Wohnungs- und Mietensituation in St. Georg, hier: Empfehlung des Stadtteilbeirates St. Georg vom 27.04.2022
Letzte Beratung: 06.12.2022 Cityausschuss Ö 7.1.3
Der Cityausschuss hat sich in seiner Sitzung am 13.09.2022 mit der nachfolgend aufgeführten Vorlage / Empfehlung befasst. Der Cityausschuss hat von einer Beschlussfassung über die Empfehlung des Stadtteilbeirates St. Georg abgesehen und einstimmig beschlossen, dass die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen um eine fachliche Einschätzung/Stellungnahme zu den in der Empfehlung aufgeführten Punkten gebeten wird. Die Bezirksversammlung hat diesen Beschluss in ihrer Sitzung am 22.09.2022 bestätigt.
Der Stadtteilbeirat St. Georg möge beschließen:
Die Bürgerschaft und der Senat (ggfs. auch über den Bundesrat) werden aufgefordert, Maßnahmen zu ergreifen,
Begründung:
Die Wohnungs- und Mietenlage in St. Georg ist schon seit langem mehr als angespannt. Viele BewohnerInnen leiden unter der Mietenexplosion, können die Umwandlung ihrer Miet- in eine Eigentumswohnung selbst im Einzugsgebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung nicht ausschließen. Der Umzug im eigenen Stadtteil – beispielsweise, wenn sich die Familie vergrößert – ist nahezu aussichtslos, auch (die letzten) inhabergeführten Läden werden verdrängt, weil ihnen die Miete mangels MieterInnenschutzes für Gewerbetreibende drastisch erhöht wird und sie keine bezahlbare Alternative vor Ort mehr finden. Das geht so nicht weiter! Und so protestieren wir als vielleicht letzte Generation, die sich noch an bezahlbare Mieten in St. Georg erinnert und sich der Mietenexplosion, dem mangelnden Neubau von Sozialwohnungen und der Verdrängung entgegenstemmt. Und so sieht’s gegenwärtig in St. Georg aus:
Die Liste ließe sich fortsetzen und verlangt nach einer grundlegenden Änderung der Wohnungs- und Mietenpolitik für St. Georg. Maßnahmen zur Verbesserung der Lage können z.T. vom Bezirk, vom Senat und der Bundesregierung veranlasst werden. Unsere zentralen Forderungen richten wir daher an die Fraktionen der Bezirksversammlung (BV) Hamburg-Mitte und der Hamburgischen Bürgerschaft sowie den Senat.
Meinungsbild Plenum*:
Ja: 20 Nein: 3 Enthaltung: 7
Votum Stadtteilbeirat:
Ja: 9 Nein: 1 Enthaltung: 3
Der Antrag ist mehrheitlich angenommen.
*Im Plenum sind rund 45 Personen (digital) anwesend.
Dem Antrag ist das Merkblatt zum Genehmigungserfordernis nach § 250 Baugesetzbuch „Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen im Bezirk Hamburg-Mitte“ angehangen.
„Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen nimmt mit Schreiben vom 07.11.2022 wie folgt Stellung:
Die Bürgerschaft und der Senat (ggfs. auch über den Bundesrat) werden aufgefordert, Maßnahmen zu ergreifen,
1. einen großen Anteil bezahlbarer, günstiger Mieten in Hamburg und speziell in St. Georg zu gewährleisten!
Die Freie und Hansestadt Hamburg (FHH) hat mit dem Bündnis für das Wohnen in Hamburg und dem Vertrag für Hamburg mit den Bezirksämtern und den Bezirksversammlungen Instrumente geschaffen, die darauf ausgerichtet sind, in Hamburg mit dem sog. Drittelmix einen ausgewogenen Wohnungsmix zu erreichen. Besonders in zentralen Lagen ist es das Ziel, den Anteil von geförderten Mietwohnungen auf mindestens 35% bis zu 50% zu erhöhen. Auch auf privaten Flächen soll der Anteil bei 35% geförderten Wohnungen liegen.
