Städtebaulich-freiraumplanerisches Werkstattverfahren Entwicklung der Bergedorfer Innenstadt hier: Abstimmung der Auslobungsunterlagen
Ende Januar 2021 wurden die Karstadt-Filialen am Bergedorfer Markt und am Sachsentor geschlossen. Das Parkhaus in der Bergedorfer Schloßstraße sowie das Hotel erfahren seit einiger Zeit eine eher geringe Auslastung und eine zukunftsorientierte Ausbildung der Nutzung ist nicht gegeben. Aus diesem Grund soll durch Neuplanungen und die Unterbringung ergänzender Nutzungen möglichen Leerständen entgegengewirkt, die Zukunftsfähigkeit dieser Lage gestärkt werden sowie eine Aufwertung des gesamten Erscheinungsbildes wie auch des angrenzenden Stadtraumes stattfinden.
Das Plangebiet befindet sich im Zentrum der Bergedorfer Altstadt. Im Fokus des städtebaulich-freiraumplanerischen Werkstattverfahrens stehen zwei Gebäudekomplexe an der Bergedorfer Schloßstraße sowie der angrenzende öffentliche Freiraum. Das Grundstück - Parkhaus Bergedorfer Schloßstraße - liegt östlich der Bergedorfer Schloßstraße und wird im Norden durch den Vinhagenweg eingerahmt. Das Grundstück - Karstadtgebäude am Sachsentor - befindet sich zwischen der Bergedorfer Schloßstraße und dem Sachsentor.
Das in der Fußgängerzone Sachsentor gelegene ehemalige Karstadtgebäude wurde im Dezember 2020 geschlossen und steht derzeit leer. Im Gebäude in der Bergedorfer Schloßstraße 10 befinden sich aktuell noch Nutzungen eines Parkhauses, eines Hotels sowie einer weiteren Gewerbeeinheit.
Das Bezirksamt und die Eigentümer für das Parkhaus und für das Karstadtgebäude haben in mehreren Abstimmungen eine Verständigung bzgl. der Durchführung eines qualitätssichernden Verfahrens herbeigeführt, welches gewährleisten soll, dass eine für die Bedeutung des Standortes angemessene Entwicklung stattfinden kann.
Der Stadtentwicklungsausschuss hat im Februar dieses Jahres die Drucksache 21-1250 beschlossen, die das weitere Verfahren konturiert.
Zielsetzung des qualitätssichernden Verfahrens ist es, adäquate und gleichzeitig innovative Lösungsvorschläge für die Gestaltung zweier Grundstücke und des öffentlichen Freiraums um die zentralen Geschäftsstraßen rund um die Fußgängerzone Sachsentor, welche seit 1970 existiert und vor einigen Jahren einheitlich umgestaltet wurde, und die Bergedorfer Schloßstraße zu erhalten, mit denen eine Aufwertung des Gesamtensembles der Bergedorfer Altstadt erreicht werden kann. Dabei sollen vor allem auch die Ausbildung und Anbindung der Bergedorfer Schloßstraße an die Fußgängerzone einbezogen werden. Es soll ein gesamtheitliches Konzept entwickelt werden, damit sich die historische Altstadt mit ihrer stadträumlichen Qualität und ihrem Flair auch zukünftig als lebendiger Ort etablieren kann.
Wesentliches Erkenntnisziel des städtebaulich-freiraumplanerischen Verfahren ist, die mögliche oberirdische BGF / Dichte und deren Anordnung und Gliederung zu ermitteln und im Wege des Entscheidungsgremiums die beste Lösung für die Fläche und den Stadtraum mit angemessener Kubatur, Höhenentwicklung und gestalterischen Anmutung zu finden. Dabei ist die Entwicklung zweier qualitativ hochwertiger Gebäudekomplexe mit öffentlichkeitswirksamen Erdgeschossnutzungen, die zur Stärkung der Innenstadt auch außerhalb der Geschäftszeiten beitragen, jedoch sich mit Wohnnutzungen im direkten Umfeld vertragen, in den zum öffentlichen Raum orientierten Flächen, der Fußgängerzone Sachsentor und der Bergedorfer Schloßstraße sowie einer angedachten Verbindung dieser Stadträume vorzusehen. In den Obergeschossen sollen vornehmlich Wohnnutzungen untergebracht werden.
