Protokoll
Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses vom 19.05.2025

Es werden keine Ergänzungs- oder Änderungswünsche vorgetragen. Der Tagesordnung wird einstimmig zugestimmt.

Herr Richter begrüßt die Vertreterin des Bezirksseniorenbeirats Frau Cordula Radtke und die Vertreterin des Harburger Integrationsrats Frau Oksana Korniyenikin diesem Ausschuss. Er macht Frau Radtke und Frau Korniyenik auf die Geschäftsordnung der Bezirksversammlung Harburg in der geltenden Fassung und die gesetzlichen Bestimmungen aufmerksam und bittet sie, sich mit dem Inhalt der §§ 5 - 7 des Bezirksverwaltungsgesetzes sowie der §§ 203 - 205, 331 - 334 und 353b des Strafgesetzbuches vertraut zu machen und danach zu handeln. Herr Richter verpflichtet Frau Radtke und Frau Korniyenik zur Vertraulichkeit und Verschwiegenheit.

Herr Schönherr erinnert an die ausführliche Vorstellung eines aktuellen Urteils des Europäischen Gerichtshofes (EuGH-Urteil vom 12.09.2024) in der Sitzung des Ausschusses vom 14.04.2025 (Drs. 20-1173.24), das eine Erarbeitung und Ergänzung der FFH-Verträglichkeitsstudie erforderte. Die aktualisierte Fassung der FFH-Verträglichkeitsstudie aus 2025 liege vor und sei maßgeblicher Gegenstand der erneuten, eingeschränkten und verkürzten Beteiligung der Öffentlichkeit.

Herr Schönherr zeigt mit Hilfe einer Präsentation die wesentlichen Inhalte der aktualisierten Fassung und das weitere Vorgehen auf. Die Präsentation ist der Drucksache beigefügt.

Der Ausschuss stimmt der erneuten, eingeschränkten und verkürzten Beteiligung der Öffentlichkeit (öffentliche Auslegung) einstimmig zu.

Die Bezirksversammlung wird gebeten, den Beschluss nachzuvollziehen.

Herr Rook geht auf die Inhalte des Antrages ein und berichtet mit Hilfe eine Präsentation zum Thema „Büroleerstand in Harburg“. Er stellt ausführlich die aktuellen Büro-Marktberichte der Immobilienpartner vor, die von Hamburg Invest (HI) für das 1. Quartal 2025 zur Verfügung gestellt wurden. Nachdem er die aktuelle Situation in gesamt Hamburg dargestellt hat, zeigt er insbesondere die momentane Harburger Lage (nur Innenstadt + Binnenhafen)der von Hamburg auf:

Durchschnittliche Mieten Büro (1. Quartal 2025)

• Harburg: 15,90 Euro / m² monatlich netto kalt
• Hamburg: 21,20 Euro / m² monatlich netto Kalt

Leerstand Büro (1. Quartal 2025)

• Hamburg insgesamt zurzeit 600.000 m² mit einer prognostizierten Neuvermietung (Fluktuation) von 320.000 m² bis 370.000 m²
• Harburg 16.000 m², Leerstandsquote 1,7 %

Leerstandsraten bzw. -quoten in relevanten Maklerberichten (siehe Präsentation)

Er zeigt die unterschiedlichen Hindernisse bei der Umwandlung von Büroflächen in Wohnen wie folgt auf:

• Aus planungsrechtlicher Sicht sei eine Umsetzung lediglich über den Befreiungsweg oder durch Änderung des Bebauungsplans möglich. Eine kurzfristige Aktivierung von Flächen sei auf Grund der Laufzeiten von Bebauungsplanverfahren nicht möglich.
• Aus bauordnungsrechtlicher Sicht, seien die Umnutzungen von gewerblichen Bauflächen z. B. auf Grund anderer Anforderungen an den Brandschutz oder an die gesunden Wohnverhältnisse nur eingeschränkt realisierbar.
• Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht, da die Umwandlung von Büroflächen in Wohnen nicht rückgängig gemacht werden könnten und daher von Grundeigentümern zurückhaltend betrachtet würden.
• Aus architektonischer Sicht, da die Umwandlung von Büroflächen aufgrund der Gebäudetiefen und der Gebäudegeometrie eher ungeeignet seien und häufig aufgrund der Mittelgangerschließung vor allem kleine Wohnungen zuließen.
• Aus finanzieller Sicht, da hohe Umbaukosten bei der Umsetzung entstünden, die über die Mieten lediglich in A1-Lagen refinanziert werden könnten.

