Neue Gartenstadt Öjendorf - Flächensicherung, öffentliche Risiken und Verlässlichkeit der Planungsziele (Anfrage der CDU-Fraktion)

Fragesteller: Joseph Johannsen, Dr. Gunter Böttcher, Roland Hoitz

In der Antwort auf die Schriftliche Kleine Anfrage der CDU-Abgeordneten Dr. Anke Frieling vom 19. September 2025 (Bürgerschafts-Drs. 23/1534) verwies der Senat auf laufende Prüfungen der vertraglichen und wirtschaftlichen Grundlagen der Neuen Gartenstadt Öjendorf. Erst nach deren Abschluss könnten Funktionsplanung und Bebauungsplanverfahren vorangebracht werden. Ein Realisierungszeitpunkt war nicht verlässlich prognostizierbar.

Dabei war 2023 bereits ein hochbaulich-freiraumplanerischer Realisierungswettbewerb durchgeführt worden. Ausloberinnen waren FRANK Projektentwicklung Nord GmbH, HAMBURG TEAM Gesellschaft für Projektentwicklung mbH, die städtische SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg und DEUTSCHE IMMOBILIEN Entwicklungs GmbH. Das Verfahren erfolgte im Einvernehmen mit der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW), der Umweltbehörde und dem Bezirksamt Hamburg-Mitte. Die öffentliche Hand war somit bereits in die bisherige Entwicklung wesentlich eingebunden.

Für das Quartier bestehen besondere wohnungspolitische Zielsetzungen. Nach dem mit Schreiben der damaligen Staatsrätin Monika Thomas vom 15. Juli 2022 übermittelten Beschluss der Senatskommission sollten 50 Prozent Wohneigentum, 25 Prozent öffentlich geförderte und 25 Prozent freifinanzierte Mietwohnungen entstehen. Die stärkere Eigentumsorientierung wurde ausdrücklich mit dem Ziel einer ausgewogenen sozialen Mischung und der Eigentumsbildung auch für Haushalte aus Billstedt begründet. Am 7. Februar 2024 bestätigte das Bezirksamt im Stadtplanungsausschuss rund 2.200 geplante Wohneinheiten, davon 50 Prozent im Eigentum.

Das Rückfragenkolloquium vom 22. Februar 2023 konkretisierte die Wettbewerbsaufgabe unter anderem durch das Planungsziel von 130 Wohneinheiten mit Merkmalen klassischer Einfamilienhäuser beziehungsweise vergleichbarer Einzelhaustypologien; ihre Zahl war entwurfsabhängig zu überprüfen. Reihenhäuser waren als realteilbares Eigentum zu planen. Für Reihen-, Einfamilien-, Doppel- und Kettenhäuser wurde ein Stellplatz je Wohneinheit angesetzt.

Die vorliegende Entwurfsfassung einer Senatsdrucksache mit Dateistand 21. Juli 2026 beschreibt einen möglichen Erwerb wesentlicher Flächen durch die Freie und Hansestadt Hamburg (FHH), nachdem FRANK und HAMBURG TEAM die bisherige Entwicklung für wirtschaftlich nicht mehr umsetzbar hielten. Sie benennt verbleibende Grundstückslücken, mögliche Verlagerungen zentraler Funktionen und Änderungen von Baumassen und Wohnungstypologien. Der Entwurf belegt für sich genommen weder einen abschließenden Senatsbeschluss noch den Vollzug der Erwerbe.

Zu klären ist deshalb, welche Entscheidungen und Fortschritte inzwischen tatsächlich vorliegen, welche Risiken der Bezirk und die übrige öffentliche Hand übernehmen und ob die vereinbarten Quartiersziele auch in einem veränderten Entwicklungsmodell gewahrt bleiben.

Vor diesem Hintergrund fragen wir die zuständigen Stellen:

(Die Fragen beziehen sich auf den Stand der Beantwortung. Soweit einzelne Fragen die Zuständigkeit oder den Kenntnisbereich anderer Fachbehörden, des LIG oder beteiligter öffentlicher Unternehmen betreffen, wird um deren Beteiligung und Einholung der entsprechenden Auskünfte gebeten. Bitte zwischen geltender Beschlusslage, geprüften Varianten und verbindlicher Umsetzung unterscheiden. Bei noch offenen Prüfungen sind die zuständige Stelle, der konkrete Klärungsbedarf und der vorgesehene Abschlusszeitpunkt anzugeben. Soweit einzelne Angaben nicht ermittelt werden können, wird um Benennung der betreffenden Frage und des Grundes gebeten.)

