Die Tagesordnung wird einvernehmlich ohne Änderungen beschlossen.
Herr Wittmann stellt die Grundzüge der Planung und das Ergebnis der öffentlichen Auslegung vor.
Frau Westberg fragt nach den Gründen für die Dauer des Bebauungsplanverfahrens von ca. 15 Jahren für die die Entwicklung von städtebaulichem Konzept und Planungsrecht.
Herr Wittmann benennt u. a. die Anforderungen an die Schaffung eines funktionierenden neuen Stadtquartiers. Das Projekt sei von einer Vielzahl von Akteuren, Vorhabenträgern und Grundeigentümern geprägt, deren Interessen überein gebracht werden mussten. In diesem Zusammenhang führt er die Notwendigkeit der Neuordnung der Grundstückssituation sowie eine sehr detaillierte Eigentümervereinbarung mit fünf Grundeigentümern an. Der Energiefachplan musste aufgrund veränderter Rahmenbedingungen (z.B. übergeordnete Vorgaben, veränderte Energiepreise) in drei Versionen aufgestellt werden. Weiterhin benennt er den Umgang mit bestehenden Stellplatzbaulasten.
Frau Westberg fragt, ob man die Eigentümer nicht von den aktuellen Hamburger Konditionen für den sozialen Wohnungsbau überzeigen konnte, um eine Quote von 35 Prozent zu erreichen.
Herr Wittmann bestätigt, dass die Quote, die im damaligen Wettbewerbsverfahren mit mindestens 30 Prozent vorgegeben wurde, angesprochen wurde. Die Vorhabenträger erachteten diese Quote jedoch als Geschäftsgrundlage. Er ergänzt, dass man erreicht habe, dass mindestens 5 Prozent der Wohnungen für 5-Personenhaushalte geschaffen werden. Weiterhin sei eine Anwendung der neuen Konditionen im dritten Förderweg nicht ausgeschlossen.
Herr Emrich befürwortet den Abschluss des Verfahrens. Er möchte wissen, ob die ansässigen Gewerbebetriebe auf der östlichen Fläche entlang des Brookdeichs gefährdet seien und ob lärmschutztechnische Einschränkungen für diese entstehen.
Herr Rosinski erklärt, dass keine Verlagerung angestrebt werde. Herr Wittmann ergänzt, dass die Festsetzung als urbanes Gebiet bedeutet, dass das Quartier einen geringeren Schutz vor Immissionen genießt als ein Wohngebiet. Auch wurde baulicher Lärmschutz an den Gebäuden mit sensiblen Nutzungen festgesetzt. Für die Gewerbebetriebe werde es entsprechend dem derzeitigen Planungsrecht keine lärmschutztechnischen Einschränkungen geben. Bezüglich der Verkehrsanbindung stellt er fest, dass die Kreuzung Neuer Weg/ Brookdeich auch mit Mitteln der Vorhabenträger ertüchtigt werden soll.
Frau Westberg fragt nach der Höhe des Grünanteils, der ihr gering erscheint.
Herr Wittmann bestätigt, dass die üblichen Hamburger Zielzahlen für eine Grünflächenausstattung im Plangebiet nicht erreicht werden. Daher wurde im städtebaulichen Vertrag geregelt, dass die Vorhabenträger Beiträge für die Schaffung von Freiräumen und Freiraumausstattungen in der Umgebung leisten.
Der Stadtentwicklungsausschuss stimmt dem Petitum der Vorlage einstimmig zu und empfiehlt der Bezirksversammlung dem zu folgen.
Frau Ott und Herr Marx (Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, BSW) stellen die Einigung mit der Volkinitiative anhand einer Präsentation vor und beantworten Verständnisfragen.
Herr Dr. Dahms hinterfragt, wer in der aktuellen wirtschaftlichen Situation mit hohen Zinsen und hohen Baukosten 20.000 Wohnungen auf Erbbaurechtsgrund bauen soll. Derzeit beobachte man neben der bekannten Zurückhaltung der Marktteilnehmer auch deren Abwanderung ins Umland.
Herr Marx ordnet ein, dass hier die Umsetzung eines bürgerschaftlichen Ersuchens vorgestellt wurde. Dieses treffe zwar aktuell auf eine schwierige Marktlage, weise jedoch einen darüberhinausgehenden Horizont auf. Man gehe davon aus, dass sich bei Beruhigung der Marktlage und Wiederbelebung der Wohnungswirtschaft, diese auch zu den vorgestellten Bedingungen bauen werde.
Herr Dr. Dahms möchte wissen, was passiert, wenn der erste Fünfjahres-Zeitraum beginnt und die aktuelle Bauzurückhaltung weiterhin besteht.
Frau Ott erklärt, dass dieser Umstand im bürgerschaftlichen Ersuchen berücksichtigt wurde: Sollten die Wohnungsbauzahlen generell zurückgehen, werde die formulierte Zielzahl des bürgerschaftlichen Ersuchens dementsprechend angepasst.
