Senioren-/Servicewohnanlage Nordlandweg: Fortgang Auskunftsersuchen vom 17.05.2022

Beispielsweise am 23. 11. 2020 wurden die Mieterinnen und Mieter der Wohnungen in der Service-Wohnanlage Zellerstraße/Nordlangweg seitens der SAGA / GWG darüber informiert, dass der „Planungsausschuss Wandsbek mit dem Aufstellungsbeschluss das offizielle Bebauungsplanverfahren zum B-Plan Rahlstedt 138 eingeleitet“ hat. Die Saga bezog sich dabei auf eine frühere Mieter-Information (Juni 2020) zu den anstehenden Plänen, einen schrittweisen Abriss der Wohnanlage vorzunehmen, um sie – so das Ziel – anforderungsgerecht vollständig barrierefrei über einen Neubau gestalten zu können.

In diesem Schreiben aus dem November 2020 wird darauf verwiesen, „dass wir nun mit konkreten Planungen für den Neubau der Servicewohnungen sowie der ergänzenden Wohnungen für Familien auf dem Grundstück Nordlandweg/Zellerstraße beginnen.“

Ein weiterer Punkt in diesem Schreiben, der im Zentrum dieser Anfrage steht, Zitat: „Während des Bebauungsplanverfahrens erhalten alle Bewohner sowie die gesamte interessierte Öffentlichkeit im Rahmen der vom Bezirk organisierten öffentlichen Plandiskussion Informations- und Mitsprachemöglichkeiten.“

Selbstverständlich, hieß es seitens der SAGA weiter, werde man auch selbst die Mieter/innen „weiterhin über den Fortschritt der Planungen informieren.“

Aus dem Kreis der Mieter/innen erhielten wir Anfang Mai 2022 folgende Nachricht:

„Dieser Tage bekamen wir ein Rundschreiben, dass der Abriss zwar
weiter geplant sei, aber in absehbarer Zeit nichts passieren wird. Seit
2 Jahren sitzen wir alle hier im Geiste auf gepackten Koffern. Es ist
nicht einmal geklärt, ob man bei einem jetzigen Umzug überhaupt Umzugskosten von der Saga erstattet bekäme.

Angekündigt wurden uns ukrainische Flüchtlinge in die leerstehenden
Wohnungen. Keinerlei Infos, wer diese Menschen in dem ohnehin schon
schwierigen Umfeld begleitet.“

Aus dem Kreis der Mieter/innen wird erhebliche Verunsicherung bis Verärgerung übermittelt, dass man sich mit der Bedrohung durch anstehenden Aus-/Umzug alleingelassen fühle. Insbesondere Mieter/innen in höherem und hohem Alter mit teilweise deutlichem Betreuungsbedarf und zahlreichen Einschränkungen im selbständigen Alltags-Management sind durch die Verunsicherung deutlich belastet, ihren Lebensraum, der für sie oft die letzte Station und wertgeschätztes Zuhause ist, nicht mehr sicher zu haben. Allein das Wissen, dass sie „irgendwann“ umziehen müssen, ist eine Stufe der Kündigung, die Sicherheit und Wohlbefinden zerstört. Manche Bewohner/innen haben ihre Wohnung auch mit deutlichen privaten Investitionen als Alterssitz ihren Wünschen und Anfordernissen angepasst.

In dem genannten Wohnprojekt leben zahlreiche Mieter/innen in höherem und hohem Alter, die wissen, dass sie – anders als geplant und je nach gesundheitlichem Zustand – ihren Lebensabend nicht in gesichertem Umfeld verbringen können.

Ein Umzug „irgendwann“ nimmt entsprechend sicherheitsbedürftigen Menschen, zumal bei bereits eingeschränkter Möglichkeit zu Flexibilität, ein erhebliches Maß an Lebensqualität und gefährdet, zumal ohne psychologische Begleitung, ihre psychosomatische Gesundheit.

Die Situation der nicht erfolgenden Klarheit bringenden und auf dem Weg zum Umzug begleitenden Betreuung sowohl der entsprechend bedürftigen Mieter/innen als auch der Zufluchtsuchenden aus der Ukraine, die dort übergangsweise unterkommen, nach Einschätzung der Mieter/innen aber keine weitere Begleitung und Betreuung erhalten, führt zu einer deutlichen Belastung der Menschen in diesem Wohnprojekt.

Vor diesem Hintergrund fragen wir:

Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) antwortet wie folgt:     28.06.2022

Vorbemerkung:

Die 1972 errichtete Servicewohnanlage Zellerstraße/Nordlandweg umfasst 491 Wohnungen für Seniorinnen und Senioren, von denen sich 204 Wohnungen bis 11. November 2021 im Eigentum der Flutopfer-Stiftung von 1962 und danach der SAGA sowie 286 weitere Wohnungen von Beginn an im Eigentum der SAGA befinden.

