Ein Vertreter des Gutachterbüros ALP geht ausführlich in Anlehnung an die mit der Einladungen verschickten Unterlage „“Wohnungsmarktanalyse Bezirk Harburg zum Wohnungsbauprogramm 2020 ein. Er geht kurz auf übergeordnete Rahmenbedingungen ein, die die Wohnungsmarktentwicklung maßgeblich mit beeinflussen würden. Dazu gehörten allgemeine Wanderungstrends bzw. der Aspekt der Migration. Die Gesamtstadt Hamburg habe sehr stark durch Zuwanderung aus dem Ausland Einwohner gewonnen. 2012 seien es über 10.000 Personen gewesen und es habe sich bis 2016 auf 20.000 Personen gesteigert. Der Flüchtlingszuzug habe daran seinen Anteil, allerdings seien auch aus vielen anderen Ländern und Europa Menschen nach Hamburg gekommen. Aufgrund der steigenden Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt, sei auch eine stärkere Ausweichbewegung in die Umlandgemeinden Hamburgs festzustellen. Dabei sei in den letzten Jahren ein Negativsaldo von 7000 bis 8000 Personen jährlich zu verzeichnen. Der Grund dafür sei, dass in Hamburg kein nachfragegerechter, adäquater Wohnraum gefunden werde. Das Zinsniveau für Wohnungsbaukredite sei ein weiterer Aspekt, der für die Abwanderung eine Rolle spiele. Diese habe in vielerlei Hinsicht Konsequenzen, insbesondere jedoch im Hinblick auf die Preisentwicklung für Bauland und Bestands- und Neubauvorhaben. Außerdem auch die Steigerung der Baukosten über der allgemeinen Teuerungsrate, was auch mit der deutschlandweiten angezogenen Nachfrage zu tun habe. Dies sei allerdings auch mit gestiegenen Qualitätsanforderungen zu begründen.
In dem Zeitraum von 2013 bis 2017 sei ein deutliches Plus von 6,3 % der Bevölkerung in Harburg zu verzeichnen. Damit habe sich der Harburger Raum dynamischer entwickelt als die Gesamtstadt, die bei 4,9 % liege und habe die Funktion eines Entlastungsstandortes deutlich mehr wahrgenommen als in dem Vergleichszeitraum. Auch die Geburten seien deutlich gestiegen. In der Betrachtung der letzten 5 Jahre seien weniger Menschen gestorben als Menschen geboren wurden. Dies sei deutschlandweit eine Ausnahme und sei zurückzuführen auf die junge Altersstruktur im Bezirk Harburg.
Ebenfalls gebe es für den Bezirk Harburg eine positive Entwicklung bei den Wanderungssalden. Dies bezöge sich zum einen auf die Wanderung mit der innerdeutschen Wanderung als auch mit der Binnenwanderung innerhalb Hamburgs.
Bei der Außenwanderung bezogen auf Hamburg sei zu erkennen, dass die Menschen von außerhalb nicht wie in der Vergangenheit überwiegend in die zentralen Stadtteile von Hamburg zögen, sondern vermehrt in periphereren Stadtteile wie Heimfeld und Harburg.
Weiterhin geht er auf die Aspekte Nachfrageentwicklung der Bevölkerung sowie auf die Entwicklung der Haushalte als auch die Angebotsentwicklung ein. Er zeigt Perspektiven auf, mit denen fortgefahren werden sollte und welche Herausforderungen damit verbunden seien.
Personen, die Wohnraum suchten, orientieren sich größtenteils in Richtung der nördlichen Stadtteile von Hamburg. (Quelle: ImmoScout24) Hiervon profitiere Harburg noch nicht so sehr. Wilhelmsburg wiederum sei in den letzten Jahren stärker in den Fokus geraten.
Auf die Familien mit Kinder kommend, zeigt er auf, dass in den Innenstadtlagen vergleichsweise wenige Kinder lebten. Ein bekanntes Muster sei, dass in den Randlagen Harburg der Anteil der Kinder und der der Einfamilienhäuser steigen. Nunmehr befinde man sich im Wandel, bei dem auch in den zentralen Stadtteilen der Anteil von Haushalten mit Kindern deutlich ansteige.
