Protokoll
Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses vom 07.05.2025

Es sind keine Fragen eingereicht worden.

Frau Michalzik bestätigt auf Nachfrage von Herrn Strasser, dass das Bezirksamt der zuständige Verordnungsgeber und die Einleitung lediglich der Beginn des Verfahrens sei. Der Feststellungsbeschluss müsse von der Bezirksversammlung getroffen werden. Eine Beteiligung der Anwohner:innen sei vorgesehen, eine öffentliche Veranstaltung werde in Erwägung gezogen. Die Eigentümerin der Gebäude, die Altonaer Spar- und Bauverein eG, wolle einen Sozialplan erstellen. Daher müsse die Anhörung der Bewohner:innen zügig stattfinden.

Auf Antrag von Herrn Hielscher beschließt der Ausschuss mehrheitlich gegen die Stimmen der Fraktion DIE LINKE und bei Enthaltung der Fraktionen von FDP und Volt, die Drucksache nicht nur zur Kenntnis zu nehmen, sondern dem Vorhaben zuzustimmen.

Frau Adel und Herr Bult (beide Behörde für Verkehr und Mobilitätswende) sowie Frau Merger (Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen) sind anwesend und stehen für Rückfragen zur Verfügung.

Frau Ferber und Frau Köhler (beide Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen) erläutern anhand einer Präsentation (siehe Anlage) den Sachstand zum Wettbewerb „Perspektiven Bahnhof Altona (alt)“ und berichten auch auf Nachfragen der Ausschussmitglieder Folgendes:

• Die gegenwärtig verwendete Bezeichnung für den Wettbewerb sei noch ein Arbeitstitel.
• Auch das Bezirksamt Altona sei in der behördlichen Arbeitsgruppe zum Wettbewerb vertreten. Die Durchführung des Wettbewerbs gehe auf einen gemeinsamen Beschluss der Bezirksamtsleiterin Frau Dr. von Berg, Senatorin Pein und Senator Dr. Dressel zurück. Der zweite Bauabschnitt der Neuen Mitte Altona werde nach Freiwerden des Gleisvorfeldes des alten Bahnhofs umgesetzt. Es bestehe daher ein Bedarf an Planung. Die im Vorwege erstellten Machbarkeitsstudien dienten dem Wettbewerb als unverbindliche Grundlage.
• Für den Wettbewerb werde eine breite Herangehensweise gewählt. Die Teilnehmer:innen sollten sich Gedanken machen, welche Nutzungen im Planungsraum zukünftig gewünscht seien. Im Planungsraum seien lediglich das Intercity Hotel und die Rampe mit den S-Bahngleisen zum Tiefbahnhof zum Erhalt vorgesehen. Auch der Standort der Busanlage sei nicht festgesetzt. Andere Vorschläge seien, soweit sinnvoll, möglich. Der Wettbewerb solle das benötigte Bauvolumen klären und noch keine architektonischen Fragen behandeln.
• DieErgebnisse des Wettbewerbs seien nicht verbindlich. Der im Anschluss zu erarbeitende Rahmenplan solle die Grundlage für die weitere Entwicklung des Gebietes bilden.
• Die Vorstellung der ersten Ergebnisse werde noch für das Jahr 2025 angestrebt. Im Jahr 2026 sei die Überarbeitung des Masterplans zum zweiten Bauabschnitt der Neuen Mitte Altona vorgesehen. Auch die Ergebnisse des Wettbewerbs sollten hierbei miteinbezogen werden.
• Die Einrichtung eines Infostandes auf der Altonale werde in Erwägung gezogen. Ein Kommunikationsdienstleister solle zudem herangezogen werden, um den Wettbewerb zu unterstützen. Die Ausschreibung sei bereits erfolgt. 
• Die Onlinebeteiligung solle ohne einen Dienstleister durchgeführt werden. Dieser werde lediglich im Nachgang die Ergebnisse auswerten. Die außerdem vorgesehene Beteiligung von Kindern und Jugendlichen benötige viel Vorlauf. Da bereits frühzeitig entsprechende Kontakte vorhanden gewesen seien, sei man zuversichtlich, kurzfristig ein entsprechendes Format durchführen zu können.
• Die fünf Plätze für teilnehmende Architektur- und Stadtplanungsbüros würden nicht ausgeschrieben, da der Zeitplan für den Wettbewerb eng und die Auswahl an qualifizierten Büros begrenzt sei. Man wolle mit Büros zusammenarbeiten, denen vertraut werden könne. In Abstimmung mit dem Bezirksamt sei vorgesehen, drei Büros aus Hamburg und zwei von außerhalb auszuwählen.
• Auf Nachfrage von Herrn Henker führen sie aus, die S-Bahngleise müssten vom geplanten Verbindungsbahnentlastungstunnel am Kaltenkircher Platz wieder zurück in Hochlage geführt werden, um vor dem Bahnhof Altona (alt) an den Bestand anzuschließen. Unabhängig von Hoch- oder Tieflage bleibe der Verlauf der S-Bahngleise in der heutigen Lage.
• Bezüglich einer möglichen Nutzung des oberen Parkdecks des Parkhauses am Bahnhof Altona habe es Kontakt mit dem Betreiber bezüglich eines möglichen Flohmarktes gegeben. Dies habe sich jedoch aufgrund der Fluchtwege als unattraktiv erwiesen.

Herr Trede stellt fest, die Machbarkeitsstudien zum Thema seien dem Ausschuss bisher nicht vorgestellt worden. Die geplante Überarbeitung des Masterplans Neue Mitte Altona sei zu begrüßen.

Herr Strate pflichtet bei, er bitte um Vorstellung der Machbarkeitsstudien. Er ergänzt, es sei in Altona üblich, ein junges Planungsbüro, das noch nicht am Markt etabliert sei, an städtebaulichen Wettbewerben zu beteiligen.

Frau Ferber dankt Herrn Strate für die Anregung.

Herr Mielke führt aus, der Wettbewerb sei zu begrüßen. Es gehe in die richtige Richtung. Die Neue Mitte Altona sei ein zentraler, wichtiger Ort.

