit wenigen Ausnahmen wie der Entwicklung am Sportplatzring in Stellingen – weiterhin in der Vielzahl von kleinteiligen Projekten in den gewachsenen Quartieren.

Inhalt und Methodik

Mit dem Wohnungsbauprogramm 2026/2027 legt der Bezirk Eimsbüttel das mittlerweile 14. Wohnungsbauprogramm vor. Neben der quantitativen Entwicklung von Wohnraum liegt ein besonderer Fokus auf der strategisch-räumlichen Entwicklung. Grundlage hierfür bleibt das Räumliche Leitbild „Eimsbüttel 2040“. Unter sozial-ökologischen Gesichtspunkten wird die Wohnraumentwicklung insbesondere in Zentren, entlang der Magistralen sowie im Umfeld von SPNV-Haltestellen forciert. Leitbild ist die „Stadt der kurzen Wege“ mit gut erreichbaren Versorgungsangeboten.

Im Rahmen der diesjährigen Fortschreibung liegt der Arbeitsschwerpunkt auf der Qualitätssicherung und methodischen Weiterentwicklung des Programms. Zentrales Element ist die Angleichung an die Potenzialflächendatenbank „DiPlan Potenziale“ der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW). Damit stellt diese Fortschreibung einen wichtigen Schritt zur weiteren Standardisierung und Digitalisierung der Arbeitsprozesse im Wohnungsbauprogramm dar. Das Bezirksamt Eimsbüttel übernimmt hierbei die Rolle des Pilotbezirks für die Nutzung von „DiPlan Potenziale“ im bezirklichen Wohnungsbauprogramm.

Ein wesentlicher Mehrwert von „DiPlan Potenziale“ liegt in der Zusammenführung und Vereinheitlichung von Datenbeständen. Über automatisierte Schnittstellen werden zahlreiche Fachdaten integriert. Dadurch werden manuelle Datenpflege und Recherchen deutlich reduziert. Für das Wohnungsbauprogramm dient die Anwendung zugleich als zentrale Arbeits- und Abstimmungsgrundlage mit beteiligten Fachbehörden. Die engere Verzahnung mit „DiPlan Potenziale“ soll langfristig zu einer effizienteren, transparenteren und konsistenteren Bearbeitung von Flächenpotenzialen beitragen und die behördenübergreifende Zusammenarbeit nachhaltig stärken.

Mit dieser Umstellung auf „DiPlan Potenziale“ geht für das Wohnungsbauprogramm Eimsbüttel auch eine methodische Neuausrichtung im Umgang mit Flächenpotenzialen einher. Künftig werden Flächen erst mit dem tatsächlichen Hochbaubeginn aus dem Wohnungsbauprogramm herausgenommen, statt wie bislang bereits mit Erteilung der Baugenehmigung. Dadurch wird der Umsetzungsstand realistischer abgebildet.

Neue Potenzialflächen werden im Wohnungsbauprogramm 2026/2027 aufgenommen. Gleichzeitig wurden bestehende Potenzialflächen gemäß neuen Erkenntnissen aktualisiert und ggf. neu bewertet.

Wohnungsbaupotenzialflächen

Das Wohnungsbauprogramm 2026/2027 umfasst 114 Flächen mit einem Potenzial von rund 10.600 Wohneinheiten bis 2030 ff.

Im Rahmen der Fortschreibung wurden 14 Flächen mit einem Gesamtpotenzial von rund 700 Wohneinheiten aufgenommen. Gleichzeitig entfallen zwei Flächen, da dort bereits mit der Umsetzung begonnen wurde.