Im Weiteren deute sich in Wohngebieten, die vor 20-30 Jahren entwickelt worden seien, ein Generationenwechsel an. Dort sinke der Anteil von Kindern, da sie inzwischen eigenständig seien und ihr Elternhaus verlassen haben.
Die Altersstruktur aufgrund von Zuwanderung, Starterhaushalten sowie Familienhaushalten erlebe ein deutliches Plus. Gerade auch bei den Haushalten mit Kleinkindern (0-5jährig und 6-17jährig).
Ebenso die Gruppe der 45-64 jährigen sei deutlich angestiegen. Dies sei für die Wohnungsbauentwicklung interessant, da sich diese Menschen die Frage stellten, ob sie ihre Wohnsituation, z. B. in einem Einfamilienhaus so beibehalten (emptynester) wollten oder sich nochmals verändern möchten. Für diese Gruppe könne man mit attraktiven Wohnungsangeboten einen Prozess anschieben, der dazu führe, dass beispielweise frei werdende Einfamilienhäuser von Familien nachgenutzt würden.
Im Sozialmonitoring sei dargestellt worden, dass Harburg vergleichsweise viele Menschen mit Transferleistungen, mit Migrationshintergrund und Quartiere mit niedrigem Status habe. Diese Situation sei insgesamt stabil. Es gebe einige Quartiere, die eine negative Dynamik aufwiesen. Dies sei in der Regel mit Flüchtlingseinrichtungen verbunden und der Anteil mit SGB II Empfängern sei sprunghaft gestiegen. Dies habe im Rahmen des dargestellten Schemas zu einer negativen Dynamik geführt habe.
Bei der Angebotssituation gebe es positive Ergebnisse. Der Bezirk Harburg erreiche seine Zielvorgabe kontinuierlich von mindestens 800 Wohnungen / jährlich und auch die Perspektive für die nächsten Jahren werde positiv bewertet. Weiterhin sei ein deutlicher Anstieg der Baufertigstellungen zu verzeichnen. Der Wohnungsbauindikator von 1 Wohnung /1000 Einwohner / Jahr sei auf 3,6 gesteigert worden und damit habe Harburg die dritthöchste Neubauintensität aller Bezirke. Dies sei insbesondere auf den Geschosswohnungsbau zurückzuführen.
Für die Mietpreisentwicklung seien die Inserate ausgewertet worden. Dazu müsse einschränkend erwähnt werden, dass die Inserate nur ein Teilsegment des Wohnungsmarktes abbilden würden. Nicht abgebildet seien in der Regel die der SAGA und Genossenschaften, die andere Vertriebswege benutzen. Nichtsdestotrotz sei dies der Markt der privaten Klein- und Großvermieter und der Mietendurchschnitt in Harburg liege mit knappe 9 € /m² Wohnfläche 2,50 € unter dem Hamburger Durchschnitt bei einer Neubauwohnung. Die Mietpreisdynamik sei in Harburg etwas geringer ausgeprägt als in der Gesamtstadt. Sie sei jedoch höher als die allgemeine Teuerungsrate. Zu berücksichtigen sei, dass 41 % der Mietwohnungen von SAGA und Genossenschaften gehalten würden. Hier sei die Mietpreisdynamik deutlich geringer ausgeprägt und liege bei etwa 2 % bei Neuvertragsmieten. Insofern bildeten diese Vermieter das preisgünstigste Wohnen in Harburg ab.
Zurzeit liege der geförderte Wohnungsbestand noch bei 10 % und sei damit über dem städtischen Durchschnitt. Allerdings habe sich der Bestand auch in Harburg deutlich reduziert, von 2008 um rund 2300 Wohnungen. Sollte zukünftig keine neue geförderte Wohnung hergestellt werden, würde der Bestand bis 2022 um rund 1800 Wohnungen abschmelzen. Wenn das Neubauvolumen in den nächsten Jahren beibehalten werde, könne die Reduzierung kompensiert werden und es verbliebe in etwa bei den heute noch knapp 7500 geförderten Wohnungen. Zu bedenken sei, dass der größte geförderte Mietwohnungsanteil im Besitz der SAGA und der Genossenschaften sei. Damit bedeute der Wegfall der Bindung nicht gleichzeitig, dass die Mieten bis zu 9 € ansteigen.
