Bebauungsplan-Entwurf St. Georg 43 "Nördlich Steindamm" Beschlussempfehlung für die Bezirksversammlung zur Feststellung der Vor-weggenehmigungsreife nach § 33 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB)
Letzte Beratung: 02.11.2022 Stadtplanungsausschuss Ö 3.1
Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung hat den Bebauungsplan-Entwurf St. Georg 43 in der Zeit vom 26. April bis einschließlich 25. Mai 2021 gemäß § 3 Absatz 2 BauGB öffentlich ausgelegt. Im Rahmen der durchgeführten öffentlichen Auslegung sind beim Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung 149 Stellungnahmen fristgerecht eingegangen. Der Arbeitskreis II hat am 14. März 2022 stattgefunden.
Zur Information werden die Planzeichnung, der Verordnungstext und die Begründung jeweils in der abgestimmten Entwurfsfassung nach dem Arbeitskreis II und der Abwägungsvermerk zum Arbeitskreis II (nicht öffentlich) als Anlagen beigefügt. Im Übrigen wird auf die Berichterstattung des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung in den zurückliegenden Sitzungen des Stadtplanungsausschusses verwiesen.
Das Plangebiet befindet sich in zentraler Cityrandlage im Stadtteil St. Georg zwischen den Straßen Brennerstraße und Steindamm und wird im Nordosten von der öffentlichen Grünfläche „Lohmühlenpark“ begrenzt. Der Lohmühlenpark ist Bestandteil des Alster-Bille-Elbe Grünzugs, der sich derzeit von der Langen Reihe bis zur Straße Beim Strohhause durchgängig erstreckt. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 3,07 ha.
Das Plangebiet ist Teil eines städtebaulichen Entwicklungs- und Neuordnungsprozesses an der Magistrale Steindamm von der Danziger Straße bis zum Lohmühlenpark. Entsprechend seiner zentralen Lage und den unterschiedlichen Bauphasen mit ihren jeweiligen Leitbildern wird heute das Plangebiet im Bestand von überwiegend großmaßstäblichen Gebäudestrukturen geprägt. Diese befinden sich südlich des Steindamms (außerhalb des Plangebiets) zwischen Böckmannstraße und Lohmühlenpark, sowie innerhalb des Plangebiets beidseitig der Lindenstraße. Von dort bis zum Lohmühlenpark ist eine kleinteiligere Bebauungsstruktur mit einer zum Teil mit Baulücken unterbrochenen Blockrandbebauung ablesbar.
Am Steindamm befinden sich überwiegend Einzelhandels-, Gastronomie-, Büro- und Dienstleistungsnutzungen. Die Bebauung variiert zwischen zwei- und sechsgeschossigen Gebäuden. Eine Ausnahme bildet das dreizehngeschossige Bürogebäude nordöstlich der Lindenstraße. Zwischen Danziger Straße und Lindenstraße befindet sich ein achtgeschossiges Hotelgebäude. An der Brennerstraße befinden sich Wohn-, Büro-, Dienstleistungs-, Hotel- und vereinzelt Gewerbe- und Einzelhandelsnutzungen. Die Bebauung variiert überwiegend zwischen zwei- und sechs Geschossen.
Das innerstädtische Plangebiet weist einen hohen Versiegelungsgrad und wenig Grünanteile auf. Die nicht überbauten Innenhofbereiche sind überwiegend durch Tiefgaragen unterbaut oder teilweise von oberirdischen Stellplätzen besetzt.
Durch den Bebauungsplan St. Georg 43 „Nördlich Steindamm“ verfolgt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die
städtebaulich-hochbauliche Weiterentwicklung und Stärkung der bestehenden Mischnutzungsstrukturen.
Der Steindamm soll entsprechend der Bedeutung für den Stadtteil St. Georg als Einkaufs- und Geschäftsstraße stabilisiert und weiterentwickelt werden. Entlang des Steindamms und der südwestlichen Hälfte des Plangebiets an der Brennerstraße sollen die hier vorhandenen gewerblichen Nutzungen gesichert und eine maßvolle Erweiterung ermöglicht werden. An der Brennerstraße in der nordöstlichen Hälfte des Plangebiets sollen die bestehenden Mischnutzungen aus Wohnen und gewerblichen Anteilen gesichert und weiterentwickelt werden.
Auf geeigneten Flächen soll insbesondere neues Wohnen entstehen können, um den Anteil der Wohnbevölkerung im Stadtteil St. Georg zu erhöhen und in diesem Teilbereich gezielt die Wohnnutzung zu erweitern. Das Bebauungskonzept ermöglicht ein Wohnungsbaupotenzial von bis zu 200 Wohneinheiten. Um gleichzeitig die Wohnqualität erhöhen zu können, werden die im Bestand als Stellplatzflächen genutzten Baulücken geschlossen, so dass zwischen Lindenstraße und Lohmühlenpark zwei Baublöcke mit ruhigen Innenhöfen entstehen.