Herr Henker moniert die zeitliche Planung des Wettbewerbs und gibt zu bedenken, ob die eilige Durchführung notwendig sei. Eine Umfrage der Initiative Prellbock Altona e.V. habe ergeben, dass eine Verlegung des Bahnhofs Altona in der Öffentlichkeit nicht gewünscht sei. Das bestehende Konzept des überirdischen Bahnhofs mit unterirdischer Anbindung an die S-Bahn sei richtig. Im Zuge der Verkehrswende sei zudem die Stärkung des Regionalverkehrs vorgesehen. Die Verlegung des Bahnhofs Altona an den Diebsteich sei dafür ungeeignet, da eine geeignete Busanbindung fehle.

Herr Hielscher entgegnet, die Verlegung des Bahnhofs Altona sei kein lokales Thema und werde nicht in Altona entschieden. Er erläutert außerdem, zur Herstellung einer Ost-West-Verbindung müsse das heutige Bahnhofsgebäude weichen. Er gibt zu überlegen, wie die nötige Baumasse für die angedachten Nutzungen auf weniger Baufläche als im Bestand untergebracht werden könne.

Frau Benkertstellt fest, die Öffentlichkeitsbeteiligung zur Neuen Mitte Altona habe ergeben, dass in der Umgebung zu wenig Grünflächen vorhanden seien. Daher müssten etwa 30 Prozent der Neuen Mitte Altona als solche ausgewiesen werden. Dies müsse bei der Überarbeitung des Masterplans beachtet werden.

Herr Strate führt aus, den Erhalt des Intercity-Hotels als gesetzt zu betrachten, beschränke die Kreativität der Planer:innen. Die Beachtung des Schellfischtunnels sei zudem wichtig.

Frau Boehlich kündigt an, die Referierenden würden zur weiteren Beratung des Themas in der Sitzung am 04.06.2025 erneut eingeladen.

Anlagen
Präsentation Neue Mitte Altona (844 KB)

Der Ausschuss nimmt die Drucksache zur Kenntnis.

Herr Koschützke berichtet auf Nachfrage von Frau Benkert, die AbteilungBauprüfung habe bezüglich des Bauschutts auf demHolstenareal ein Verfahren zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände eingeleitet.

Es sind circa 120 Personen anwesend. Die zur Öffentlichen Plandiskussion schriftlicheingereichten Stellungnahmen liegen als Anlage bei.

Frau Boehlich begrüßt die Anwesenden und stellt das Podium einschließlich derVertreter:innen der Fraktionen sowie den Ablauf des Abends vor. Die Reihenfolge derSchlussstellungnahmen rotiere. Den Anfang mache heute Frau Benkert für die Fraktion DIE LINKE.

Herr Wild (claussen-seggelke stadtplaner Sell. Wild. Partnerschaftsgesellschaft mbB) stellt mithilfe einer Präsentation (Anlage) den Bebauungsplanentwurf und das Bauvorhaben vor.

Das Baugesetzbuch regele zwei Arten der Planung. Die vorbereitende Bauleitplanung mit dem Flächennutzungsplan und dem Landschaftsprogramm gelte für das gesamte Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH) und sei für die Verwaltung bindend. Die verbindliche Bauleitplanung mit Bebauungsplänen für einzelne Gebiete seien rechtsverbindlich für alle und schafften Baurecht. Das Baugesetzbuch und entsprechende Verordnungen für das Gebiet der FHH sähen ein mehrstufiges Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen vor. Gegenwärtig befinde sich das Verfahren in der Phase der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Verwaltung und Träger öffentlicher Belange. Der Stadtentwicklungsausschuss werte die Öffentliche Plandiskussion anhand der Niederschrift aus und beschließe dann über die Fortführung des Verfahrens.

Im weiteren Verfahren erfolge zunächst die weitere Ausarbeitung des Bebauungsplanentwurfes, die Erstellung von Fachgutachten sowie die weitere Beteiligung der zuständigen Behörden. In einer zweiten Phase der Öffentlichkeitsbeteiligung könnten innerhalb von einem Monat Stellungnahmen abgegeben werden, die dann ebenfalls ausgewertet und abgewogen würden. Im letzten Schritt des Verfahrens werde der Feststellungsbeschluss von der Bezirksversammlung getroffen und der Bebauungsplan als Verordnung erlassen.

Der Bebauungsplan Ottensen 60 solle eine Wohnungsbauprojekt in Ottensen ermöglichen, das auf dem Wohnungsbauprogramm Altona basiere. Dies gehe auf den Vertrag für Hamburg von 2011 zurück, der die Bezirke dazu verpflichtet habe, Zielzahlen im Wohnungsbau einzuhalten. In der aktuellen Fassung des Vertrags von 2021 sei für den Bezirk Altona der Neubau von 1.500 Wohnungen im Jahr festgesetzt. Diese Neubauten sollten v.a. durch Innenentwicklung realisiert werden, der Nachverdichtung bereits bebauter und erschlossener Grundstücke. Somit könne eine weitere Außenentwicklung, die Bebauung von unerschlossenen Naturflächen, vermieden werden.

Das Plangebiet umfasse den Baublock, der von Hohenzollernring, Friedensallee, Großer Brunnenstraße und der Behringstraße eingegrenzt sei. Eine gute Infrastruktur mit mehreren Bushaltestellen in der Umgebung, fußläufig erreichbarer S-Bahnstation, Carsharing und Stadtradstation sowie Nahversorgung in der Umgebung sei bereits vorhanden. Der Baublock sei außen von fünfgeschossiger Randbebauung überwiegend aus der Gründerzeit geprägt. Teilweise sei bereits eine Nachverdichtung erfolgt. Lediglich auf der Südseite sei die Blockrandbebauung durch einen Bunker unterbrochen. Im südlichen Teil des Innenhofes befinde sich ein Pflegeheim. Das geplante Wohnungsbauprojekt betreffe den nördlichen Teil des Innenhofs, auf dem sich heute Gewerbe- und Garagenbauten befänden. Das Grundstück sei fast vollständig versiegelt.

