Projekt Bergedorfer Schloßstraße (Parkhaus + Hotel) Hier: Weiteres Vorgehen und Abstimmung zur Beschleunigung des Verfahrens

Die Bezirkspolitik hat Ende 2020 die Entwicklung dreier damals perspektivisch aus der Nutzung fallender Liegenschaften inmitten der Bergedorfer City mit einem eigenen interfraktionellen Beschluss konturiert: Mit der Drucksache 21-0648 „Entwicklung der Karstadt-Häuser am Standort Bergedorfer Markt und Sachsentor sowie des Parkhauses Bergedorfer Schloßstraße“ im Hauptausschuss am 26.11.2020 wurde ein Vorgehen für qualitätssichernde Verfahren für die drei zentral in der Bergedorfer Innenstadt gelegenen Grundstücke beschlossen. Die an die Verwaltung gerichteten Aufträge gliedern sich in zwei Stufen:

Stufe 1: städtebaulich-freiraumplanerischer Wettbewerb (Betrachtung der o.g. Liegenschaften inkl. der angrenzenden öffentlichen Räume)

Stufe 2: jeweils eigenständige hochbauliche Architekturwettbewerbe für die betreffenden Grundstücke

Mit Beschluss des SEA vom 09.02.2022 (Drucksache 21-1250) und der BV vom 03.03.2022 (Drucksache 21-1250.01) wurde einem veränderten Verfahrensvorschlag der Bezirksverwaltung zugestimmt, da sich durch Gespräche mit dem Eigentümer zum Projekt am Bergedorfer Markt die Voraussetzungen und Realisierungsabsichten geändert haben, sodass für die Immobilie nur ein hochbaulicher Wettbewerb vorgesehen werden sollte.

Die Jurysitzung zum hochbaulichen Wettbewerb fand darauf aufbauend am 30.11.2022 statt. Das Ergebnis des Verfahrens wurde dem SEA am 07.12.2022 präsentiert (Drucksache 21-1396.01). Die Jurysitzung des städtebaulich-freiraumplanerischen Wettbewerbs für die beiden Immobilien am Sachsentor und der Bergedorfer Schloßstraße fand zuvor am 16.11.2022 statt. Das Ergebnis des Verfahrens wurde dem SEA ebenfalls am 07.12.2022 präsentiert (Drucksache 21-1397.01).

Folgendes Auftragsversprechen wurde in den Auslobungsunterlagen zum städtebaulich-freiraumplanerischen Wettbewerbsverfahren aufgeführt (S. 51/52): „Die Auftraggeberinnen beabsichtigen, unter Würdigung der Empfehlungen der Jury die weitere Bearbeitung des Funktionsplans zu beauftragen, sofern das Projekt umgesetzt wird…. Die Ergebnisse dieses städtebaulich-freiraumplanerischen Werkstattverfahrens werden anschließend die Grundlage für zwei weiterführende, hochbauliche Verfahren bilden, in denen jeweils eins der beiden Grundstücke betrachtet wird. Die Auftraggeberinnen behalten sich vor, dass die Architekt*innen des besten Entwurfes dieses Verfahrens mit in den hochbaulichen Wettbewerb eingeladen werden. Seitens der Auftraggeberinnen ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine weitere Beauftragung von Planungsleistungen für die Freianlagen gem. §§ 39 HOAI vorgesehen.“

Projektarbeit:

Für das Projekt an der Bergedorfer Schloßstraße wurde seit der Sitzung der Wettbewerbsjury intensiv gearbeitet, sowohl im Städtebau, der Funktionsplanung als auch in der Vertiefung hochbaulicher Fragestellungen und der Fassadengestaltung. Dies wurde dem Stadtentwicklungsausschuss am 10.01.2024 entsprechend ausführlich vorgestellt (Drucksache 21-1397.02).

