Nachnutzung des Körber Areals hier: Sachstandsbericht zum Beschluss der Bezirksversammlung

Die Bezirksversammlung Bergedorf hat das Bezirksamt in ihrer Sitzung am 26.09.2024 (Drs. 22-0065) beauftragt, für das Körber-Areal an der Kurt-A.-Körber-Chaussee und umliegende Bereiche einen Planungsraum zu definieren, ein Verfahrens- und Beteiligungskonzept zu entwickeln sowie Abstimmungen mit betroffenen Dienststellen hinsichtlich eines Zeitplans und anzuwendender bodenpolitischer Instrumente durchzuführen und bis März dem zuständigen Ausschuss zu berichten. Über die bisherigen Prüfergebnisse und den aktuellen Bearbeitungsstand informiert das Bezirksamt den Stadtentwicklungsausschuss mit dieser Vorlage und in der Sitzung am 02.04.2025 anhand einer gesonderten Präsentation.

Planungsanlass und -aufgabe

Auslöser für die Auseinandersetzung mit dem Betrachtungsraum ist, dass das Maschinenbauunternehmen Körber Technologies GmbH in absehbarer Zeiteine Fabrikim Innovationspark am Curslacker Neuen Deich errichten wird und sein Betriebsgelände inkl.des dazugehörigen Parkplatzes an der Straße Kurt.-A. Körber Chaussee unweit des Bergedorfer Zentrums aufgibt und den Hauptsitz verlagert. Durch den Umzug des Unternehmens entsteht der Bedarf an einem zukunftsfähigen städtebaulichen Leitbild für diese ca. 12 ha großen Flächen nördlich und südlich der Kurt-A.-Körber-Chaussee, aber auch für weitere Flächen im Umfeld, da auf Teilen des als Industriegebiet festgesetzten Firmengeländes unter anderem auch Wohnungsbau entstehen soll. Aufgrund der Nachbarschaft, insbesondere aufgrund der Wohnbebauung nördlich der Bille ist die aktuelle Festsetzung nicht zukunftsfähig und wird perspektivisch Konflikte in dieser innerstädtischen Lage hervorrufen. Der Umzug des Maschinenbauunternehmens setzt einen Impuls, der einen langfristigen Stadtentwicklungsprozess nördlich und südlich der Kurt-A.-Körber-Chaussee anstoßen wird. Da bei Entfall dieser Großstruktur mit einem Nutzer auch die Übergänge zurBilleund zu den umliegenden gewerblich genutzten Nachbarnsowie weiteren Nutzungen im Umfeld betroffen sind, wirkt ein potenzielles Brachfallen resp. dieser Stadtentwicklungsimpuls deutlich über die Grenzen des Altstandorts hinaus. Überlegungen zu einer Umstrukturierung stehen in Abhängigkeit von planungsrechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Nutzungsstrukturen im näheren und weiteren Umfeld. Auch die Beziehungen der Umstrukturierungsareale zur Magistrale und zur Bergedorfer und Lohbrügger Innenstadt sind planerisch zu bearbeiten und bei veränderte Nutzungsstrukturen auch anzupassen. Gleiches gilt für Verflechtungen in nördlich und westlich angrenzende Bereiche. Zudem bestehen Wechselwirkungen mit anderen Umstrukturierungspotenzialen bzw. ‑bedarfen sowie mit einigen in der Planung bzw. Umsetzung befindlichen Arealen und Standorten. Der bevorstehende Umzug des Unternehmens wird daher zum Anlass genommen, die vorhandenen Strukturen im gesamten Raum rund um die Kurt-A.-Körber-Chaussee hinsichtlich ihrer Zukunftsfähigkeit zu überprüfen und ggf. Anpassungen vorzunehmen.

