Stellungnahme Antrag SPD betr. Wohnlageneinstufung in Harburg

Das Wohnlagenverzeichnis der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen gibt Auskunft über die unterschiedliche Bewertung von Straßenabschnitten in den Hamburger Wohngebieten. Hierbei wird grundlegend zwischen einer „guten“ und „normalen“ Wohnlage unterschieden. Für die Einstufung relevant sind 9 Indikatoren: Der Bodenrichtwert (19%), Statusindex (18%), Einwohnerdichte (16%), Grünflächenanteil (15%), Lärmbelastung (12%), Art der Straße (8%), Entfernung zum Einzelhandel (8%), Entfernung zur Metrobusstation (3%) sowie die Entfernung zum ÖPNV (S-/U-Bahn, AKN)(2%). Der Wohnlagenwert wird aus diesen Merkmalen nach der Wohnlagenformel gebildet. Hierbei kann es auch zur Neubewertung von Wohngebieten kommen, welche nicht unmittelbar nachvollzogen werden können.

Exemplarisches Beispiel:

Im Rahmen der Bemessung der Wohnlagen kam es im Hainholzweg 2019/2021 zu einer Neubewertung. So wurde die Straßenseite mit den Hausnummern 71 bis 155 von einer normalen zu einer guten Wohnlage umgestuft, wohingegen die andere Straßenseite (62 – 156) nun einer normalen Wohnlage entspricht. Dies geht potenziell einher mit einer Anpassung der Mieten, da die Wohnlage auch eine Grundlage für den aktuellen Mietenspiegel ist. Es liegen für dieses Wohngebiet Einwendungen vor.

Aufgrund der gestiegenen Wohnnebenkosten resultiert durch städtisches Handeln hier eine Mehrbelastung.

Das vorsitzende Mitglied der Bezirksversammlung wird gebeten, eine/n Vertreter*in der zuständigen Behörde in den Stadtentwicklungsausschuss einzuladen, um über Veränderungen der Wohnlage im Bezirk Harburg sowie die zugrundeliegenden Indikatoren zu berichten und insbesondere darzulegen, welche Veränderung der Indikatoren eine Neuzuordnung hauptsächlich zur Folge hatten.

Bezirksversammung Harburg

Der Vorsitzende        07.01.2025

Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW nimmt zu dem Antrag der SPD-Fraktion (Drs. 22-0079) wie folgt Stellung:

Für die Wohnlageneinstufung werden auf Ebene der Straßenabschnitte Merkmale des Wohnquartiers, wie zum Beispiel der Statusindex, der Bodenrichtwert, der Grünflächenanteil, die Lärmbelastungsquellen (insbesondere Verkehr) sowie Verkehrsverbindungen zur Innenstadt erhoben. Die Merkmale werden bewertet und führen zum Gesamtergebnis Wohnlage „gut“ oder Wohnlage „normal“. Dabei führen einzelne Lagenachteile, wie zum Beispiel eine verkehrsbelastete Straße nicht automatisch zur Bewertung „normale“ Wohnlage, da diese im Zusammenhang mit der Vielzahl der Kriterien ausgewertet werden.

Die Einstufung der Straßenabschnitte in die Wohnlagen „normal“ und „gut“ erfolgt hamburgweit einheitlich anhand von neun Indikatoren. Im Rahmen der umfassenden Aktualisierung 2021 wurde mithilfe multivariater statistischer Analysen anhand von Referenzgebieten neu untersucht, welchen Einfluss die einzelnen Indikatoren auf die Wohnlageneinstufung besitzen. Die hierfür herangezogenen Referenzgebiete, die insgesamt 477 Straßenabschnitte umfassten, repräsentierten jeweils beispielhaft "normale" bzw. "gute" Wohnlagen.