Die Kosten des Baulandes seien enorm angestiegen. In 2008 hätte der m² Grundstücksfläche im Einfamilienhaussegment 311,-- € gekostet. Seit 2008 habe sich eine Steigerung von 134 % ergeben und im Mehrfamilienhaussektor um 178 %. Das bedeute für die Gesamtstadt Hamburg, 1515,00 € / m² Wohnfläche müssten für das Grundstück aufgebracht werden. Insofern sei preisgünstiges Bauen nicht machbar. In Harburg sei es erheblich günstiger, aber in vielen Bereichen trotzdem eine Verdoppelung. Somit sei es für Harburg im Neubaubereich schwierig günstigen Wohnraum anzubieten.
Mit den aktuellen Zahlen aus 2018 stagniere mit 10000 Personen der Bevölkerungszuwachs. Dies sei in den letzten 10 Jahren der niedrigste Wert. Bei Betrachtung der Bevölkerungsprognose des statistischen Landesamtes gebe es zwar noch einen relativ steilen Anstieg, der jedoch bereits deutlich unter den Zahlen der letzten Jahre liege. Bei einer Gegenüberstellung mit den Baufertigstellungen von 9700 in der Gesamtstadt und einem Plus von 10800 Personen und 2 Personen je Haushalt unterstellt, habe man in 2018 bereits dazu beigetragen, dass der Nachfrageüberhang etwas abgetragen wurde. Sollte sich diese Entwicklung in den nächsten 4-5 Jahren kontinuierlich so weiter vollziehen, könnte man hoffen, dass sich der Wohnungsmarkt etwas entspannt. Die jüngste Veröffentlichung zur Mietpreisentwicklung hätte ergeben, dass es erste Quartale gebe, in denen keine Mietpreissteigerungen feststellbar gewesen seien. Harburg könnte durch diese Entwicklung etwas stärker unter Druck geraten, wenn zu viel gebaut werde. D. h. auch, man werde stärker auf Qualitäten setzen müssen, um sich von anderen Bezirken abheben zu können.
Eine Herausforderung seien die altersstrukturellen Veränderungen. Insbesondere die Gruppe der Hochaltrigen (80 und älter) werde deutlich steigen. Damit gehen veränderte Anforderungen an die Wohnungen, an das Wohnumfeld, aber auch an die Daseinsvorsorge und Infrastruktur einher.
Für Harburg wäre es wichtig, preisgünstige Wohnungen zu schaffen um weiterhin Entlastungsfunktion wahrnehmen zu können. Ein wichtiges Projekt sei der Harburger Binnenhafen, da er eine Impulsfunktion für die Harburger Innenstadt haben solle. Bisher sei dies noch nicht der Fall und sei weiterhin eine große Herausforderung und Zielsetzung.
Die Harburger Innenstadt hätte teilweise problematische Sozialstrukturen. Hier sollte ein Aufwertungsprozess initiiert und eine Überbrückung der verkehrlichen Barrieren gefunden werden.
Zukünftig werde verstärkt auf das Thema Nachverdichtung gesetzt werden müssen. Zumal die Potenziale in den nächsten 4 bis 5 Jahren fast ausgeschöpft und die großen Entwicklungen dann abgeschlossen seien. Insbesondere könne dem hohen Bedarf an Einfamilienhäuser nicht nachgekommen werden. Es sei daher eine große Herausforderung gutgeschnittene, familienfreundliche Wohnungen zu schaffen.
Unterstützt werden sollte der Wechsel von älteren Einfamilienhäusern in Wohnungen durch attraktive Angebote im Geschosswohnungsbau. Entscheidend seien dabei zwei Aspekte. Zum einen sollte das Angebot in der Nähe der bestehenden Einfamilienhäuser sein, damit die Menschen in ihrem Quartier verbleiben können, bzw. attraktive zentrale Standorte seien mit hoher Qualität zu entwickelt.
Weiterhin müsste bezahlbarer Wohnungsbau thematisiert werden, vor dem Hintergrund des Bindungsauslaufs. Dann würde es auch darum gehen politisch ein Ziel zu setzen.