Herr Krohn möchte wissen, was in Bergedorf geplant sei.
Herr Marx erklärt, dass noch keine genauen Flächen festgesetzt wurden. Man gehe jetzt ins Gespräch mit den Bezirksämtern, um diese zu konkretisieren. Über die entsprechenden Flächen werde dann gemeinsam mit den Bezirksämtern befunden.
Herr Noetzel hinterfragt die Wirtschaftlichkeit und Qualität der zu errichtenden Wohnungen bei einer Förderung von 50 Jahren und einer Mietpreisbindung von 100 Jahren.
Frau Ott erklärt, dass der `1. Förderweg Plus` auf die angesprochene Unwirtschaftlichkeit reagieren soll. Diese Förderrichtlinie befinde sich noch in der Entwicklung mit der IFB.
Herr Noetzel gibt zu bedenken, dass die Kosten für einen Betrieb von Gebäuden über 100 Jahre höher seien als die Baukosten selbst. Um dies wirtschaftlich zu gestalten, müsste man aus seiner Sicht den Baupreis quasi geschenkt bekommen. Er fragt, ob negative Zinsen denkbar wären.
Herr Marx bestätigt, dass die Rahmenbedingungen aktuell schwierig seien und über die Förderrichtlinie und den Verkehrswert des Grundstücks dargestellt werden müssen. Er betont, dass die IFB eine wirtschaftliche Förderrichtlinie entwickeln werde, die auch die notwendigen Modernisierungen der Gebäude über die Laufzeit abbilden müsse.
Herr Polkowski fragt, nach welchen Kriterien städtische Flächen aus diesem Programm ausscheiden.
Frau Ott verweist auf Folie 6 der Präsentation: Der LIG identifizierte die städtischen Flächen, die im Sinne des bürgerschaftlichen Ersuchens umsetzbar sind. Diese wurden auf Basis des Sozialmonitorings durch die BSW analysiert. Auch wurden die städtischen Liegenschaften ermittelt, auf denen der VI-Anteil auf 50 bzw. 100 Prozent erhöht werden könne. Die Analyse habe nicht dazu geführt, dass städtische Potenzialflächen aus diesem Pool herausgefallen sind.
Herr Polkowski bittet um Konkretisierung der Bewertung. Er hinterfragt, ob somit theoretisch jede städtische Fläche zu 100 Prozent mit diesem Verfahren belegt werden könnte.
Frau Ott erklärt, man habe die Flächen nach Status und Dynamik im Sozialmonitoring bewertet. So verblieb man beispielsweise bei Flächen mit niedrigem Status bei der Quote von 33 Prozent Sozialwohnungsbau.
In den großen Stadtentwicklungsgebieten komme man nun auf eine Quote von ca. 55 Prozent gefördertem Wohnungsbau, da auf den verbleibenden 67 Prozent der Drittelmix angewendet werde. Sie betont, dass am Drittelmix und dem Ziel der Schaffung gemischter Quartiere festgehalten werde.
Herr Emrich erklärt, er hätte mit einer Zustimmung zu diesem Konzept Probleme. Er verstehe, dass der Drittelmix weiterhin Gegenstand der Stadtentwicklungspolitik sei. Aus seiner Sicht werde die Ausweitung der Bindungsfrist von ursprünglich 15 Jahren auf nun 100 Jahre nicht den Bau zusätzlicher Sozialwohnungen nach sich ziehen. In der Verschärfung der Kriterien sehe er eher das Risiko, dass weniger Wohnungen gebaut werden.
Frau Ott unterstreicht, dass durch das Umsetzen des bürgerschaftlichen Ersuchens mehr Sozialwohnungen entstehen werden: Es werde ein fester Anteil von 33 Prozent mit 100jähriger Bindung im Erbbaurechtsvertrag und 50jähriger Förderung vergeben. Auf den verbleibenten 67 Prozent werde der Drittelmix angewendet: ca. 22 Prozent Eigentum, ca. 22 Prozent freie Miete und ca. 22 Prozent geförderte Wohnungen. Dadurch erreiche man in Summe einen höheren Anteil geförderter Wohnungen.
Herr Emrich erklärt, dass 33 Prozent Sozialwohnungsbau aus seiner Sicht angemessen seien. Alles Darüberhinausgehende gehe zu Lasten frei finanzierter Wohnungen und des Eigentums.
Frau Ott erinnert daran, dass die Einkommensgrenzen erhöht wurden und mittlerweile über 50 Prozent der städtischen Haushalte ein Anrecht auf geförderten Wohnraum haben. Hierauf werde ein Ausgleich geschaffen.
Herr Polkowski unterstreicht, dass die Entwicklungen auf städtischen Flächen nur einen geringen Prozentsatz der gesamten Entwicklungsflächen ausmachen. Die Stadt müsse sich überlegen, welche Angebote sie mit ihren knappen Flächen fördere. Demgegenüber stehe der privatwirtschaftlich organisierte Grundstücksmarkt, der diesen Regelungen nicht untersteht.
