Sicherung des bezahlbaren Wohnraums in Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung Mitteilungsdrucksache zum Beschluss der Bezirksversammlung vom 24.10.2024

Die Bezirksversammlung Altona hat in ihrer Sitzung vom 24.10.2024 anliegende Drucksache 22-0281B beschlossen.

Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) hat mit Schreiben vom 03.12.2024 wie folgt Stellung genommen:

Insbesondere Altbauquartiere mit urbaner Mischung und zunehmend auch Quartiere der Nachkriegszeit sind begehrt und stehen unter einem starken Aufwertungs- und Verdrängungsdruck. Zum Schutz der Bewohnerstrukturen werden in diesen Gebieten Soziale Erhaltungsverordnungen (SozErhVO) gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB erlassen. In den betreffenden Quartieren stehen bauliche Maßnahmen (der Rückbau und die Änderung), die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und in Verbindung mit der Umwandlungsverordnung die Begründung von Wohnungseigentum im Bestand unter Genehmigungsvorbehalt, sie werden nicht pauschal untersagt.

Auch energetische Modernisierungsmaßnahmen stehen grundsätzlich unter einem Genehmigungsvorbehalt. Gemäß § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1a BauGB besteht jedoch ein Genehmigungsanspruch, wenn die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eingehalten werden. Damit wird sichergestellt, dass Maßnahmen, die dem Klimaschutz dienen, auch in Gebieten mit SozErhVO durchgeführt werden können.

Weitergehende energetische Modernisierungen können ebenfalls genehmigt werden, sofern eine Beeinträchtigung der Ziele der Sozialen Erhaltungsverordnung in geeigneter Weise nachhaltig ausgeschlossen werden kann. Dies kann, vorbehaltlich näherer Prüfung, durch eine Begrenzung von Mietpreissteigerungen, beispielsweise im Zuge einer Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel, erreicht werden (vgl. Merkblatt zur Umsetzung der Sozialen Erhaltungsverordnung der jeweiligen Bezirke, verfügbar unter www.hamburg.de/soziale-erhaltungsverordnungen//).

Den Rückmeldungen der Bezirksämter zufolge zeichnet sich derzeit möglicherweise ein Rückgang bei den Anträgen auf energetische Sanierungen ab, was unter anderem auf die gestiegenen Baukosten und Zinsen zurückgeführt werden könnte. Bereits bei Sanierungen, die lediglich die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllen, zeigt sich, dass die umlagefähigen Modernisierungskosten häufig die Kappungsgrenze erreichen.

Um die Sanierungsrate zu erhöhen und gleichzeitig die Sozialverträglichkeit bei energetischen Sanierungen zu gewährleisten, stehen neben der Bundesförderung auch Fördermittel der Hamburgischen Investitions- und Förderbank (IFB) zur Verfügung. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) passt laufend die Höhe der Förderung an die aktuelle Baukostenentwicklung an, um eine gleichbleibende Förderintensität sicherzustellen oder diese im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten weiter zu verbessern.

Die Inanspruchnahme des IFB-Förderprogramms Modernisierung von Mietwohnungen zusammen mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) der KfW kann in günstigen Fällen dazu führen, dass die umlagefähigen Modernisierungskosten nahezu vollständig ausgeglichen  werden, sodass die mögliche Erhöhung der Kaltmieten nach einer umfassenden Modernisierung (deutlich) geringer ausfällt als bei einer vergleichbaren Modernisierung nach den Mindestanforderungen des GEG. Es ist jedoch zu beachten, dass es sich laut der aktualisierten Machbarkeitsstudie zur Erreichung der Klimaschutzziele im Gebäudebereich der BSW um einen durchschnittlichen Wert handelt; je nach spezifischem Kontext können die Kosten sowohl höher als auch niedriger ausfallen.

Darüber hinaus prüft die BSW derzeit die Möglichkeit der Förderung von Einzelmaßnahmen im Rahmen des bestehenden Landes-Förderprogramms „Wärmeschutz im Gebäudebestand“ für Vorhaben, bei denen keine umfassende Modernisierung erforderlich ist oder bereits durchgeführte Teilmodernisierungen ergänzt werden. Zukünftig könnte das Programm auch auf alle Mietwohnungsgebäude ausgeweitet werden.

Die Entscheidung, Fördermittel in Anspruch zu nehmen, liegt jedoch bei den Investierenden. Daher ist es elementar, dass in den Bezirksämtern im Rahmen des Abstimmungsprozesses mit den Investierenden auf die Möglichkeit der Genehmigung von umfassenden Modernisierungsmaßnahmen unter Inanspruchnahme von Förderung hingewiesen wird. In der Genehmigungspraxis zeigen die Rückmeldungen der Bezirksämter, dass die bestehenden Fördermittelprogramme für Eigentümerinnen und Eigentümer häufig nicht ausreichend Anreize bieten, um sie in Anspruch zu nehmen. Dies könnte darauf hindeuten, dassein hoher bürokratischer Aufwand, unklare Anforderungen oder eine unzureichende Kommunikation der Vorteile besteht, was die Nutzung der Fördermittel in dem gewünschten Umfang hemmt. Zudem ist zu vermuten, dass die Nutzung von Fördermitteln im Hinblick aufdie Wertentwicklung der Immobilie für Eigentümerinnen und Eigentümer unattraktiv erscheinen kann.

Ein weiteres grundlegendes Problem ist, dass Instandhaltungskosten im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens teilweise nicht korrekt ausgewiesen werden, was zu überhöhten Modernisierungsumlagen führen kann und damit die Genehmigung im Rahmen der SozErhVO erschwert. Diese unklare Abgrenzung erhöht die Arbeitsbelastung der Bezirksämter erheblich und kann Verzögerungen im Genehmigungsprozess nach sich ziehen.

Durch die Entwicklung des Merkblatts für die Umsetzung der Sozialen Erhaltungsverordnung wurde bereits eine größere Transparenz und damit Vereinfachung für die Antragstellenden erreicht. Darüber hinaus setzen sich die Bezirksämter und die BSW auch weiterhin dafür ein, geeignete Lösungsansätze zu entwickeln, um bestehende Hindernisse im Genehmigungsprozess sowie in der Inanspruchnahme von Fördermitteln zu überwinden. Aus Sicht der BSW ermöglicht die Genehmigungspraxis in Hamburg grundsätzlich energetische Modernisierungen, die den steigenden Energie- und Heizkosten gerecht werden, und trägt dabei zur Einhaltung der Schutzziele der SozErhVO bei.

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Die Bezirksversammlung wird um Kenntnisnahme gebeten.

Drs. 22-0281B

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