Die laufende intensive Auseinandersetzung mit der Planung und die im SEA vorgestellten Ergebnisse zur Funktionsplanung, kombiniert mit dem in regelmäßiger Abstimmung mit dem Bezirksamt ausgearbeiteten architektonischen Konzept für das Grundstück, bieten bereits eine gut und vertiefend ausgearbeitete Basis für die Weiterentwicklung des Projekts und zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens.

Angesichts dieser schon sehr weit vorangeschrittenen Planung und der qualitätsvollen Weiterentwicklung des Projektes durch das Büro B99 hat sich die Frage beim Vorhabenträger gestellt, ob im weiteren Verfahren nach wie vor ein hochbauliches Wettbewerbsverfahren angestrebt werden sollte bzw. notwendig erscheint.

Nach der Bewertung der aktuellen Planungsfortschritte unterstützt die Verwaltung sowie die Oberbaudirektion grundsätzlich den Wunsch, von einem separaten hochbaulichen Wettbewerbsverfahren für das Projekt in der Bergedorfer Schloßstraße absehen zu können, sofern die Absicherung der planerischen Qualität in folgenden Leistungsphasen und vor allem in der baulichen Umsetzung bindend mit der Planbegünstigten vereinbart werden kann.

Qualitätskontrolle und Verabredungsgrundlage:

Um die erforderliche Qualität für diesen bedeutenden Stadtraum ohne ein hochbauliches Verfahren zu gewährleisten, wird zwingend empfohlen, die notwendigen Qualifizierungssicherungen vertraglich im Städtebaulichen Vertrag festzuhalten. In dem Dokument sollten Vereinbarungen bezüglich der Qualitätsstandards, Kontrollmechanismen und etwaiger Anpassungen festgehalten werden. Dies ermöglicht eine klare Definition der Erwartungen und Verantwortlichkeiten aller beteiligten Parteien und schafft die notwendige rechtliche Grundlage für die weitere Zusammenarbeit der architektonischen Vertiefung über das Bebauungsplanverfahren hinaus.

In der Vereinbarung sollen folgende Bedingungen unteranderem gelten:

-          Die Themen der Funktionsplanung sind so weiterzuführen, dass ein ausreichend abgestimmter Stand für das anschließende Bebauungsplanverfahren vorliegt.

-          Für die Grundstücksfläche ist die Beauftragung eines Freiraumplaners zur Erarbeitung einer qualifizierten Freiraumplanung mindestens für die Leistungsphasen (LPh) 1-5 HOAI erforderlich. Dies ist aufgrund der prominenten Lage zum Schloßpark und der Lage an der Schloßstraße sowie für die z.T. Mehrfachcodierung der grundstücksbezogenen Freiflächen (§10HBauO, Gründach u.ä.) erforderlich.

-          In Hochbau und Freiraumplanung sind die Entwurfs- und Ausführungsqualitäten durchgehend hochzuhalten und auszuführen. Abstimmungen mit Stadt- und Landschaftsplanung sowie Oberbaudirektion in LPh3 und LPh5 sowie Bemusterung sind zu vereinbaren. Bearbeitungstiefen sind nach der HOAI stufenweise auszuführen und vergleichbar Wettbewerbsanforderungen zu detaillieren und abzustimmen.

-          Eine Befassung der Bezirkspolitik in LPh3ist erforderlich, sowie die Vorstellung und Abstimmung der Genehmigungsplanung für Hochbau und Freiraumplanung (LPh 4 HOAI) vor Einreichen des Bauantrages im SEA unter Hinzuladung des Bauausschusses.

-          Im Rahmen des Bauantragsverfahrens sind detaillierte Aussagen zu Stein, Fugen- und Fensterfarbe zu treffen. Es hat eine Bemusterung des Fassadenmaterials, der Fugen- und Fensterfarbe vor Ort mit dem Oberbaudirektor und der Stadtplanung für die einzelnen „Häuser“ zu erfolgen. Ergänzend für Möblierung und gestaltwirksame Elemente wie Markisen, Werbung und dergleichen.