Um die städtebaulichen Ziele verwirklichen zu können, entwickelt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung für das Plangebiet neues Planungsrecht. Der Bebauungsplan-Entwurf St. Georg 43 sieht Baugebietsausweisungen als Kerngebiete (MK) und Urbane Gebiete (MU) vor. Für die im Bestand vorhandenen und entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung weiter zu entwickelnden gewerblichen Nutzungsstrukturen werden im Plangebiet sieben städtebaulich unterschiedlich zu charakterisierende Kerngebiete „MK 1“ bis „MK 7“ festgesetzt.
Eines der zentralen Planungsziele ist es, den Anteil der Wohnbevölkerung im Quartier zu erhöhen und damit die Belebung des funktionsgemischten räumlichen Umfelds in den Abendstunden und am Wochenende zu erhöhen. Für besonders von Lärmimmissionen betroffene oder gering besonnte Bereiche werden Wohnnutzungen in den Kerngebieten „MK 2“ und „MK 3“ sowie in den Erdgeschossen der übrigen Kerngebiete ausgeschlossen.
In dem Bereich an der Brennerstraße zwischen Lindenstraße und Lohmühlenpark war historisch eine Blockrandbebauung mit einer Gebäudekante an der Straßenbegrenzungslinie vorhanden. Entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung verfolgt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung hier die Festsetzung eines Urbanen Gebiets. Dadurch soll in den von der Hauptverkehrsstraße Steindamm abgeschirmten Bereichen der Anteil der Wohnbevölkerung erhöht und gleichzeitig ein verträgliches Nebeneinander mit den bereits bestehenden Gewerbenutzungen geschaffen werden. Die Umsetzung eines möglichst hohen Wohnanteils von mindestens 60 % an den dafür geeigneten Urbanen Gebieten wird über eine textliche Festsetzung gesichert.
Die im Bestand vorhandene Kfz-Werkstatt an der Ecke Brennerstraße / Stiftstraße wird mit einem Urbanen Gebiet überplant. Gleichwohl wird diese durch eine sog. Fremdkörperfestsetzung im Bestand gesichert.
Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung hat die Bebauungsstruktur im Bebauungsplan-Entwurf bewusst durch enge baukörperbezogene Baugrenzen und Baulinien – zur Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen – fixiert. Mit der Festsetzung einer geschlossenen Bauweise sollen der Straßenraum baulich-räumlich gefasst und bislang ungenutzte Flächenpotenziale ausgeschöpft und gleichzeitig geschützte und lärmabgewandte Innenhofbereiche ausgebildet werden.
Zur Gewährleistung einer harmonischen und standortadäquaten Höhenabwicklung insbesondere im Bereich der straßenbegleitenden Bebauung werden die Gebäudehöhen der einzelnen Baukörper durch die Festsetzung von Gebäudehöhen (über Normalhöhenull) bestimmt. Unter Berücksichtigung der vorhandenen Straßenquerschnitte und der notwendigen Abstandsflächen entlang der Brennerstraße und dem Steindamm soll eine dem urbanen Standort und seiner stadträumlichen Lage entsprechende Bebauungsstruktur geschaffen werden. Für das Bestandshochhaus im Kerngebiet „MK 3“ wird eine Aufstockung um bis zu zwei Geschosse ermöglicht. Im Eckbereich Steindamm/ Lohmühlenpark ist im Kerngebiet „MK 7“ eine leichte Akzentuierung durch eine maximal 4 m höhere Bebauung gegenüber der Gebäude entlang des Steindamms vorgesehen. Damit soll die hier beginnende Einkaufs- und Geschäftsstraße Steindamm städtebaulich betont sowie eine klare Abgrenzung zum Lohmühlenpark erzeugt werden.
Entsprechend der Verkehrsplanung soll im nordöstlichen Bereich des Plangebiets künftig die Einbahnstraßenregelung der Brennerstraße aufgehoben werden. In diesem Bereich soll die Brennerstraße vor dem Lohmühlenpark in einer Wendekehre enden. Hierzu ist die Verbreiterung der Straßenverkehrsfläche um 2,5 m zu Lasten der privaten Grundstücke südöstlich der Brennerstraße erforderlich. Der nordöstlich der Wendekehre gelegene 387 m² große Abschnitt der Brennerstraße wird zukünftig als Parkanlage (FHH) dem Lohmühlenpark zugeschlagen und damit eine qualitätsvolle verkehrsberuhige Verbindung der heute durchschnittenen Parkanlage ermöglicht.
Als private Vorgartenflächen für z.B. potenzielle Instandsetzungsmaßnahmen der Bebauung in dem Urbanen Gebiet „MU 7“ und dem Kerngebiet „MK 7“ wurde im Bebauungsplan-Entwurf zum Zeitpunkt der öffentlichen Plandiskussion noch eine 7 m (353 m²) große Fläche des Lohmühlenparks beansprucht. Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung hat im aktuellen Bebauungsplan-Entwurf die in Rede stehende Fläche auf einen bis zu 2,5 m schmalen Streifen (110 m²) reduziert. Damit soll der öffentliche Charakter des Lohmühlenparks erhalten bleiben.