Neben der Schaffung von Wohnraum diene das Vorhaben auch der teilweisen Entsiegelung des Grundstücks und der Schaffung hochwertiger Freiräume zur Verbesserung der Wohnqualität des Innenhofes. Zudem reduziere die Schließung des Blockrandes im Süden die Ausbreitung von Verkehrslärm im Innenhof. Zur Umsetzung des Vorhabens sei die Aufstellung des Bebauungsplanes notwendig, da der derzeit gültige Baustufenplan ein Geschäftsgebiet mit eingeschossiger Bebauung vorsehe und Wohnungsbau somit nicht möglich sei.

Der Flächennutzungsplan sehe für das Plangebiet eine wohnbauliche Entwicklung vor. Das Landschaftsprogramm lege für den östlichen Teil des Plangebietes das Milieu verdichteter Stadtraum vor, während der westliche Teil mit dem Milieu Etagenwohnen ausgezeichnet sei. Das Landschaftsprogramm definiere das Planungsgebiet zudem als Entwicklungsraum Naturhaushalt.Hieraus ergebe sich für mögliche Planungsverfahren die positive Weiterentwicklung des Naturhaushaltes als Planungsaufgabe.

Das Bauvorhaben sehe überwiegend Gebäude mit vier Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss vor. Es seien 150 neue Wohnungen geplant, wovon 53 unter Beachtung des Hamburger Drittelmixes als geförderte Wohneinheiten vorgesehen sein. Das Vorhaben habe eine Bruttogrundfläche von 15.050 Quadratmetern und sehe außerdem eine Kindertagesstätte im östlichen Bereich mit Platz für zwei bis drei Gruppen vor, sofern in Abstimmung mit der Sozialbehörde ein entsprechender Bedarf festgestellt werde. Die Abstandsflächen nach § 6 Hamburgische Bauordnung würden auf eigenem Grundstück vollständig eingehalten.

Die Freiraumplanung sehe im Zentrum des Grundstücks einen Quartiersplatz und die Anpflanzung von Bäumen vor. Die bestehenden Gehrechte in Richtung Westen sollten genutzt werden. Zudem würde eine Anbindung der nördlich und südlich angrenzenden Grundstücke geprüft, um den Anwohner:innen die Nutzung der neuen Freiräume zu ermöglichen. Das Erreichen des Grundstücks mit Fahrzeugen werde auch weiterhin nur über die bestehende Zuwegung von der Großen Brunnenstraße möglich sein.

Die Höhe der geplanten Gebäude betrage maximal 15,6 Meter über Normalnull. Im Zuge des Verfahrens werde ein Gutachten zu der entstehenden Verschattung erstellt. Sowohl die Bundes- als auch die Landesgesetzgebung mache zum Thema Besonnung und Verschattung keine Vorgaben. Als Grundlage der Untersuchung diene die DIN EN 17037 sowie eine Handreichung der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, die einheitliche Standards für Verschattungsuntersuchungen formuliere und die Anwendung der DIN-Norm empfehle. Die DIN EN 17037 sehe vor, zu berechnen, ob am 21. März auf der Wandinnenseite der Fassade eine Besonnung von mindestens 1,5 Stunden erreicht werde. Hierbei würde nur die Zeit betrachtet, in der die Sonne in einem Höhenwinkel von über 11 Grad stehe, was in Hamburg zwischen 07:45 Uhr und 17:15 der Fall sei. In der Auswertung der Verschattung anhand des 3D-Modells der Stadt Hamburg sei zu erkennen, dass durch die geplanten Neubauten eine größere Verschattung des Grundstücks als im Bestand zu erwarten sei. Für die Bestandsgebäude auf der Nordseite des Grundstücks sei nicht zu erwarten, dass der Schattenwurf der Neubauten die Gebäude erreiche, während für die Gebäude auf den West- und Ostseiten von einer leichten Veränderung der Verschattungssituation betroffen seien. Im Sinne der DIN EN 17037 sei jedoch nach aktuellem Kenntnisstand nicht mit einer erheblichen Veränderung der Verschattung zu rechnen.

Auch zum Thema Mobilität werde ein Fachgutachten erstellt, um mögliche Mobilitätsangebote zu erörtern. Die Herstellung von notwendigen Stellplätzen sei für Wohngebäude nicht mehr vorgeschrieben und für dieses Vorhaben nicht vorgesehen. Zudem seien die Bewohner:innen von Neubauten vom Erwerb eines Bewohnerparkausweises ausgeschlossen. Das Gutachten solle klären, welche Mobilitätsangebote in der Umgebung vorhanden seien und wie die Stellplatzsituation aussehe. Es sei vorgesehen, eine Carsharingstation mit zwei bis drei Plätzen im östlichen Bereich des Grundstücks einzurichten. Auf dieser Fläche seien zudem zwei bis drei Stellplätze für das Personal der Kindertagesstätte sowie für Handwerker:innen oder besondere Einsätze vorgesehen. Die Ausstellung von Parkausweisen sei nicht geplant.

Eine Vertretung von LRW Architektur und Stadtplanung PartG mbB führt aus, das Thema Klimaschutz und Dekarbonisierung sei auch im Wohnungsbau ein wichtiges Thema. Die vorgesehene Holz-Hybrid-Bauweise sowie der Verzicht auf eine Tiefgarage ermögliche CO²-sparendes Bauen. Zudem sei eine modulare Bauweise mit vorgefertigten Teilen möglich.

Herr Wild erläutert, der Bebauungsplan beinhalte in der Ausfertigung drei Elemente; die Planzeichnung mit zeichnerischen Festsetzungen, die Verordnung mit textlichen Festsetzungen sowie eine Begründung. Die Planzeichnung unterteile das Plangebiet neben der gelben Straßenverkehrsfläche, die den Bestand festsetze, in vier Bereiche, die alle mit der Festsetzung Allgemeines Wohngebiet versehen sein. Diese Festsetzung erlaube neben einer Wohnnutzung auch Kindertagesstätten und weitere untergeordnete Dienstleistungsbetriebe. Mit den in blau gehaltenen Baugrenzen werde die überbaubare Fläche dargestellt. Auf diesen Flächen sei die Errichtung von Gebäuden zulässig. Die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 bzw. 0,5 erlaube eine Überbaubarkeit von jeweils 40 bzw. 50 Prozent der Grundstücksfläche. Der Bebauungsplan setze zudem die Geschossigkeit und die Gebäudehöhe über Normalnull fest. Für die bestehende Bebauung im Blockrandbereich entsprächen die Festsetzungen dem Bestand. Für das zu bebauende Innenhofgrundstück werde überwiegend eine Geschossigkeit von vier Vollgeschossen zzgl. Staffelgeschoss festgesetzt.

