Monteurswohnungen in Bergedorf
Große Anfrage
der BAbg. Feiler-Siegert, Graßhoff, Cantay, Jobs und der Fraktion Die Linke
Monteurswohnungen werden in Online-Portalen neben Hotelzimmern angeboten. Sie bestehren per Definition aus mehreren Schlafräumen, einer Küche und einem Badezimmer. Die Nutzung ist nicht auf Monteure beschränkt. Die Beschreibung von Monteurswohnungen macht deren Ursprung als „normale“ Wohnung deutlich. Neben Online-Portalen werden diese Wohnungen auch durch Aushänge an Baustellen beworben.
Ein Blick auf die Vermittlungsportale zeigt auch Angebote für Monteurswohnungen in Bergedorf. Wohnungen, die dem regulären Wohnungsmarkt entzogen wurden und werden. Auf den Seiten der FHH findet man unter dem Punkt Wohnraumschutznummer die Erklärung „Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Sie die Wohnräume zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken, zum Beispiel Büros, Praxen, Ferienwohnung oder für andere kurzfristige Überlassungen nutzen.“.
Vor diesem Hintergrund fragen wir:
Das Bezirksamt Bergedorf nimmt wie folgt Stellung:
Monteurswohnungen sind allein aufgrund Ihrer Nutzung/Zweckbestimmung nach dem Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG) nicht anmelde- bzw. antragspflichtig, sofern sie nach §1 Grundsätze des HmbWoSchG und nach Ziffer 1.4.1 Auf Dauer angelegte Häuslichkeit; Lebensmittelpunkt der Fachanweisung zum HmbWoSchG zur gesetzeskonformen Wohnnutzung verwendet werden. Soll jedoch Wohnraum für entsprechende Zwecke über die genehmigungsfreien Möglichkeiten (§ 9 Abs. 2 S. 4 und S. 5 HmbWoSchG) hinaus verwendet werden, so ist eine Genehmigungserteilung als Ausnahme vom gesetzlichen Zweckentfremdungsverbot bei der zuständigen Behörde erforderlich.
Bei Monteurswohnungen ist die Differenzierung zwischen Wohnnutzung bzw. wohnähnlicher Unterbringung sowie gewerblicher Beherbergung planungsrechtlich für jeden Einzelfall anhand von Kriterien zu prüfen. Dies sind u.a. die Betriebsbeschreibung, die Grundrisse und Ausstattung der Räumlichkeiten sowie die Art und Anzahl von Serviceräumen (z.B. Frühstücksraum, Rezeption) und Serviceleistungen (z.B. Wäschewechsel). So können einerseits Monteurswohnungen in z.B. Gewerbegebieten unzulässig sein, wenn es sich nicht eindeutig um gewerbliche Beherbergung handelt, sondern um wohnähnliche Unterbringung. Andererseits können Monteurswohnungen (abhängig vom Störgrad und Umfeld) in z.B. reinen Wohngebieten unzulässig sein, wenn es sich um gewerbliche Beherbergung handelt. Es kommt hierbei auf die Zweckbestimmung des Baugebiets und das konkrete Vorhaben an. Diese Prüfung geht zurück auf § 15 der Baunutzungsverordnung: Demnach sind Nutzungen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.
Sofern die beantragten Monteurswohnungen planungsrechtlich als Betriebe des Beherbergungsgewerbes gewertet werden, sind sie …
- Kleinsiedlungsgebiet
- Reinen Wohngebiet
- Allgemeinen Wohngebiet
- Besonderen Wohngebiet
- Dörflichen Wohngebiet
- Dorfgebiet
- Mischgebiet
- Urbanen Gebiet
- Kerngebiet
- Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Beherbergungsbetrieb“ (o.ä.)
- Gewerbegebiet
- Industriegebiet
Sofern die beantragten Monteurswohnungen als Wohnnutzungen gewertet werden, sind sie unter dem o.g. Vorbehalt von § 15 der Baunutzungsverordnung in allen Baugebieten zulässig, in denen Wohnnutzungen nicht ausgeschlossen sind, mithin nicht in Gewerbe- und Industriegebieten.
