Entwicklungsvorhaben Stuhlrohrquartier - Vorstellung des aktuellen Sachstandes
Letzte Beratung: 01.07.2026 Stadtentwicklungsausschuss Ö 3
Rückblick
Im Bezirk Bergedorf soll in den kommenden Jahren auf einer zentrumsnah gelegenen Fläche das Stuhlrohrquartier mit rd. 1.000 Wohnungen und 15.000 m² Nicht-Wohnnutzungen entstehen. Um eine passende bauliche Struktur und Dichte für das Quartier zu entwickeln, führte die Grundeigentümerin BUWOG in 2016/17 ein städtebaulich-freiraumplanerisches Gutachterverfahren durch. Der aus diesem Verfahren hervorgegangene städtebaulich-freiraumplanerische Entwurf bildete die Grundlage für das Bebauungsplanverfahren Bergedorf 105. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens wurde am 10.10.2017 die öffentliche Plandiskussion durchgeführt.
Im Oktober 2017 gründete sich die Bürgerinitiative „Bergedorf stellt alles in den Schatten – für ein lebenswertes Stuhlrohrquartier“. Sie initiierte ein Bürgerbegehren gegen das Vorhaben mit dem wesentlichen Ziel einer Reduzierung der Gebäudehöhen und der Dichte der geplanten Bebauung.
Zwischen Januar und September 2018 fanden Verhandlungen zwischen der Bürgerinitiative, den damaligen Fraktionen der Bezirksversammlung und der Bezirksverwaltung statt, die letztlich in eine Abschlussvereinbarung mündeten. Es wurden die folgenden wesentlichen Eckpunkte vereinbart:
Leitbild |
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Stuhlrohrhallen |
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Urbanes Gebiet |
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Höhe und Dichte |
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Stellplätze |
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Innenhöfe |
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Verkehr |
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Der in einem zweiten konkurrierenden städtebaulichen Verfahren gekürte Siegerentwurf der Büros raumwerk/GHP wurde – inklusive der Überarbeitungshinweise der Jury – am 27.09.2018 von der Bezirksversammlung Bergedorf beschlossen. Zeitgleich wurde die Abschlussvereinbarung von den Fraktionen der Bezirksversammlung, der Bürgerinitiative und der Bezirksverwaltung unterzeichnet. Die Bürgerinitiative zog daraufhin ihren Antrag auf Durchführung des Bürgerbegehrens förmlich zurück. Auf Grundlage des überarbeiteten städtebaulichen Entwurfs von raumwerk/GHP wurden das Bebauungsplanverfahren Bergedorf 105 fortgeführt und die Funktionsplanung entwickelt.
Anfang 2021 wurde ein konkurrierendes hochbauliches Qualifizierungsverfahren für fünf prägende Eckgebäude des Stuhlrohrquartiers durchgeführt. Aus dem Teilnehmerfeld wurden fünf Architekturbüros ausgewählt, die mit der weiteren Planung der fünf Gebäude betraut werden sollen. In einem Nachgespräch zum Verfahren wurden die übrigen Bauaufgaben im Quartier (Ausnahmen: Stuhlrohrhaus und Atriumgebäude) auf die fünf ausgewählten Architekturbüros verteilt.
Ende 2021 wurde ein konkurrierendes hochbauliches Qualifizierungsverfahren für die beiden großmaßstäblichen Atriumgebäude durchgeführt. Aus dem Teilnehmerfeld wurden zwei Architekturbüros ausgewählt, die mit der weiteren Planung der Gebäude betraut werden sollen.
Parallel zu den qualifizierenden Verfahren wurden der Entwurf für das Stuhlrohrhaus überarbeitet und die angrenzende Freiraumplanung vorangetrieben. Die verschiedenen Aufgaben der Freiraumplanung im Quartier (Öffentliche Freianlagen, Freianlagen Baufelder 1 – 4) wurden in Abstimmung mit dem Oberbaudirektor und dem Bezirksamt auf insgesamt vier verschiedene Landschaftsarchitekten verteilt.