Die gelben Linien zwischen dem Straßenbereich und dem Blockinnenbereich setzten bestehende Geh- und Leitungsrechte fest. Ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht sei notwendig, um die Zugänglichkeit des zu bebauenden Innenhofgrundstücks von der Großen Brunnenstraße zu sichern. Für den südlichen Blockrand sei eine solche Festsetzung ebenfalls vorgesehen, da der Bebauungsplan erstmalig die Schließung des südlichen Blockrands vorsehe. Im Bebauungsplan sei zudem bestehender Denkmalschutz nachrichtlich übernommen. Entsprechende Gebäude seien mit „D“ gekennzeichnet. Die roten Randsignaturen in den Blockrandbereichen markierten städtebauliche Erhaltungsbereiche. Somit bestehe ein Genehmigungsvorbehalt aufgrund der städtebaulichen Bedeutung der bestehenden Gebäude im historischen Kontext. In diesem Zusammenhang müssten außerdem die im ursprünglichen Zustand erhaltenen Straßenvorzonen erhalten werden. Die Errichtung von Nebenanlagen wie Garagen oder die Einrichtung von Stellplätzen sei hier ausgeschlossen.

Im weiteren Verfahren sei zudem eine Festsetzung von Einzelbäumen vorgesehen. Hierzu müsse noch eine aktuelle Kartierung der Bestandsbäume erstellt werden. Dem aktuellen Bebauungsplanentwurf liege eine Kartierung von 2013 zugrunde.

Die textlichen Festsetzungen würden u.a. Regelungen bezüglich des Immissionsschutzes vor Straßenverkehrslärm beinhalten. Wohnungen müssten sich gemäß dem Leitfaden „Lärm in der Bauleitplanung“ der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH) zur lärmabgewandten Seite orientieren. Eine solche Festsetzung sei für die Blockrandbebauung am Hohenzollernring und der Friedensallee vorgesehen, ggf. auch für die Große Brunnenstraße. Außerdem seien Festsetzungen zur Dachbegrünung von Neubauten und Versickerungsflächen im Innenhofbereich sowie zum Erhalt und zur Nachpflanzung von Gehölz vorgesehen. In Folge des entsprechenden Gutachtens könnten sich zudem Festsetzungen zum Artenschutz ergeben.

Zu den im weiteren Projektverlauf zu erstellenden Gutachten gehörten u.a. die Ermittlung der Verkehrsmengen zur Erstellung einer Emissionsprognose zum Verkehrslärm, die weitere Bearbeitung des Mobilitätskonzeptes und eine Luftschadstoffuntersuchung. Ein bereits vorliegendes Bodengutachten habe im nördlichen Bereich des Grundstücks einen Bodenschaden festgestellt, der auf eine ehemalige Tankstelle zurückgehe. Hierzu werde sich mit den zuständigen Abteilungen der Behörde für Umwelt, Klima, Energie und Agrarwirtschaft (BUKEA) abgestimmt.