Der Senat schöpft die durch den Bundesgesetzgeber eingeräumten Möglichkeiten zum Erhalt bezahlbarer Mieten und zum Schutz der Menschen vor Verdrängung aus ihren angestammten Quartieren vollständig aus. Zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung hat der Senat darüber hinaus bisher 16 Soziale Erhaltungsverordnungen u.a. auch in St. Georg erlassen, um bezahlbaren Wohnraum langfristig zu sichern. Ergänzt wird dieses Schutzprogramm durch die 2021 erlassene Verordnung nach § 250 Baugesetzbuch (BauGB), welche den Mieterinnen und Mietern in ganz Hamburg nochmals zusätzlichen Schutz vor der Umwandlung ihrer Wohnungen in Wohneigentum bietet.
Unmittelbar wirksam sind außerdem z.B. die Mietpreisbremse für Neuvermietungen, die Kappungsgrenzenverordnung gegen übermäßige Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen und die Kündigungsschutzfristverordnung: Erstmals Mitte 2015 und zuletzt 2020 wurde die Mietpreisbegrenzungsverordnung für das gesamte Stadtgebiet erlassen, um Neuvertragsmieten grundsätzlich auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen (Mietpreisbremse). Zuletzt 2018 hat der Senat die sog. Kappungsgrenzenverordnung erlassen, mit der die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis von 20 % auf 15 % in drei Jahren abgesenkt wird. Seit 2014 gilt in Hamburg zudem die Kündigungsschutzfristverordnung, mit der sich die Sperrfrist für Kündigungen wegen eines berechtigten Interesses des Vermieters nach Umwandlung der Mietwohnung in Eigentum und Erwerb dieser auf 10 Jahre verlängert.
2. die Berechnungsgrundlagen für den Mietenspiegel und das Wohnlagenverzeichnis grundlegend zu überarbeiten, um alle Mieten zu berücksichtigen und die Bodenpreise und den „Statusindex“ nicht überproportional zu gewichten!
Der Hamburger Mietenspiegel wird als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden auf Basis einer repräsentativen Stichprobe erstellt. Der Bundesgesetzgeber hat in § 8 Abs. 1 der Mietspiegelverordnung ausdrücklich geregelt, dass eine Vollerhebung nicht erforderlich ist.
Bei der Erstellung des Wohnlagenverzeichnisses werden die Anteile der neun Indikatoren an der Wohnlagenbewertung auf Grundlage von Referenzgebieten berechnet. Die Referenzgebiete sind über das Stadtgebiet verteilt und weisen eine eindeutige Wohnlageneinstufung auf. Anhand der Referenzgebiete wird über eine logistische Regression eine Wohnlagenformel zur Berechnung der Wohnlagenkennwerte aller Blockseiten erstellt. Diese Vorgehensweise hat zum einen den Vorteil, dass am Ende der Berechnung eine Formel steht, mit der alle Wohnlagen berechnet und nachvollzogen werden können. Zum anderen kann über den berechneten Wohnlagenwert auch innerhalb der Wohnlagen noch eine weitere Ausdifferenzierung der Wohnlagequalitäten erfolgen. Die Anteile der Indikatoren Bodenrichtwert und Statusindex zeigen insofern deren Bedeutung für die Wohnlagenbewertung. Sie sind das Ergebnis einer Analyse, nicht einer vorab gesetzten Gewichtung, die beliebig angepasst werden könnte. Bei der nächsten Neuerhebung 2023 wird die Wohnlagenformel erneut auf Basis von Referenzgebieten, die zu überprüfen sind, berechnet werden. Entsprechend wird auch der Anteil der Indikatoren Bodenrichtwert und Statusindex an der Wohnlagenbewertung neu ermittelt werden.
3. die Neubauzahlen und den Anteil an Sozialwohnungen des 1. Förderweges in St. Georg zu erhöhen!
4. den Abriss günstigen Wohnraumes zugunsten von teuren Neubauten zu verhindern, aus sozialen und auch klimarettenden Gründen!
