Projektentwicklung Bergedorfer Schloßstraße (Parkhaus + Hotel) Hier: Überarbeitung des Wettbewerbsentwurfs aus dem städtebaulich-freiraumplanerischen Werkstattverfahren "Entwicklung der Bergedorfer Innenstadt" und Sachstand der Funktionsplanung
Letzte Beratung: 10.01.2024 Stadtentwicklungsausschuss Ö 3
Die Bezirksversammlung Bergedorf hat in der Sitzung am 26.11.2020 mit der Drucksache 21-0648 das Vorgehen zur Klärung der Entwicklungskonzeption, des Städtebaus, Freiraums und der Architektur für mehrere innerstädtische Entwicklungsgrundstücke beschlossen. Für die Fläche mit Parkhaus und Hotel an der Ecke Bergedorfer Schloßstraße / Vinhagenweg waren dies Gespräche mit der Eigentümerin und ein in zwei Stufen angelegtes qualitätssicherndes Verfahren: Stufe 1: städtebaulich-freiraumplanerischer Wettbewerb (Betrachtung der o.g. Liegenschaften inkl. der angrenzenden öffentlichen Räume) Stufe 2: jeweils eigenständige hochbauliche Architekturwettbewerbe für die betreffenden Grundstücke. Ferner soll durch das Bezirksamt anlassbezogen über den Abstimmungs- und Bearbeitungsstand im Stadtentwicklungsausschuss informiert werden. Die Eigentümerin des Grundstücks Parkhaus Bergedorfer Schloßstraße hat in Einvernehmen mit der Freien und Hansestadt Hamburg (Bezirksamt Bergedorf und der BSW) und gemeinsam mit dem Grundstückseigentümer des ehem. Karstadt Sachentor das städtebaulich-freiraumplanerische Werkstattverfahren Entwicklung der Bergedorfer Innenstadt ausgelobt. In der Sitzung des Stadtentwicklungsausschuss vom 09.02.2022 wurde einem konkretisierten Verfahrensvorschlag zugestimmt (21-1250). Die Auslobung zum Wettbewerb wurde am 01.06.2022 vom Stadtentwicklungsausschuss beschlossen (21-1397). Das Ergebnis des Verfahrens wurde dem Stadtentwicklungsausschuss in seiner Sitzung am 07.12.2022 vorgestellt (21-1397.01).
Das Preisgericht hat in der Jurysitzung am 16.11.2022 einstimmig entschieden, zwei erste Ränge zu vergeben. Grund hierfür waren unterschiedliche Entwurfsstärken für die beiden Grundstücke des ehemaligen Karstadt-Gebäudes am Sachsentor und des Parkhauses mit Hotelnutzung an der Bergedorfer Schloßstraße.
Der Siegerentwurf für das mit Parkhaus und Hotel bebaute Grundstück wurde, ausgehend von den Überarbeitungsempfehlungen der Jury, seitdem in enger Abstimmung mit verschiedenen Dienststellen des Bezirksamts überarbeitet und weiterentwickelt.
Inhalt der Planung:
Für das Preisgericht war für den Teilbereich an der Bergedorfer Schloßstraße / Vinhagenweg die städtebauliche Grundidee ausschlaggebend. Über zu beiden Straßen mit Blockrandbebauung ausgerichteten Erdgeschossen mit Nicht-Wohnnutzungen, die der Belebung der Innenstadt in dieser exponierten Lage Rechnung tragen sollen, sind Wohnungen geplant. Die Gebäudekörnung und Ausdifferenzierung der einzelnen Häuser haben die Jury überzeugen können. Sie bilden eine klare bauliche Kante zum Schlosspark und einen integrierten Hof, um den sich die Nutzungen gliedern. Zudem wurde die Hoferschließung vom Vinhagenweg aus für die rückwertigen Gebäudeteile gewürdigt, die ein gewisses Abrücken der künftigen Fassade von den Bestandsbauten an der Chrysanderstraße ermöglicht – verglichen mit der heute aufgehenden Wand des Parkhauses.
