Antwort an Anfrage der Volt-Fraktion: Notwendiger Brandschutz und dessen Kosten bei einer Ausweitung der Zwischennutzung des ehemaligen Karstadt-Gebäudes in Harburg

Im Stadtentwicklungsausschuss am 31.08.2026 haben der Finanzsenator und der Harburger Bezirksamtsleiter den Fraktionen mitgeteilt, dass nun Abstand von den vorherigen Plänen genommen werden soll, das vorherige Karstadt-Gebäude einer – insbesondere soziokulturellen - Zwischennutzung zuzuführen. Das Museum im EG solle zwar weiterhin dort erhalten bleiben, das Untergeschoss und die Obergeschosse sollen die nächsten Jahre aber ungenutzt bleiben. Der Grund dafür sei, dass Brandschutzmaßnahmen für diese Geschosse über 4 Millionen Euro kosten würden. Diese Kosten stünden nicht im Verhältnis zum Nutzen einer solchen Übergangslösung.

Leider liegen den Fraktionen keine schriftlichen Angaben zu der Brandschutzlage und der mündlich mitgeteilten Kostengröße vor. Die gesetzlichen Notwendigkeiten des Brandschutzes und die dafür aufzubringenden Kosten waren aber offenbar der hauptsächliche Grund dafür, dass keine Zwischennutzung in den Unter- und Obergeschossen stattfinden soll. Diese Entscheidung bedeutet, dass das Gebäude bis zu seinem voraussichtlichen Abriss weitestgehend leer stehen wird.

Vor diesem Hintergrund bitten wir den Senat beziehungsweise die zuständigen Fachbehörden folgende Fragen zu beantworten:

1. Welche brandschutzrechtlichen Vorgaben hätten bei einer Ausweitung der Zwischennutzung auf weitere Ebenen des Gebäudes zu den besonders hohen, erwarteten Kosten geführt (bitte um Angabe der konkreten einschlägigen Vorschriften)?

2. Welche konkreten baulichen Maßnahmen wären bei einer Ausweitung der Zwischennutzung auf weitere Ebenen des Gebäudes brandschutzrechtlich erforderlich? Welche dieser Maßnahmen sind rechtlich zwingend erforderlich, welche sind möglicherweise nicht erforderlich, aber zweckdienlich? Wir bitten um konkrete und umfassende Darstellung des letzten Planungsstandes.

3. Wie wurden die Kosten ermittelt? Wurden bereits Angebote für die Durchführung der Maßnahmen eingeholt? Wir bitten um genaue Aufschlüsselung der Kosten gemäß dem letzten Planungsstand.

4. Gibt es neben dem Brandschutz weitere Gründe, die gegen eine Zwischennutzung der weiteren Ebenen des Gebäudes sprechen? Falls ja, bitten wir auch um eine konkrete Darstellung des letzten Planungsstandes je Themenfeld.

BEZIRKSVERSAMMLUNG HARBURG

Der Vorsitzende

15. Oktober 2026

Die Behörde für Finanzen und Bezirke (FB) beantworten die o.g. Anfrage der Volt-Fraktion, Drs. 22-2103, wie folgt:

Vorbemerkung:

Die Behörde für Finanzen und Bezirke (Finanzbehörde) und der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) hatten gemeinsam mit der Sprinkenhof GmbH (SpriG) und dem zuständigen Bezirksamt ursprünglich eine längere Zwischennutzungsphase für die ehemalige Karstadt Immobilie erwogen und entsprechende Vorbereitungen begonnen. Dabei war aufgrund qualifizierter Einschätzungen davon ausgegangen worden, dass die ursprüngliche Genehmigungslage für das Karstadt-Gebäude in Harburg auch für eine Zwischennutzung jedenfalls teilweise fortwirken kann. Nachdem sich in den weiteren Prüfungen die entgegenstehenden Forderungen des zuständigen Bauamts des Bezirksamts Harburg mit den entsprechenden Kostenfolgen aus Sicht des Bezirksamts Harburg als rechtlich zwingend erwiesen haben, haben der Präses der Behörde für Finanzen und Bezirke und der Bezirksamtsleiter gemeinsam entschieden, die Folgenutzung bzw. die Folgeplanung nach der Zwischennutzung vorzuziehen und zu beschleunigen, wie im Stadtentwicklungsausschuss am 31. August 2026 erläutert. Die vorhandene Zwischennutzung im Erdgeschoss (EG) bleibt bis zur Neugestaltung erhalten; ihre Finanzierung ist mit dem Haushaltsplan-Entwurf 2027/2028 abgesichert.

