Städtebauliche Wettbewerbe vers. Konzeptausschreibungen als vorgeschaltete Instrumente in der Bauleitplanung zur Aufstellung von Bebauungsplänen Auskunftsersuchen vom 09.05.2022

Städtebauliche, freiraumplanerische sowie verkehrsplanerische Realisierungswettbewerbe gelten allgemein, für eine konkrete Planungsaufgabe oder für eine optimale Ideenfindung, als die besten qualitäts- und projektorientierten Instrumente, um Lösungen zu erhalten, die hinsichtlich Städtebau, Funktion, Wirtschaftlichkeit und Gemeinwohlorientierung sowie Umwelt- und Sozialverträglichkeit den gestellten Aufgaben optimal entsprechen.

Städtebauliche Wettbewerbe können auf der Ebene von Stadtquartieren, Wohnen, Wohn- und Arbeitsumfeld Chancen ausloten, um zu einem für die Menschen sowie ihrer Familien attraktiven Ganzen zu kommen. Durch die Festlegung von Rahmenbedingungen und zu lösenden Aufgaben in die Planungsvorgaben können alle Kriterien transparent genannt werden. 

Andererseits gelten sogenannte Konzeptausschreibungen /-verfahren als ein Instrument einer gemeinwohlorientierten Stadt- und Liegenschaftspolitik, d.h., Grundstücke werden nicht über den höchsten Preis, sondern entsprechend der Qualität, der Idee für die Bebauung und Nutzung veräußert, mit anderen Worten: Sie bieten der FHH die Möglichkeit, Ziele für eine Bebauung festzusetzen, um sich an den lokalen Bedürfnissen und allgemeinen Gemeinwohlkriterien zu orientieren. Mit Blick auf die angewendeten Kriterien bieten Konzeptausschreibungen /-verfahren jedoch keine Garantie für eine gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung.

Kritiker halten diese Konzeptausschreibungen /-verfahren für intransparent, weil einerseits der Grundstückpreis oft nicht bekannt und /oder seitens der Bieter offen ist, welches Gewicht sie in die Konzeptqualitäten legen können/müssen. Es wird weiter bemängelt, dass diese Verfahren nicht zwangsläufig zu bezahlbarem Wohnraum führen. 
 

Vor diesem Hintergrund fragen wir:

Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) antwortet wie folgt:        06.07.2022

Die abgefragten Daten wurden teilweise auf Grundlage von Auskünften des Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) und des Bezirksamts Wandsbek zusammengestellt.

1)      Welchem B-Planverfahren wurde im Bezirk Wandsbek in den letzten fünf Jahren ein städtebaulicher Wettbewerb bzw. ein/e Konzeptausschreibung/-verfahren der Aufstellung bzw. den Festsetzungen eines B-Plans vorangestellt? Bitte tabellarisch darstellen und nach städtebaulichem Wettbewerb und Konzeptausschreibung gliedern.

Zu folgenden Bebauungsplanverfahren wurden in den letzten fünf Jahren im Bezirk Wandsbek Verfahren im Sinne der Fragestellung vorgeschaltet:

Konzeptvergaben werden im LIG statistisch anhand ihres Beurkundungstermins erfasst. Dies bedeutet, dass die Ausschreibung teilweise mehrere Jahre zuvor stattgefunden hat. Konzeptvergaben werden im Allgemeinen der Planrechtsschaffung nicht vorgeschaltet.

Folgende Konzeptvergaben im Zusammenhang mit Bebauungsplanverfahren wurden in den letzten fünf Jahren beurkundet:

2)      Inwiefern hält die Verwaltung ein Konzeptverfahren für ein Instrument einer gemeinwohlorientierten Stadtentwicklung? Anhand welcher Kriterien lässt sich eine Gemeinwohlorientierung beurteilen? Welche Institutionen waren/sind an der Erarbeitung dieser Kriterien beteiligt /beteiligt worden.

Die FHH handelt immer im Interesse der Allgemeinheit. Die Hamburger Konzeptvergabeverfahren sind so konzipiert, dass der gebotene Grundstückspreis (jetzt vorrangig Vergabe im Erbbaurecht) grundsätzlich zu 30% in die Bewertung einfließt und das inhaltliche Konzept zu 70% (unterteilt in die Bereiche Städtebau und Klimaanpassung, Energie und Bauökologie, Wohnungsbau und Soziales sowie Besondere Angebote). Diese Ausgangslage beinhaltet bereits, dass in der Regel das Konzept gegenüber dem Gebotspreis mehr Gewicht hat und zum Tragen kommt. Manchmal gehen auch höhere Preise mit guten Konzepten einher, so dass die Konzeptqualität gewährleistet bleibt.