Die Beantwortung der Fragen 3 und 4 liegt in der Zuständigkeit des Bezirksamtes.
5. Soziale Erhaltungsverordnungen zu stärken, über die eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ausgeschlossen und ein wiedereingeführtes Vorkaufsrecht von der Stadt umfassend genutzt wird!
Die Soziale Erhaltungsverordnung St. Georg ist seit dem 15.02.2012 in Kraft und schützt die im Gebiet lebenden Bewohnerinnen und Bewohner vor Verdrängung. Der Senat wird auch weiterhin alle gesetzlichen Möglichkeiten im Rahmen Sozialer Erhaltungsverordnungen nutzen, um Bewohnerinnen und Bewohner vor Verdrängung aus ihren angestammten Quartieren zu schützen.
Dies gilt vor allem auch für den Schutz vor Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Hamburgs Bundesratsinitiative im Jahre 2019 zur Streichung einer Ausnahmeregelung, nach der Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden dürfen, wenn sie innerhalb von sieben Jahren nur an Mieterinnen und Mieter verkauft werden fand zwar nicht die dafür notwendigen Mehrheiten, jedoch hat der Senat neben der seit 1998 bestehenden Umwandlungsverordnung nach Sozialem Erhaltungsrecht in 2021 eine weitere Verordnung nach § 250 BauGB erlassen, welche den Mieterinnen und Mietern nochmals zusätzlichen Schutz vor der Umwandlung ihrer Wohnungen in Wohneigentum bietet.
Hinsichtlich der Nutzung von Vorkaufsrechten setzt sich der Senat auf Bundesebene intensiv dafür ein, die einschlägigen Vorschriften des Baugesetzbuchs so zu ändern, dass Vorkaufsrechte auf Basis Sozialer Erhaltungsverordnung zeitnah wieder effektiv und zweckentsprechend ausgeübt werden können, um die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auch für die Zukunft nachhaltig zu sichern und Bewohnerinnen und Bewohner der Quartiere vor Verdrängung zu schützen.
Hierzu hat der Senat bereits unmittelbar im Anschluss an das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021, mit dem der bisherigen Vorkaufsrechtspraxis der Städte und Gemeinden die Grundlage entzogen wurde, einen entsprechenden Antrag auf der 138. Konferenz der Bauministerinnen und Bauminister eingebracht, der mit 15:1 Stimmen angenommen wurde. Hierauf basierend hat die 139. Konferenz der Bauministerinnen und Bauminister einstimmig die Bitte an die Bundesregierung adressiert, einen zielführenden Gesetzesentwurf zur Neuregelung der Vorkaufsrechte im obigen Sinne vorzulegen. Darüber hinaus hat der Bundesrat auf gemeinsame Initiative Hamburgs und Berlins am 08.04.2022 beschlossen, die Bundesregierung aufzufordern, schnellstmöglich einen Gesetzentwurf in den Bundestag einzubringen, mit dem eine rechtssichere und wirksame Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in Sozialen Erhaltungsgebieten gewährleistet ist. Der Senat wird sich auch weiterhin energisch auf Bundesebene für eine zügige und wirkungsvolle Änderung des Baugesetzbuchs einsetzen.
6. einen Fonds zur Förderung gemeinschaftlicher Übernahmen von Mietshäusern durch die BewohnerInnen zu schaffen!
Die zuständige Fachbehörde hält über die Hamburgische Investitions- und Förderbank AöR (IFB) bereits das Förderprogramm „Erwerb von Bestandsobjekten durch eine Mietergenossenschaft“ vor, das auch bei einem angestrebten Erwerb von Bestandsobjekten in Gebieten der Sozialen Erhaltungsverordnung genutzt werden kann.
7. endlich einen MieterInnenschutz für Kleingewerbetreibende gesetzlich zu verankern!
Der Senat hat aus ordnungspolitischen Gründen keine Bundesratsinitive für die Einführung von weitergehenden Schutzrechten für gewerbliche Mieterinnnen und Mieter eingebracht.