Die Ausbildung der Ecksituation Vinhagenweg / Bergedorfer Schloßstraße wurde ebenfalls als Stärke des Wettbewerbsbeitrags gewürdigt.
Das städtebauliche Konzept sieht vor, ca. 75-80 Wohneinheiten zu realisieren.
Veränderungen bzw. Überarbeitungen im Vergleich zum Wettbewerbsergebnis:
Überarbeitungsbedarfe wurden im Bereich Maßstäblichkeit der einzelnen Gebäudeteile sowie der Quartiersgarage gesehen. Die Thematik des ruhenden Verkehrs für Kfz und Fahrräder war zu vertiefen. Die Grundeigentümerin hatte sich im Rahmen der Abstimmung der Aufgabenstellung für das qualitätssichernde Verfahren bereit erklärt, eine publikumsoffene Quartiersgarage zu integrieren, auch da eine größere Zahl an Baulasten für das heutige Parkhaus eingetragen sind, die dienende Funktion etwa für umliegende Gewerbe- / Handelsnutzungen haben. Das Architekturbüro des Siegerentwurfs – B99 aus Hamburg – hat daher in Abstimmung mit der Vorhabenträgerin und dem Bezirksamt intensiv weitergearbeitet.
Für das Thema Quartiersgarage wird nun vorgesehen, ca. 150 Stellplätze auf drei Parkebenen unterzubringen (in der Auslobung waren 130 PKW-Stellplätze gefordert worden). Eine dritte Ebene (Zwischengeschoss) wird notwendig aufgrund der Überarbeitung der Lage und Funktion der Garage für das Gebäude und das Quartier als Mobilitätspunkt. Dabei ist eine gleichberechtigte Nutzung und Erschließung mit Fahrrädern im Erdgeschoss mit bis zu 300 Stellplätzen für Fahrräder und Lastenräder einschließlich einer Werkstatt geplant. Die Zufahrt erfolgt über die Bergedorfer Schloßstraße an der südlichen Grundstücksgrenze. Die Quartiersgarage ist offen gestaltet und lässt Interaktionen mit dem öffentlichen Raum zu. Die Zufahrt zu den weiteren Parkebenen wird zentral durch einen Erschließungskern geregelt, sodass der Eintrittsbereich der Garage frei von Rampen und damit offen nach außen ist. In der Garage wird zudem das Thema Anlieferung der Erdgeschossnutzungen ermöglicht. Hiermit werden Belastungen des öffentlichen Raums vermieden – vgl. Innenstadtkonzept und dort die Zielsetzung, aus der Bergedorfer Schloßstraße einen attraktiveren, belebteren öffentlichen Raum zu entwickeln, der weiterhin auch als Zufahrt und Andienung funktioniert (für die Fußgängerzone), in dem diese Funktion aber weniger stark dominiert als heute. Hiervon werden weitere Entwicklungen auf anderen Grundstücken (mit z.T. städtebaulicher Rückseitenbildung) und im öffentlichen Raum (Nebenflächen der Straße) erwartet.
Der zentrale Müllraum und Mieterabstellräume werden außerdem durch die Garage zusätzlich erschlossen sein.
Die Themen Abstandsflächen und Rettungswege wurden vertiefend überprüft und angepasst. Feuerwehraufstellflächen wurden reduziert, sodass der öffentliche Raum – insbesondere zum Vinhagenweg – freigehalten werden kann. Aufgrund der städtebaulichen Setzung werden sich die Abstandsflächen nach Osten hin verbessern. Zu den anderen Seiten sind keine bedeutsamen Einschränkungen vorhanden.