Ein weiteres zentrales Ziel des Verfahrens ist es, den an die beiden Hochbauprojekte angrenzenden öffentlichen Raum sowie die öffentlichen wahrnehmbaren bzw. öffentlich nutzbaren privaten Außenraumflächen zu betrachten und hierfür Nutzungs- und Gestaltungsvorschläge zu unterbreiten. Insgesamt soll ein qualitativ hochwertiger, vielfältig nutzbarer und für die Gesamtlage identitätsstiftender, öffentlicher Freiraum geschaffen werden, der die Nutzungsvielfalt und Ansprüche der Innenstadtlage widerspiegeln kann. Zusätzlich zur Steigerung der Attraktivität des öffentlichen Raums sind Verknüpfungen und Wegeverbindungen insbesondere für Fuß- und Radverkehr zwischen der Fußgängerzone, der Bergedorfer Schloßstraße sowie zwischen Schloßpark und Entwicklungsgrundstücken zu untersuchen, neue vorzuschlagen bzw. deren Inwertsetzung konzeptionell zu prüfen. Neben den öffentlichen Verkehrsflächen ist ein öffentlich zugänglicher, gut erkennbarer und nach Möglichkeit innovativer Durchgang bzw. eine Durchwegung zwischen der Bergedorfer Schloßstraße und dem Sachsentor vorzusehen, um diese Bereiche möglichst vielfältig und barrierefrei miteinander verknüpfen zu können. Des Weiteren sollen besonders die Kreuzungsbereiche Bergedorfer Schloßstraße / Vinhagenweg / Kaiser-Wilhelm-Platz und Chrysanderstraße / Vinhagenweg untersucht und Anknüpfungspunkte sowie gute Eingangssituationen zum Sachsentor, zur Bergedorfer Schloßstraße und zum Schloßpark gefunden werden. Dabei sind die Überlegungen und Ziele des Verkehrsversuchs Bergedorfer Schloßstraße zwischen Chrysanderstraße und Vinhagenweg (höhere Aufenthaltsqualität verbunden mit einer Reduzierung des Kfz-Durchgangsverkehrs: Drucksachen–Nr.: 21-0295) mit aufzugreifen und in den Planungen für den öffentlichen Raum zu integrieren.
Sowohl in der Bergedorfer Schloßstraße 10 als auch am Sachsentor 33-39 sollen für die geplanten Nutzungen erforderlichen Pkw- und Fahrradabstellplätze in einer Tiefgarage und einer möglichen Hochgarage in der Bergedorfer Schloßstraße 10 untergebracht werden. Die Erschließung des Plangebiets und der Umgang mit dem ruhenden Verkehr sind in einem sinnhaften und den Zielen entsprechenden Konzept darzustellen. Außerdem sind die weiteren Vorgaben aus der Drucksache Qualitätsstandards und Klimaschutz beim Wohnungsbau (21-0393) vorzusehen, wie ergänzenden Mobilitätsangeboten, Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge und für e-Bikes (mind. 10%) oder die Gestaltung der Außenbereiche mit hoher ökologischer Qualität und Quantität.
Die Ergebnisse des städtebaulich-freiraumplanerischen Werkstattverfahrens werden anschließend die Grundlage für zwei weiterführende, hochbauliche Verfahren bilden, in denen jeweils eines der beiden Grundstücke hinsichtlich der baulichen Gestaltung der Architektur betrachtet wird.