Fragen und Anmerkungen der Bürger:innen

• Nach § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch sei im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung auch die Vorstellung von Alternativlösungen vorgesehen, was hier nicht der Fall sei. Eine alternative Lösung und einen entsprechenden Beschluss der Bezirksversammlung von 2015(siehe Anlage) gebe es jedoch. Dieser sehe eine Bebauung mit maximal drei Geschossen ohne ein Staffelgeschoss vor. Das Vorhaben überschreite die Orientierungswerte nach § 17 der Baunutzungsverordnung.
• Die Vorgehensweise der Verantwortlichen sei wenig kooperativ, sondern konfrontativ. Die Anwohner:innen würden die vorgestellte Planung nicht mittragen, seien aber gesprächsbereit. Zur Not werde ein Normenkontrollverfahren vor dem Oberverwaltungsgericht angestrebt, das nicht nur einzelne Belange klagender Bewohner:innen prüfen würde, sondern den Bebauungsplan als Ganzes.
• Die Ergebnisse des Nachbarschaftsdialoges mit der Firma Otto Wulff Bauunternehmung GmbH (Otto Wulff) würden nicht beachtet. Die Teilnehmer:innen fühlten sich nicht ernst genommen. Es habe ursprünglich das Angebot monatlicher Treffen mit den Anwohner:innen bestanden, das aber nicht umgesetzt worden sei. Über den Wunsch eines geringeren Bauvolumens sei sich hinweggesetzt worden, obwohl dieser bei der Dialogveranstaltung ausdrücklich geäußert worden sei. Mit den Konsequenzen des umfangreicheren Bauvorhabens, u.a. der zu erwartenden Verschattung, müssten die Anwohner:innen nun klarkommen.
• Die Anwohner:innen wollten keinen Wohnungsbau verhindern, sondern träten für einen sozial und ökologisch verträglichen Wohnungsbau ein. Das Verfahren müsse vor dem Hintergrund der kürzlichen Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts zur Aussetzung des Vollzugs des Bebauungsplans Bahrenfeld 68 betrachtet werden. Es stelle sich die Frage, ob die Politik nun bereit sei, mit den Anwohner:innen über eine maßvolle Bebauung zu verhandeln.
• Beispiele in der Umgebung hätten gezeigt, dass Widerstand der Anwohner:innen erfolgversprechend sei.
• Es fehle ein Fachgutachten, inwieweit das Bauvorhaben den Anforderungen des Klimawandels gerecht werde. Hingegen sei im Koalitionsvertrag auf Bürgerschaftsebene die verstärkte Berücksichtigung der Klimaschutzaspekte in der Stadtplanung festgelegt. Die Höhe und Dichte der Bebauung sei vor dem Hintergrund steigender Temperaturen problematisch. Zudem sei der Aspekt möglicher Starkregenereignisse nicht hinreichend berücksichtigt. Es müsse auch vor dem Hintergrund der bestehenden Seniorenwohnanlage ein Gutachten zu den Auswirkungen der zu erwartenden Hitzeperioden erstellt werden. In Innenstadtbereichen seien grüne Innenhöfe notwendig.
• Es stelle sich die Frage, ob das Bauvorhaben im Sinne der Baunutzungsverordnung das Gebot der rücksichtsvollen Nachverdichtung erfüllen könne.
• Die Gutachten zu den Verkehrsströmen müssten beachten, dass die geplante Nachverdichtung nicht nur die 150 Wohneinheiten des vorliegenden Bauvorhabens umfasse, sondern auch die 66 geplanten Wohneinheiten der SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg im südlichen Plangebiet. In diesem Zusammenhang solle zudem dargelegt werden, mit wie vielen neuen Bewohner:innen konkret gerechnet werde. Die Parkplatzsituation in der Umgebung sei prekär und durch das Vorhaben ein erheblicher Verkehrszuwachs zu erwarten. Es sei nicht ausreichend erläutert worden, wie das autofreie Wohnen rechtssicher gestaltet werden könne. Den neuen Bewohner:innen von der Anschaffung eines Autos abzuraten, sei nicht ausreichend.
• Es wird um Darlegung der Planungen zu Rettungswegen gebeten. Sofern die Befahrbarkeit des Grundstücks nur von der Großen Brunnenstraße aus möglich sei, entstünde hier ein Nadelöhr. Zudem befinde sich vor dieser Durchfahrt die Feuerwehraufstellfläche für das Haus Große Brunnenstraße 141. Im Brandfall sei der Durchgang nicht mehr nutzbar. Auch die Abwicklung der Logistik beim Bau und Bezug der Gebäude sei vor diesem Hintergrund nicht klar. Die Blockierung von Parkplätzen in der Umgebung würde Chaos verursachen.
• Es wird sich erkundigt, ob die unmittelbaren Anwohner:innen der Durchgänge zum Hohenzollernring beteiligt würden und inwieweit diese rechtlich gesichert sein. Auch die Anwohner:innen am Durchgang zur Großen Brunnenstraße müssten angehört werden, gerade da hier der Rettungsweg liege und die Müllcontainer sowie die Kindertagesstätte vorgesehen sein.
• Der Standort der Kindertagesstätte neben den Müllcontainern an einer Stelle mit großer zu erwartender Verschattung sei verbesserungswürdig.
• Es müsse dargelegt werden, wann die Bunkeranlage im südlichen Plangebiet abgerissen werden solle.
• Vor dem Hintergrund der geplanten Erfassung des Baumbestandes stelle sich die Frage, ob dem Verfahren vorgegriffen worden sei, da kürzlich auf dem Gelände der Seniorenwohnanlage des Deutschen Roten Kreuzes Bäume gefällt worden seien. Die notwendige Fällung von Bäumen für das Wohnungsbauvorhaben sei nicht zu begrüßen.
• Die Preise neugebauter Wohnungen in der näheren Umgebung seien unangemessen und ein teilweiser Leerstand der Neubauten zu beobachten. Es wird sich erkundigt, ob die Mietpreise der hier geplanten Wohnungen ähnlich hoch geplant seien. Etwa 50 Prozent der Hamburger Bevölkerung hätten Anspruch auf eine geförderte Wohnung, aber nur acht Prozent des Wohnungsbestandes seien noch Sozialwohnungen. Vor diesem Hintergrund sei die städtebauliche Sinnhaftigkeit des Vorhabens mit nur 35 Prozent geförderten Wohnungen fraglich.
• Die mit dem Bauvorhaben verbleibende Innenhoffläche sie nicht besonders groß. Dies sei besonders vor dem Hintergrund immer weniger zur Verfügung stehender öffentlicher Fläche nicht zu begrüßen. Für die Menge an neuen Bewohner:innen sei zu wenig Platz im Quartier.
• Die städtebauliche Qualität des Vorhabens sei unzureichend. Es sei lediglich auf die Einhaltung der Abstandsflächen geachtet worden. Aufgrund der Feuerwehraufstellflächen und der Fahrradabstellplätze bleibe nicht viel nutzbare Fläche.
• Die Balkone der Neubauten müssten sich zur bestandsabgewandten Seite ausrichten.
• Die Begrünung eines Teils des Innenhofs mit Rasen sei nicht mit der Herstellung einer richtigen Grünfläche vergleichbar. Es solle dargelegt werden, welche Gehölze zur Pflanzung vorgesehen seien.

Herr Wild stellt klar, die Klimaresilienz werde im Rahmen des Planverfahrens berücksichtigt, entsprechende textliche Festsetzungen vorgesehen und Fachgutachten erstellt. Die zuständigen Abteilungen der BUKEA machten hierzu Vorgaben, die Erfüllt werden müssten. Dazu gehöre das Gutachten zur Oberflächenentwässerung. Mit dem Bauvorhaben sei eine geringere Versiegelung des Grundstücks, das heute vollständig versiegelt sei, vorgesehen. Auch Dach- und Fassadenbegrünung sowie die Rückhaltung und Speicherung von Regenwasser dienten der Klimaresilienz und der Vermeidung vonhitzesensiblen Bereichen. Dachbegrünung mit einem durchwurzelbaren Substrataufbau von 12 Zentimetern werde bei Bebauungsplanverfahren regelhaft vorgesehen. In Abhängigkeit der Ergebnisse der laufenden Fachgutachten sei zudem möglich, dass sog. Retentionsdächer vorgesehen würden. Die Einrichtung von Photovoltaikanlagen auf Gründächern sei möglich und empfohlen, da die Begrünung die Anlagen kühle.

Nach der Baumschutzverordnung der FHH stehe jeder Baum grundsätzlich unter Schutz und eine Fällung müsse behördlich genehmigt werden. Dies sei mit der Verpflichtung zur Ersatzpflanzung vor Ort verbunden. Für das Bauvorhaben im nördlichen Innenhofteil seien keine Baumfällungen vorgesehen. Im Rahmen des Verfahrens werde eine Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung erstellt, die die Veränderungen im Grün- und Gehölzbestand erfasse.