Der Einfluss bzw. die Bedeutung des jeweiligen Indikators für die Wohnlagenbewertung wird statistisch ermittelt und durch einen prozentualen Anteil an der Wohnlagebewertung dargestellt. Im Zuge der Neuerstellung des Wohnlagenverzeichnisses wird der Einfluss der einzelnen Indikatoren regelmäßig überprüft und es kann im Ergebnis auch zu Veränderungen des Einflusses einzelner oder aller Indikatoren kommen. So haben sich beispielsweise für die Wohnlageneinstufung 2021/2023 gegenüber 2017/2019 Änderungen beim Einfluss der Indikatoren ergeben, die der nachstehenden Tabellen entnommen werden können. Solche Änderungen können auch dazu beitragen, dass es zu Veränderungen in der Einstufung eines Straßenabschnitts kommt.

Insgesamt zeigt sich, dass vor allem der Bodenrichtwert und der Statusindex zentrale Indikatoren für die Bewertung einer Wohnlage darstellen. In diesen beiden Indikatoren spiegelt sich – mehr als bei den Entfernungsindikatoren – die "Beliebtheit" einer Wohnlage wider.

Indikatoren und deren Gewichtung in der Wohnlageneinstufung 2021/2023 im Vergleich zu 2017/2019

Die Anteile an der Wohnlagenbewertung addieren sich aufgrund von Rundungsdifferenzen auf 101 %.

Die Bewertung der Wohnlagen erfolgt ausschließlich rechnerisch anhand vorhandener, kleinräumiger Daten, um die Wohnlageneinstufung für das gesamte Gebiet der Stadt Hamburg möglichst objektiv durchzuführen. Begehungen vor Ort verbunden mit subjektiven Bewertungen der jeweiligen Situation vor Ort finden hingegen nicht statt, um subjektive Beurteilungen einzelner Nachfragegruppen auszuschließen. Die Zuordnung zu einer Wohnlage beruht in Hamburg daher ausschließlich auf objektiv messbaren und erfassbaren Faktoren.

Zum Straßenabschnitt Hainholzweg 071a bis 155

Der betreffende Straßenabschnitt Hainholzweg 071a bis 155 lag 2021 mit einem Wohnlagenkennwert von 543,59 sehr knapp über dem Grenzwert von 541,04 und damit in der guten Wohnlage. Der Hauptgrund für die Aufstufung war hier der gegenüber 2019 gestiegene Bodenrichtwert. Bei Straßenabschnitten, die wie der Hainholzweg 071 bis 155 sehr nah am Grenzwert zwischen „normal“ und „gut“ liegen, kann es vorkommen, dass es zu Umstufungen im Zuge der Erstellung eines Wohnlagenverzeichnisses kommt. Dies lässt sich bei grenznahen Straßenabschnitten leider nicht vermeiden. Auch aus diesem Grund hat sich die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen 2017 entschieden, für jede Wohnlage einen Wohnlagenkennwert auszuweisen, der im Rahmen der Spanneneinstufung beim Mietenspiegel genutzt werden kann. Der Hainholzweg ist dafür ein gutes Beispiel, denn die Umstufung bedeutet, dass er von einer normalen Wohnlage im obersten Bereich in eine gute Wohnlage im untersten Bereich gewechselt ist. Insofern gilt zwar ein anderes Mietenspiegelfeld, aber die Einordnung innerhalb Spanne dürfte ggf. anzupassen sein.

Der Hainholzweg 071a bis 155 weicht bei den meisten Indikatoren nur geringfügig von denen des Hainholzweg 062a bis 156 ab. Nur bei den Indikatoren Statusindex und Grünflächenanteil weist er deutlich höhere Werte aus und hat damit trotz eines geringfügig niedrigeren Bodenrichtwerts beim Hainholzweg 062a bis 156 insgesamt eine bessere Bewertung, wobei auch der Hainholzweg 062a bis 156 mit einem Wohnlagenkennwert von 532,41 im Jahr 2021 nur knapp unter dem Grenzwert von 541,04 liegt. Das verdeutlicht nochmal, dass geringfügige Abweichungen in der Bewertung aufgrund der Nähe zum Grenzwert hier zu unterschiedlichen Einstufungen führen.

Weitere Informationen können Sie dem Methodenbericht zum Hamburger Wohnlagenverzeichnis 2021 entnehmen. Diesen können Sie unter

Gez. Böhm

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