Fazit und weiteres Vorgehen sei:

• Wegen der oben genannten Hindernisse sei nicht damit zu rechnen, dass die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohngebäude in großem Umfang möglich ist.
• Der Büromarkt für den Harburger Teilmarkt „Innenstadt und Binnenhafen“ sei durch Marktberichte erfasst und Leerstände geringer als in Hamburg insgesamt, was auf kein umfangreiches Potenzial rückschließen lässt.
• Der Umfang darüber hinausgehender Büroleerstände im Bezirk seien nicht bekannt und daher könnten auch keine Potenziale identifiziert und quantifiziert werden.
• Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) befasse sich seit längerem mit den Möglichkeiten einer Umwandlung von leerstehenden Büroflächen zu Wohnen. Der Bezirk werde die Erkenntnisse, sobald sie vorliegen, für eigene Zwecke nutzen.
• In konkreten Bauanträgen würden aktuelle Anfragen (Umnutzungsanträge von Gewerbe in Wohnen) geprüft. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass in Kern-Gebieten (MK)das Wohnen nur ausnahmsweise Wohnanteil mit maximal 35 %Anteil zulässig und aufgrund des Gebietserhaltungsanspruchs eine Umwandlung der Gewerbeflächen nicht möglich sei.
• Beispielsweise werde allerdings mit dem Bebauungsplanverfahren Harburg 69 (Innenstadt Harburg) nur versucht, Geschäftsgebiet und das Kerngebiet mit einer Planrechtsänderung in Urbanes Gebiet (MU) umzuwandeln, um mehr Wohnbauflächen zu generieren.
• Auch an anderen Stellen in der Harburger Innenstadt würde eine Planrechtsänderungvon MK in MU geplant. Dafür seien dieVoraussetzungen jedoch nicht immer optimal, da die Herstellung der gesetzlich geregelten und notwendigen Wohnfolgeeinrichtungen / Freiflächen in den sehr verdichteten Innenstädten problematisch sei. Damit werde die– auch von der Verwaltung – gewünschte Errichtung von Wohnbauflächen in zentralen Lagen erschwert.

Die Präsentation ist der Drucksache im Ratsinformationssystem Allris angefügt.

Der Antrag verbleibt im Ausschuss.

Frau Hölling berichtet zum Antrag der VOLT-Fraktion zum Thema Mikrowohnungen in Harburg wie folgt(siehe Präsentation zur Drucksache 22-0628 im Ratsinformationssystem Allris).

Auf Nachfrage von Frau Wiest zur Diskrepanz in der Tabelle zur „Entwicklung Mikrowohnungen im Bezirk seit 2016“ und Erhebung der Prozentsätze sichert die Verwaltung einen Abgleich der Daten zu. Über das Ergebnis wird in der nächsten Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses berichtet.

In der nachfolgenden Diskussion werden zu folgenden Themen Nachfragen gestellt:

-          Bei den geplanten Wohnungen in der Lüneburger Straße 4-8 hätten die Wohnungen eine Größe zwischen 30 und 50 m² und seien daher per Definition keine Mikrowohnungen.

-          Das Objekt Harburger Ring habe sehr viele Mikro-Wohnungen. Dies sei jedoch der Absicht geschuldet gewesen, den über mehrere Jahr anhaltenden Missstand auf der Fläche zu beseitigen.

Herr Richter geht auf den Hintergrund eines früheren Antrags seiner Fraktion ein und erklärt, dass die Innenstadt Harburgs als Wohnstandort entwickelt werden soll. Dies sei mit Mikro-Wohnungen nicht möglich, da die Menschen dort nur relativ kurz wohnten und kein Interessen daran hätten, ein stabiles soziales Umfeld zu schaffen.

Herr Rook ergänzt, dass die juristische Durchsetzung so gut wie unmöglich sei und bundesgesetzliche Regelungen geändert werden müssten. Dies sei bisher nicht erfolgt.

Der Antrag verbleibt im Ausschuss.

Es liegt nichts vor.

Herr Richter gibt bekannt, dass die Sitzung des Ausschusses vom 02.06.2025 entfällt.