Bericht zu den vorbereitenden Untersuchungen gem. § 141 BauGB Luruper Hauptstraße (West) Fragen und Antworten zu dem vom Bezirksamt Altona empfohlenen Sanierungsgebiet Luruper Hauptstraße (West) Beschlussvorlage des Amtes
Letzte Beratung: 02.03.2022 Planungsausschuss Ö 6.2
1. Was ist ein Sanierungsgebiet?
Ein Sanierungsgebiet ist ein flurstückgenau abgegrenzter Stadtbereich, in dem auf der Grundlage vorbereitender Untersuchungen (VU) und im öffentlichen Interesse eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme (Gesamtmaßnahme) nach §§ 136 ff. BauGB durchgeführt wird. Die Gesamtmaßnahme zielt darauf, städtebauliche Missstände zu beheben und das Gebiet wesentlich zu verbessern. Durch einheitliche Vorbereitung und Durchführung werden vielfältige Einzelmaßnahmen gebündelt und auf das gemeinsame Ziel der Sanierung ausgerichtet. Die Vorbereitung und Durchführung der Sanierung erfolgt unter Beteiligung und Mitwirkung der Eigentümer:innen, Mieter:innen, Pächter:innen sowie der sonstigen Betroffenen. Sanierungsgebiete sind in Hamburg Fördergebiete des Rahmenprogramms Integrierte Stadtteilentwicklung (RISE), so dass zur Unterstützung der Gebietsentwicklung RISE-Fördermittel eingesetzt werden können. Das geplante Sanierungsgebiet Luruper Hauptstraße (West) liegt im RISE-Fördergebiet. Lurup, das im Programm „Sozialer Zusammenhalt“ gefördert wird.
2. Welche Gründe gibt es für ein Sanierungsgebiet Luruper Hauptstraße (West)?
Im Ergebnis der VU wurden im Gebiet Luruper Hauptstraße (West) städtebauliche Missstände belegt. Um diese zu beheben und eine Verbesserung des Gebiets entsprechend den Sanierungszielen zu erreichen, soll ein Sanierungsgebiet festgelegt werden.
Die festgestellten Missstände betreffen (a) Substanzschwächen der vorhandenen Bebauung, die den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihr wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht sowie (b) Funktionsschwächen des Gebietes insgesamt. Im VU-Gebiet Luruper Hauptstraße (West) wurden im Einzelnen festgestellt
zu a)
Zu b)
3. Wie ist die Abgrenzung des vorgeschlagenen Sanierungsgebietes Luruper Hautstraße (West) begründet?
Der Abgrenzungsvorschlag basiert auf den Ergebnissen der vorliegenden VU und ist so gewählt, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Ausgangspunkt war ein ExWoSt-Modellvorhaben (Experimenteller Wohnungs- und Städtebau) des Bezirksamts zur Innenentwicklung an Magistralen, in dessen Rahmen 2017 an der Luruper Hauptstraße wesentliche Wohnungsbaupotenziale ausgemacht wurden. Die VU hat den betreffenden Straßenabschnitt vertiefend untersucht. Im Ergebnis umfasst der Abgrenzungsvorschlag die südlich und nördlich direkt an der Luruper Hauptstraße liegenden und von dort erschlossenen Grundstücke, die eine Ausdehnung von bis zu 70 m in der Tiefe haben. Dies wird als ausreichend erachtet, um die gewünschte städtebauliche Entwicklung anzustoßen. Sollte es sich als sinnvoll und notwendig erweisen, weitere Grundstücke einzubeziehen, so ist dies im weiteren Verfahren grundsätzlich möglich.
