Antwort auf Anfrage der Volt Fraktion: Erbbaurecht, Konzeptvergaben und Finanzierbarkeit sozialen Wohnungsbaus im Bezirk Harburg

Die Freie und Hansestadt Hamburg verfolgt das Ziel, städtische Grundstücke grundsätzlich im Erbbaurecht zu vergeben. Zugleich sollen über Konzeptvergaben wohnungs-, sozial- und stadtentwicklungspolitische Ziele erreicht werden. Für den Bezirk Harburg stellt sich dabei zunehmend die Frage, ob diese Instrumente unter den aktuellen Rahmenbedingungen noch ausreichend geeignet sind, zusätzlichen sozialen und preisgedämpften Wohnraum zu schaffen.

Im Stadtentwicklungsausschuss wurde zuletzt berichtet, dass insbesondere Genossenschaften und andere bestandshaltende Wohnungsunternehmen zurückhaltend gegenüber städtischen Erbbaugrundstücken seien. Als Gründe wurden unter anderem schlechtere Beleihungswerte, bereits für energetische Sanierungen belastete Bestände, hohe Sanierungsrückstände, geringe Leerstände und geringe Fluktuation genannt. Zugleich seien Nachverdichtungspotenziale auf Eigenland häufig begrenzt und wirtschaftlich schwer darstellbar.

Vor diesem Hintergrund fragen wir die zuständige Fachbehörde:

1. Welche städtischen Grundstücke im Bezirk Harburg wurden seit dem 01.01.2018 für Wohnungsbau im Wege von Konzeptvergaben oder vergleichbaren Verfahren ausgeschrieben, anhandgegeben oder vergeben?
2. In welchen dieser Fälle erfolgte die Vergabe durch Verkauf, in welchen im Erbbaurecht und in welchen in anderer Form?
3. Welche dieser Verfahren betrafen öffentlich geförderten, preisgedämpften, genossenschaftlichen oder sonst gemeinwohlorientierten Wohnungsbau?
4. Welche Bewertungsgewichtung galt jeweils zwischen Konzeptqualität und wirtschaftlichem Angebot?
5. In wie vielen Harburger Verfahren seit 2018 war das wirtschaftliche Angebot ausschlaggebend für den Zuschlag?
6. In wie vielen Verfahren hätte bei ausschließlicher Bewertung der Konzeptqualität ein anderer Zuschlagsempfänger den Zuschlag erhalten?
7. Welche Erkenntnisse liegen der Fachbehörde darüber vor, ob Genossenschaften oder andere soziale Wohnungsbauakteure im Bezirk Harburg wegen der Vergabe im Erbbaurecht von Bewerbungen auf städtische Grundstücke Abstand genommen haben?
8. Welche Erkenntnisse liegen der Fachbehörde darüber vor, ob Erbbaurechte bei Banken zu geringeren Beleihungswerten, höheren Eigenkapitalanforderungen, schlechteren Konditionen oder zusätzlichen Sicherheiten führen?
9. Wird bei Harburger Erbbaurechtsvergaben vorab geprüft, ob Erbbauzins, Laufzeit, Wertsicherung, Heimfallregelungen und Zustimmungsvorbehalte die Finanzierbarkeit sozialer Wohnungsbauprojekte beeinträchtigen?
10. Welche Abstimmungen gibt es hierzu mit Banken, der IFB Hamburg, Genossenschaften oder anderen sozialen Wohnungsbauakteuren?
11. Liegen der Fachbehörde Erkenntnisse vor, ob Harburger Genossenschaften oder andere bestandshaltende Wohnungsunternehmen ihre Grundstücke und Bestände bereits für energetische Sanierungen beliehen haben oder künftig beleihen müssen?
12. Welche Auswirkungen hat dies nach Einschätzung der Fachbehörde auf die Fähigkeit dieser Akteure, zusätzliche Neubauprojekte auf städtischen Erbbaugrundstücken zu finanzieren?
13. Welche Erkenntnisse liegen der Fachbehörde über energetische Sanierungsbedarfe, Sanierungsrückstände und Investitionsbedarfe im genossenschaftlichen oder preisgedämpften Wohnungsbestand im Bezirk Harburg vor?
14. Welche Erkenntnisse liegen der Fachbehörde über Leerstandsquoten und Fluktuationsquoten in diesen Beständen vor?
15. Teilt die Fachbehörde die Einschätzung, dass geringe Leerstände und geringe Fluktuation umfassende energetische Sanierungen im bewohnten Bestand erschweren können?
16. Welche Nachverdichtungspotenziale auf Eigenland von Genossenschaften oder anderen sozialen Wohnungsbauakteuren sind der Fachbehörde im Bezirk Harburg bekannt?
17. Wie bewertet die Fachbehörde die wirtschaftliche Realisierbarkeit solcher Nachverdichtungen, insbesondere bei Ersatzneubauten, Aufstockungen, kleineren Anbauten und hohen Grundstückseinständen?
18. Sind der Fachbehörde Harburger Projekte oder die anderer Bezirke bekannt, bei denen freie Wohnungsbauakteure renditestärkere Projektteile übernehmen und Genossenschaften oder soziale Träger vor allem das geförderte oder preisgedämpfte Segment realisieren?
19. Wie bewertet die Fachbehörde solche Kooperationsmodelle im Hinblick auf faire Risikoverteilung, dauerhafte Bezahlbarkeit und die wirtschaftliche Tragfähigkeit sozialer Wohnungsbauakteure?
20. Welche Schlussfolgerungen zieht die Fachbehörde aus den genannten Finanzierungs-, Sanierungs- und Nachverdichtungsproblemen für die künftige Anwendung des Erbbaurechts bei sozialen Wohnungsbauprojekten im Bezirk Harburg?

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