In der Vergangenheit habe man bei dem Wohnungsbau auf Quantität gesetzt. Zukünftig werde es darum gehen, bestimmte neue Qualitäten, neue Angebote zu schaffen, kleinteiliger – bezogen auf das Volumen insgesamt – vorzugehen. Dies könne sehr erfolgsversprechend für eine insgesamt positive Quartiersentwicklung sein.
Die Wohnungsmarktanalyse ist der Drucksache 21-0129 beigefügt.
Herr Richter weist daraufhin, dass nach dem aktuellen Wohnungsbauprogramm 780 Baugenehmigungen verzeichnet seien. Er bittet darum, die Zahlen in der Wohnungsmarktanalyse nochmals zu prüfen.
Da die Fachbehörde für die heutige Sitzung abgesagt hat, entfällt der Tagesordnungspunkt.
Frau Müller-Voß informiert ausführlich mit Hilfe einer Präsentation (liegt der Drucksache im nichtöffentlichen Teil an) über Nachverdichtungspotenziale im Einfamilienhausbereich innerhalb des Bezirks Harburg.
Eingangs teilt sie mit, dass Nachverdichtung im Bezirk laufend erfolgen würde. 2018 seien ca. 80 Wohneinheiten bei Bauvorhaben mit 1-2 Wohneinheiten außerhalb der Neubaugebiete und der durch Geschosswohnungsbau geprägten Gebiete genehmigt worden. Sie weist auf die Nachverdichtungsmöglichkeiten hin. Dabei habe man sich auf die Flächen mit 6 bis 8 Baugrundstücken konzentriert und die grundsätzliche Machbarkeit anhand diverser Kriterien (Erhaltungsbereich nach Baugesetzbuch, Denkmalschutz, Landschaftsschutz, Topografie, übergeordnete Planung, prägender Gehölzbestand) geprüft. Bereiche mit Blocktiefen von 100 m und weniger seien nicht geprüft worden, da hier keine realistischen Nachverdichtungsmöglichkeiten zu generieren seien. Sie geht auf die unterschiedlichen Nachverdichtungstypen ein. Anschließend zeigt Frau Miller-Voß die verschiedenen Anforderungen auf, die mit ihnen an das Planrecht gestellt werden.
Frau Müller-Voß stellt beispielhaft einige der identifizierten Nachverdichtungspotenziale nach geltendem Planrecht vor:
Harburg:
Klassisch festgesetzt worden seien in dem rückwärtigen Bereich maximal zwei Wohneinheiten je Gebäude zuzulassen. Dies habe dazu geführt, dass auf einem Grundstück 4 Gebäude mit je zwei Wohneinheiten hergestellt worden seien. Bei dieser intensiven Nutzung seien die Wohnnebennutzungen und Gartenbereiche dann kaum noch vorhanden.
Mit diesem Beispiel zeige sich, dass Nachverdichtung nicht nur Einfamilienhausbebauung sei, sondern auch Geschosswohnungsbau sein könne.
Wandel von Einfamilienhausbau zum Geschosswohnungsbau bei Nachverdichtung
Der Bebauungsplan zeige ein Bodenordnungsgebiet, das nicht umgesetzt worden sei und die vorgesehenen Bügelstraßen seien nicht realisiert worden. Daher gebe es keine Nachverdichtung und eine Nachverdichtung mit Pfeifenstielen sei auf Grundlage des geltenden Planrechtes nicht möglich.
Für eine Erneuerung des Planrechtes müsse geprüft werden, ob die Baustruktur wegen der teilweise sehr schmalen Parzellen und eng beieinander stehenden Gebäuden eine Nachverdichtung möglich mache.
Dieser private Bereich stelle sich als Grünfläche dar und sei mit W1O festgesetzt. Bisher habe noch keine Bestrebungen gegeben, diese Fläche zu entwickeln.
Süderelbe:
Im Anschluss gibt Frau Miller-Voß die beispielhaften Nachverdichtungspotenziale bekannt, für die neues Planrecht erforderlich werde:
Harburg:
Süderelbe:
Bei der Erhebung möglicher Wohneinheiten (siehe Tabellen in der Präsentation) im Rahmen einer Nachverdichtung könne nur von einem Potenzial ausgegangen werden. Wann und ob eine Nachverdichtung tatsächlich stattfindet, ist aus heutiger Sicher unklar.