4. Warum muss ein Sanierungsgebiet Luruper Hauptstraße (West) im umfassenden Sanierungsverfahren durchgeführt werden?
Ein umfassendes Sanierungsverfahren ist gemäß Baugesetzbuch erforderlich, da im Ergebnis der Sanierung mit wesentlichen Bodenwertsteigerungen zu rechnen ist. Diese sind v.a. Folge der angestrebten intensiveren Nutzung der privaten Baugrundstücke im Sinne der Magistralenstrategie. Nur das umfassende Sanierungsverfahren erlaubt es dem Bezirksamt, die Sanierungsziele umzusetzen, ohne dass spekulative Entwicklungen dies erheblich erschweren bzw. unmöglich machen können.
5. Welche Ziele ergeben sich aus der VU für das vorgeschlagene Sanierungsgebiet Luruper Hauptstraße (West) und wie werden diese weiterentwickelt?
Im Rahmen der VU wurde das gebietsbezogene Leitziel formuliert: Die Luruper Hauptstraße (West) soll als urbaner Raum und als Stadteingang mit neuen, attraktiven Wohnangeboten und verbesserter Aufenthaltsqualität gestärkt werden.
Des Weiteren wurden erste Ziele zu den relevanten Handlungsfeldern (- Städtebauliche Strukturen, - Klimaschutz, Klimaanpassung, Grüne Infrastruktur / Verkehr, - Wohnumfeld und öffentlicher Raum, - Wohnen, lokaler Wohnungsmarkt und Wohnungswirtschaft) dargestellt.
Diese Ziele werden im Rahmen des anstehenden Gebietsentwicklungsprozesses für das RISE-Fördergebiet Lurup unter Beteiligung der Bewohnerinnen und Bewohner weiterentwickelt und in das gemeinsame Integrierte Entwicklungskonzept (IEK) einfließen. Zu diesem Zweck sollen nach einer förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes in sechs Teilbereichen der Luruper Hauptstraße (West) Workshops stattfinden, in denen gemeinsam mit den Eigentümer:innen die Möglichkeiten und Grenzen der baulichen Entwicklung für jedes Grundstück konkret ausgelotet werden sollen. Die Ergebnisse sollen flurstückgenau in das IEK einfließen. Zur Beauftragung und Durchführung dieser Workshops werden RISE-Mittel bereitgestellt, die bereits im Zeit-Maßnahme-Kosten-Plan (ZMKP) der vorliegenden VU berücksichtigt sind.
Für den Bereich der FHH-Fläche (Freie und Hansestadt Hamburg) Luruper Hauptstraße (Elbgaustraße – Landegrenze) will die Behörde für Verkehr und Mobilitätswende in 2021/2022 ebenfalls Workshops zur Erörterung der zukünftigen Konzeption durchführen. Die Ergebnisse sollen ebenfalls in das IEK einfließen.
Im weiteren Verfahren können die einzelnen Zielsetzungen angepasst werden, soweit dies die Zustimmung der Bezirkspolitik findet. Bei wesentlichen Änderungen ist darüber hinaus der Senat zu befassen. Die Gebietsöffentlichkeit wird stets beteiligt.
6. Wie lange soll das Sanierungsverfahren dauern?
Im vorliegenden Fall wird in der VU unter Würdigung der Komplexität der Aufgaben und der intensiven Aktivierung und Beratung der Eigentümerinnen und Eigentümer von einer Dauer von rund zehn Jahren ausgegangen. Die Laufzeit kann im weiteren Verfahren in Abhängigkeit von der Aufgabenstellung und dem Erreichungsgrad der Sanierungsziele angepasst werden.
Wenn auf einem Grundstück die Sanierungsziele vor Ende der Gesamtmaßnahme erreicht sind, kann die vorzeitige Entlassung aus der Sanierung genehmigt werden. Für dieses Grundstück entfallen dann die Genehmigungsvorbehalte nach § 144 BauGB.
7. Gibt es einen Sanierungsträger?
Im Rahmen des EU-weiten Vergabeverfahrens für die Gebietsentwicklerin im RISE-Fördergebiet Lurup wurde für den Fall der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes zugleich die (optionale) Sanierungsträgerschaft ausgeschrieben. Seit dem 01.05.2021 ist die steg Stadterneuerungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft Hamburg mbH (steg) als Gebietsentwicklerin beauftragt und würde auch für die Wahrnehmung von Sanierungsträgeraufgaben bereitstehen.