Abgrenzung und Definition des Planungsraums

Der zentral gelegene, durch hohe Erschließungsgunst (B5, Bahnhof, unmittelbare Citynähe) gekennzeichnete Altstandort des Maschinenbauunternehmens liegt heute in einem überwiegend gewerblich/industriell geprägten Stadtraum mit zum Teil mindergenutzten Flächen. In weiten Bereichen sind aber auch funktionierende gewerbliche Strukturen anzutreffen. In weiteren Teilbereichen findet sich auch Wohnungsbau. Bei der Entscheidung über die Abgrenzung des Planungsraums sind die Flächen mit einzubeziehen, die direkt und indirekt von dem Stadtentwicklungsimpuls betroffen sind, der durch den Umzug des Maschinenbauunternehmens verursacht wird. Auf die Sicherung der Industrie- und Gewerbeflächen mit ihren Arbeitsplätzen und ihrem Wertschöpfungspotential sowie auf natürliche Barrieren ist zu achten, gleichzeitig sind Nachverdichtungs- und Neuordnungspotenziale zu identifizieren. Es gilt den Planungsraum so abzugrenzen, dass hier ein moderner Stadtraum mit breiterer Nutzungsmischung als heute entstehen kann, der ansässigen Betrieben ausreichenden Raum zum Fortbestand einräumt und gleichzeitig Flächen für neu anzusiedelnde Nutzungen bietet. Der Trennungsgrundsatz der Nutzungen im Planungs- und Immissionsschutzrecht ist entsprechend zu berücksichtigen. Auch die Verknüpfung mit umliegenden Quartieren sowie die Einbettung in das gesamtstädtische Gefüge und die Nähe zum Bergedorfer Zentrum soll hier Berücksichtigung finden. Im Sinne der nachhaltigen Stadtentwicklung ist der Schutz und die Integration erhaltenswerter Strukturen ebenfalls zu berücksichtigen. Zudem ist der Planungsraum eingebettet in Räume dynamischer Entwicklung, die Schwerpunkte der Bergedorfer Stadtentwicklung darstellen. Dies sind u.a. die Entwicklung von Bergedorf-West, die Neuordnung und Neuerrichtung von Wohnangeboten auf mehreren Flächen und die Neugründung eines Gymnasiums an der Billwerder Straße, die Entwicklung der Bergedorfer und Lohbrügger Innenstadt und des Magistralenraums zwischen Kurt-A.-Körber-Chaussee / Körber Unternehmensstandort und der Innenstadt sowie nicht zuletzt einige Umstrukturierungspotenziale und Mindernutzungen im näheren Umfeld des heutigen Körber-Standorts selbst.Unter Beachtung dieser Aspekte wird der Planungsraum wie folgt abgegrenzt (s. Anlage 1):

Im Westen begrenzt der Obere Landweg den Betrachtungsraum. Nach Süden bildet die Bahntrasse den Abschluss. Im Osten reicht der Planungsraum bis an die Bundesstraße 5 (B5) heran, welcher als Magistrale 8 eine besondere Bedeutung zukommt, und schließt die Teilflächen zwischen Sander Damm und Bergedorfer Straße, die den Planungsraum unmittelbar mit dem Bergedorfer Zentrum verbinden, sowie dem Autohaus an der Kreuzung Sander Damm mit ein. Im weiteren Verlauf nach Westen begrenzt die Bille den Planungsraum nach Norden.
Insgesamt erstreckt sich der Planungsraum über eine ca. 43 ha große Fläche. Davon entfallen 12 ha auf den Altstandort von Körber Technologies.

Grundsätze eines Verfahrenskonzeptes

Die Herausforderung bei der Entwicklung eines Verfahrenskonzepts besteht darin, dass zunächst für den oben beschriebenen Gesamtraum ein Zielbild entwickelt werden soll, gleichzeitig aber auch für die Flächen von Körber ein städtebaulich-hochbaulich-freiraumplanerisches Wettbewerbsverfahren durchgeführt werden soll, damit es für diese Flächen eine abgestimmte bauliche Entwicklungsperspektive gibt. Beides bedingt sich gegeneinander und muss verfahrenstechnisch aufeinander abgestimmt werden.

Der Anspruch ist, ein zukunftsfähiges Gesamtkonzept zu schaffen, das gewerbliche Nutzungen langfristig sichert und fördert, an geeigneter Stelle Wohnungsbau integriert und weitere Nutzungen ergänzt, die von der Lagegunst im Stadtraum profitieren sowie diesem Stadtraum Impulse verleihen. Dabei spielen auch bereits vorliegende informelle Planwerke wie das integrierte bezirkliche Entwicklungskonzept Bergedorf 2030+, das Gewerbeflächenkonzept, das Einzelhandelskonzept und die umliegenden Stadtentwicklungsvorhaben eine wichtige Rolle. Letztere sind sinnvoll aufzugreifen und mit diesem Planungsraum auf geeignete Weise zu verknüpfen. Ebenso ist auf die Lärmeinträge der Bahnstrecke und der Magistrale zu achten sowie auf eine abgestufte Nutzungskategorisierung. Vor diesem Hintergrund sollen die städtebaulichen Zielbilder für sämtliche Flächen über städtebaulich-freiraumplanerische Wettbewerbsverfahren entwickelt werden, die an geeigneter Stelle Schwerpunkträume definieren.