Herr Lied geht ergänzend auf Frau Miller-Voss Vortrag ein. Die Nachverdichtungszahlen seien entgegen der Wohneinheitenzahl, die mit neuen Bebauungsplänen geschaffen werden, sehr gering. Zumal die Bewohnerschaft der potenziellen Nachverdichtungsgebiete überwiegend gegen eine Nachverdichtung sei. Er weist auf die hohe Anzahl von Einfamilienhäusern in Harburg und auf den Markt für Bestandshäuser hin. Die Wohnungsmarktsituation sei nach wie vor angespannt. Daher sei es wichtig, auch im verdichteten Wohnungsbau qualitativ interessante Angebote in Hamburg zu schaffen.
Auf Nachfrage erklärt Frau Miller-Voß, dass bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes auch über intensive Nutzung nachgedacht werde. Es sei auch zu beobachten, dass die Bauantragsteller eine maximale Ausnutzung der Grundstücke verfolgen und das geltende Planrecht ausgenutzt werde.
Herr Lied geht auf die intensive Ausnutzung der Fläche im Meckelfelder Weg ein und verdeutlicht, dass dies heute in dieser Art nicht genehmigt würde. Mit einer Begrenzung auf 120 m² Grundfläche hätte die Bebauung besser in die Struktur hineingepasst. Aus seiner Sicht sei diese Nutzung zu intensiv.
Herr Richter erinnert an die beabsichtigte Bebauung in der Großen Straße. Außerdem gebe es in Heimfeld zwischen Milchgrund und Eißendorfer Pferdeweg durchaus Beispiele, wo durch Abriss und Neubau eine erhebliche Verdichtung stattgefunden habe. Aus seiner Sicht sei es wichtig zu wissen, an welcher Stelle mit bestehendem Planrecht derartige Unterschiede zu erwarten seien. Denn neues Planrecht zu schaffen sei schwierig, da es immer dann lohnenswert sei, wenn eine gewisse Anzahl von Wohneinheiten damit generiert wird.
Herr Lied erklärt auf Nachfrage, dass es sicherlich Orte geben werde, wo es sinnvoll sei über eine erhöhte GFZ nachzudenken. Grundsätzlich würde er jedoch immer dazu neigen, restriktiv auf die GRZ zu schauen, so dass möglichst ein veritabler Teil in den Einfamilienhausgebieten grün bleibe. Man sollte stattdessen an passender Stelle über zweigeschossige Bebauung nachdenken.
Herr Penner ergänzt zu den Nachverdichtungspotenzialen Weinligstraße und Jägerstraße, dass die Öffentlichen Plandiskussionen inzwischen 10 Jahre zurück lägen, sodass durchaus diese Projekte nochmals verfolgt werden sollten. Insbesondere unter dem Aspekt, dass ein Teil der Grundstücke der Stadt bereits gehöre.
Herr Penner erinnert an die Stellungnahme der Behörde für Inneres und Sport vom 03.09.2018, in der die Kernfrage des Antrages nicht befriedigend beantwortet worden sei. Er weist auf die ablehnende Stellungnahme des Polizeikommissariats 47 an die Harburger Verwaltung hin und erläutert sie. Allerdings seien darin nun nachvollziehbare Argumente eingebracht worden.
Die Harburger Verwaltung werde das Thema weiterhin behandeln. Im Rahmen einer Verkehrsuntersuchung sollten zumindest zusätzliche Querungsmöglichkeiten der B73 auf der Westseite der Kreuzung B 73 / Bauernweide und Am Neugrabener Bahnhof sowie auf der Ostseite der Kreuzung Süderelbebogen / B 73 untersucht werden. Weiterhin sollte mit eingebracht werden, im Zuge der Neugrabener Bahnhofstraße ebenfalls eine Querung zu ermöglichen. Die Verkehrsuntersuchung würde von „Verkehrsanlagen Hamburg“ durchgeführt. Die Kosten für das Gutachten sollte aus Sicht der Bezirksverwaltung vom Landesbetrieb Straßen, Brücken und Gewässer getragen werden. Allerdings gebe es von dort noch keine definitive Aussage.