8. Wie sollen Grundeigentümer:innen sowie Anwohner:innen in einem Sanierungsgebiet Luruper Hauptstraße (West) unterstützt werden?
Mit dem Sanierungsträger (steg) steht vor Ort eine Anlaufstelle für Grundeigentümer:innen sowie Mieter:innen zur Verfügung. Dieser kann Informationen zum Sanierungsrecht geben, Kontakte zu Dienststellen des Bezirksamts etc. herstellen und auf Fördermöglichkeiten hinweisen. Er sorgt für den Erfahrungstransfer unter den Betroffenen und berät bzw. aktiviert diese zur Mitwirkung bei der Sanierung und zur Durchführung der erforderlichen baulichen Maßnahmen.
In Sanierungsgebieten gibt es steuerliche Sonderabschreibungsmöglichkeiten für private sanierungsbedingte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Sie erfolgen über §§ 7h, 10f und 11a Einkommenssteuergesetz.
Des Weiteren bietet die Hamburgische Investitions- und Förderbank eine Förderung von Modernisierung- und Instandsetzung von Mietwohnungen in Gebieten der Integrierten Stadtteilentwicklung auf der Grundlage ihrer Förderrichtlinie an.
Im Fall von öffentlich geförderten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Wohn- und Gewerbegebäuden stellt Hamburg zudem Sozialplanleistungen nach § 180 BauGB zur Verfügung. Diese Hilfen beziehen sich auf sozialverträgliche und finanzielle Ausgleichsleistungen. Sie gelten für Mieter:innen, Grundeigentümer:innen sowie Mieter:innen gewerblicher Objekte. Anliegen der Sozialplanleistungen ist es, die individuelle Lebenssituation der Betroffenen im Sanierungsverfahren zu berücksichtigen und einen ungewollten Fortzug aus dem vertrauten Wohnumfeld abzuwenden. Unzumutbare materielle Nachteile für Grundeigentümer:innen sollen gemildert und Gewerbebetriebe in ihrer Existenz nicht gefährdet werden. Die jeweils auftretenden Fälle werden in jedem Einzelfall individuell zu prüfen sein und können z. B. Hilfen für eine ggf. erforderliche Zwischenunterbringung in einer anderen Wohnung, eine ggf. bestehende Mietpreisdifferenz oder die Umzugskosten betreffen.
Für investive Maßnahmen, die in besonderer Weise den Sanierungszielen entsprechen und unrentierliche Kosten mit sich bringen, kann eine anteilige Förderung aus RISE-Mitteln geprüft werden.
Sanierungsrechtliche Genehmigungen sind gebührenfrei.
9. Welche Erfordernisse gibt es für Grundeigentümer:innen in einem Sanierungsgebiet Luruper Hauptstraße (West)?
Gemäß § 138 BauGB hat das Bezirksamt Auskunftsrecht für alle grundstücksbezogenen e, die für die Durchführung der Sanierungsmaßnahme erforderlich sind. Dies betrifft Grundeigentümer:innen, Mieter:innen sowie Pächter:innen.
Nach § 144 BauGB besteht das Erfordernis einer schriftlichen Genehmigung des Bezirksamtes für
Baumaßnahmen und Mietverträge von einer Dauer von mehr als einem Jahr,
Grundstücksveräußerungen, Grundstücksbelastungen (z. B. Hypotheken), Baulasten und Grundstücksteilungen.
Die Genehmigung eines Antrags kann nur dann versagt werden, wenn er die Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme
zuwiderlaufen würde.