Die Herstellung der Barrierefreiheit der Servicewohnanlage gemäß der Verordnung über bauliche Anforderungen an Wohn- und Betreuungsformen (WBBauVO) hätte nur unter einem unverhältnismäßig hohen baulichen Aufwand umgesetzt werden können, so dass sich die SAGA für einen Abriss und Neubau der Anlage entschieden hat. Aufgrund der geplanten größeren Grundrisse für Seniorinnen und Senioren (aus Einzimmerwohnungen unter 30 qm werden 1,5-Zimmer-Wohnungen mit 45-60 m²) soll die Servicewohnanlage nach aktuellem frühen Planungsstand zwischen 310 und 350 Seniorenwohnungen umfassen. Ergänzend ist auf dem Grundstück der Bau von rund 100 familiengerechten Wohnungen geplant.

Zur Schaffung des Baurechts wurde im November 2020 vom Bezirksamt Wandsbek unter dem Namen „Rahlstedt 138“ ein Verfahren für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan (B-Plan) eingeleitet.

Die Bewohnerinnen und Bewohner der Servicewohnanlage wurden seit Juni 2020 kontinuierlich und umfangreich durch die SAGA und die Flutopfer-Stiftung von 1962 über die Planungen sowie die mit dem Abriss und Neubau verbundene anstehende Umquartierung informiert.

Eine aktive Umquartierung wurde aufgrund des noch nicht abgeschlossenen öffentlich-rechtlichen Planverfahrens noch nicht begonnen.

Nach Beginn der Ukraine-Krise wurde die SAGA auch von Bewohnerinnen und Bewohnern aus der Servicewohnanlage Zellerstraße/Nordlandweg angesprochen, ob man angesichts freier Wohnungen in der Anlage nicht explizit Flüchtlingen helfen könne. In Abstimmung mit dem Wohnungsamt des zuständigen Bezirksamtes, dem Betreuungsdienstleister Flutopfer-Stiftung vor Ort und dem Hausbeirat wurden ab dem 1. Mai 2022 19 Wohnungen an Fördern & Wohnen AöR zur temporären Unterbringung von Geflüchteten aus der Ukraine vermietet.

Dies vorangestellt, beantwortet die BSW die Fragen auf der Grundlage einer Stellungnahme der SAGA wie folgt:

1. Ist es richtig, dass in bereits leerstehende Wohnungen im genannten Wohnprojekt Zufluchtsuchende aus der Ukraine untergebracht sind?
   1. Wenn ja, um wie viele Wohnungen / Zufluchtsuchende handelt es sich aktuell?

Die Zahl der untergebrachten Personen ist der SAGA nicht bekannt. Im Übrigen siehe Vorwort.

2. Wenn ja, wie werden die Zufluchtsuchenden begleitet / betreut?

Die Geflüchteten werden durch Fördern & Wohnen AöR betreut.

3. Sieht der Bezirk hinsichtlich Punkt b) entsprechenden Bedarf und wenn nicht, warum nicht?

Diese Frage richtet sich nicht an die SAGA oder an die BSW.

2. Wie werden die Mieter/innen vor Ort, zumal diejenigen mit deutlichem Verlust an Flexibilität und solche mit starker Verunsicherung, in dieser sehr langen Unsicherheitsphase begleitet?

Den Mieterinnen und Mietern der SAGA wurden persönliche Gespräche mit der SAGA angeboten. Dazu wurde den Mieterinnen und Mietern eine Rufnummer mitgeteilt, unter der sie ein telefonisches oder persönliches Beratungsgespräch vereinbaren können.

Gleichzeitig steht der Betreuungsdienstleister Flutopfer-Stiftung von 1962 für Beratungsgespräche bereit und hat insbesondere während der Pandemiezeit nach dem Versand von Infoschreiben durch die SAGA Mieterinnen und Mieter aktiv persönlich und am Telefon angesprochen. Auch der in der Anlage befindliche Hauswart der SAGA steht als Ansprechpartner zur Verfügung.

Die Geschäftsstellenleitung der SAGA in Rahlstedt trifft sich zudem mehrfach im Jahr mit dem Hausbeirat und informiert über den Fortschritt der Planungen. Dabei wurde regelhaft besprochen, dass der Beirat verunsicherte Mieterinnen und Mieter ermutigt, sich bei der SAGA oder aber der Flutopfer-Stiftung von 1962 für ein Gespräch zu melden.