-          Erarbeitung eines sorgsam ausgearbeiteten und stadtraumwirksamen Realisierungskonzeptes der Haustechnik sowie der Vorzonen mit Möblierung, Markisen, Außenwerbung und Warenpräsentation/Auslagen. Synchronisierung mit dem städtischen Planungsauftrag für die Verkehrs- und Freiraumplanung B. Schloßstraße / Vinhagenweg (vgl. Drucksache 21-1955).

-          Die politisch und fachlich geforderte Belebung der Erdgeschosszonen ist im Folgekostenvertrag festzuhalten. Ein Belegungskonzept ist zu gegebener Zeit (im Rahmen der Abstimmung für Einreichung des Bauantrags) dem Ausschuss vorzustellen.

-          Mindestens 35% der BGF für den geförderten Wohnungsbau vorzusehen und Lage und Qualität der Wohnung im Einvernehmen mit der Verwaltung abzustimmen.

-          Vertiefende qualitative Ausarbeitung der Quartiersgarage und Sicherstellung der notwendigen Stellplatzmenge für den PKW- und Rad-Verkehr.

-          Qualitativ hochwertige Ausarbeitung der Zu- und Ausfahrt zur Quartiersgarage.

Bei Nicht-Erfüllung der vertraglich festgehaltenen Punkte wird sich darauf verständigt, zum alten Verfahren zurückzukehren und ein hochbauliches Wettbewerbsverfahren (nach RPW) mit einer Teilnehmerzahl von mindestens 5 Büros und unter Hinzuladung von Politik, Verwaltung und der Oberbaudirektion durchzuführen.

Bebauungsplanverfahren:

Aufgrund der bereits sehr detailliert ausgearbeiteten Planung wird die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans beabsichtigt. Wegen der Lage des Plangebiets und aufgrund des Planungsziels handelt es voraussichtlich sich um ein Verfahren zur Stärkung der Innenentwicklung gem. § 13a des Baugesetzbuchs, zumal die Grundstücke bereits heute weitgehend bebaut sind bzw. bebaut werden können. Dies bedeutet insbesondere, dass zur Beschleunigung der Planung ein Umweltbericht nicht erarbeitet werden muss, wenn die Prüfung ergibt, dass voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen vorliegen. Das Bezirksamt wird die planungsbezogenen umweltrelevanten Aspekte entsprechend ermitteln, bewerten und abwägen. In diesem Verfahren darf nach dem Baugesetzbuch auf eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung verzichtet werden und muss in Bezug auf die Öffentlichkeitsbeteiligung nur eine öffentliche Auslegung eines Planentwurfs durchgeführt werden. Auch vor den Hintergrund, dass die Öffentlichkeit bereits im Wettbewerbsverfahren intensiv beteiligt wurde, könnte von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht werden. Sofern gewünscht, kann nach Zustimmung der Hamburger Fachdienststellen zum Planverfahren der Planungsstand z.B. im Rahmen einer frühzeitigen öffentlichen Auslegung zugänglich gemacht werden.

Der aktuelle Geltungsbereich des zukünftigen Bebauungsplan Bergedorf 127 hat derzeit eine Größe von rund 6450,5m². Er umfasst die Fläche des Parkhauses mit Hotel in der Bergedorfer Schloßstraße im Eckbereich zum Vinhagenweg sowie die umliegenden Verkehrsflächen (vgl. Anhang 1). Die genaue Abgrenzung des Plangebiets wird im Laufe des Bebauungsplanverfahrens noch ermittelt werden.

Beschluss:

Der Stadtentwicklungsausschuss stimmt dem geänderten beschleunigten Verfahren, also dem Verzicht auf ein hochbauliches Verfahren unter den genannten Bedingungen zum Projekt in der Bergedorfer Schloßstraße zu. Zudem wird die Bezirksamtsleitung beauftragt, zu gegebener Zeit ein entsprechendes Bebauungsplanverfahren auf Grundlage der Funktionsplanung und der vertraglichen Übereinkunft einzuleiten.

Geltungsbereich Bebauungsplan

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