Die konzeptionellen Kriterien können so gesteuert werden, dass sie gemeinwohlorientiert ausgerichtet sind. Diese Option besteht vorrangig bei dem Schwerpunktbereich Wohnungsbau und Soziales sowie den besonderen Angeboten. Im Bereich Wohnungsbau und Soziales können beispielsweise höhere Anteile geförderter Wohnungen oder mehr Anteile von Wohnungen für Vordringlich Wohnungssuchende (WA), Gebote auf (moderate) Miethöhen, Anteile für größere Familienwohnungen etc. mit mehr Punkten bewertet werden. Über die besonderen Angebote können vorzugsweise gemeinwohlorientierte Konzepte gut bewertet werden. Die Angebote reichen über Gemeinschaftsräume für das Quartier bis hin zur Einbindung von sozialen Trägern. Neben dem Gebotskonzept kann die FHH immer auch zwingende Vorgaben machen, die der Gemeinwohlorientierung dienen. Statt beispielsweise die Einbindung eines sozialen Trägers mit Punkten zu verknüpfen, kann sie auch zwingend vorgegeben werden.

Die FHH verfügt über einen Kriterienkatalog für Konzeptbausteine. Die besonderen Angebote werden inhaltlich jeweils individuell von den Investoren formuliert. Dies ist ausdrücklich so gewollt, damit deren Know-how bzw. deren jeweilige Kompetenzen zum Tragen kommen können.

An der Erarbeitung der Kriterien und der regelmäßigen Weiterentwicklung beteiligt sind der LIG, die Bezirksämter (Fachämter Stadt- und Landschaftsplanung (SL) und Sozialraummanagement (SR)), die Behörde für Umwelt, Klima, Energie und Agrarwirtschaft (BUKEA), die Sozialbehörde sowie die BSW. Beratend zur Seite steht das Bündnis für das Wohnen.

3)      Wurden, bei bestehendem Planrecht, in der Umsetzung des in den jeweiligen Bündnissen für Wohnen beschlossenen Wohnungsbauvorhaben /-Planungen städtebauliche Wettbewerbe bzw. Konzeptausschreibungen berücksichtigt?

a)      Wenn ja, bei welchen Bauvorhaben?

b)      Wenn nein, warum nicht?

Die Berücksichtigung von städtebaulichen Wettbewerben bzw. Konzeptausschreibungen erfolgt jeweils anlassbezogen. Vorrangig werden städtebauliche Wettbewerbe für die Schaffung neuen Planrechts angewandt. Als Beispiele seien einige Entwicklungsgebiete genannt: Dieselstraße, Pergolenviertel, Sportplatzring Stellingen, Mesterkamp, Jenfelder Au, Saseler Weg, Finkenau, Pestalozzi-Quartier und viele mehr.

Sofern keine Änderungen im Planrecht notwendig sind, werden ggf. hochbauliche Wettbewerbe durchgeführt; Konzeptvergaben kommen in diesen Fällen ebenfalls in Frage.

Die Voraussetzung für die Durchführung von Konzeptausschreibungen sind Flächen im Eigentum der FHH. Städtische Grundstücke für den Geschosswohnungsbau werden grundsätzlich per Konzeptausschreibungen vergeben (in wenigen Fällen erfolgen auch Direktvergaben, bspw. an die SAGA oder F&W Fördern & Wohnen AöR [F&W]). Insofern umfassen sie die über die Wohnungsbauprogramme der Bezirke beschlossenen Wohnungsbauvorhaben/- Planungen auf den städtischen Grundstücken. Seit 2010 sind hamburgweit  deutlich mehr als 100 Konzeptverfahren durchgeführt worden.

Im Bezirk Wandsbek sind in den vergangenen fünf Jahren folgende Konzeptvergaben mit bestehendem Planrecht (ohne Bebauungsplanverfahren) beurkundet worden:

4)      Wird seitens der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, z.B. in der Wahrnehmung ihres Aufsichtsratsmandats und/oder in der Funktion der Gesellschafterin, ob für ein bestimmtes Bauvorhaben ein städtebaulicher Wettbewerb ausgelobt werden soll / sollte, Einfluss genommen?