Herr Wiesner begrüßt die Durchführung eines Verkehrsgutachtens. Er gibt zu bedenken, dass es Radverkehre aus Richtung Süderelbebogen in die Neugrabener Bahnhofsstraße gebe, die in der Untersuchung mit berücksichtigt werden sollten. Denn aus seiner Sicht sei für Radfahrer eine Furt weiter westlich weniger attraktiv.
Eine Vertreterin des Planungsbüros Evers & Küssner zeigt mit Unterstützung einer Präsentation Anlass und Ziel der Planung auf. Beabsichtigt sei die
Der Flächennutzungsplan weise bereits „Wohnbauflächen“ aus. Auch im Landschaftsprogramm sei „Verdichteter Stadtraum“ mit milieuübergreifender Funktion abgebildet. Weiterhin sei eine „Landschaftsachse“ im Westen des Plangebiets dargestellt, auf die in der Planung entsprechend reagiert werden müsse, um großräumig die Verbindung über der übergeordneten Grünachsen im Stadtraum zu gewährleisten. Im Arten- und Biotopschutzkataster werde das Plangebiet als „Geschlossene und sonstige Bebauung“ gezeigt, weil die Flächen im bestehenden Planrecht bereits fast vollständig versiegelt seien. Das Gebiet sei als Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,6 und allgemeines Wohnen im Westen mit einer GRZ 0,3 ausgewiesen. Außerdem seien große Verkehrsflächen und die Engelbach als Wasserfläche ausgewiesen.
Abschließend geht sie auf die Problematik mit dem zurzeit vorgesehenen Geltungsbereich ein. Es gebe noch alte Flurstücksgrenzen, die mit den heutigen nicht mehr übereinstimmten. Im weiteren Verfahren müsse nunmehr die genaue Plangebietsgrenze festgelegt werden, um das vollständige Gewerbegebiet zu erfassen, damit keine planungsrechtlichen „Restflächen“ zurückblieben.
Nachdem sie die Ausgangslage und die Rahmenbedingungen des Vorhabengebietes erläutert hat, stellt der Architekt aus dem Büro Schenk + Waiblinger Architekten ausführlich anhand eines Planes den Funktionsplan mit seinem Bebauungskonzept vor. (siehe Niederschrift vom 29.03.2019, Drucksache 20-4704).
Er zeigt auf, dass zur Trasse der Bundesstraße ein planerischer Abstand von 20 Metern einzuhalten sei. Insofern rage kein Neubau in diese Zone hinein. Außerdem sei zu erkennen, dass mit diesem Neubauprojekt die Bestandsbebauung des Phoenix-Viertels, mit seiner typischen städtebaulichen Struktur und hoher Qualität weitergeführt werde, allerdings neu interpretiert mit zeitgemäßer Architektur. Die drei größeren Wohnblöcke sollten analog zum Bestand entwickelt werden, um großformatige Riegel zu vermeiden, die der Maßstäblichkeit der vorhandenen städtebaulichen Struktur entgegenstünden. Durch die Aufteilung der Fassade, für die auch unterschiedliche Materialien verwendet würden, entstehe der Eindruck einzelner Häuser.
Im Weiteren gebe es für den vorhandenen Penny-Markt und den benachbarten Getränkemarkt langfristige Mietverträge. Insofern sei man daran gebunden und halte es auch für sinnvoll, diese Ankermieter in dem neuen Quartier zu verorten. Gespräche dazu liefen derzeit und es sei angedacht im Erdgeschoss erneut einen Einzelhandel anzusiedeln. Der Getränkemarkt könne am jetzigen Standort verbleiben.
Der Entwickler wolle vorhandene Bestandsbauten erhalten und weiterentwickeln, sodass auch bestimmte soziale Nutzungen stattfinden können.