I. Planungsfortschritt und Information der Bezirkspolitik

1. Welchen Stand haben Funktionsplanung und Bebauungsplanverfahren inzwischen erreicht? Bitte den jeweils maßgeblichen Planungsstand mit Datum sowie gegebenenfalls Bezeichnung, Datum und Fundstelle eines Aufstellungsbeschlusses angeben. Welche in Drs. 23/1534 angekündigten Prüfungen sind abgeschlossen, mit welchem Ergebnis; welche verhindern noch den nächsten Planungsschritt? Bitte prüfungsbezogen darstellen.

2. Wann erlangten die Bezirksamtsleitung und das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung erstmals Kenntnis von folgenden Entwicklungen?
   1. dem Risiko, die planrechtsbezogenen Fristen der Grundstückskaufverträge nicht einzuhalten,
   2. der Entscheidung von FRANK und HAMBURG TEAM, das bisherige Entwicklungsmodell nicht weiterzuverfolgen,
   3. Überlegungen zu einem Flächenerwerb beziehungsweise einer veränderten Entwicklungsträgerschaft durch die FHH.

Bitte jeweils Datum, unterrichtende Stelle, dokumentierte Grundlage und anschließend veranlasste Maßnahmen nennen.

3. Wie wurde die Grundstücksverfügbarkeit gegenüber den politischen Wettbewerbsteilnehmern und den bezirklichen Gremien in den Jahren 2022 bis 2024 dargestellt?

Wurden dabei noch fehlende Grundstücke sowie Bedingungen, Fristen und Rücktrittsrechte bestehender Kaufverträge ausdrücklich offengelegt? Bitte die entsprechenden Unterrichtungen mit Datum und Fundstelle benennen. Welche diesbezüglichen Erkenntnisse brachte das Bezirksamt anschließend in die Beantwortung der Drs. 23/1534 ein?

4. Wann wurden Stadtplanungsausschuss und Bezirksversammlung über die unter Frage 2 genannten Entwicklungen sowie über die seit 2024 untersuchten Änderungen des Quartierskonzepts informiert?

Bitte je Sachverhalt Datum, Gremium und Fundstelle angeben. Soweit eine Unterrichtung unterblieb: aus welchem Grund und wann soll sie nachgeholt werden?

II. Grundstücksverfügbarkeit und künftige Projektsteuerung

5. Welcher Beschluss- und Vollzugsstand ist dem Bezirksamt zum vorgesehenen Flächenerwerb durch die FHH bekannt?

Bitte zwischen Erwerbsbeschluss, notarieller Beurkundung, Besitzübergang und Eigentumsumschreibung unterscheiden und jeweils Datum sowie Flächenumfang nennen. Welche Voraussetzungen oder Genehmigungen stehen noch aus und welche Fristen gelten hierfür?

6. Welche für die aktuelle Planung benötigten Grundstücke sind weiterhin nicht dauerhaft verfügbar?

Bitte tabellarisch Flurstück, Fläche, betroffene Baufelder beziehungsweise Funktionen, Sicherungsstatus und noch offene Bedingungen angeben. Bei privatem Verbleib ist zu unterscheiden, ob eine gesicherte Mitwirkung des Eigentümers besteht oder die Fläche tatsächlich nicht einbezogen werden kann. Namen natürlicher Personen werden nicht erfragt.

7. Welche planerisch geprüfte Variante liegt für den Fall vor, dass die noch offenen Flächen am Mattkamp nicht einbezogen werden können?

Bitte verbleibende Wohnungszahl und Baufelder, zu verlegende zentrale Funktionen, Auswirkungen auf Erschließung und Entwässerung sowie zusätzliche Kosten und Zeitbedarf darstellen. Soweit bislang lediglich eine grundsätzliche Einschätzung zur Bebaubarkeit vorliegt: Welche Untersuchungen fehlen noch für eine belastbare Umsetzungsentscheidung?

8. Welche Aufgaben- und Risikoverteilung ist für die weitere Projektentwicklung vereinbart beziehungsweise konkret vorgesehen?

Bitte Gesamtsteuerung, Funktionsplanung, Bauleitplanung und Erschließung den verantwortlichen Stellen zuordnen; die Rollen von LIG, BSW, Bezirksamt, SAGA und privaten Beteiligten sind getrennt darzustellen. Welche Baufelder und Wohnsegmente sind für die SAGA vorgesehen? Welche neuen Aufträge an die bisherigen privaten Projektpartner sind dem Bezirksamt bekannt – mit Leistungsumfang, Vergabeverfahren und vereinbarter oder vorgesehener Vergütung?

III. Eigentumsbildung, Wohnungsmix und Gebäudetypologien

9. Gilt die von der Senatskommission beschlossene Verteilung von 50 Prozent Wohneigentum, 25 Prozent öffentlich geförderten und 25 Prozent freifinanzierten Mietwohnungen weiterhin als Planungsgrundlage?