Das entwickelte Verfahrenskonzept fußt auf dem Trennungsgrundsatz im Planungs- und Immissionsschutzrecht. Der Altstandort des Maschinenbauunternehmens sowie die dazugehörige Parkplatzfläche beidseits der Kurt-A.-Körber-Chaussee befinden sich in einem überwiegend als Industrie- und Gewerbegebiet festgesetzten Bereich. In der Nachbarschaft sind vorherrschend dementsprechende Betriebe ansässig. Immissionsschutzrechtlich besteht ein Trennungsgrundsatz zwischen empfindlichen und störenden Nutzungen (§ 50 BImSchG). Die im relevanten engeren und weiteren Umfeld gelegenen Betriebe / Grundeigentümer:innen haben einen Anspruch darauf, dass sie in ihrer Grundstücksnutzung nicht durch die Heranplanung schutzempfindlicher Nutzungen in ihrem rechtlich gesicherten Status beeinträchtigt werden. Demnach sind bei der Planung neuer Nachbarschaften zu bestehenden immissionsschutzrechtlich relevanten (Industrie-) Standorten in Planungs- und Genehmigungsverfahren die berechtigten Belange der betroffenen Unternehmen zu berücksichtigen. Auf dem Altstandort von Körber Technologies nördlich der Kurt-A.-Körber-Chaussee werden ohne übergreifende planerische Konzeptentwicklung und Konfliktbewältigung (Süden, Westen, Osten) nur in sehr geringem Maß schützenswerte Nutzungen (Wohnen, Kita) entwickelbar sein. Dies wurde bei der Erarbeitung des Verfahrenskonzepts sowie der Abgrenzung des Planungsraums bereits grundsätzlich berücksichtigt und wird sich während des Verfahrens fortsetzen.

Für den 43 ha großen Planungsraum soll über einen Rahmenplanwettbewerb die planerischen Zielsetzungen erarbeitet werden. Ein Rahmenplan gibt den "Rahmen" für die zukünftige Entwicklung eines Stadtteils oder eines Quartiers vor und definiert die Verteilung von baulichen Strukturen und Freiräumen sowie von Nutzungen. Er wird für das erweiterte Plangebiet erstellt und bettet diesen in den räumlichen Zusammenhang ein. Der Bezug zur Umgebung des Plangebietes wird aufgegriffen und dargestellt. Große Bereiche im Gebiet sollen erhalten und aus dem Bestand heraus entwickelt werden Mit dem Konzept des Rahmenplans kann sichergestellt werden, dass die Entwicklung angrenzender Bereiche ausreichend Berücksichtigung findet. Der anvisierte Maßstab ist 1 : 2.000, ergänzt um Lupenräume im Maßstab 1 : 500.

Ergänzt werden soll der Rahmenplan um einen zeitlich eingeschobenen separat durchzuführenden Masterplanwettbewerb für das 12 ha große Firmengelände von Körber Technologies. Der Masterplan setzt konzeptionelle Aussagen in einen Vorschlag für eine konkrete Bau- und Freiraumstruktur um. Er bezieht sich auf das kleinere Plangebiet und zeigt die funktionalen, räumlichen und gestalterischen Gesetzmäßigkeiten der Planung im Maßstab 1 : 1.000für den 12 ha großen Teilbereich konkreter auf.

Durch die dargestellte planungsraumspezifische Verfahrenswahl wird sichergestellt, dass die Themen Bestandserhalt, Weiterentwicklung und Neubaupotenziale in den unterschiedlichen Räumen berücksichtigt sind und in geeignetem Maße miteinander kombiniert werden. Zudem schafft sie Raum für differenzierte teilarealbezogene Herangehensweisen innerhalb eines stimmigen Gesamtkonzepts. Unterschiedliche Maßstäbe bieten die Möglichkeit, flexibel auf unterschiedliche Anforderungen und Gegebenheiten im Planungsgebiet einzugehen.Als größter Eigentümer im Planungsraum, der seine eigenen Flächen perspektivisch ganz oder mindestens in Teilen einer Neuordnung zuführen wird, nimmt Körber Technologies eine besondere Rolle ein, die in der Instrumentenwahl entsprechend Berücksichtigung findet.

Das Unternehmen Körber Technologies hat gegenüber der Freien und Hansestadt Hamburg bekundet, zu einem Wettbewerbsverfahren mit Öffentlichkeitsbeteiligung bereit zu sein bzw. hat selbst ein solches Vorgehen vorgeschlagen.

Professionelle Unterstützung/Begleitung des Prozesses

Für den Rahmenplanprozess muss ein Betreuungsbüro / Konsortium mit der Vorbereitung (incl. Bestandsaufnahme und -analyse), Durchführung und Nachbereitung des städtebaulich freiraumplanerischen Wettbewerbs für den Gesamtraumeinschl. der erforderlichen Betroffenen- und Öffentlichkeitsbeteiligung beauftragt werden. Hierfür ist zunächst ein Ausschreibungsverfahren durchzuführen, das in Abstimmung mit der BSW erfolgt.

