Antwort auf Anfrage der Volt Fraktion: Erbbaurecht, Konzeptvergaben und Finanzierbarkeit sozialen Wohnungsbaus im Bezirk Harburg

Die Freie und Hansestadt Hamburg verfolgt das Ziel, städtische Grundstücke grundsätzlich im Erbbaurecht zu vergeben. Zugleich sollen über Konzeptvergaben wohnungs-, sozial- und stadtentwicklungspolitische Ziele erreicht werden. Für den Bezirk Harburg stellt sich dabei zunehmend die Frage, ob diese Instrumente unter den aktuellen Rahmenbedingungen noch ausreichend geeignet sind, zusätzlichen sozialen und preisgedämpften Wohnraum zu schaffen.

Im Stadtentwicklungsausschuss wurde zuletzt berichtet, dass insbesondere Genossenschaften und andere bestandshaltende Wohnungsunternehmen zurückhaltend gegenüber städtischen Erbbaugrundstücken seien. Als Gründe wurden unter anderem schlechtere Beleihungswerte, bereits für energetische Sanierungen belastete Bestände, hohe Sanierungsrückstände, geringe Leerstände und geringe Fluktuation genannt. Zugleich seien Nachverdichtungspotenziale auf Eigenland häufig begrenzt und wirtschaftlich schwer darstellbar.

Vor diesem Hintergrund fragen wir die zuständige Fachbehörde:

1. Welche städtischen Grundstücke im Bezirk Harburg wurden seit dem 01.01.2018 für Wohnungsbau im Wege von Konzeptvergaben oder vergleichbaren Verfahren ausgeschrieben, anhandgegeben oder vergeben?
2. In welchen dieser Fälle erfolgte die Vergabe durch Verkauf, in welchen im Erbbaurecht und in welchen in anderer Form?
3. Welche dieser Verfahren betrafen öffentlich geförderten, preisgedämpften, genossenschaftlichen oder sonst gemeinwohlorientierten Wohnungsbau?
4. Welche Bewertungsgewichtung galt jeweils zwischen Konzeptqualität und wirtschaftlichem Angebot?
5. In wie vielen Harburger Verfahren seit 2018 war das wirtschaftliche Angebot ausschlaggebend für den Zuschlag?
6. In wie vielen Verfahren hätte bei ausschließlicher Bewertung der Konzeptqualität ein anderer Zuschlagsempfänger den Zuschlag erhalten?
7. Welche Erkenntnisse liegen der Fachbehörde darüber vor, ob Genossenschaften oder andere soziale Wohnungsbauakteure im Bezirk Harburg wegen der Vergabe im Erbbaurecht von Bewerbungen auf städtische Grundstücke Abstand genommen haben?
8. Welche Erkenntnisse liegen der Fachbehörde darüber vor, ob Erbbaurechte bei Banken zu geringeren Beleihungswerten, höheren Eigenkapitalanforderungen, schlechteren Konditionen oder zusätzlichen Sicherheiten führen?
9. Wird bei Harburger Erbbaurechtsvergaben vorab geprüft, ob Erbbauzins, Laufzeit, Wertsicherung, Heimfallregelungen und Zustimmungsvorbehalte die Finanzierbarkeit sozialer Wohnungsbauprojekte beeinträchtigen?
10. Welche Abstimmungen gibt es hierzu mit Banken, der IFB Hamburg, Genossenschaften oder anderen sozialen Wohnungsbauakteuren?
11. Liegen der Fachbehörde Erkenntnisse vor, ob Harburger Genossenschaften oder andere bestandshaltende Wohnungsunternehmen ihre Grundstücke und Bestände bereits für energetische Sanierungen beliehen haben oder künftig beleihen müssen?
12. Welche Auswirkungen hat dies nach Einschätzung der Fachbehörde auf die Fähigkeit dieser Akteure, zusätzliche Neubauprojekte auf städtischen Erbbaugrundstücken zu finanzieren?
13. Welche Erkenntnisse liegen der Fachbehörde über energetische Sanierungsbedarfe, Sanierungsrückstände und Investitionsbedarfe im genossenschaftlichen oder preisgedämpften Wohnungsbestand im Bezirk Harburg vor?
14. Welche Erkenntnisse liegen der Fachbehörde über Leerstandsquoten und Fluktuationsquoten in diesen Beständen vor?
15. Teilt die Fachbehörde die Einschätzung, dass geringe Leerstände und geringe Fluktuation umfassende energetische Sanierungen im bewohnten Bestand erschweren können?
16. Welche Nachverdichtungspotenziale auf Eigenland von Genossenschaften oder anderen sozialen Wohnungsbauakteuren sind der Fachbehörde im Bezirk Harburg bekannt?
17. Wie bewertet die Fachbehörde die wirtschaftliche Realisierbarkeit solcher Nachverdichtungen, insbesondere bei Ersatzneubauten, Aufstockungen, kleineren Anbauten und hohen Grundstückseinständen?
18. Sind der Fachbehörde Harburger Projekte oder die anderer Bezirke bekannt, bei denen freie Wohnungsbauakteure renditestärkere Projektteile übernehmen und Genossenschaften oder soziale Träger vor allem das geförderte oder preisgedämpfte Segment realisieren?
19. Wie bewertet die Fachbehörde solche Kooperationsmodelle im Hinblick auf faire Risikoverteilung, dauerhafte Bezahlbarkeit und die wirtschaftliche Tragfähigkeit sozialer Wohnungsbauakteure?
20. Welche Schlussfolgerungen zieht die Fachbehörde aus den genannten Finanzierungs-, Sanierungs- und Nachverdichtungsproblemen für die künftige Anwendung des Erbbaurechts bei sozialen Wohnungsbauprojekten im Bezirk Harburg?