Derzeitiges Planrecht:
Die Grundstücke am Sachsentor 33-39 liegen im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Bergedorf 42. Die Fläche ist planungsrechtlich als Kerngebiet festgesetzt. Der bestehende Bebauungsplan setzt eine Höchstgrenze von drei Vollgeschossen plus Staffelgeschoss in geschlossener Bauweise fest. Der Bereich um das Sachsentor ist aufgrund der Erhaltungswürdigkeit der städtebaulichen Eigenart nach § 172 BauGB als Erhaltungsbereich festgelegt. Weiterhin erfolgte die Ausweisung eines Milieugebietes.
Der Bebauungsplan Bergedorf 75 schließt in seinem Geltungsbereich das Grundstück der Bergedorfer Schloßstraße 10 ein. Hier besteht ebenso eine planungsrechtliche Festsetzung der Fläche als Kerngebiet. Eine Höchstgrenze von sechs Vollgeschossen plus Staffelgeschoss sind vorgesehen sowie die Ausweisung als eine Hochgarage. Die sich an den Vinhagenweg anschließende Grünanlage ist Teil des Schloßgartens.
Ziel des Verfahrens und der anschließenden hochbaulichen Verfahren ist es, die Grundlagen für die nachgelagerte Aufstellung des Planrechts zu schaffen.
Wohnungsschlüssel für die Neubauwohnungen:
Im nordöstlichen Grundstück in der Bergedorfer Schloßstraße 10 sind 1- bis 4-Zimmer Wohnungen vorgesehen.
Für das südwestliche Grundstück am Sachsentor 33-39 ist folgender Wohnungsmix vorgesehen: etwa 20 % der Wohneinheiten sollen als 2-Zimmer Wohnungen realisiert werden. Der Großteil mit je 40 % soll in Form von 3-Zimmer und 4-Zimmer Wohnungen geplant werden.
Anteil öffentlich geförderter Wohnungen:
Insgesamt 35 % der Wohnungen (nach Anzahl der gesamten Wohnungen) sollen als öffentlich geförderte Mietwohnungen errichtet werden. Dabei soll ein wohnungspolitisch guter Mix an verschieden großen Wohnungen für unterschiedliche Haushaltsgrößen als öffentlich geförderte Wohnungen vorgesehen werden.
Öffentlichkeitsbeteiligung:
Die Beteiligung der Öffentlichkeit ist im Rahmen einer jeweiligen 2-tägigen Ausstellung vor der Zwischenpräsentation sowie der Jurysitzung geplant. Während einer begleiteten Ausstellung haben die Besucher:innen die Gelegenheit, ihre Wünsche und Anregungen zu notieren und abzugeben. Die Ausstellungen werden von einem entsprechenden Büro begleitet und stehen vor Ort als Ansprechperson zur Verfügung. Diese Rückmeldungen werden ausgewertet und in den Sitzungen der Jury jeweils vorgestellt.
Verfahren und Zeitplan:
Das Verfahren erfolgt als nicht offenes, einphasiges, städtebaulich-freiraumplanerisches Werkstattverfahren mit Zwischen- und Endpräsentation und 10 teilnehmenden Büros.
Der Zeitplan für das Verfahren sieht vor, dass im Anschluss an die Entscheidung des Stadtentwicklungsausschusses zum Aufgabenpapier Mitte Juni 2022 der Versand der Unterlagen an die 10 Büros vorbereitet werden kann. Das Rückfragekolloquium soll darauf aufbauend Ende Juni 2022 und die Zwischenpräsentation Anfang September 2022 stattfinden. Die Abgabe der Arbeiten wird für Mitte Oktober 2022 anvisiert. Anschließend kann die Jurysitzung Ende November 2022 stattfinden.
Die Fraktionen werden gebeten, ihre Vertreter:innen für die Jury in der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses zu benennen.
Der Stadtentwicklungsausschuss stimmt der Durchführung des städtebaulich-freiraumplanerischen Werkstattverfahrens „Entwicklung der Bergedorfer Innenstadt“ auf Grundlage des anhängenden Auslobungstextes zu. Das Ergebnis wird dem Stadtentwicklungsausschuss zu gegebener Zeit vorgestellt werden.