Da künftig Flächen erst mit dem tatsächlichen Hochbaubeginn aus dem Wohnungsbauprogramm herausgenommen werden, wurden Flächen identifiziert, die in der Vergangenheit aufgrund erteilter Genehmigungen aus dem Programm entfernt wurden, deren Potenziale jedoch nie realisiert wurden. Vor diesem Hintergrund sollen insgesamt vier Flächen wieder in das Wohnungsbauprogramm aufgenommen werden:

1.006 Reinfeldstraße / Rentzelstraße (ca. 100 Wohneinheiten)

2.020 Harvestehuder Weg / Heilwigstraße (ca. 15 Wohneinheiten)

5.044 An der Lohbek / Grandweg (ca. 50 Wohneinheiten)

7.086 Lohkampstraße / Pinneberger Chaussee (ca. 20 Wohneinheiten)

Folgende Flächen werden erneut aufgenommen, da sich dort öffentlich-rechtliche Unterkünfte mit der „Perspektive Wohnen“ befinden, die perspektivisch in den Mietwohnungsmarkt überführt werden:

7.024 Oliver-Lißy-Straße (73 Wohneinheiten)

7.085 Duvenacker (ca. 45 Wohneinheiten)

Neu in das Wohnungsbauprogramm 2026/2027 aufgenommen werden acht Flächen:

1.045 Mittelweg / südl. Milchstraße (ca. 15 Wohneinheiten)

5.022 Emil-Andresen-Str. / Südl. Döhrnstraße (ca. 64 Wohneinheiten)

5.059 Vogt-Wells-Straße Süd (ca. 20 Wohneinheiten)

5.061 Oddernskamp / Stellinger Chaussee (ca. 20 Wohneinheiten)

5.062 Niendorfer Str. / Hinter der Lieth (ca. 100 Wohneinheiten)

6.064 Kieler Straße / Warnstedtstr. / Gutenbergstr.(ca. 100 Wohneinheiten)

7.038 Ekenknick / Lohwurt (ca. 60 Wohneinheiten)

9.126 Holsteiner Chaussee / Flagentwiet (ca. 20 Wohneinheiten)

Auf folgenden Flächen wurden Wohnungsbauvorhaben genehmigt und der Baubeginn angezeigt. Diese schöpfen das vorhandene Flächenpotenzial vollständig aus, sodass die Flächen aus dem Wohnungsbauprogramm entfallen:

3.042 Bellealliancestraße (Drogeriemarkt) (15 Wohneinheiten in Realisierung)

5.019 Tiedemannstraße / Högenstraße (25 Wohneinheiten in Realisierung)

Eine Übersicht aller Potenzialflächen im Wohnungsbauprogramm 2026/2027 enthält die Tabelle im Anhang des Wohnungsbauprogramms.

Verfahren

Das Wohnungsbauprogramm 2026/2027 wurde am 18. November 2025 erstmals in nichtöffentlicher Sitzung im Stadtplanungsausschuss vorgestellt. Dabei wurden die neuen und wieder aufzunehmenden Flächen vorgestellt, die qualitative Weiterentwicklung des Programms sowie die Anpassung an die Potenzialflächendatenbank „DiPlan Potenziale“ angekündigt.

Die Beteiligung der relevanten Behörden und Träger öffentlicher Belange erfolgte vom 22. April bis zum 22. Mai 2026. Die Stellungnahmen wurden im Mai und Juni 2026 ausgewertet. Insgesamt gingen 12 Stellungnahmen ein, die dem Eimsbütteler Wohnungsbauprogramm 2026/2027 und den Wohnungsbaupotenzialflächen 2026/2027 grundsätzlich zustimmten. Darüber hinaus enthielten die Stellungnahmen Anmerkungen zu einzelnen Potenzialflächen.

Der Stadtplanungsausschuss empfiehlt der Bezirksversammlung dem Eimsbütteler Wohnungsbauprogramm 2026/2027 mit den Wohnungsbaupotenzialflächen 2026/2027 zuzustimmen.

Wohnungsbauprogramm Eimsbüttel 2026/2027
inklusive Tabelle und Steckbriefe Wohnungsbaupotenzialflächen 2026/2027
(redaktionelle Änderungen vorbehalten)