Bitte förmliche Beschlusslage und tatsächlich verfolgte Planung getrennt beantworten. Bei beschlossenen, beabsichtigten oder geprüften Abweichungen sind Zielverteilung, Anlass, Initiator, Beginn der Prüfung und zuständiges Entscheidungsgremium anzugeben; bestehende Änderungsbeschlüsse bitte mit Datum und Fundstelle benennen.

10. Welche Wohnungszusammensetzung wird aktuell geplant und welche wird der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zugrunde gelegt?

Bitte Eigentumswohnungen beziehungsweise Häuser zur Veräußerung an private Haushalte, geförderte und freifinanzierte Mietwohnungen jeweils mit Anzahl und Anteil ausweisen; besondere Wohnformen sind überschneidungsfrei zuzuordnen. Auf welche Gesamtwohnungszahl und Gebietsabgrenzung beziehen sich die Quoten? Sind für einzelne Bauabschnitte abweichende Mischungen vorgesehen?

11. Wie wird das Ziel umgesetzt, 20 Prozent des Eigentumssegments für Schwellen- beziehungsweise Starterhaushalte förderfähig auszugestalten?

Welche Wohnangebote, Erwerbskostenannahmen und Fördermöglichkeiten werden hierfür aktuell zugrunde gelegt? Ist die Förderfähigkeit mit der IFB abgestimmt? Bei einer Änderung oder Aufgabe dieses Ziels: Wer hat wann darüber entschieden beziehungsweise welche Entscheidung steht noch aus?

12. In welchem Umfang wurde das Planungsziel von 130 Wohneinheiten mit Einfamilienhausmerkmalen in den ausgewählten Wettbewerbsentwürfen erreicht und welchen Umfang sieht die heutige Planung vor?

Bitte für beide Planungsstände die Haustypologien und Wohneinheiten je Baufeld gegenüberstellen, einschließlich Ein-, Zweifamilien-, Doppel-, Reihen- und Kettenhäusern. Zuordnungen zum 130er-Planungsziel sind kenntlich zu machen; Doppelzählungen sind auszuschließen. Bei Unterschreitung bitte Gründe, Prüfgrundlagen und politische Befassungen nennen.

13. Welche Ergebnisse der im Erwerbsentwurf genannten BSW-Studie von 2024 zur Verdichtung werden weiterverfolgt?

Bitte für die maßgeblichen Varianten Ausgangs- und Zielwohnungszahl, entfallende beziehungsweise veränderte Haustypologien, zusätzliche Geschosse und Auswirkungen auf den 50/25/25-Mix angeben. Welche Variante wird bevorzugt und warum? Die Studie sowie die aktuelle planerische Gegenüberstellung werden als Anlage erbeten, soweit sie vorliegen und übermittelt werden können.

14. Bleibt die Vorgabe bestehen, alle Reihenhäuser als realteilbares Eigentum zu planen, und in welchem Umfang ist ihre Veräußerung an private Haushalte vorgesehen?

Wie sollen die Eigentumsquote und die vorgesehenen Angebote für Schwellenhaushalte bei Grundstücksvergabe, Bauträgerbeauftragung und abschnittsweiser Realisierung gesichert werden? Bitte zwischen grundstücksrechtlicher Realteilbarkeit, Eigentumsbildung und Selbstnutzung unterscheiden sowie geplante Verkaufs- oder Erbbaurechtsmodelle benennen.

IV. Wirtschaftlichkeit und öffentliche Folgekosten

15. Liegt dem Bezirksamt eine Wirtschaftlichkeitsrechnung zur Gesamtentwicklung vor, die über die Bewertung der Ankaufsflächen hinausgeht?

Falls ja, bitte Berechnungsdatum, Zeitraum, Kosten und Erlöse sowie öffentlichen Zuschuss- oder Finanzierungsbedarf nennen. Welche veränderten Bedingungen gegenüber dem bisherigen privaten Modell tragen das Ergebnis? Wurde eine Variante mit unverändertem 50/25/25-Mix gerechnet und mit welchem Ergebnis? Falls keine Gesamtentwicklungsrechnung vorliegt: Auf welcher Grundlage beurteilt das Bezirksamt die finanzielle Realisierbarkeit?

16. Welche öffentlichen Ausgaben und Verpflichtungen sind seit dem in Drs. 23/1534 dargestellten Kostenstand hinzugekommen und welcher weitere Mittelbedarf wird erwartet?

Bitte nach Kostenträger und Kostenart unterscheiden: Grundstückserwerb und Vorleistungen, weitere Planung, Erschließung einschließlich Entwässerung, Energie, Mobilität, soziale Infrastruktur sowie Grün- und Freiräume. Tatsächliche Ausgaben, eingegangene Verpflichtungen und Prognosen sind getrennt mit Preisstand auszuweisen; überschneidende Ansätze sind kenntlich zu machen.

17. Welche wesentlichen Kosten- und Realisierungsrisiken sind bereits beziffert und welche nur pauschal oder noch gar nicht berücksichtigt?