Zur Vorbereitung und als Grundlage des Wettbewerbes muss im ersten Schritt eine gebiets- und grundstücksbezogene Bestandsaufnahme und -analyse erarbeitet werden, die die oben genannten Themen aufgreift. Neben der Auseinandersetzung mit formellen und informellen Planwerken sollen in dieser ersten Bearbeitungsphase die Qualitäten und Missstände des Planungsraums herausgearbeitet werden. Dazu zählt auch eine Strukturanalyse und die Auseinandersetzung mit fachplanungsrechtlichen Fragestellungen (u.a. Immissionsschutzrecht). Die Bestandsaufnahme soll neben einer gebietsbezogenen Bestandserfassung auch eine grundstücksbezogene Bestandsaufnahme beinhalten, die Nutzungsstrukturen aufzeigt. Es soll ein Gesamtbild schützenswerter und erhaltenswerter Nutzungen und Nutzungsstrukturen erarbeitet werden. Ziel ist es, mit diesem Schritt Eckdaten, Rahmenbedingungen und Anforderungen an den Wettbewerb zu formulieren, um die Zielsetzungen des Wettbewerbs von Beginn an klar zu kommunizieren und gänzlich unrealistische Beiträge im Wettbewerbsverfahren zu vermeiden.

Ergänzend zum Wettbewerb wird die Erarbeitung und Durchführung eines umfassenden Beteiligungskonzeptes von dem Betreuungsbüro/ -team inkl. relevanten Fachgutachtern gefordert, da diesem Punkt eine besondere Gewichtung in diesem Planungsraum zukommt.Im Fokus steht, dass der Siegerentwurf des städtebaulichen Rahmenplans nicht nur auf Basis der verschiedenen gebiets- und grundstücksbezogenen Analyseergebnisse erarbeitet worden ist, sondern auch im Verfahren Hinweise und Anregungen Betroffener, Eigentümerinnen und Eigentümer, Verbände und Interessierter mit aufnimmt.In dem Ausschreibungsverfahren sollen entsprechende Konzeptideen für die Beteiligung von den anbietenden Büros abgefordert werden, um aus einem möglichst breiten Spektrum auswählen zu können.

Bodenpolitische Instrumente

Um im Sinne der Nr. 4 des Petitums aus dem Beschluss der Bezirksversammlung vom 26.09.2024 spekulative Bodenpreisentwicklung mit Verdrängungseffekten zu vermeiden und eine Entwicklung funktionierender Stadtstrukturen zu unterstützen, setzt sich das Bezirksamt auch mit der Anwendbarkeit bodenpolitischer Instrumente auseinander. Damit einher geht ein behördenübergreifender Abstimmungsbedarf sowie eine umfangreiche Prüfung zur Anwendbarkeit der Instrumente. Neben dem Austausch mit der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen ist auch die Behörde für Wirtschaft und Innovation und der Landesbetrieb für Immobilien und Grundvermögen eingebunden.

Weiteres Vorgehen

Im nächsten Schritt erfolgen weitere Abstimmungen mit städtischen Dienststellen, um die Rahmenbedingungen weiter zu schärfen. Teil dieser Abstimmungen ist auch eine Konkretisierung des Verfahrens und Schärfung der Anforderungen an das Beteiligungskonzept, das nach Abstimmung möglichst alle übergeordneten Belange berücksichtigten soll und eine langfristige Steuerung der städtebaulichen Entwicklung in verschiedenen Entwicklungsgeschwindigkeiten unter Einbezug wichtiger Institutionen, Verbände, Kammern, aber auch Gewerbetreibender und Eigentümerinnen und Eigentümern ermöglicht. Im Anschluss an die Abstimmung der Konzepte mit den städtischen Dienststellen, wird das Bezirksamt in Zusammenarbeit mit der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen die Ausschreibung für das Betreuungsbüro/Konsortium vorbereiten und gemeinsam vorantreiben. Parallel zur behördenübergreifenden Abstimmung und dem sich anschließenden Vergabeverfahren wird das Bezirksamt einen konkreten Zeitplan zum Verfahren erarbeiten. Über diesen Zeitplan sowie über die Konzepte und Wettbewerbsverfahren, zu kritischen Punkten und konkreten Verfahrensschritten wird sich das Bezirksamt in regelmäßigen Abständen mit Körber Technologies abstimmen.

Beschluss:

Der Stadtentwicklungsausschuss nimmt die Berichterstattung zum BV-Beschluss 22-0065 zur Kenntnis und beauftragt die Bezirksamtsleiterin bis zur Juli-Sitzung ein konkretisiertes Verfahrens- und Beteiligungskonzept vorzustellen und die Prüfung der Anwendbarkeit bodenpolitscher Instrumente in Abstimmung mit den zuständigen Dienststellen voranzutreiben.

Anlage 1 Abgrenzung Planungsraum

Billwerder Str. Oberer Landweg Bergedorfer Str. Hamburg

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