a)      Wenn ja, in welcher Weise

b)      Wenn nein, warum nicht

Die BSW nimmt regelhaft in Person des Oberbaudirektors auf Grundlage einer Senatsentscheidung vom 14. Juni 1996 insofern Einfluss, als dass die Fachbehörden und Bezirksverwaltungen grundsätzlich bei für das Stadtbild bedeutsamen Vorhaben den Oberbaudirektor zu beteiligen haben. Weiterhin ist festgelegt, dass die Bedingungen hinsichtlich der möglichen Durchführung eines Wettbewerbsverfahrens für solche Vorhaben oder städtebaulichen Projekte mit dem Oberbaudirektor abzustimmen sind. Daraus folgt, dass bei solchen Vorhaben auf fachlicher Beurteilungsbasis und im Einvernehmen mit den anderen Fachbehörden und Bezirksverwaltungen über die Durchführung eines Wettbewerbsverfahrens entschieden wird. Bei Meinungsverschiedenheiten wird durch eine Vorlage des/der zuständigen Senators/Senatorin eine Entscheidung des Senats herbeigeführt.

5)      Jüngste Beispiele zeigen, dass Bauwünsche / Investitionsvorhaben heutigen Anforderungen an die Stadtplanung, die Verkehrsplanung, das geltende Baurecht aufgrund des Alters der/des jeweiligen qualifizierten B-Plans nicht zusammenpassen oder gar überholt sind. Vielfach wird dann zu den Mitteln nach § 31 BauGB gegriffen, die jedoch letztlich zu suboptimalen Lösungen führen.

Wird seitens der Verwaltung in diesem Zusammenhang die Auslobung eines städtebaulichen Wettbewerbs, auch mit Blick auf die Erarbeitung eines vorhabenbezogenen B-Plans, als ein geeignetes Mittel angesehen für die Überarbeitung bestehenden Planrechts, insbesondere wenn dieses auf der Grundlage von Baustufenplänen beruht? Wenn ja, warum? Wenn nein, warum nicht?

Das Mittel eines städtebaulichen Wettbewerbs als vorbereitende Maßnahme zur Planrechtschaffung – auch mit Blick auf die Erarbeitung eines vorhaben- bezogenen Bebauungsplanes – wird im Bezirksamt Wandsbek im Einzelfall auf die jeweilige Planungsaufgabe bezogen angewandt, sofern sich aufgrund der Komplexität der Planungsaufgabe und/oder der vor Ort gegebenen  städtebaulichen Situation die Durchführung eines Wettbewerbs zur optimalen Ideenfindung anbietet. Hierbei ist dann das „Alter“ des geltenden Planrechts kein ausschlaggebendes Kriterium.

Die Nutzung der Befreiungstatbestände aus § 31 Baugesetzbuch (BauGB) stellt allerdings ein durchaus sinnvolles Instrument zum Erreichen von städtebaulichen und wohnungspolitischen Zielen dar. Damit kann eine bauliche Umsetzung im Allgemeinen deutlich zügiger erreicht werden als bei Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens. Ob sich die Ziele auf diesem Weg erreichen lassen, hängt vom jeweiligen Einzelfall und dem Umfang der erforderlichen Befreiungen ab.

6)      Eine Stadtrendite lebt davon, dass alle Bevölkerungsgruppen angemessen, unter anderem ihrem jeweiligen Einkommen entsprechend, mit Wohnraum versorgt werden.

a)      In welcher Weise werden bei Konzeptausschreibungen die Kriterien:

i)        vordringlich Wohnungssuchende,

i.d.R. 10% des Gesamtbauvorhabens, das entspricht ca. 30% des geförderten Anteils

ii)      Wohnungen im 1. Förderweg

mindestens 35%, häufig mehr, bis zu 100% (die Förderung beinhaltet zwingend einen 10% Anteil WA)

iii)     Freifinanzierter Wohnungsbau

ist standortabhängig, regelhaft wird der Drittelmix umgesetzt. Manche Bezirksämter fordern höhere Anteile für den geförderten Wohnungsbau, dass somit der Anteil der frei finanzierten Mietwohnungen geringer als ein Drittel ausfällt.

iv)    Eigentumsmaßnahmen für Selbstnutzer

s. Antwort zu iii), wobei die Selbstnutzung nicht eingefordert wird. Diese beschränkt sich auf Baugemeinschaften.

v)      Baugemeinschaften

berücksichtigt? Die Fragesteller begnügen sich mit jeweiliger prozentualer Angabe bezogen auf die Veräußerung eines Grundstückes auf der Grundlage einer Konzeptausschreibung.