BEZIRKSVERSAMMLUNG HARBURG

Der Vorsitzende

4. August 2026

Die Behörde für Finanzen und Bezirke (FB) sowie die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) beantwortet die o.g. Anfrage der Volt-Fraktion, Drs. 22-1881, wie folgt:

1. Welche städtischen Grundstücke im Bezirk Harburg wurden seit dem 01.01.2018 für Wohnungsbau im Wege von Konzeptvergaben oder vergleichbaren Verfahren ausgeschrieben, anhandgegeben oder vergeben?
   
2. In welchen dieser Fälle erfolgte die Vergabe durch Verkauf, in welchen im Erbbaurecht und in welchen in anderer Form?
   
3. Welche dieser Verfahren betrafen öffentlich geförderten, preisgedämpften, genossenschaftlichen oder sonst gemeinwohlorientierten Wohnungsbau?

Die Datenerhebung für die Beantwortung der Fragen erfolgt bezogen auf den Bezirk Harburg und auf Grundstücke bzw. Wohneinheiten durch Grundstücksvergaben (Verkäufe bzw. Erbbaurechtsbestellungen) des zur Behörde für Finanzen und Bezirke (Finanzbehörde) gehörigen Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) und der IBA Hamburg GmbH.

Abgestellt wurde auf den Zeitraum 01. Januar 2018 bis heute, wobei ausschließlich die Konzeptvergaben für den Wohnungsbau dargestellt sind. Nicht aufgeführt sind etwaige Ausschreibungen, bei denen keine Gebote eingegangen sind, da diese statistisch nicht erfasst werden. Anhandgaben wurden nicht gesondert aufgeführt, da diese – soweit eine solche im konkreten Fall erfolgt - der Vergabe vorgeschaltet ist.

Siehe Anlage 1.

4. Welche Bewertungsgewichtung galt jeweils zwischen Konzeptqualität und wirtschaftlichem Angebot?
   
5. In wie vielen Harburger Verfahren seit 2018 war das wirtschaftliche Angebot ausschlaggebend für den Zuschlag?
   
6. In wie vielen Verfahren hätte bei ausschließlicher Bewertung der Konzeptqualität ein anderer Zuschlagsempfänger den Zuschlag erhalten?

Ein wichtiger Schritt einer aktiven, nicht preistreibenden Liegenschaftspolitik war die Einführung der Konzeptverfahren, wonach das Vergabeverfahren städtischer Grundstücke für den Geschosswohnungsbau nach Konzeptqualität durchgeführt wird. Durch die Abkehr vom Höchstgebotsverfahren sind qualitative Aspekte heute das entscheidende Kriterium zur Vergabe von städtischen Grundstücken. Die grundsätzliche Gewichtung der Bewertung erfolgt in der Form, dass das gebotene Konzept 70% und der gebotene Preis 30% zählt.

Es wird keine Statistik darüber geführt, wie das Verfahren bei ausschließlicher Wertung des Preises/Bodenwert oder des Konzepts ausgegangen wäre. Darüber hinaus ist die Bewertung des Preises/Bodenwert auf 125 % gegenüber der Höhe des zweithöchsten Gebotes gedeckelt, so dass ein sehr hoher Preis/Bodenwert nicht komplett in die Bewertung eingehen würde.

Im Übrigen siehe Drs. 21/18514.

7. Welche Erkenntnisse liegen den Fachbehörden darüber vor, ob Genossenschaften oder andere soziale Wohnungsbauakteure im Bezirk Harburg wegen der Vergabe im Erbbaurecht von Bewerbungen auf städtische Grundstücke Abstand genommen haben?