3. Wie viele Bewohner/innen haben seit Bekanntgabe der Neubaupläne und damit der anstehenden notwendigen Umzüge ihre bisherige Wohnung in der Wohnanlage verlassen
   1. aufgrund Umzuges in eine andere Wohnung im Bereich der Wohnanlage?
   2. aufgrund des Umzuges in eine andere Wohnung außerhalb dieser Wohnanlage?
   3. aufgrund des Wechsels der Bewohnerin/des Bewohners in eine Vollpflegeeinrichtung?
   4. aufgrund des Versterbens der Bewohnerin / des Bewohners?
   5. aufgrund weiterer Gründe, wenn ja, welche?

Eine Erhebung der Beendigungsgründe erfolgt bei der SAGA aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht. Erfahrungsgemäß wurden die Mietverhältnisse ganz überwiegend aufgrund des Todes von Mietern bzw. des Umzugs in eine Pflegeeinrichtung gekündigt.

In den 286 von Beginn an von der SAGA bewirtschafteten Wohnungen ist es seit 2020 zu Beendigungen von Mietverhältnissen wie folgt gekommen:

-          2020: 32

-          2021: 61

-          2022 (bis 31. Mai 2022): 23

Für die von der Flutopfer-Stiftung angekauften 204 Wohnungen sind der SAGA Beendigungen von Mietverhältnissen erst ab August 2021 bekannt:

-          2021 (ab 1.August 2021): 16

-          2022 (bis 31. Mai 2022): 17

Umzüge innerhalb der Wohnanlage hat es nur in einem Fall gegeben.

4. Wie viele Mieter/innen bzw. Bewohner/innen werden bis Jahresende 2022 noch innerhalb des Wohnangebotes umziehen / „umgezogen“?

Per dato ist der SAGA ein solcher Fall weder bekannt noch geplant.

5. Wann haben öffentliche Planungsdiskussionen stattgefunden? Falls es seit 11/2020 keine gab (pandemiebedingt war dies in Form von Präsenzveranstaltungen ja nicht möglich): Gab es andere Formen der altersgerechten und bewohnergerechten öffentlichen Beteiligungsverfahren? Bitte Zeitraum und Art der Information/Beteiligung darstellen.

Vom 15. Februar 2021 bis zum 2. März 2021 fand die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch zu den vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren Rahlstedt 137 - Nordlandweg und Rahlstedt 138 - Zellerstraße statt. Diese wurde aufgrund der andauernden Corona-Pandemie digital durchgeführt. Von der SAGA wurde hierfür eine Telefonnummer für Rückfragen der Bewohner eingerichtet, welche an fünf Tagen zwischen dem 15. Februar 2021 und dem 24. Februar 2021 für jeweils zwei Stunden erreichbar war.

Vorab wurden in der Servicewohnanlage der Zellerstraße Planunterlagen ausgehängt und Informationsflyer an die Bewohner über die Briefkästen verteilt. Im Plangebiet beider Bebauungspläne haben zudem Plakate des Bezirksamtes auf die Online stattfindende Öffentliche Plandiskussion über das Bauplanungs-Online-Portal hingewiesen.

6. Wann und mit welchen Informationen wurden seit 11/2020 die Mieter/innen und Bewohner/innen über die weiteren Entwicklungen und die anstehenden Umzüge informiert? Bitte entsprechende Anlagen beifügen.

Die erste Information der Mieterinnen und Mieter zum Abriss und Neubau erfolgte durch ein gemeinsames Mieteranschreiben von der SAGA und der Flutopfer-Stiftung von 1962 (damals noch Eigentümerin) am 17. Juni 2020. Darin wurden die Mieterinnen und Mieter darüber informiert, dass sich die SAGA im Gespräch mit der Flutopfer-Stiftung von 1962 zum Ankauf derer Bestände befände, um eine Entwicklung aus einer Hand zu ermöglichen. Es wurde erklärt, dass im Falle des Abrisses alle dortigen Mieterinnen und Mieter durch die SAGA mit neuem Wohnraum versorgt würden. Zudem eruiere man Möglichkeiten für einen abschnittsweisen Abriss, so dass ggf. auch direkte Umzüge vom Alt- in den Neubau ermöglicht werden können. Es wurden vor dem Hintergrund pandemiebedingter Einschränkungen spezielle Telefonberatungszeiten bei der SAGA und der Flutopfer-Stiftung von 1962 mit namentlichen Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartnern benannt und eine direkte Telefonhotline in die SAGA-Geschäftsstelle Rahlstedt geschaltet.

Kurz vor dem ersten Mieteranschreiben wurde auch der Hausbeirat durch die Geschäftsstellenleitung über das Projekt und das geplante Mieteranschreiben persönlich informiert und stand für Fragen zur Verfügung.