Bitte insbesondere fehlende Flächen, Umplanung, Baugrund und Wasserverhältnisse, Rückbau beziehungsweise Verlagerung vorhandener Nutzungen, Lärmschutz, Kostensteigerungen und Verzögerungen berücksichtigen. Welche Sensitivitätsrechnungen und Risikoreserven liegen vor, und welche finanziellen Folgen ergeben sich bei geringeren Erlösen oder höherem Erschließungsaufwand?

18. Welche übernommenen oder zur Übernahme vorgesehenen Planungsleistungen können im aktuellen Konzept weiterverwendet werden und welche müssen wesentlich überarbeitet werden?

Bitte die betroffenen Baufelder beziehungsweise Fachplanungen, Änderungsgründe und geschätzten Zusatzkosten nennen. Welche Prüfung der fachlichen Verwendbarkeit wurde vor einer Erstattung oder weiteren Beauftragung vorgenommen? Wie wird eine doppelte Vergütung bereits öffentlich finanzierter Leistungen ausgeschlossen?

V. Entwässerung, Mobilität und Infrastruktur

19. Welchen Abstimmungs- und Genehmigungsstand hat das seit 2021 erarbeitete Entwässerungskonzept?

Liegt ein mit den zuständigen Stellen abgestimmter Nachweis für Regenwasserrückhalt, Ableitung und Starkregenvorsorge des Gesamtgebiets einschließlich der Flächen zwischen den Baufeldern vor? Welche Nachweise, Flächen oder Genehmigungen fehlen noch, und welche Folgen haben hohe Grundwasserstände und eingeschränkte Vorflutkapazitäten für Bebauung, Kosten und Zeitplan?

20. Welche Stellplatzschlüssel und Stellplatzzahlen gelten in der aktuellen Planung, getrennt nach Wohnsegment und Gebäudetypologie?

Bitte Abweichungen vom Ansatz von 1,0 Stellplatz je Reihen-, Einfamilien-, Doppel- und Kettenhaus-Wohneinheit im Kolloquiumsprotokoll sowie vom in Drs. 22-3524 genannten Ansatz von 0,7 für freifinanzierte Wohnformen erläutern. Bewohnerstellplätze, Besucherparkstände und Stellplätze anderer Nutzungen sind getrennt auszuweisen.

21. Welche Voraussetzungen für das reduzierte Stellplatzangebot sind bis zum ersten Wohnungsbezug verbindlich gesichert?

Bitte für ÖPNV, Fuß- und Radwege, Sharingangebote sowie Mobility Hubs beziehungsweise Parkscheunen Zuständigkeit, Investitions- und Betriebskosten, Finanzierung und Inbetriebnahme darstellen. Wie werden die Anforderungen aus Drs. 22-3524 berücksichtigt? Welche Anpassung von Stellplatzangebot und Straßenquerschnitten ist vorgesehen, falls die erforderlichen Mobilitätsangebote nicht rechtzeitig finanziert und umgesetzt werden können?

22. Welche sozialen, versorgungsbezogenen und freiräumlichen Einrichtungen sind für die einzelnen Realisierungsabschnitte verbindlich vorgesehen und finanziert?

Bitte Grundschule, Kitas, Nahversorgung, Öjenhof, Sportangebote und Landschaftsachse einschließlich urbaner Landwirtschaft berücksichtigen. Welche Kapazitäten, Standorte und Fertigstellungstermine sind vereinbart? Welche Anpassungen oder Finanzierungslücken entstehen bei einer Teilrealisierung, einer veränderten Wohnungszahl oder einer Verschiebung des Wohnungsmixes?

VI. Verbindlicher Fahrplan und bezirkliche Beteiligung

23. Welcher aktualisierte Termin- und Entscheidungsplan liegt für die weitere Umsetzung vor?

Bitte Funktionsplanung, Aufstellungsbeschluss und Beteiligung im Bebauungsplanverfahren, Feststellung des Bebauungsplans, Erschließung, Hochbaubeginn, Erstbezug und Gesamtfertigstellung tabellarisch mit Zieltermin, federführender Stelle und entscheidender Voraussetzung darstellen. Wo noch kein Termin besteht, bitte das konkrete Hindernis und den vorgesehenen Termin für dessen Klärung nennen.

24. Wann erhält der Stadtplanungsausschuss eine zusammenhängende Vorlage über das tatsächlich weiterverfolgte Quartierskonzept, dessen Finanzierung und den Realisierungsfahrplan?

Welche Kriterien und Entscheidungstermine gelten für Vollrealisierung, Teilrealisierung oder grundlegende Umplanung? Welche Abweichungen von den bisherigen Eigentums-, Typologie- und Mobilitätszielen sollen vor einer abschließenden Festlegung der Bezirksversammlung beziehungsweise ihren Ausschüssen vorgelegt werden?