Dem für die Grundstücksvergabe zuständigen LIG liegen keine Erkenntnisse darüber vor.

Die IBA Hamburg GMBH (IBA) vermarktet im Auftrag der BSW für den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) städtische Grundstücke in den großen Stadtentwicklungsgebieten in Neugraben-Fischbek.

Inr Gesprächen der IBA mit den Wohnungsbauakteuren werden vereinzelt finanzierungs- und wirtschaftlichkeitsbezogene Herausforderungen im Zusammenhang mit Erbbaurechtsmodellen thematisiert. Hierzu zählen insbesondere Auswirkungen auf die Projektkalkulation, die Finanzierung sowie die langfristige Wirtschaftlichkeit von Vorhaben. Aus solchen Rückmeldungen kann jedoch nicht ohne Weiteres abgeleitet werden, dass auf eine Bewerbung um konkrete Grundstücke verzichtet wurde.

8. Welche Erkenntnisse liegen den Fachbehörden darüber vor, ob Erbbaurechte bei Banken zu geringeren Beleihungswerten, höheren Eigenkapitalanforderungen, schlechteren Konditionen oder zusätzlichen Sicherheiten führen?

Da sich der Verkehrswert eines Erbbaurechts vom Verkehrswert des Volleigentums unterscheidet, unterscheiden sich grundsätzlich auch die Beleihungswerte. Dies muss aber nicht zur Folge haben, dass Finanzierungsbedingungen nachteilig sind. Die Investoren müssen bei einer Erbbaurechtsbestellung nicht das Grundstück finanziereren. Daher ist der Finanzierungsbedarf bei einer Erbbaurechtsbestellung grundsätzlich geringer als bei einem Verkauf.

9. Wird bei Harburger Erbbaurechtsvergaben vorab geprüft, ob Erbbauzins, Laufzeit, Wertsicherung, Heimfallregelungen und Zustimmungsvorbehalte die Finanzierbarkeit sozialer Wohnungsbauprojekte beeinträchtigen?

Die Vertragsbedingungen der FHH sind so ausgestaltet, dass eine Finanzierbarkeit unproblematisch möglich ist. Das Erbbaurechts-Vertragsmuster der FHH wurde in den letzten Jahren kontinulerlich weiterentwickelt mit dem Ziel, die Finanzierbarkeit zu optimieren (insb. geringer Erbbauzinssatz, lange Laufzeit, volle Entschädigung der Gebäude bei Ende der Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Vorrang der Finanzierungsgrundschulden vor Erbbauzinsreallast). Eine gesonderte Prüfung vor jeder einzelnen Vergabe ist daher nicht geboten.

10. Welche Abstimmungen gibt es hierzu mit Banken, der IFB Hamburg, Genossenschaften oder anderen sozialen Wohnungsbauakteuren?

Die Finanzbehörde und der LIG stehen schon seit einigen Jahren im engen Austausch mit Vertreterinnen und Vertretern der Kreditwirtschaft und Wohnungswirtschaft. Bereits im Jahre 2021 hat auf Veranlassung der Finanzbehörde der erste Dialog mit den Banken stattgefunden, der im Jahre 2025 fortgesetzt wurde. In diesem Jahr hat der LIG bereits zwei Arbeitstreffen (mit Banken und Wohnungswirtschaft) initiiert. Auch zum Thema Erbbaurecht stehen die Finanzbehörde und der LIG im regelmäßigen Austausch mit Vertreterinnen und Vertretern der Wohnungswirtschaft. Innerhalb des letzten Jahres gab zwei große Veranstaltungen in Kooperation mit zwei Verbänden aus der Wohnungswirtschaft. Auch auf Bundesebene setzt sich der LIG für einer Verbesserung der Finanzierbarkeit von Erbbaurechten ein.

11. Liegen den Fachbehörden Erkenntnisse vor, ob Harburger Genossenschaften oder andere bestandshaltende Wohnungsunternehmen ihre Grundstücke und Bestände bereits für energetische Sanierungen beliehen haben oder künftig beleihen müssen?

Dem LIG liegen keine entsprechenden Kenntnisse vor.

12. Welche Auswirkungen hat dies nach Einschätzung der Fachbehörden auf die Fähigkeit dieser Akteure, zusätzliche Neubauprojekte auf städtischen Erbbaugrundstücken zu finanzieren?
    
13. Welche Erkenntnisse liegen den Fachbehörden über energetische Sanierungsbedarfe, Sanierungsrückstände und Investitionsbedarfe im genossenschaftlichen oder preisgedämpften Wohnungsbestand im Bezirk Harburg vor?
    
