Erbbaurechtssiedlung Ellerneck / Feldlerchenweg / Lohwisch - Potentiale nutzen, Planungssicherheit für Erbbaurechtsnehmende herstellen, Entwicklungsperspektiven schaffen - Einleitung eines Bebauungsplanverfahren Beschluss der Bezirksversammlung vom 18.11.2021 (Drs. 21-4227.1)

Folgender Beschluss wurde gefasst:

 Die Verwaltung wird gebeten,

1. ein Bebauungsplanverfahren in der Erbbaurechtssiedlung Ellerneck/ Feldlerchenweg/ Lohwisch in Tonndorf mit dem Ziel einzuleiten, eine rückwärtige Bebauung der Baugrundstücke in örtlich angepasstem Maßstab zu ermöglichen,
2. hierfür eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchzuführen und
3. im Arbeitsprogramm Bebauungsplanung für dieses neue Planverfahren das Bebauungsplanvorhaben Wandsbek Walddörferstraße/Schwarzlosestraße auf die Liste B.2 (Nachrücker einzuleitender Pläne) zu setzen.
4. Die Bezirksversammlung Wandsbek bittet den Senat, Härtefälle bei den Vertragsverlängerungen zu prüfen. Insbesondere soll dabei die tatsächliche Preissteigerung, eine ausreichende Laufzeit für eine Finanzierungssicherheit durch Banken, Übergangsfristen der Altverträge für aufwachsende Pacht und Rückgabeoptionen der Erbbaugrundstücke überprüft werden.

Das Bezirksamt nimmt wie folgt Stellung:

Das Bezirksamt wird im Sinne der Beschlusspunkte 1. bis 3. gem. Drs. 21-4227.1 verfahren.

Stellungnahme der Finanzbehörde zum Beschluss:

Zu 4.

Im Hinblick auf die durch die Bezirksversammlung angeregten Prüfungen bestehen folgende Ausgangslagen / Regelungen: Bei den Erbbaurechtsverträgen in der sog. Ellernecksiedlung war und ist, wie in vielen älteren Erbbaurechtsverträgen der Stadt, keine Anpassung des Erbbauzinses möglich. Bei allen neueren Verträgen erfolgt regelmäßig eine Anpassung des laufenden Erbbauzinses an den Verbraucherpreisindex. Dadurch sind die jährlich zu zahlenden Raten real immer weiter gesunken. Die zwischenzeitlich erfolgten hohen Bodenwertsteigerungen der letzten Jahre, die aus der starken Nachfrage und den guten Finanzierungsmöglichkeiten bei Grundstückskäufen resultieren, haben dazu geführt, dass der bislang gezahlte Erbbauzins bei laufenden Verträgen in keinem angemessenen Verhältnis mehr zum Bodenwert steht.

Die zuständige Behörde ist bei den Erbbaurechtsverträgen in der sog. Ellernecksiedlung im engen Kontakt mit den Pächterinnen und Pächtern, um eine sozialgerechte Lösung zu finden und um allen Beteiligten vor Ort schnellstmöglich die Sicherheit zu gewähren, in gewohnter Umgebung bleiben zu können. Die kurzfristige Initiierung des Bebauungsplanverfahrens ist mit dem Ziel der Sicherung des Bestandes unter Berücksichtigung einer behutsamen Nachverdichtung ausgerichtet. In diesem Kontext geht es auch um die Verlängerung der auslaufenden Verträge und der Schaffung sozialverträglicher Nachverdichtungsoptionen mit neuen Verträgen zu den Hamburg weit geltenden Konditionen, um den Bewohnerinnen und Bewohnern der Siedlung Planungssicherheit zu geben, siehe hierzu auch Drs. 22/6717.

Eine Verlängerung der Erbbaurechte erfolgt grundsätzlich zum Verkehrswert, also auf Basis  aktueller Bodenwerte. Um den starken Bodenwertsteigerungen der letzten Jahre entgegenzuwirken, hat die Stadt den Erbbauzinssatz bereits von ehemals 5 % auf derzeit 1,5 % gesenkt. Der mögliche Verlängerungszeitraum richtet sich grundsätzlich nach der voraussichtlichen Standdauer der Gebäude (in der Regel 40 Jahre), sofern dem nicht entwicklungspolitische Überlegungen der Stadt entgegenstehen oder aus anderen, triftigen Gründen ein abweichender Verlängerungszeitraum gewählt wird. Dieser Zeitraum bietet ausreichend Planungssicherheit und die Gewähr zur Finanzierung ggfls. erforderlicher Sanierungs- und oder Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude. Hinsichtlich der Zahlungsmodalitäten kann zwischen einem laufenden Erbbauzins von 1,5 % p.a. auf den Bodenwert oder der Zahlung eines kapitalisierten Einmalentgelts gewählt werden.

Bei Vertragsabschluss erhebt die Stadt eine Aufwandsbeteiligung in Höhe von 2 % des kapitalisierten Erbbauzinses (Einmalentgelt). Alterbbauberechtigte können diese Aufwandsbeteiligung in 10 Jahresraten leisten. Bei Alterbbauberechtigten, die die Einkommensgrenzen des 1. oder 2. Förderwegs erfüllen, entfällt die Erhebung der Aufwandsbeteiligung ganz.

Sollten sich die Erbbauberechtigten gegen eine Verlängerung ihres Erbbaurechts entscheiden, wird Ihnen bei Ablauf des Erbbaurechts die vertraglich vereinbarte, gutachterlich zu ermittelnde 2/3 Gebäudeentschädigung ausgezahlt und das Objekt ist in Abstimmung mit dem LIG bzw. deren Beauftragten geräumt zu übergeben.

Die Bezirksversammlung nimmt Kenntnis.

keine Anlage/n