Die Gewerbeeinheiten sollten im Erdgeschoss angesiedelt werden. Auf der plus I Ebene sei Wohnungsbau vorgesehen und es sei beabsichtigt, die verbleibende Fläche zu begrünen. Dies habe den Vorteil, dass die Gewerbeeinheiten sowie Stellplatzflächen für den Einzelhandel als auch für den Wohnungsbau abgeschottet würden. Damit werde eine zusätzliche Qualität für das innerstädtische Quartier geschaffen.
Im Bereich der Kreuzung sei für eine neue städtebauliche Ordnung die Errichtung eines Hochpunktes denkbar. Dabei handele es sich zum jetzigen Zeitpunkt lediglich um eine Idee und die Diskussion dazu befände sich noch am Anfang.
Während der Vorabstimmung dieses Konzeptes sei auch die Veloroute an den Entwickler herangetragen worden und sei Bestandteil der Planungen. D. h. bis auf den Bestandsbau im Westen sei die gesamte Quartiersstruktur nach Süden eingerückt worden, um für die zukünftige Veloroutenplanung Platz zu schaffen.
Nachfolgend aufgeführte Gutachten müssten noch erstellt werden:
Der weitere Verfahrensablauf werde wie folgt vorgesehen:
Beschluss in der Bezirksversammlung Mai 2021
Fragen der Ausschussmitglieder werden wie folgt beantwortet:
Herr Rook teilt mit, dass am 06.11.2019 eine öffentliche Informationsveranstaltung für die Eigentümer stattfinden solle. Es solle das Gutachten vorgestellt werden und die Bürgerinnen und Bürger erhielten die Gelegenheit Fragen zu stellen und ihre Meinung zu vertreten.
Herr Rook kündigt an, dass für dieses Bebauungsplanverfahren die Durchführung der Frühzeitigen öffentliche Bürgerbeteiligung am 04.11.2019 vorgesehen werde.
Herr Fischer erkundigt sich nach der Berichterstattung in der Öffentlichkeit mit unterschiedlichen Darstellungen zu den Studierendenwohnungen bzw. Micro Appartements in der Knoopstraße bezüglich der Genehmigungen.
Herr Penner teilt mit, dass dieses Bauvorhaben als Projekt für studentisches Wohnen vorgestellt worden sei. Dies sei jedoch nicht schriftlich fixiert worden. Da studentisches Wohnen baurechtlich keine Kategorie sei, seien Kleinwohnungen genehmigt worden. Die Umwandlung von innerstädtischem Büroraum in Wohnraum sei für grundsätzlich gut gehalten worden. Man habe auch darauf vertraut, dass das Objekt als Wohnraum genutzt werde. Ein städtebaulicher Vertrag, aus dem heraus die Nutzung für studierenden Wohnen eingeklagt werden könnte, sei nicht geschlossen worden. Allerdings gebe es eine Handhabe, zu verhindern, dass das Gebäude als Boardinghaus genutzt wird. Mit dem hamburgischen Wohnraumschutz (Mindestmietzeit von drei Monaten) könne die Wohnraumnutzung durchgesetzt werden.
Abschließend erklärt er, dass Gespräche mit den Eigentümer geführt worden seien, dass die Appartements als Wohnraum angeboten würden. Auf den einschlägigen Mietportalen werde eine tageweise Vermietung inzwischen auch nicht mehr angeboten. Allerdings sei die Mietpreisgestaltung nicht für die Versorgung mit Wohnraum von Studierenden geeignet.
Herr Fischer glaubt sich zu erinnern, dass der Investor sich bereiterklärt habe, in einem städtebaulichen Vertrag das studentische Wohnen festzulegen. Der Investor habe sich gewundert, dass die Verwaltung dies nicht gefordert habe.
Hinweis: Die Verwaltung teilt diese Erinnerung nicht, ebenso gibt es nach Kenntnis der Verwaltung kein protokolliertes Indiz für die Erinnerung von Herrn Fischer.
Herr Richter verdeutlicht, dass dieses Projekt damals als Projekt für studentisches Wohnen vorgestellt worden sei. Die damals im Ausschuss Anwesenden seien daher davon ausgegangen, dass dann auch studentisches Wohnen stattfindet. Da dieses nun nicht umgesetzt wurde, sei es aus seiner Sicht eine Mahnung für die Zukunft, sämtliche im Ausschuss gemachten Aussagen vertraglich abzusichern.