Am 23. November 2020 erfolgte ein zweites Informationsschreiben an alle Mieterinnen und Mieter, das über den Aufstellungsbeschluss am 17. November 2020 zum B-Plan Rahlstedt 138 informierte und die Informationen aus dem ersten Schreiben nochmals bestätigte. Erneut wurden telefonische Sprechzeiten und Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner bei der SAGA und der Flutopfer-Stiftung von 1962 angegeben.

Am 28. Juli 2021 und 4.August 2021 fanden – wegen der Pandemie aufgeteilt in kleinere Gruppen – insgesamt drei Informations- und Beteiligungsveranstaltungen in der Servicewohnanlage statt, zu der alle Bewohnerinnen und Bewohner eingeladen wurden. Auf den Veranstaltungen stellte die SAGA Geschäftsstellenleitung die bisherigen Überlegungen und Planungen sowie alle Maßnahmen rund um eine Umquartierung vor. Die Mieterinnen und Mieter wurden erneut darüber informiert, dass der Abriss und Neubau in mehreren Bauabschnitten angedacht ist und Umzugskosten dann übernommen würden. Auch wurden die Mieterinnen und Mieter darüber informiert, dass es keine Neuvermietung bei gekündigten Wohnungen mehr gibt, um bei Abrissbeginn ausreichend Wohnungen für Umquartierungen innerhalb der Anlage zur Verfügung zu haben. Auf den Veranstaltungen wurden Fragen beantwortet und die Mieterinnen und Mieter wurden anhand konkreter Fragen dazu ermuntert, ihre Planungsideen einzubringen. Dies erfolgte zahlreich. Die auf den Veranstaltungen gezeigten Folien hingen anschließend mehrere Wochen an allen Pinnwänden in der Wohnanlage aus.

In den Jahren 2021 und 2022 gab es des Weiteren mehrere persönliche und telefonische Gespräche zwischen SAGA-Geschäftsstellenleitung und Hausbeirat, bei denen über den Fortgang des Planungsverfahrens berichtet wurde. Der Hausbeirat informierte seinerseits mittels Newslettern sowie bei persönlichen Mietergesprächen über die Gespräche mit der SAGA.

Am 29. April 2022 wurden alle Mieterinnen und Mieter schriftlich über die temporäre Unterbringung von Flüchtlingen aus der Ukraine in gekündigten Wohnungen in der Anlage informiert. In dem Brief wurde auch darüber informiert, dass ein Starttermin für etwaige Abrissarbeiten noch nicht bekannt ist, da das entsprechende Bebauungsplanverfahren noch läuft. Vor Versand dieses Schreibens wurde der Mieterbeirat über die geplante Unterbringung informiert. Ein weiterer Brief zur Betreuung der Flüchtlinge durch Fördern & Wohnen AöR ist in Vorbereitung.

Seit Beginn der Bewohnerinformation hat die Geschäftsstellenleitung der SAGA in jeder Stadtteilkonferenz in Meiendorf über die Planungen und den Fortschritt des Verfahrens berichtet.

7. Wird es in absehbarer Zeit eine Präsenz-Informationsveranstaltungen für die Mieterinnen/Mieter bzw. Bewohner/innen geben? Wenn ja, zu wann ist eine solche Veranstaltung geplant?

Falls ja: Wer ist Veranstalter?

Falls nein: warum nicht?

Es ist eine weitere Präsenz-Informationsveranstaltung geplant, wenn neue Informationen zum Bebauungsplanverfahren und ein konkreter Städtebaulicher Entwurf zum Neubau vorliegen. Der Termin ist noch unbestimmt. Veranstalter wird dann die SAGA sein.

8. Werden die Neubau-Wohnungen, die mit höherem Aufwand auch hinsichtlich der Ausstattung errichtet werden, den Bewohner/innen zu den gleichen Miet-/Nutzungs-Konditionen zur Verfügung stehen wie die bisherigen?
   1. Wenn nicht: Werden die Neubauwohnen für die Nutzer/innen teurer als die bisherigen Wohnräume?
   2. Wer übernimmt die Mehrkosten? Ist sichergestellt, dass alle bisherigen Mieter/innen und Nutzer/innen in ihrer gewohnten Wohnanlage weiter wohnen bleiben können?

Nach jetziger Planung soll der Neubau im geförderten Wohnungsbau (1. Förderweg) erfolgen. Allen Bestandsmieterinnen und Bestandsmietern werden im Rahmen des Möglichen die öffentlich geförderten Wohnungen zu den dann gültigen Förderkonditionen des 1. Förderwegs angeboten. Jedenfalls aber erhält jeder Bestandsmieter geeignete Wohnungsangebote unter Berücksichtigung seiner Wünsche aus dem Wohnungsbestand der SAGA.

keine Anlage/n      

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