Protokoll
Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses vom 24.04.2023

Die Leiterin der Stadterneuerung Nordstadt in Dortmund berichtet mit Hilfe einer Präsentation zur Strategie der Stadt Dortmund in Zusammenhang mit Problemimmobilien im Kontext von Migration und Integration. Sie gibt eine Einführung und einen Überblick über das Stadtgebiet mit rund 610.000 Einwohnern in dem ca. 80 % Menschen mit Migrationsgeschichte lebten.

Seit 2009 sei eine Task Force eingesetzt worden, die zunächst die Immobilien, die Quelle von Störungen oder Belästigungen für ihre Bewohner oder ihr Umfeld seien, definiert habe. Dazu gehörten leerstehende Gebäude, verwahrloste Häuser sowie Häuser mit einzelnen Problemlagen oder nur Problemen in einzelnen Wohnungen.

Bereits 2008 sei ein Arbeitskreis für Problemhäuser gegründet worden, in dem interne als auch externe Institutionen beteiligt gewesen seien. (siehe Folie 6).

Kontrollen in den Problemhäusern seien nur anlassbezogen durch die Task Force durchgeführt worden, wenn Fehler durch Eigentümer, Bewohner bzw. Nachbarn gemeldet wurden. Die Kontrollen seien dokumentiert, Fotos gefertigt und die Probleme angegangen worden.

Diese Herangehensweise sei bis 2016 so erfolgt. Anschließend seien für diese Immobilien ein Stufenmodell zur städtebaulichen Aufwertung entwickelt worden, das bis heute angewendet werde. Mit der Stufe 1 seien ca. 120 städtebaulich problematische Immobilien identifiziert worden. Es seien weitere Beobachtungen und weitere Hinweise hinzugefügt worden. Parallel dazu,

• werde laufend eine Datenbank durch die Geschäftsführung des Arbeitskreises Problemhäuser gepflegt.
• seien weitere Bestandsaufnahmen durchgeführt worden
• seien Beobachtungen des Immobilienmarktes durch das Amt für Liegenschaften anlassbezogen erfolgt
• seien kleinräumige Quartiersanalysen und Wohnungsmarktberichte durch das Amt für Wohnen und Stadterneuerung anlassbezogen erstellt worden.

Damit habe es einen gezielten immobilienbezogenen Informations- und Datenaustausch gegeben.

Mit der Stufe 2 würden die Eigentümersituation und Intervention geklärt. Es gebe einen Austausch über die laufenden Fälle im Arbeitskreis „Problemhäuser“ mit folgendem Inhalt:

• Fälle mit Schwerpunkt „Gefahrenabwehr“ – Kontrollen durch die Task Force des Arbeitskreises Problemhäuser
• Fälle mit Schwerpunkt „städtebauliche Missstände“ – Sondierung und Erstberatung durch das Quartiersmanagement (QM)

Die Stufe 3 umfasse: Eigentümer fördern und / oder fordern.

• Fälle mit Schwerpunkt „Gefahrenabwehr“

Weiterverfolgung der Missstände durch die „Task Force“ (nach Polizeirecht, Melderecht, Steuerrecht, Abfallrecht, Ordnungsrecht, Bauordnungsrecht, Infektionsschutz, Kinder- und Jugendschutz, etc.)

• Fälle mit Schwerpunkt „städtebauliche Missstände“

      Angebote über Wohnraumförderung

Fördervereinbarungen (Amt für Wohnen und Stadterneuerung, Dienstleistungszentrum Energieeffizienz und Klimaschutz)

      Angebote über Städtebauförderung:

Modernisierungsvereinbarung / Modernisierungsförderung (Amt für Wohnen und Stadterneuerung, QM)

      Fallkonferenz – Androhung und gegebenenfalls Erlass städtebaulicher Gebote (Amt für Wohnen und Stadterneuerung, QM)

      Durch die Fallkonferenz sei die Beratung zu Fördermodellen durch das Quartiersmanagement herausgearbeitet worden.