Die Funktionsplanung wurde 2021 bis 2023 im Rahmen eines intensiven Abstimmungsprozesses zwischen dem Bezirksamt, der BUWOG, dem Denkmalschutzamt und den von der BUWOG beauftragten Fachplaner:innen (u.a. Architektur, Landschaftsarchitektur, Bebauungsplanung, Entwässerungsplanung, Verkehrsplanung, Lärmschutz) weiterentwickelt. Ebenso wurde ein Gestaltungsleitfaden erarbeitet, der als Grundlage für die weitere hochbauliche und freiraumplanerische Qualifizierung der Gebäude und Freianlagen im Stuhlrohrquartier dienen soll.
Der Stadtentwicklungsausschuss der Bezirksversammlung wurde zu gegebener Zeit mit den einzelnen Planungsschritten befasst, so am 07.10.2020 (Drucksache 21-0553), am 29.09.2021 (Drucksache 21-0553.01) und am 07.09.2022 (Drucksache 21-0553.02).
Zudem wurde der Oberbaudirektor in die Planung einbezogen – zum einen im Rahmen der konkurrierenden Verfahren, zum anderen in mehreren Abstimmungsterminen in den Jahren 2020 bis 2023.
Abstimmung der Planung mit der Bürgerinitiative und den Fraktionen im Jahr 2023
Im Jahr 2023 wurde die Einhaltung der Abschlussvereinbarung mit der Bürgerinitiative aus 2018 im Hinblick auf den aktuellen Planungsstand überprüft. In gemeinsamen Gesprächen mit der Rechtsvertretung und den Vertrauenspersonen der Bürgerinitiative sowie Vertreter:innen der Grundeigentümerin BUWOG und der Bezirksfraktionen SPD, CDU, Die Grünen und Die Linke – diese hatten die Vereinbarung 2018 unterzeichnet – im Mai und Juni 2023 wurde der aktuelle Stand des Funktionsplans und des Bebauungsplanentwurfs seitens der Bezirksverwaltung vorgestellt und dargelegt, wie die Inhalte der Vereinbarung in der Planung umgesetzt worden sind.
Die Rechtsvertretung und die Vertrauenspersonen der Bürgerinitiative erklärten sich im August 2023 mit dem präsentierten Planungsstand einverstanden. Die Inhalte der Abschlussvereinbarung wurden mit der zu diesem Zeitpunkt aktuellen Planung im Wesentlichen umgesetzt. Die im Rahmen der gemeinsamen Gespräche erörterten Abweichungen von der Vereinbarung – u.a. hinsichtlich der Quartiersmobilität – wurden von der Rechtsvertretung und den Vertrauenspersonen der Bürgerinitiative bestätigt. Es wurde u.a. festgehalten, dass – abweichend von der Vereinbarung 2018 – nunmehr insgesamt 550 PKW-Stellplätze im Quartier nachzuweisen sind. Diese Zahl stellte das Maximum der Ausnutzung der Kellergeschossebene dar und wurde seitens der BUWOG durch ein umfangreiches Mobilitätskonzept gestützt.
Der Stadtentwicklungsausschuss wurde am 10.01.2024 über die erfolgten Abstimmungen mit der Rechtsvertretung und den Vertrauenspersonen der Bürgerinitiative sowie die vereinbarten Abweichungen informiert (Drucksache 21-0553.03). Unter anderem wurde die Anzahl an 550 notwendigen PKW-Stellplätzen als Ergebnis der Abstimmungen kommuniziert.
Aktueller Sachstand
Planung eines Mobility Hubs
Bis Anfang 2024 war die Unterbringung der 550 PKW-Stellplätze in zwei großen, baufeldübergreifenden Tiefgaragen vorgesehen. Im Zuge vertiefender Prüfungen wurde seitens der BUWOG festgestellt, dass – aufgrund des prognostizierten höchsten Grundwasserstands von +1,80 m ü. NN – erhebliche bauliche Eingriffe in den Untergrund und in den vorhandenen Wasserhaushalt erforderlich wären, um die Tiefgaragen umzusetzen. Laut Aussage der BUWOG widerspräche die Umsetzung der Tiefgaragen damit den Vorgaben der BUWOG zu einer nachhaltigen Quartiersentwicklung.