Herr Emrich erinnert an die Anwendung des Drittelmixes bei Nachverdichtungen und Bebauungsplanverfahren mit städtebaulichem Vertrag im privaten Wohnungsbau.
Herr Heilmann stellt fest, dass aktuell kein Wohnungsbau seitens des Marktes stattfinde und der Drittelmix gescheitert sei. Kernproblem sei der immense Bedarf an Sozialwohnungen bei gleichzeitigem Rausfallen geförderter Wohnungen aus der Bindung. Mit dieser Situation müsse man umgehen. Aus seiner Sicht sei das vorgestellte Konzept der richtige Weg, obgleich er befürchte, dass dieses nicht mit Investoren oder Genossenschaften umgesetzt werden könne, sondern nur mit städtischen Unternehmen.
Herr Noetzel äußert die Befürchtung, dass mit solchen Konzepten nur noch staatlicher Wohnungsbau möglich sei. Dies entspreche nicht den Überzeugungen seiner Fraktion.
Frau Westberg erwidert, dass der Markt in der aktuellen Situation versage und führt hohe Immobilienpreise und nicht bezahlbare Neubaumieten als Beispiel an. Für soziale Wohnungen brauche es aus ihrer Sicht soziale Vermieter.
Herr Emrich plädiert dafür, dass auch der frei finanzierte Wohnungsbau gefördert werde.
Herr Dr. Dahms fragt, inwiefern das Konzept auf Oberbillwerder übertragen werde.
Frau Ott erklärt, dass allen städtischen Entwicklungsgebieten für die Umsetzung des bürgerschaftlichen Ersuchens eine hohe Bedeutung zukomme und die anstrebten 33 Prozent dort dem Grundsatz nach Anwendung finden sollen.
Der Stadtentwicklungsausschuss nimmt Kenntnis.
Anlagen
TOP 3_Einigung - Beschlüsse VI Wohnen, Miete (779 KB)
Keine Wortmeldungen.
Frau Humburg stellt den aktuellen Sachstand zum Gemeinschaftshaus Bergedorf-West anhand einer Präsentation vor und beantwortet Verständnisfragen.
Herr Noetzel begrüßt die Planungen für das Gemeinschaftshaus ausdrücklich. Er stellt die Sicherung der verschiedenen Angebote in einem Haus positiv für Bergedorf-West heraus.
Frau Westberg möchte wissen, wann das angesprochene Gutachten erstellt wurde, das Frau Humburg auf 2019 datiert.
Frau Westberg berichtet, dass sich der Sozialindex dieses Gebietes seit 2019 verschlechtert habe. Ihr fehle ein entsprechendes Angebot für zugezogene Migranten. Aus ihrer Sicht müssten die laufenden Integrationshilfen in das Gemeinschaftshaus mitaufgenommen werden. Sie regt an, unter Umständen die aktuellen Zahlen zum Sozialindex zu erheben.
Sie fragt, warum das Grundstück vom Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) an das Bezirksamt übertragen werde.
Frau Humburg erklärt, dass das Bezirksamt nur Entwicklungen auf eigenen und nicht auf Grundstücken des LIG durchführen könne. Die Immobilienstrategie der Stadt Hamburg sehe für neue Projekte mit einem Volumen über 6 Millionen Euro das Mieter-Vermieter-Modell vor. Ziel sei, die fachlichen - von den baulichen Verantwortlichkeiten, wie der Instandhaltung und der Werterhaltung der Gebäude zu trennen, für die dann die Sprinkenhof GmbH zuständig ist.
Frau Westberg fragt, ob es richtig sei, dass es bisher keine Untersuchung zur Wirtschaftlichkeit des Mieter-Vermieter-Modells gebe.
Frau Humburg berichtet, dass eine erste Evaluation des Mieter-Vermieter-Modells durchgeführt wurde, sie jedoch noch keine Aussagen zur Wirtschaftlichkeit der Mieten machen könne.
Herr Rosinski stellt fest, dass sich die Diskussion in Richtung eines Ausblicks entwickle und das Gemeinschaftshaus noch am Anfang seiner Entwicklung stehe. Er kündigt an, den Hinweis auf die Integrationshilfen mitzunehmen.
Frau Schmidt-Hoffmann erklärt, dass man sich mit der Finanzierung des Gemeinschaftshauses noch im Detail auseinandersetzen werde. Das Mieter-Vermieter-Modell sei Teil der Immobilienstrategie der Stadt und ermögliche aus bezirklicher Sicht Immobilien zu halten, die auch nach 20 Jahren in gutem Zustand seien. Sie verweist auf das positive Beispiel des KörberHauses als bezirkliches Gebäude im Mieter-Vermieter-Modell.
Frau Westberg bittet angesichts des hohen Armutsfaktors in Bergedorf-West darum, die Angebote des Gemeinschaftshauses niedrigschwellig zu gestalten.
Keine Wortmeldungen.
Der öffentliche Teil der Niederschrift vom 06.03.2024 wird einvernehmlich genehmigt.