Ansprache und Fördermöglichkeiten für Eigentümer:

• Anschreiben: „Ihre Immobilie hat Potenziale“
• Steuerliche Vergünstigungen nach § 7 h Einkommenssteuergesetz (EStG)– Abschreibungen der Investitionen nach 11 statt bisher 50 Jahren
• Hof-, Fassaden-, Lichtförderung
• Wohnraumförderung (bei Mietpreisbindung)
• Energetische Sanierung
• Zinsverbilligte Darlehen über die KfW – Bank

Kooperation mit Wohnungsunternehmen und Geschäftsmodelle

• Ankauf von Problemimmobilien durch größere und kleinere Wohnungsunternehmen
• Sanierung der Immobilien teils im gehobenen Standard
• Nutzung des Steuersparmodells der Sonderabschreibungen
• Geschäftsmodell:

      Ankauf einer Immobilie

      Modernisierungsvereinbarung § 7 EstG

      Durchführung der Sanierung

      Abschluss der Maßnahme Erhalt der Modernisierungsbescheinigung

      Verkauf der Immobilie mit steuerlicher Vergünstigung

Stufe 4: Eigentümerwechsel forcieren – Fälle ohne weitere Perspektiven

Austausch zu Kaufabsichten zwischen den städtischen, wohnungswirtschaftlichen und privaten Partnern (Koordination: Amt für Liegenschaften)

• (Zwischen-) Erwerb durch die Stadt Dortmund (gegebenenfalls über Städtebauförderung)
• Erwerb durch neu aufgestellte Stadtentwicklungsgesellschaft
• Ausübung des Vorkaufsrechts
• Erwerb durch wohnungswirtschaftliche und private Partner

Im Anschluss zeigt die Vertreterin der Stadt Dortmund mit Hilfe von Fotos zwei Beispiele gelungener Sanierung von Problemhäusern. Unter anderem wären im Jobcenter gemeldete sowie Jugendliche aus dem Förderzentrum bei den Arbeiten mit eingesetzt worden.

Ergebnisse mit Stand 30.11.2022 der insgesamt 126 erfassten städtebaulichen Problemimmobilien seien:

Unter Beobachtung    43

In intensiver Beratung    11

In Verkaufsverhandlungen    5

Städtisch erworben und gesichert  19

In Sanierung durch Private   14

Saniert durch Private    34

Sanierte Problemimmobilien gesamt  35

Immobilien in Sanierung befindlich

bzw. saniert     68

Die Dortmunder Vertreterin beantwortet Fragen der Ausschussmitglieder wie folgt:

• Es gebe keine spezielle Strategie für den Ankauf von dieser Art Immobilien. Sie richte sich nach den Kriterien jedes einzelnen Objektes. Die Dauer eines Ankaufes sei sehr unterschiedlich.

• Privateigentümer könnten höherwertiger sanieren als die Stadt Dortmund. Für die städtische Sanierung gebe es Förderprogramme mit bestimmten Standards und es müsse die Unterbringung von Flüchtlingen berücksichtigt werden.
• Es gebe unterschiedliche Varianten der Vermarktung. Einige Objekte würden günstig weiterverkauft, so dass sie wieder gut in den Markt integriert werden können. Die Vermarktung werde unter anderem über ein Interessenbekundungsverfahren abgewickelt. Es gebe auch Erbbaurechtsverträge. Teilweise verblieben die Objekte auch in städtischer Hand. Letztendlich hätten die Grundstücke eine Wertsteigerung erfahren.
• Bei einem höheren Mietzins von 8 bis 10 Euro gebe es eine andere Klientel und es fände eine bessere und benötigte Durchmischung der Bewohnerschaft statt. Von einer Gentrifizierung sei man jedoch noch weit entfernt.
• Über eine Fluktuation könne zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine konkrete Aussage getroffen werden. Zu beobachten sei jedoch, dass die Menschen, die sich weiterentwickeln, abwandern. Insbesondere, wenn die Kinder schulpflichtig würden.
• Dieses Sanierungsgebiet sei Sanierungsgebiet seit 1993.