Aus u.a. diesem Grund verfolgt die BUWOG seit Mitte 2024 die Idee, den ruhenden PKW-Verkehr im Quartier oberirdisch und zu großen Teilen in einem Mobility Hub zu organisieren. Hierzu präsentierte die BUWOG im Juni 2024 ein fortgeschriebenes städtebauliches Konzept, welches grundsätzlich auf Zustimmung stieß und seither vertiefend ausgearbeitet und mit dem Oberbaudirektor und dem Bezirksamt Bergedorf abgestimmt wird.
Das Mobility Hub soll am Quartierseingang am Weidenbaumsweg in Baufeld 1 integriert werden (siehe Anlage). Es soll über ein automatisiertes Parksystem verfügen und damit ca. 420 PKW-Stellplätze für Bewohner:innen des Quartiers auf 7 bis 8 Parkebenen anbieten. Um die mit der Bürgerinitiative vereinbarte und seitens Bezirkspolitik und Bezirksverwaltung akzeptierte Anzahl an 550 PKW-Stellplätzen im Quartier zu erreichen, sind zusätzlich zum Mobility Hub eine Parkgarage in Baufeld 2 (ca. 80 PKW-Stellplätze für Besucherverkehr und gewerbliche Nutzungen) und ein automatisiertes Parksystem in Baufeld 3 geplant (ca. 50 PKW-Stellplätze). Darüber hinaus sind ausreichende Fahrradabstellmöglichkeiten u.a. in zwei großen Fahrradgaragen in den Baufeldern 1 und 3 und in dezentralen Fahrradräumen in den Baufeldern 1 bis 4 vorgesehen.
Im Erdgeschoss des Mobility Hubs sollen ergänzende Flächen für Mobilitätsangebote und quartiersbezogene Dienstleistungen zur Verfügung stehen. Optional ist ein „Bike Tower"
(automatisiertes Fahrradparksystem) mit ca. 120 Fahrradstellplätzen integrierbar. Im Dachgeschoss sind eine Kindertagesstätte und möglichst ein öffentlicher Dachgarten als integrative Bestandteile des Gebäudekonzepts vorgesehen - Näheres wird derzeit geprüft.
Städtebauliche Optimierungen im Quartier
Im Zuge der Integration des Sonderbaukörpers Mobility Hub wurde die städtebauliche Gesamtstruktur des Quartiers seitens der BUWOG noch einmal überprüft und in einzelnen Teilbereichen überarbeitet. Hierdurch sollte einerseits die durch das Mobility Hub entfallende Wohnfläche anteilig kompensiert werden, aber andererseits auch noch adäquater auf die umgebende stadträumliche Situation reagiert werden.
2025/26: Erneute Abstimmung der Planung mit der Bürgerinitiative und den Fraktionen
Die Rechtsvertretung und die Vertrauenspersonen der Bürgerinitiative haben sich am 20.02.2026 mit dem präsentierten Planungsstand auf Grundlage der Planungsvariante 3 einverstanden erklärt. Diese umfasst u.a. die folgenden städtebaulichen Optimierungen (siehe Anlage):
- Baufeld 1 - Eckgebäude im Nordwesten: Erhöhung von VI auf VII Geschosse, um den nördlichen Quartiersauftakt am Weidenbaumsweg und unmittelbar gegenüber dem Bergedorfer Tor zu stärken bzw. zu betonen. Im Gegenzug wird das Eckgebäude im Nordosten von Baufeld 1 ein Geschoss niedriger (VII auf VI).
- Baufeld 2 – Atriumgebäude: Auffüllung der Zwischenbereiche des Staffelgeschosses.