Die Genehmigungspflicht für die grundstücksbezogenen Rechtsvorgänge gemäß § 144 Abs. 2 BauGB (Grundstücksveräußerungen etc.) wird durch den Sanierungsvermerk im Grundbuch gesichert. Die Eintragung wird nach einer förmlichen Festlegung vom Bezirksamt veranlasst. Ist er eingetragen, nimmt das Grundbuchamt nur Eintragungen vor, wenn ein Genehmigungsbescheid oder ein „Negativattest“ des Bezirksamtes vorliegt. Nach Beendigung der Sanierung wird er gelöscht.
Bei Grundstücksverkäufen hat die FHH, soweit der Kaufvertrag genehmigungsfähig ist, die Möglichkeit, das sanierungsrechtliche Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) in Anspruch zu nehmen und als Käuferin in den Vertrag einzutreten.
Nach §§ 154 ff. BauGB muss die FHH sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen als Ausgleichsbetrag abschöpfen. Er wird nach Beendigung der Sanierung vom dem zu diesem Zeitpunkt eingetragenen Grundeigentümer:in erhoben. Sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen, die auf Befreiungen beruhen, kommen nicht zum Tragen.
10. Werden Grundeigentümer:innen in Sanierungsgebieten enteignet?
Es sind keine Enteignungen in bisherigen Hamburgischen Sanierungsgebieten bekannt. Es ist nicht beabsichtigt, im Zuge eines Sanierungsgebietes Luruper Hauptstraße (West) Grundstückseigentümer:innen zu enteignen.
11. In welchem Bezug stehen Sanierungsgebiet und Bebauungsplan?
Gegenüberstellung der Rechtsinstrumente | |
Bebauungsplan |
Städtebauliche Sanierungsmaßnahme |
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Der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) ist das zentrale städtebauliche Steuerungsmittel der Gemeinde (Bezirksversammlung oder in Einzelfällen Senat).
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die städtebauliche Entwicklung nicht vollständig dem "Spiel der freien Kräfte", vgl. BVerfGE 21, 73, 82 f. oder isolierten Einzelentscheidungen nach §§ 34 und 35 BauGB überlassen bleiben soll, sondern der Lenkung und Ordnung durch Planung bedarf.
Ob und wann ein Bebauungsplan aufgestellt wird, liegt im städtebauplanerischen Ermessen der Gemeinde. Nach § 1 Abs. 3 BauGB sind Bebauungspläne jedoch aufzustellen, „sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.“
Bei der Aufstellung des Plans gilt das Gebot einer sachgerechten Abwägung von öffentlichen und privaten Belangen.
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Mit Hilfe der städtebaulichen Sanierungs-maßnahme sollen Gebiete, in denen im Rahmen von vorbereitenden Untersuchungen städtebaulichen Missstände,
festgestellt worden sind, wesentlich verbessert und umgestaltet werden.
Grundlegend für den Einsatz ist auch das öffentliche Interesse an der Gesamtmaßnahme.
Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen werden öffentliche und private Belange abgewogen.
Bei im Rahmen der Sanierungsmaßnahme zu erwartenden, wesentlichen Bodenwertsteigerungen zur Vermeidung unkontrollierter Bodenwerterhöhungen bei wesentlichen strukturellen Veränderungen ist das umfassende Verfahren vorgeschrieben. |
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Ein Bebauungsplan wird in Hamburg als Rechtsverordnung erlassen (Bezirksversammlung oder Senat).
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Ein Sanierungsgebiet wird in Hamburg als Rechtsverordnung erlassen (Senat). |
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Die Regelungen eines Bebauungsplanes (Planzeichnung und textliche Festsetzungen) sind für die Zulässigkeit von Bauvorhaben für jedermann rechtsverbindlich. (In der Regel zeitlich unbefristet).
Ein Bebauungsplan regelt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben.
Im Zusammenspiel mit der Baunutzungs-verordnung regelt er die Zulässigkeit von Nutzungen eines Grundstücks. |
Das Sanierungsrecht des BauGB beinhaltet ein sachlich, räumlich und zeitlich begrenztes Sonderrecht, das für alle Beteiligten gilt (z. B. Genehmigungsvorbehalte nach § 144 BauGB).