Baugemeinschaften erhalten ein eigenes Kontingent (bis zu 20%) der städtischen Grundstücke für den Geschosswohnungsbau. Die Agentur für Baugemeinschaften führt in Zusammenarbeit mit dem LIG eigene Konzeptausschreibungen durch. Der Grundstückspreis wird zuvor gutachterlich ermittelt, so dass es sich um reine Konzeptverfahren handelt. Anders als bei den regulären Konzeptverfahren spielen das Gruppenkonzept und die Finanzierbarkeit eine zusätzliche Rolle in der Bewertung.

b)      Bei welchen weiteren Gelegenheiten nimmt die FHH Einfluss auf die vorstehend genannten Kriterien?

Die FHH nimmt bei allen städtebaulichen Verträgen und z.T. bereits im Bebauungsplanverfahren Einfluss und steuert darüber die wohnungspolitischen Vorgaben.

7)      Soziale und städtebauliche Erhaltenssatzungen sollen sich nach dem Willen der Satzungsgeber schützend vor die in diesen Stadtteilen, wie z.B. Eilbek, lebenden Menschen stellen, um sie vor vermeintlicher insbesondere sozialer Segregation (Verdrängung) zu schützen.

Gleichzeitig ist aber auch festzustellen, dass eine nachhaltige Entwicklung dieser Stadtteile, insbesondere wenn es um genossenschaftliches Wohnen geht, verhindert wird wie z.B. die Behinderung energetischer Sanierungen, Schaffung barrierefreier Zugänge u.a.m.. Auch bleiben Fragen weitgehend unbeantwortet: Wie wird künftig dort gewohnt und gearbeitet, welche städtebaulich-funktionalen Antworten auf die Herausforderungen an das Arbeiten 4.0 sind in diesen Stadtteilen mit Blick auf das bestehende Baurecht offen. 

Hält die Verwaltung / Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen in Gebieten mit sozialen und städtebaulichen Erhaltenssatzungen die Instrumente der städtebaulichen, freiraumplanerischen sowie verkehrsplanerischen für hinreichend, um das jeweils vorhandene Baurecht heutigen Anforderungen anzupassen / zu ergänzen?

a)      wenn ja, warum?

b)      wenn nein, warum nicht?

Ja. Basierend auf dem Gesamtkontext der Anfrage wird davon ausgegangen, dass sie sich auf städtebauliche, freiraumplanerische sowie verkehrsplanerische Realisierungswettbewerbe bezieht. Mit Realisierungswettbewerben wird das bestehende Baurecht selbst, auch im Geltungsbereich Städtebaulicher oder Sozialer Erhaltungsverordnungen, nicht geändert oder angepasst. Realisierungswettbewerbe haben sich aber auch im Geltungsbereich von Erhaltungsverordnungen als effektive Instrumente bewährt, um kreative und zeitgemäße Lösungen für eine nachhaltige Quartiersentwicklung zu finden. Realisierungswettbewerbe stellen daher auch künftig ein wichtiges Instrument der Stadtteilentwicklung dar.

Soziale und städtebauliche Erhaltungsverordnungen haben als Instrumente des besonderen Städtebaurechts ergänzend zum jeweiligen Bauplanungsrecht unterschiedliche Zwecke und Zielsetzungen und werden für diese als geeignete Instrumente angesehen. Die Soziale Erhaltungsverordnung dient der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Die Städtebauliche Erhaltungsverordnung dient dem Erhalt der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt. Auch in diesen Gebieten kann das jeweilige Bauplanungsrecht dann angepasst werden, sobald und soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

Darüber hinaus wird grundsätzlich darauf hingewiesen, dass eine moderate und nachhaltige Weiterentwicklung der Gebäudestruktur, auch im Hinblick auf energetische und demographische Anforderungen, auch in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung möglich ist.

8)      Liegen der Verwaltung / der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen integrierte Betrachtungen der Wirkung von Konzeptvergaben insbesondere mit Blick auf das Gemeinwohl vor?

Eine Evaluierung der Wirkung von Konzeptvergaben erfolgt nicht im konkreten Sinne der Fragestellung. Die Verfahren werden jedoch regelmäßig überprüft und fortgeschrieben. Dies geschieht auf der Grundlage von Rückmeldungen aus dem Bündnis für das Wohnen sowie aus aktuellen politischen Zielsetzungen. Beispielsweise ist nunmehr die Klimaanpassung in die Bewertung verstärkt mit aufgenommen worden, und auch das Controlling zur Umsetzung der gebotenen Kriterien ist überarbeitet worden.

Die Rückmeldungen von Investoren zu den Konzeptverfahren sind in der Regel positiv.

Derzeit wird das Baugemeinschaftsprogramm evaluiert. Mit Ergebnissen ist Ende 2022 zu rechnen.

keine Anlage/n      

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