Die Präsentation liegt der Drucksache 21-2761 im Ratsinformationssystem Allris an.

Herr Stolzenburg gibt einen kurzen Überblick über den Standort des Karstadt Hauses mit seinem Umfeld und betont die Bedeutung des raumgreifenden Bauwerks (inklusive Parkhaus) für den Stadtraum. Er weist auf das geltende Planrecht „Kerngebiet“ mit der Einzelhandels- und Gewerbenutzung hin, was eine sehr zentrale Funktion im Kernbereich der Stadt ausmache.

Die Harburger Bezirksverwaltung habe sich bereits in der Vergangenheit sehr intensiv mit dem Umfeld des Karstadt Hauses beschäftigt und stellt anhand des Rahmenplans 2040 eine erste städtebauliche Idee vor:

• Beibehaltung der Einzelhandelsnutzung / gewerblichen Nutzung im Erdgeschoss mit gleichzeitiger Integration von Wohnen in diesem Areal.

Es bestehe die planerische Absicht, die Innenstadtfunktion in Zukunft mit einer Durchmischung von Gewerbe im Erdgeschoss sowie auf den oberen Ebenen Wohnen und weiteren Nutzungen zu stärken. Wie die genannten Ziele erreicht werden könnten, würde in den nächsten Schritten kommuniziert werden.

Parallel dazu liefen weitere Prozesse im Umfeld:

• Studie Überquerung / Unterquerung der Bahngleise von der Harburger Schloßstraße in den Schloßmühlendamm. Die Planungen hätten auch Auswirkungen auf das direkte Umfeld.
• Magistralengutachten B 73: Stünde mit den Zufahrten des Parkhauses in direkter Verbindung zu Karstadt.
• Neugestaltung des Herbert-Wehner-Platzes
• Klimaresilientes Quartier: Zu prüfen sei, wie in einem hochverdichteten Stadtquartier auf die Herausforderung des Klimawandels reagiert werden könne. Hierzu würden Entwicklungsszenarien für den Karstadt-Standort mit seinem Umfeld in die Prüfungen integriert. Ergebnisse würden dem Ausschuss vorgestellt.
• Berücksichtigung des Entwicklungsinteresses des Eigentümers

Anschließend geht er auf das Bebauungsplanverfahren Harburg 69 ein und weist auf die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gem. § 65 Baugesetzbuch (Federführung Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW)) hin. Beide Verfahren wirkten sich direkt auf das Karstadt-Areal aus.

Der Bezirk Harburg wolle kurzfristig durch eine Weiternutzung der Immobilie Leerstand vermeiden. Um unterschiedliche Nutzungsoptionen zu prüfen, fänden aktiv Gespräche mit Vertretern der Grundeigentümer, der BSW, dem Oberbaudirektor mit Vertreter der Immobilienwirtschaft und anderen bezirklichen Dienststellen statt. Ziel sei im Erdgeschoss Gewerbe und Einzelhandel zu schaffen sowie Gemeinbedarfsnutzungen zu integrieren. Mittelfristig werde Wohnungsbau angestrebt und mit Zustimmung des Oberbaudirektors ein Wettbewerbsverfahren durchgeführt. Für die rechtliche Sicherung werde dann ein Bauantragsverfahren folgen.

Herr Lied ergänzt, dass bereits großes Interesse für die Interimsnutzung als auch für eine konkrete Nachnutzung bestehe, für die mit den Eigentümern bereits Gespräche geführt würden. Inwieweit ein Bebauungsplanverfahren notwendig werde oder eine Befreiung ausreiche, sei noch nicht abschließend geklärt.

Die Verwaltung sichert zu, kurzfristig über neue Sachstände zur Weiternutzung des Karstadt-Hauses zu berichten.

Siehe Ausführungen im Ratsinformationssystem zur Drucksache 21-2878.

Herr Lied erinnert mit Hilfe einer Präsentation an seine Ausführungen in der Sitzung des Ausschusses vom 03.04.2023.

Es liegt nichts vor.

Es liegt nichts vor.