Sanierungsziele sind in Text und Planzeichnung darzustellen. Allerdings ist die Erreichung der vollen Planungstiefe für den Beschluss der Sanierungsverordnung noch nicht notwendig; das Sanierungsrecht geht hinsichtlich der Planung von deren Fortschreibung aus.
Die Sanierungsziele werden im Ergebnis vorbereitender Untersuchungen (VU) erstmals ausformuliert und anschließend im Rahmen der Aufstellung des Integrierten Entwicklungskonzeptes (IEK) für das RISE-Gebiet konkretisiert und können anlassbezogen im Weiteren fortgeschrieben werden.
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Mögliche Plansicherungsinstrumente sind
Durch diese Instrumente kann die Gemeinde sicherstellen, dass die Bauleitplanung nicht durch eine zwischenzeitlich erfolgte bauliche oder sonstige Nutzung der Grundstücke dem Geschehen hinterherläuft oder durch die tatsächliche Entwicklung überholt wird und damit leerläuft.
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Mit dem Beschluss zur Einleitung der vorbereitenden Untersuchungen besteht nach Sanierungsrecht die Möglichkeit zur Zurückstellung des Baugesuches (§ 15 BauGB).
Nach dem Beschluss der Sanierungsverordnung ist gemäß §§ 144, 145 BauGB über die jeweiligen Bauanträge zu entscheiden.
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Ein Bebauungsplan kann Grundlage
oder
sein.
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Zur Unterstützung der Sanierungsdurchführung und der langfristigen Sicherung der Sanierungsziele bzw. -erfolge wird angestrebt, entsprechende Bebauungspläne aufzustellen.
Gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB besteht in Sanierungsgebieten die Möglichkeit eines Vorkaufsrechts, das sich an den Sanierungszielen orientieren muss.
Von dem:der am Ende des Sanierungsgebietes im Grundbuch eingetragenen Grundeigentümer:in wird für die bis dahin festgestellte sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen ein Ausgleichsbetrags gem. § 154 BauGB erhoben.
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Zur Beteiligung der Öffentlichkeit findet statt:
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Die Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgt :
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Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Anwendung des Sanierungsrechtes bei der Entwicklung des Gebietes Luruper Hauptstraße (West) größere und intensivere Beteiligungsmöglichkeiten für Eigentümer:innen, Mieter:innen, Gewerbetreibende und interessierte Luruper Bürger:innen bietet als ein Bebauungsplanverfahren. Daneben beinhaltet es Fördermöglichkeiten sowie hilfreiche Steuerungsmöglichkeiten für Politik und Verwaltung, die in einem Bebauungsplanverfahren nicht zur Verfügung stehen.
12. Kann die Gebietsentwicklung an der Magistrale nicht durch RISE unterstützt werden, wenn auf das Rechtsinstrument Städtebauliche Sanierungsmaßnahme verzichtet wird?
Bei Verzicht auf das Rechtsinstrument Städtebauliche Sanierungsmaßnahme bleibt der Bereich Luruper Hauptstraße (West) Bestandteil des RISE-Fördergebiets Lurup (Sozialer Zusammenhalt). Im Rahmen der dort vorrangig auf die soziale Stabilisierung bezogenen Zielsetzungen kann die Gebietsentwicklung aus RISE unterstützt werden. Eine Grundstücksentwicklung und Aufwertung im Sinne der Magistralenstrategie kann hingegen ohne Sanierungsrecht nicht befördert werden.
Der Planungsausschuss wird um eine Entscheidung zum weiteren Umgang mit den Ergebnissen der Vorbereitenden Untersuchungen gem. § 141 BauGB Luruper Hauptstraße (West) gebeten.
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Der Planungsausschuss wird um Kenntnisnahme, Beratung und gegebenenfalls Beschlussfassung gebeten.
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