Frage 1: Welche brandschutzrechtlichen Vorgaben hätten bei einer Ausweitung der
Zwischennutzung auf weitere Ebenen des Gebäudes zu den besonders hohen,
erwarteten Kosten geführt (bitte um Angabe der konkreten einschlägigen
Vorschriften)?

Folgende Maßnahmen wurden vom Bauamt des zuständigen Bezirksamts mit Schreiben vom 13. Januar 2026 gefordert:

1. Aufteilung der Ladenstraße und Nutzungen in den oberen Geschoßen in Brandabschnitte und bauliche Maßnahmen für eine ergänzte Rettungswegführung
2. Gesonderte Entrauchung der Ladenstraße EG
3. Lüftungsgesuch für die Geschosse 2 und 3, bedingt durch die geplante Nutzungsänderung
4. Elektrogesuch, mit der Erneuerung der Brandmeldeanlage, Alarmierung, Starkstromanlage und Sicherheitsstromversorgung

Darauf aufbauend hat der LIG zusammen mit der SpriG folgende Baukosten und Bauzeiten ermittelt:

Nachnutzung / Zwischennutzung Karstadt-Gebäude Harburg

Nr.	Bauteil / TGA	Maßnahmen Umbau bisheriger Planungsstand	Planung	Kosten	Planungs- und Bauzeiten
1	Bauwerk – Baukonstruktionen	Umbau Außen- und Innenwände, Decken und Infrastrukturanlagen	Planung Brandschutz / Architekt	1.175.000,00 €	5 Monate
2	Bauwerk – Technische Anlagen	Umbau und Ergänzung der Technischen Gebäudeausrüstung	Planung TGA / Brandschutz	1.800.000,00 €	5 Monate
3	Nebenkosten	Planungskosten Architekt, TGA-Planer und Brandschutzkonzept, inkl. Überwachung der Umsetzung	Planung Brandschutz / Architekt / TGA	420.000,00 €	5 Monate
			Kosten gesamt	3.395.000,00 €	netto
				645.050,00 €	19% MwSt.
				4.040.050,00 €	brutto

Frage 2: Welche konkreten baulichen Maßnahmen wären bei einer Ausweitung der
Zwischennutzung auf weitere Ebenen des Gebäudes brandschutzrechtlich erforderlich?
Welche dieser Maßnahmen sind rechtlich zwingend erforderlich, welche sind
möglicherweise nicht erforderlich, aber zweckdienlich? Wir bitten um konkrete und
umfassende Darstellung des letzten Planungsstandes.

Folgende Maßnahmen sind brandschutzrechtlich zwingend erforderlich:

Kellergeschoss:

- Abtrennung Zugang zur S-Bahn-Station Harburg-Rathaus

- Trennwand in Feuerwiderstandsklasse 90 (F90) zwischen Verkaufsraum und Nebenräumen

Erdgeschoss:

- Flur mit Rauchschutztüren neben dem Treppenraum 8

- Fluchttür zwischen Ladenstraße und Großer Schippsee

2. Obergeschoss:

- Trennwände in Feuerwiderstandsklasse 90 (F90) als Abtrennung des Luftraums bei den Rolltreppen zur übrigen Geschossfläche

- Feuerbeständige Trennwände als Flurwände zwischen Parkdeck und Treppenhaus 2, zwei feuerhemmende Feuerschutztüren, dicht- und selbstschließend