Das Bauamt genehmigt zuständigkeitshalber Nutzungsänderungen. Für die Genehmigung einer Nutzungsänderung von Wohnraum ist eine Zweckentfremdungsgenehmigung der Wohnraumschutzdienststelle nach HmbWoSchG erforderlich. In den vergangenen Jahren wurde folgende Anzahl von Zweckentfremdungsgenehmigungen erteilt oder abgelehnt:
Anzahl der Gebührenbescheide für Zweckentfremdungsgenehmigungen:
Meldungen über in der Daniel-Hinsche-Straße wohnende sog. „kroatische Wanderarbeiter“ aus der unmittelbaren Nachbarschaft sind bekannt. Gespräche mit den Meldern ergaben keine konkreten Hinweise auf eine zweckfremde Nutzung durch kurzzeitige Überlassung von Wohnraum. Die bloße Wohnnutzung eines Wohnhauses mutmaßlich durch Erwerbstätige im Rahmen der Freizügigkeit im EU-Binnenmarkt stellt für sich genommen keinen Verstoß gegen das HmbWoSchG dar.
Nach den Vorgaben in Ziffer 1.4.1. der Fachanweisung zum §1 Grundsätze des HmbWoSchG kann eine auf Dauer angelegte Nutzung von Wohnraum vorliegen, auch wenn Personen ihren Lebensmittelpunkt lediglich vorübergehend nach Hamburg verlegen. Solche Aufenthalte können beispielsweise im Rahmen von Ausbildung oder Berufstätigkeit erfolgen. Von einer mittelfristigen Verlegung des Lebensmittelpunktes kann ab einer Vertrags- und Aufenthaltsdauer von mindestens 3 Monaten ausgegangen werden. Eine Differenzierung nach Herkunft erfolgt nicht. Weiterhin gab es keine konkreten Hinweise auf eine Überbelegung nach HmbWoSchG.
Eine Monteursunterkunft am Töpferhof ist nicht bekannt.
Jahr |
Stichtag |
Stellen-Soll |
VZÄ-IST |
2025 |
22.05.2025 |
0,90 |
0,90 |
2024 |
31.12.2024 |
0,90 |
0,90 |
2023 |
31.12.2023 |
0,90 |
0,90 |
2022 |
31.12.2022 |
1,40 |
0,55 |
2021 |
31.12.2021 |
1,10 |
1,00 |
2020 |
31.12.2020 |
0,60 |
0,60 |
Im Jahr 2021 wurde durch die Finanzbehörde einer befristeten Stellenneuschaffung im Umfang von 0,5 zugestimmt.
Die 0,5 Stelle war bis zum 31.12.2022 befristet und ist danach wieder entfallen.
Im Jahr 2022 gab es eine organisatorische Veränderung im Fachamt Verbraucherschutz. Bis dahin hatte die Fachamtsleitung auch den Bereich „Technischer Umweltschutz“ (zu dem auch der Wohnraumschutz gehört) in Personalunion geleitet.
Aus eigenem Stellenbestand wurde im September 2022 eine neue Abteilungsleiterebene für den Bereich „Technischer Umweltschutz“ geschaffen. Im Zuge dieser Veränderung wurde auch das Stellen-Soll für den Wohnraumschutz im Umfang von 0,3 dauerhaft erhöht.
Die genannten VZÄ beziehen sich auf den gesamten Aufgabenbereich Wohnraumschutz. Eine explizite Aufteilung in die einzelnen Teilbereiche ist nicht möglich.
Seit 2020 hat die Wohnraumschutzdienststelle im Bezirk Bergedorf folgende Zweckentfremdungsmeldungen erreicht:
Bei der überwiegenden Mehrzahl von Zweckentfremdungsfällen handelt es sich um Leerstände. Eine jährliche und inhaltliche Differenzierung gemäß der Frage wird statistisch nicht erfasst. Eine Fachanwendung zur Erfassung und statistischen Aufbereitung der Daten steht bislang nicht zur Verfügung.
Durch Kontaktaufnahme zu Verfügungsberechtigten und durch Vororttermine wurden Verdachtsmomente aufgelöst sowie Leerstände u.a. baulich begründet oder durch die Verfügungsberechtigten beendet. Für die Einleitung von Ordnungswidrigkeitenverfahren fehlen auch unter Berücksichtigung der Fallzahlenentwicklung seit 2020 die personellen Kapazitäten.
Die ursprüngliche Nutzung der jeweiligen Fläche war im Kontext der Zweckentfremdung nach HmbWoSchG die Wohnnutzung. Ziel ist die Beendigung der Zweckentfremdung und die Wiederherstellung der Wohnnutzung. Festgestellte Zweckentfremdungen sind überwiegend Leerstände, gefolgt von Kurzzeitvermietungen oder anderweitigen gewerblichen Nutzungen von Wohnraum sowie Abriss. Eine differenzierte Datenaufbereitung nach Art der Zweckentfremdungen erfolgt auch mangels Fachanwendung nicht.
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