• 14.06.2006 Einleitungsbeschluss
• 15.05.2006 Grobabstimmung
• 24.07.2006 Aufstellungsbeschluss
• 06.11.2006 Öffentliche Plandiskussion
• Mai 2012 TÖB Beteiligung
• 25.11.2019 Arbeitskreis I und nachfolgend
Vorbereitung der öffentlichen Auslegung
• 15.01.2021 Kenntnisnahmeverschickung
• 24.02.2021 Befassung des Stapla zur Zustimmung zur Änderung des
Aufstellungsbeschlusses und zur öffentlichen Auslegung
• 26.04.-25.05.2021 Öffentliche Auslegung
• 24.11.-08.12.2021 Erneute Beteiligung gemäß § 4a Absatz 3 Nummer 4 BauGB
• 14.03.2022 Arbeitskreis II
Zwischen 2006 und 2019 ist es im Bebauungsplan-Verfahren zu mehrjährigen erheblichen zeitlichen Verzögerungen durch komplizierte Abstimmungen mit privaten Grundeigentümern gekommen. Zwischenzeitlich konnte dann eine stark im Stadtteil verwurzelte und sozial engagierte Stiftung als Projektträger zur Umsetzung von öffentlich geförderten Mietwohnungen auf den beiden städtischen Grundstücken an der Ecke Brennerstraße Stiftstraße gewonnen und dadurch das Planungshemmnis aufgelöst werden.
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung wurden 149 Stellungnahmen fristgerecht und 3 Stellungnahmen deutlich verspätet beim Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung abgegeben. Einige Stellungnahmen sind sehr umfangreich und andere in Form eines ausgefüllten Einwendungsvordrucks abgegeben worden. Besonders häufig beschäftigten sich die Einwendungen mit der vorgesehenen Privatisierung von 110 m² öffentlicher Grünfläche des Lohmühlenparks, der als unzureichend angesehenen Beteiligung der Öffentlichkeit im Laufe des gesamten Planverfahrens und dem Nutzungs- und Wohnungsmix, hier insbesondere mit dem Anteil öffentlich geförderter Mietwohnungen.
Auf Grund einer notwendigen Ergänzung in § 2 Nummer 25 der Verordnung zum Bebauungsplan-Entwurf wurden nach der öffentlichen Auslegung alle betroffenen EigentümerInnen und MieterInnen sowie die berührten Fachressorts gemäß § 4a Absatz 3 Nummer 4 BauGB erneut zur Stellungnahme gebeten. Durch die Änderung des § 2 Nummer 25 der Verordnung zum Bebauungsplan-Entwurf wurde die Zulässigkeit von Dachterrassen auf Teilen der oberirdischen Garagen auf dem Flurstuck 911 im „MK 4“ und auf dem Flurstück 1198 im „MU 1“ an der Brennerstraße ermöglicht. Überall sonst im Plangebiet bleiben Dachterrassen weiterhin ausgeschlossen. Die Grundzüge der Planung wurden durch diese Ergänzung nicht berührt. Eine Anpassung der Planzeichnung und der Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf gegenüber dem Stand der öffentlichen Auslegung war auf Grund dieser Änderung nicht erforderlich.
Im Rahmen des behördeninternen Arbeitskreises II hat sich herausgestellt, dass aufgrund der zwischenzeitlich neu eingeführten DIN EN 17037 als relevante Ermittlungs- und Bewertungsgrundlage (anstelle der bisherigen DIN 5034-01) das Verschattungsgutachten aus dem Jahr 2019 erneuert werden musste.
Inhaltliche Änderungen im Bebauungsplan-Entwurf waren auf Grund der Einwendungen aus der öffentlichen Auslegung nicht erforderlich. Die Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf wurde auf Grundlage des neuen Gutachtens an den entsprechenden Stellen angepasst. Eine Wiederholung der öffentlichen Auslegung oder des Arbeitskreises II ist nicht erforderlich, da auf Grund des neuen Gutachtens keine Anpassungen der bisherigen Festsetzungen des
Bebauungsplan-Entwurfs erforderlich geworden sind.
Die in § 33 Absatz 1 BauGB bezeichneten Voraussetzungen zur Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung sind somit alle erfüllt, so dass mit der Zustimmung der Bezirksversammlung zum Bebauungsplan-Entwurf die Vorweggenehmigungsreife für den Bebauungsplan St. Georg 43 gegeben ist.
Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung empfiehlt dem Stadtplanungsausschuss mit Blick auf eine angemessene Sichtung der umfänglichen Unterlagen, die Beschlussfassung der Drucksache des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung zum Bebauungsplan-Entwurf St. Georg 43 auf die 8. Sitzung des Stadtplanungsausschusses am 19.12.2022 zu vertagen. Gleichwohl kann in der 7. Sitzung am 02.11.2022 eine Erörterung zum Bebauungsplan-Entwurf stattfinden.
gez. Michael Mathe
Anlagen:
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