Er ergänzt, eine verbindliche Absicherung des autofreien Wohnens sei rechtlich nicht möglich. Es könne niemandem untersagt werden, sich ein Auto anzuschaffen. Da die Bewohner:innen der Neubauten keinen Bewohnerparkausweis erhalten würden, könnten sie ihr Fahrzeug zum Preis von drei Euro pro Stunde in der Umgebung abstellen. Das dargelegte Mobilitätskonzept biete für die zukünftigen Bewohner:innen viele Möglichkeiten.

Die Bindungsdauer geförderter Wohnungen betrage in der FHH regelhaft 30 Jahre und könne über einen städtebaulichen Vertrag auf 40 Jahre verlängert werden.

Herr Pellio (Otto Wulff Projektentwicklung GmbH) ergänzt, die geplanten Retentionsdächer würden das Klima im Innenhof gegenüber dem Bestand verbessern. Darüber hinaus schaffe die Dachbegrünung neuen Lebensraum für Insekten. In Verbindung mit der teilweisen Entsiegelung des Grundstücks entstehe eine eindeutige Verbesserung der Situation vor Ort.Er verweist zudem auf das Schwammstadtkonzept der FHH. Photovoltaikanlagen seien vorgesehen und seit 2023 in der FHH vorgeschrieben.

Die Mietpreise der geplanten Wohnungen könnten aufgrund des frühen Verfahrensstandes und noch nicht genau bezifferbarer Baukosten noch nicht genannt werden. Der Wohnungsbau in den Kolbenhöfen biete jedoch einen Orientierungswert. Otto Wulff trete nicht als Vermieterin auf, sondern verkaufe die gebauten Wohnungen an Privateigentümer:innen und Investor:innen. Die Margen des Bauprojekts in den Kolbenhöfen könnten nicht benannt werden, jedoch zeige die geringe Bautätigkeit, dass der Wohnungsbau aktuell keine hohe wirtschaftliche Attraktivität aufweise. Ein Aufleben der Bautätigkeit sei in naher Zukunft nicht zu erwarten.

Jede Wohnung, in allen Preissegmenten, werde in Hamburg benötigt. Otto Wulff halte die Herangehensweise der FHH, durchmischte Quartiere zu bauen, für die sozialpolitisch richtige.Wichtig sei v.a., dass wieder Wohnungen gebaut würden. Das Bebauungsplanverfahren laufe bereits seit 2009. Der Entwurf habe sich in dieser Zeit stark verändert und sei zwischendurch in unterschiedlichen Versionen diskutiert worden. In dieser Zeit hätten die Anforderungen und der Bedarf an Wohnungsbau in Hamburg ebenso verändert. Das Vorhaben könne ein wichtiger Beitrag zu den städtebaulichen Zielen der FHH sein.

Aus dem Nachbarschaftsdialog habe Otto Wulff den Wunsch nach einer grünen Innenhofgestaltung sowie die Zugänglichkeit des Innenhofs für eine Nutzung durch die Nachbar:innen und darüber hinaus die Zugänglichkeit der Kindertagesstätte und Spielplätze auch für Außenstehende mitgenommen. Bis auf kleine Vorgartenbereiche werde der gesamte Innenhof öffentlich begehbar sein. Zudem seien in den Außenanlagen Plätze für verschiedene Altersgruppen und freie Flächen zur Nutzung für beispielsweise Nachbarschaftsfeste vorgesehen. Darüber hinaus sei der Wunsch nach möglichst geringer Verschattung und entsprechender Planung der Abstandsflächen aufgenommen worden.

Otto Wulff nehme die Hinweise der Öffentlichkeit ernst. Die Handlungsspielräume im Wohnungsbau seien eingeschränkt. Die Bebauung solle im Rahmen der Möglichkeiten mit einer möglichst geringen Bauzeit und möglichst wenigen Einschränkungen während und nach der Bauphase realisiert werden. Eine Verbesserung der Situation im Innenhof sei das Ziel. Otto Wulff wolle keine Angebote machen, die schlussendlich nicht realisierbar seien.

Es könne nicht exakt beziffert werden, wie viele Menschen zukünftig die neuen Gebäude bewohnen würden, im Schnitt sei jedoch von drei Bewohner:innen pro Wohneinheit auszugehen. Die Begehungsrechte für die westlichen Durchgänge seien bereits abgesichert, sollten jedoch noch weitergehend juristisch gesichert werden. Es bestehe ein guter Kontakt zu den betroffenen Eigentümer:innen.

Er bestätigt, die Befahrung des Grundstücks sei nur über den Durchgang zur Großen Brunnenstraße möglich. Bezüglich der Rettungswege für die Feuerwehr seien weitere Untersuchungen notwendig. Nach ersten Gesprächen und Vorplanungen werde allerdings davon ausgegangen, dass auskömmliche Rettungswege vorhanden seien. Schleppkurven und Laufwege seien bereits berücksichtigt.Auch die Abwicklung der Baustellenlogistik während der Bauphase sei durch den Durchgang zur Großen Brunnenstraße möglich. Ein Konzept hierzu sei bereits vor Ankauf des Grundstücks entwickelt worden. Die Bauzeit könne noch nicht exakt abgeschätzt werden. Aufgrund der Holz-Hybrid-Bauweise und dem Verzicht auf Tiefgaragen sei jedoch davon auszugehen, dass das Projekt deutlich unter der Bauzeit der Kolbenhöfe bleibe.

Er ergänzt zudem, die Vorgaben der Hamburgischen Bauordnung zur Herstellung von Spielflächen würden eingehalten.

Zum Bebauungsplan Bahrenfeld 68 erläutert Frau Frauenlob, die Stellungnahme des Gerichts sei der Abteilung Bebauungsplanung des Bezirksamtes zugegangen und werde juristisch geprüft. Sie stellt klar, die Dichte der Neubebauung habe die Vorgaben der Baunutzungsverordnung weitgehend eingehalten. Die vormals festgelegten Grenzwerte seien mittlerweile nur noch Orientierungswerte. Insbesondere die zulässige Dichte der Bestandsbebauung sei überschritten worden. Diese stehe unter Denkmalschutz. Die GRZ von 0,4 entspreche den Vorgaben der Baunutzungsverordnung für ein allgemeines Wohngebiet. Auch das hier vorliegende Vorhaben habe eine Grundflächenzahl von 0,4. Mögliche Erkenntnisse aus der Gerichtsentscheidung zu Bahrenfeld 68 würden für das Verfahren Ottensen 60 berücksichtigt.