Das Bezirksamt nimmt zu den Punkten 3 und 4 der Empfehlung wie folgt Stellung:
3. die Neubauzahlen und den Anteil an Sozialwohnungen des 1. Förderweges in St. Georg zu erhöhen!
Antwort:
Leider stehen dem Bezirksamt Hamburg-Mitte keine gesetzlichen Möglichkeiten zur Verfügung, den Anteil an Sozialwohnungen im 1. Förderweg im Baugenehmigungsverfahren zu fordern oder zu bedingen. In Bauberatungsgesprächen erörtern die Fachämter Stadt- und Landschaftsplanung und Bauprüfung gegenüber den Eigentümern, Bauherren, Projektentwicklern und sonstigen Bauherrenvertretern, die Möglichkeit öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus ernsthaft zu prüfen. Liegen Anwendungsvoraussetzungen des sog. Vertrages für Hamburg vor, werden diese in den Gesprächen frühzeitig seitens des Bezirksamtes eingebracht und die daraus entstehenden wohnungspolitischen Forderungen im Zuge der weiteren Gespräche verhandelt.
Der Neubau von Wohnraum ist nach der Sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB genehmigungsfrei. Daher hat die Soziale Erhaltungsverordnung als wichtiges Rechtsinstrument des Baugesetzbuches grundsätzlich keinen Einfluss auf die Neubautätigkeit und den anteilig öffentlich geförderten Wohnungsbau. Bei Abbruch und Neubau können unter besonderen Umständen Sozialwohnungen geschaffen werden (siehe Antwort zu Frage 4).
Im Rahmen von Bebauungsplanverfahren besteht grundsätzlich die Möglichkeit, öffentlich geförderte Mietwohnungen im 1. oder 2. Förderweg durch Vereinbarung in einem städtebaulichen Vertrag umzusetzen. Das ist aber an die Realisierung eines konkreten Vorhabens gebunden, für das dann neues Planungsrecht geschaffen werden muss. Im Rahmen von sog. Angebotsbebauungsplänen ohne konkrete Vorhaben ist es rechtlich nicht möglich, die Grundeigentümer durch städtebauliche Verträge dazu zu verpflichten. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass im räumlichen Geltungsbereich eines solchen Bebauungsplans mehrere verschiedene Grundeigentümer betroffen sind und hier der Grundsatz der Gleichbehandlung zu beachten ist. Bei der Veräußerung von Grundstücken der Freien und Hansestadt Hamburg besteht die Möglichkeit, die Forderung zur Umsetzung von öffentlich gefördertem Mietwohnungsbau im 1. oder 2. Förderweg im Grundstückskaufvertrag verbindlich zu regeln. Diese Zielsetzung wird im Bezirksamt Hamburg-Mitte regelhaft so verfolgt und in St. Georg z.B. im Bebauungsplangebiet St. Georg 43 angewandt.
4. den Abriss günstigen Wohnraumes zugunsten von teuren Neubauten zu verhindern, aus sozialen und auch klimarettenden Gründen!
Antwort:
Die Entscheidungszuständigkeit über die Genehmigungen zum Abbruch von baulichen Anlagen im Geltungsbereich von sozialen Erhaltungsverordnungen liegt beim Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung.
Für den Rückbau (Abriss) von Wohngebäuden wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung grundsätzlich keine Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung erteilt, sofern kein Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB (nachweislich wirtschaftliche Unzumutbarkeit) vorliegt. Eine Abbruchgenehmigung kann in bestimmten Fällen erteilt werden, wenn sonstige besondere Umstände vorliegen, nach denen durch den Rückbau keine konkreten nachteiligen Auswirkungen auf die Struktur der Wohnbevölkerung und die städtebaulichen Folgen in dem Gebiet zu befürchten sind, wie z. B. bei der Verpflichtung, Ersatzwohnraum in gleicher Anzahl, Größe und Struktur sowie entsprechender Miete oder Sozialwohnungen in gleicher Anzahl, Größe und Struktur innerhalb des betreffenden Gebiets neu zu schaffen.
Um Beschlussfassung / Kenntnisnahme wird gebeten.
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