- Baufeld 4 - Eckgebäude im Südwesten: Erhöhung von VI auf VII Geschosse, um den südlichen Quartiersauftakt am Weidenbaumsweg zu stärken bzw. zu betonen.
- Baufelder 1 bis 4: Erhöhung der Trittsteingebäude um jeweils ein Staffelgeschoss (VII auf VIII), um eine noch stärkere Differenzierung innerhalb des Baublocks vorzunehmen.
Die im Zuge der o.g. Termine erörterten Abweichungen von der Vereinbarung aus 2018 wurden von der Rechtsvertretung und den Vertrauenspersonen der Bürgerinitiative bestätigt. Ergänzend zu der Vereinbarung aus 2018 wird eine Nachtragsvereinbarung unterzeichnet, die die vereinbarten Abweichungen aus den Abstimmungen in den Jahren 2023 und 2025/26 festhält.
Provisorische Herstellung des Schleusengrabenwegs
Der Schleusengrabenweg soll zeitnah zunächst provisorisch hergestellt werden, um die Anbindung der südlich liegenden Quartiere an die Bergedorfer Innenstadt zu gewährleisten. Hierzu finden derzeit Abstimmungsgespräche zwischen Vertreter:innen des Bezirksamts und der BUWOG statt.
Ausblick
Die Planung des Mobility Hubs soll vorangetrieben werden. Die Fassaden- und Dachflächengestaltung des Mobility Hubs sowie die Gestaltung der Nutzungsebenen (Dach- und Erdgeschoss) inkl. Trittstein soll – so der Vorschlag der Verwaltung (Bezirksamt und Oberbaudirektor) – im Rahmen eines konkurrierenden hochbaulichen Verfahrens gesucht werden. Die in 2021 durchgeführten Verfahren für die prägenden Eckgebäude und die Atriumgebäude haben ein geeignetes Format aufgezeigt, welches noch stärker auf ein automatisiertes Systemparkhaus auszurichten wäre.
Die Funktionsplanung soll auf Grundlage des veränderten städtebaulichen Konzepts fortgeschrieben und zeitnah finalisiert werden. Parallel dazu soll der Bebauungsplanentwurf überarbeitet und anschließend erneut durch das Bezirksamt geprüft werden. Danach soll die Beteiligung der Träger öffentlicherBelange durchgeführt sowie ein Folgekostenvertrag geschlossen werden. Eine weitere Beteiligung der Öffentlichkeit soll im Rahmen der öffentlichen Auslegung stattfinden.
Die qualifizierende Objektplanung der Hochbauten und Freianlagen durch die ausgewählten sechs Architekt:innen und vier Landschaftsarchitekt:innen soll zeitnah erfolgen und mit dem Oberbaudirektor sowie Vertreter:innen des Bezirksamts und des Denkmalschutzamtes abgestimmt werden.
Der Stadtentwicklungsausschuss nimmt das veränderte städtebauliche Konzept für das Stuhlrohrquartier zur Kenntnis und bittet das Bezirksamt,
- die Planung des Mobility Hubs voranzutreiben und auf die Durchführung eines konkurrierenden hochbaulichen Verfahrens für die Fassaden- und Dachflächengestaltung hinzuwirken,
- die Finalisierung der Funktionsplanung, die Überarbeitung des Bebauungsplanentwurfs Bergedorf 105 und die qualifizierende Objektplanung der Hochbauten und Freianlagen voranzutreiben.
Der Stadtentwicklungsausschuss wird zu gegebener Zeit befasst werden mit
- der weiteren Planung des Mobility Hubs und ggf. dem Ergebnis des konkurrierenden hochbaulichen Verfahrens zur Fassaden- und Dachgestaltung des Mobility Hubs,
- der finalen Funktionsplanung und der qualifizierenden Objektplanung der Hochbauten und Freianlagen sowie
weiteren Schritten im Bebauungsplanverfahren.
Lageplan – Planungsvariante 3 (Stand 01.12.2025)
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