Herr Wild ergänzt, die Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,38 überschreite den Orientierungswert nach § 17 der Baunutzungsverordnung um etwa 10 Prozent. Dieser Wert sei vor dem Hintergrund anderer Vorhaben wie der Neuen Mitte Altona einzuordnen, wo eine GFZ von 4 festgesetzt worden sei. Der Bebauungsplan sei hier nicht beanstandet worden.

Stellungnahmen der Fraktionen

Eine Vertretung der AFD-Fraktion ist nicht anwesend.

Frau Benkertführt aus, es sei deutlich geworden, dass der Bebauungsplanentwurf keine große Begeisterung auslöse. Die Begrünung und Nutzung des Innenhofs durch die Anwohner:innen müsse im Stadtentwicklungsausschuss noch weiter besprochen werden. Auch die Sicherung des Gehrechts sei ein wichtiges Thema. Sie bitte Otto Wulff, mit den Anwohner:innen das Gespräch bezüglich der Abwicklung der Baustellenlogistik zu suchen, um die Auswirkungen möglichst gering zu halten. Darüber hinaus seien die Klimaresilienz, Bürger:innenbeteiligung und die Bebauungsdichte als wichtige Themen genannt worden. Die Dichte der Bebauung und die entsprechende Verschattung entsprächen keinen gesunden Wohnverhältnissen. Die Fraktion DIE LINKE werde auch weiterhin für eine Reduzierung der Bebauungsdichte eintreten. Es sei zu bedauern, dass keine Alternativentwürfe vorgestellt worden seien. Ein entsprechender Antrag der Fraktion DIE LINKE habe in der Bezirksversammlung keine Mehrheit gefunden (siehe TOP 8.1 der Sitzung der Bezirksversammlung vom 28.11.2024, Drucksache 22-0456). Die Anwohner:innen seinen für eine Bebauung offen und machten Vorschläge zu einer ökologischen und sozialverträglichen Umsetzung.

Die Überschreitungen der GRZ und GFZ müssten vor dem Hintergrund des Gerichtsverfahrens zum Bebauungsplan Bahrenfeld 68 bewertet werden. Die Politik und die Verwaltung müssten sich über mögliche Konsequenzen des Verfahrens für diese und zukünftige Innenhofbebauungen austauschen.

Sie ergänzt, sie sei verwundert über die Aussage in einer Broschüre, der Nachbarschaftsdialog bilde die Grundlage für das Bebauungsplanverfahren. Sie bitte Otto Wulff, nicht nur die Interessen der Investor:innen in den Vordergrund zu stellen. 35 Prozent geförderter Wohnraum sei lediglich ein Tropfen auf den heißen Stein, zumal in der FHH nun drei Förderwege zur Verfügung stünden und etwa 65 Prozent der Bevölkerung Anspruch auf eine geförderte Wohnung habe. Ein Gutachten zur Klimaresilienz sei zu befürworten.

Herr Jebe erläutert, die FDP-Fraktion halte die Bebauung des Innenhofs für städtebaulich sinnvoll und vertretbar. Die geplante Dichte und Höhe der Bebauung füge sich gut in die Umgebung ein, da die GRZ und GFZ in einem für Ottensen üblichen Rahmen lägen. Das Bebauungsplanverfahren befinde sich jedoch noch am Anfang. Im weiteren Verlauf müssten die Fachgutachten zu den Themen Verschattung, Verkehr und Umwelt finalisiert werden und Klarheit schaffen. Grundsätzlich sei aufgrund der vorliegenden Planung nichts gegen das Vorhaben einzuwenden. Die Politik müsse den Wohnraumbedarf im Bezirk Altona ernst nehmen. Der Druck auf dem Wohnungsmarkt könne nur durch Neubau gesenkt werden.

Er ergänzt, die Entsiegelung des Grundstücks sowie das autofreie Konzept seien zu begrüßen und stellten Elemente einer modernen Stadtentwicklung in Verbindung mit ökologischer Verantwortung dar. Die Sorgen der Nachbar:innen würden ernst genommen, das Vorhaben stelle jedoch ein städtebaulich und sozial ausgewogenes Projekt dar. Innenentwicklung dürfe kein Tabu für den Städtebau sein.

Herr Filejski legt dar, das Verfahren habe eine lange Historie. Vor diesem Hintergrund sei Frust zu verspüren und die Kompromissbereitschaft beider Seiten ausdrücklich zu begrüßen. Das vorliegende Konzept sei noch kein zufriedenstellender Kompromiss. Da Wohnungsbau notwendig sei und schnell erfolgen müsse, plädiere er für ein alternatives Konzept mit verringerter Baumasse, das eine schnelle Lösung ermögliche und einen Rechtsstreit verhindere. Sowohl Otto Wulff als auch die Verwaltung müssten Klarheit bezüglich der Rahmenbedingungen für die GRZ und GFZ schaffen. Zudem müsse geklärt werden, ob die Kindertagesstätte benötigt und umsetzbar sei.

Er ergänzt, vor dem Hintergrund des Klimawandels müssten die bestehenden Bäume geschützt und frühzeitig in das Konzept eingearbeitet werden. Die Sinnhaftigkeit von Fassadenbegrünung sei fraglich.