14. Welche Erkenntnisse liegen den Fachbehörden über Leerstandsquoten und Fluktuationsquoten in diesen Beständen vor?
    
15. Teilen die Fachbehörden die Einschätzung, dass geringe Leerstände und geringe Fluktuation umfassende energetische Sanierungen im bewohnten Bestand erschweren können?

Nein, da auch umfassende energetische Sanierungen (Gebäudehülle und Heizungsanlage) im bewohnten Zustand ausgeführt werden können.

16. Welche Nachverdichtungspotenziale auf Eigenland von Genossenschaften oder anderen sozialen Wohnungsbauakteuren sind den Fachbehörden im Bezirk Harburg bekannt?
    
17. Wie bewerten die Fachbehörden die wirtschaftliche Realisierbarkeit solcher Nachverdichtungen, insbesondere bei Ersatzneubauten, Aufstockungen, kleineren Anbauten und hohen Grundstückseinständen?
    
18. Sind den Fachbehörden Harburger Projekte oder die anderer Bezirke bekannt, bei denen freie Wohnungsbauakteure renditestärkere Projektteile übernehmen und Genossenschaften oder soziale Träger vor allem das geförderte oder preisgedämpfte Segment realisieren?
    
19. Wie bewerten die Fachbehörden solche Kooperationsmodelle im Hinblick auf faire Risikoverteilung, dauerhafte Bezahlbarkeit und die wirtschaftliche Tragfähigkeit sozialer Wohnungsbauakteure?

Aufgrund des geltenden “Drittelmixes (ein Drittel gefördert, ein Drittel freifinanziert und ein Drittel Eigentumswohnungen)“ bei größeren Bauvorhaben auf städtischen Flächen oder solchen mit städtebaulichen Verträgen ist es durchaus üblich, dass verschiedene Wohnungsbauakteure die einzelnen Wohnungsbausegmente umsetzten. Der geförderte Wohnungsbau ist fördertechnisch so ausgestattet, dass er dauerhaft tragfähig und mit angemessener Rendite umgesetzt werden kann. Die Gruppe der im Bereich des geförderten Wohnungsbaus Investierenden spricht für sich, da sie nicht nur Genossenschaften und SAGA, sondern auch freie Wohnungsbauunternehmen oder private Personen umfasst. Kooperationsmodelle sind daher begrüßenswert, wenn sich die Partner hier bei der Umsetzung unterstützen.



Als Beispiele können ein Vorhaben im südlichen IBA-Projektgebiet Wilhelmsburger Rathausviertel sowie das Projekt „The Wave““ in der HafenCity genannt werden. Beide Projekte befinden sich im Bezirk Hamburg-Mitte und sehen die Kombination aus renditestärkeren Projektteilen bei einem freien Wohnungsbauakteur und gefördertem Wohnungsbau bei einer Genossenschaft bzw. Stiftung vor sind daher begrüßenswert, wenn sich die Partner hier bei der Umsetzung unterstützen.

Als Beispiele können ein Vorhaben im südlichen IBA-Projektgebiet Wilhelmsburger Rathausviertel sowie das Projekt „The Wave““ in der HafenCity genannt werden. Beide Projekte befinden sich im Bezirk Hamburg-Mitte und sehen die Kombination aus renditestärkeren Projektteilen bei einem freien Wohnungsbauakteur und gefördertem Wohnungsbau bei einer Genossenschaft bzw. Stiftung vor

20. Welche Schlussfolgerungen ziehen die Fachbehörden aus den genannten Finanzierungs-, Sanierungs- und Nachverdichtungsproblemen für die künftige Anwendung des Erbbaurechts bei sozialen Wohnungsbauprojekten im Bezirk Harburg?

Es kann keine Auskunft zu Nachverdichtungspotenzialen auf Eigenland von Genossenschaften oder anderen sozialen Wohnungsbauakteuren und keine Auskunft zu Kooperationsmodellen auf privaten Grundstücken gegeben werden, da der LIG keine entsprechenden Daten erhebt.

Der LIG bietet Erbbauberechtigten unter bestimmten Voraussetzungen an, eine vorzeitige Erbbaurechtsverlängerung zu prüfen, wenn umfangreiche Investitionen anstehen, um eine Finanzierung der Investition im Rahmen der Laufzeit zu ermöglichen. Die Prüfung erfolgt einzelfallbezogen. Die Wirtschaftlichkeit von Nachverdichtungs- und Sanierungsmaßnahmen sowie von Kooperationsmodellen kann nur durch den Investor bewertet werden.

gez. Böhm

f.d.R. Leptien