Das Erschließungskonzept wurde weiter ausgearbeitet und an die Erhöhung der Garage mit Zwischengeschoss angepasst. Dies ermöglicht, zum Straßenraum „überhohe“ Erdgeschosse zu schaffen, die attraktive Flächen für Nichtwohnnutzungen bieten. Dies korrespondiert mit dem Ziel der Aufgabenstellung, einen Betrag zur Belebung der Innenstadt auch über die geläufigen Geschäftszeiten des Einzelhandels hinaus zu unterstützen.
Die Hausadressen erhalten eigenständige Erschließungskerne, die Innenhofbebauung erhält auf Höhe des Erdgeschosses und des eingezogenen Zwischengeschosses die Hauszugänge. Der Innenhof ist über alle Erschließungskerne im 1. OG barrierefrei erreichbar.
Das Einziehen des Zwischengeschosses hat zudem Auswirkungen auf die städtebauliche Setzung und Höhenentwicklung. Das erste Obergeschoss wird über das Zwischengeschoss angehoben, worauf die weiteren Geschosse reagieren müssen. Die Geschossigkeit erhöht sich damit zum Vinhagenweg gegenüber dem Wettbewerbsergebnis. Die Höhenentwicklung nimmt weiterhin Bezug zur Nachbarschaftsbebauung auf. Die Hauptfassade zeichnet eine First-Linie mit der Nachbarbebauung am Vinhagenweg. Zur Bergedorfer Schloßstraße nimmt die Geschossigkeit gegenüber dem Vinhagenweg um ein Stockwerk ab und entspricht dem Wettbewerbsergebnis. Die vorgesehenen Staffelgeschosse rücken davon ab. Die im Wettbewerbsverfahren gewürdigte Eckbebauung mit der „Negativecke“, die einen kleinen Vorplatz ausprägt, kann durch ein weiteres Staffelgeschoss die städtebauliche Ausbildung und Akzentuierung erhalten.
Des Weiteren wurden die Gebäude- und Grundstückszuschnitte im nördlichen Bereich harmonisiert, sodass eine einheitliche Fassadenabfolge auch am Vinhagenweg gewährleistet werden kann.
Durch die Anpassung des Entwurfes an die Überarbeitungsempfehlungen und der weiteren Bearbeitung der Funktionsplanung konnten außerdem wichtige Rahmenbedingungen für die umgebenen Freiräume, wie Außenflächen, Zugänge und Blockbeziehungen, Platzsituationen etc., definiert werden. Die im Wettbewerbsverfahren einbezogene Freiraumbetrachtung hatten im oben genannten Wettbewerbsverfahren keine Würdigung respektive kein Auftragsversprechen erhalten, sodass dies durch eine getrennte Auftragsvergabe für HOAI-Leistungen nachgeholt wird (Landschaftsplanungsbüro in Zusammenarbeit mit einem Verkehrsplaner). Diese Leistung zur Umgestaltung der Bergedorfer Schloßstraße, des Vinhagenwegs und Teilen der Chrysanderstraße wird eng mit dem hochbaulichen Projekt Bergedorfer Schloßstraße und zum Grundstück am Sachsentor abgestimmt und rückgekoppelt, sodass für den gesamten Bereich die Ziele des Wettbewerbs, neben einer angemessenen hochbaulichen Entwicklung auch Aufenthaltsqualitäten im öffentlichen Raum bei einer Verbesserung des Fuß- und Radverkehrs geschaffen werden.
Hinweis: in der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses wird die Planung zur Anpassung des Wettbewerbsergebnisses und der Arbeit an der Funktionsplanung näher erläutert.
Die Bearbeitung der angrenzenden öffentlichen Freiräume erfolgt durch das Bezirksamt in entsprechender Verknüpfung zu diesem Projekt sowie der weiteren Entwicklung der Liegenschaft Sachsentor 33-39.
Der Stadtentwicklungsausschuss nimmt den Stand der Funktionsplanung zum Projekt Neubau Bergedorfer Schloßstraße zur Kenntnis und beauftragt die Bezirksamtsleitung, den Ausschuss zu gegebener Zeit mit dem Fortschritt der Planung zu befassen.
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