Herr Trede stellt fest, die Fraktion GRÜNE stehe für eine Verdichtung im Innenbereich statt einer Bebauung von Grünflächen ein. Der Wohnungsbedarf in Hamburg belaufe sich auf etwa 100.000 Wohnungen und zudem wohnten etwa 40.000 Menschen in einer öffentlich-rechtlichen Unterbringung. Die FHH trete der wirtschaftlich schwierigen Lage mit dem Hamburg Standard zur Senkung der Baukosten entgegen, womit ggf. auch eine Senkung der Mietpreise erreicht werden könne. Die Politik befasse sich bereits seit 17 Jahren mit diesem Baublock. Im zurückliegenden Verfahren seien etwa zehn Entwürfe diskutiert worden. Eine Abwägung unterschiedlichster Entwürfe habe somit stattgefunden. Eine Nachverdichtung im Innenhof sei immer mit Konflikten und Baulärm verbunden, auch beim Projekt Zeise II sei dies der Fall gewesen. Unmut in diesem Zusammenhang sei verständlich. Mit dem angesprochenen Beschluss der Bezirksversammlung von 2015, eine durchgängige Geschossigkeit von drei Geschossen schon vor der Öffentlichen Plandiskussion und Fertigstellung der Fachgutachten festzuschreiben, würde einen Abwägungsfehler darstellen. Die heute vorgestellte Geschossigkeit sei nicht zwangsläufig endgültig. Ob noch Anpassungen vorgenommen würden, sei im weiteren Verfahren zu klären.

Neben der vorgebrachten Kritik sei auch zu erwähnen, dass keine Kritik an einer Wohnnutzung des Grundstücks sowie der Anzahl und Lage der Gebäude geäußert worden sei. Gegenüber vorangegangenen Planungen sei auf Kritikpunkte eingegangen worden. Unter anderem sei keine zweigeschossige Tiefgarage mehr vorgesehen. Zudem verkürze die vorgesehene Holz-Hybrid-Bauweise die Bauzeit auf potentiell wenige Monate.

Zu den 35 Prozent geförderten Wohnungen gehörten auch 10 Prozent, die vordinglich Wohnungssuchenden vorbehalten seien und durch das Wohnungsamt z.B. an obdachlose oder geflüchtete Menschen vergeben würden. Er merkt außerdem an, es sei gegenwärtig keine große Verschattung zu erwarten, das Thema müsse allerdings weiter diskutiert werden. In Ottensen seien Wohnungsneubauten mit einer ähnlichen Höhe und Dichte vorhanden.

Herr Mielke führt aus, die Bedenken der Öffentlichkeit seien verständlich. Es sei zu bedauern, dass in der heutigen Veranstaltung keine alternativen Entwürfe vorgestellt würden, obwohl das Gesetz die Vorstellung sich wesentlich unterscheidender Entwürfe vorsehe. Diese seien im Vorwege in die Diskussion eingebracht worden. Die SPD-Fraktion habe hierzu mehrfach Anträge in der Bezirksversammlung gestellt, die eine andere Größenordnung der Innenhofbebauung anstrebten, so auch im letzten Jahr (siehe TOP 8.1.1 der Sitzung der Bezirksversammlung vom 28.11.2024, Drucksache 22-0456.1).Schlussendlich sei die Entscheidung über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens und mögliche Alternativentwürfe eine politische. Die SPD-Fraktion komme zu dem Schluss, dass der Entwurf in seinem Umfang über das Maß hinausgehe, was für eine solche Innenhofbebauung angemessen sei. Grundsätzlich sei die Schaffung von neuem Wohnraum wichtig. Dafür müssten in Altona geeignete Flächen gefunden werden; auch versiegelte Innenhofflächen seien für den Wohnungsbau wichtig. 

Es sei deutlich geworden, dass die Anwohner:innen das Vorhaben nicht grundsätzlich ablehnten und Verständnis für eine geplante Wohnnutzung des Innenhofs hätten. Dies sei eine wichtige Grundlage für die Findung einer guten Lösung. Er appelliere an die anderen Fraktionen und die Vorhabenträgerin, Verhandlungen über alternative Konzepte mit einer kleineren Bruttogeschossfläche in Betracht zu ziehen. Eine Reduktion der Gebäude um ein Geschoss und eine Bruttogeschossfläche von etwa 10.500 Quadratmeter seien angemessen und wirtschaftlich umsetzbar. Im Rahmen einer der nächsten Sitzungen des Stadtentwicklungsausschusses zu einer alternativen Lösung zu kommen, wäre zu begrüßen.

Er ergänzt, die Regelung der Zuwegung von beiden Seiten sei ein wichtiges und ungeklärtes Thema. Außerdem müssten die geplanten Stellplätze für die Kindertagesstätte und das Carsharingangebot weiter beraten werden, da sie die Eingangssituation des Innenhofs gegenüber bisherigen Entwürfen verändere und sichhier die Frage der städtebaulichen Qualität stelle.

Herr Hielscher erläutert, das Problem von Großstädten in ganz Europa sei der große Wohnraumbedarf, der sich auch aus der Attraktivität der Städte ergebe. Zudem habe die Zahl der Singlehaushalte zugenommen, die darüber hinaus auch große Wohnungen bewohnten, die auch für Familien geeignet wären. Er pflichtet Herrn Trede bei, die Antwort auf die Wohnungsnot dürfe nicht die Bebauung der Außenflächen sein. Wohnraum auf den Außenflächen zu schaffen, wäre ökologisch wesentlich problematischer als die Verdichtung in Innenhöfen. Die Kritik an der geplanten Gebäudehöhe sei angesichts der umliegenden Gebäudehöhen nicht nachvollziehbar. Zur Schaffung des dringend benötigten Wohnraums sei es notwendig, dass alle enger zusammenrückten. Die Höhe und Dichte der Bebauung sei aufgrund der hohen Baukosten auch eine wirtschaftliche Frage. Auch die SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg könne nicht günstiger bauen als Otto Wulff. Die Umsetzung eines unwirtschaftlichen Vorhabens sei nicht realistisch. Die Einrichtung einer reinen Grünfläche auf dem Innenhof wäre mit einer Enteignung verbunden und ebenso nicht realistisch.

Alternative Konzepte mit einem kleineren Bauvolumen habe es gegeben, diese seien jedoch an der mangelnden Wirtschaftlichkeit gescheitert. Es sei nicht zielführend, Pläne zu schaffen, die am Ende nicht umgesetzt würden. Die Gesprächsbereitschaft der Politik sei vorhanden. Solche Gespräche müssten jedoch auf einer realistischen Basis geführt werden.  

Anlagen
20-9013 Beschluss Innenhofbebauung Ottensen 60 (473 KB)
Präsentation ÖPD Ottensen 60 (16647 KB)
Schriftliche Stellungnahmen (2422 KB)