- Feuerhemmende Trennwände als Flurwände zwischen Außenbereich und Treppenhaus 3 mit neun dichtschließenden Türen und zwei feuerhemmenden Feuerschutztüren, dicht- und selbstschließend

3. Obergeschoss:

- Trennwände in Feuerwiderstandsklasse 90 (F90) als Abtrennung des Luftraums bei den Rolltreppen zur übrigen Geschossfläche

- Feuerhemmende Feuerschutztür, dicht- und selbstschließend zwischen Treppenhaus 5 und Lager

4. Obergeschoss

- Trennwände in Feuerwiderstandsklasse 90 (F90) als Abtrennung zwischen Raum 4.013, Lager 4.019 und Flur 4.032

- Feuerhemmende Feuerschutztür, dicht- und selbstschließend zwischen Raum 4.013 / Flur 4.032, sowie Flur und Lager

5. Obergeschoss

- Trennwände in Feuerwiderstandsklasse 30 (F30) als Abtrennung zwischen Büroräumen und Flur

- vier dichtschließende Türen zwischen Büro und Flur

- Dicht- und selbstschließende Tür

- Feuerhemmende Feuerschutztür, dicht- und selbstschließend zwischen Flur und Lager

Folgende Maßnahmen sind möglicherweise nicht erforderlich, aber zweckdienlich:

Erdgeschoss:

- Raumhohe Trennwände zwischen Archäologisches Museum Hamburg (AMH) / Vortragssaal und restlicher Fläche EG

- Raumhohe Trennwände zwischen Ladenstraße und AMH, Vortragssaal und restlichen Verkaufsflächen

1. Obergeschoss:

- Zusätzlicher Flur mit Trennwänden und zwei Rauchschutztüren zwischen Restaurantfläche und Treppenhaus 3

4. Obergeschoss

- Neue dichtschließende Tür zum Büro 4.017, alte Türöffnung zugemauert

Frage 3: Wie wurden die Kosten ermittelt? Wurden bereits Angebote für die
Durchführung der Maßnahmen eingeholt? Wir bitten um genaue
Aufschlüsselung der Kosten gemäß dem letzten Planungsstand.

Die Kosten wurden, gemäß dem Planungsstand, in Form einer Kostenschätzung ermittelt. Konkrete Angebote wurden nur im Bereich der Technische Gebäudeausrüstung (TGA)-Planung, Elektroarbeiten, Sicherheitsbeleuchtung und Brandmeldeanlage eingeholt. Im Übrigen siehe Antwort zu 1.

Frage 4: Gibt es neben dem Brandschutz weitere Gründe, die gegen eine
Zwischennutzung der weiteren Ebenen des Gebäudes sprechen? Falls ja, bitten
wir auch um eine konkrete Darstellung des letzten Planungsstandes je
Themenfeld.

Neben dem Brandschutz bestehen weitere baurechtliche und technische Fragestellungen, die einer Zwischennutzung der weiteren Geschosse derzeit entgegenstehen.

Bei den Räumlichkeiten im 2. bis 4. Obergeschoss handelt es sich um eine räumlich begrenzte Nutzungsänderung, beispielsweise für soziokulturelle Nutzungen, die mit baulichen Änderungen verbunden ist.

Die vom Bauamt des zuständigen Bezirksamts zugrunde gelegte Einstufung als „wesentliche Nutzungsänderung“ führt zu der Annahme, dass der Bestandsschutz aus der bestehenden Baugenehmigung erloschen ist.

Ungeachtet dessen fordert das zuständige Bezirksamt für die bestehende Lüftungs- und Entrauchungsanlage die Vorlage eines Lüftungsgesuchs. Die damit verbundenen Anforderungen haben faktisch die Herstellung einer neuen Lüftungs- und Entrauchungsanlage zur Folge. Die hierfür geschätzten Kosten belaufen sich auf rund 3 Mio. Euro netto.

gez. Böhm

f.d.R. Leptien