Die Vorsitzende begrüßt alle Teilnehmer*innen der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses und stellt zunächst die Anwesenheit/Stimmberechtigungen fest.
Gegen die Tagesordnung werden keine Einwände erhoben.
Die Vorsitzende teilt mit, aus Gründen der Transparenz für Bürger*innen, bei Wortmeldungen von Mandatsträger*innen, deren Namen sowie deren Fraktionszugehörigkeit mit aufzurufen.
Eine Bürgerin weist daraufhin, dass der Link zur Rahmenplanung Diekmoor auf der Webseite des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung noch nicht aktiv sei.
Herr Jorga erläutert den Entwurf des Bebauungsplan (B-Plan) sowie das Projekt der Frank Gruppe anhand einer Präsentation.
Protokollnotiz:
Die Präsentation wird als Anlage zur Sitzung in ALLRIS eingestellt.
Herr Jorga erklärt, dass es hier um einen Angebotsbebauungsplan gehe.
Protokollnotiz.
Angebotsbebauungspläne geben den Rahmen für eine städtebauliche Ordnung ohne Vorliegen eines konkreten Projekts vor. Es handelt sich um ein relativ flexibles Instrument, in dessen gesetztem Rahmen sich unterschiedliche Bauvorhaben bewegen können.
Auf dem Flurstück der Frank Gruppe sehe deren Projekt im Erdgeschoss gewerbliche Nutzungen und Einzelhandel mit einer größeren Raumhöhe, als die darüber liegenden Büros und Wohnungen, vor. Das geplante Gebäude werde an das markante 8-geschossige ehemalige Frauenwohnheim direkt angebaut.
Geplant sei, das Grundstück der Frank Gruppe per PKW von der Fuhlsbüttler Straße aus zu erschließen, also nicht wie bisher, dass durch die beiden Durchgänge durchgefahren werde. Diese Durchgänge sollen reine fußläufige Durchgänge werden, die auch weiterhin von der Öffentlichkeit genutzt werden können. Sowohl die Fahrzeuge des Neubaus der Frank Gruppe, als auch die Anlieferung werden in einer Tiefgarage organisiert, die unter dem Neubau angelegt werde.
Der Entwurf des Bebauungsplans zeige eine schlichte Blockrandbebauung an der Fuhlsbüttler Straße, die die typische Backsteinbebauung des Stadtteils Barmbek aufnehme. Aufgrund der Höhe der sich nördlich anschließenden denkmalgeschützten Bebauung konnte kein weiteres Geschoss mit Wohnungen aufgesetzt werden
Der östliche Teil des B-Plans BN 43 weise ein allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer denkmalgeschützten Bebauung aus, im nördlichen Teil ein urbanes Gebiet (WU), welches Wohnen mit Einzelhandel und Gewerbe zulasse, während der südliche Teil ein Kerngebiet (MK) festsetze mit großen Einzelhandelsflächen, die in dieser Planung von den anschließenden Grundstücken zum Schwalbenplatz abrücken werden. Die grenzständige Bebauung, die es bisher dort gebe, solle in der Zukunft korrigiert werden, so dass Abstandsflächen auf eigenem Grund erreicht werden.
Herr Prott möchte genaueres zu den Gebäuden wissen, die auf dem Flurstück 128 entstehen sollen.
Herr Jorga erklärt, dass es sich auf dem Flurstück der Frank Gruppe nicht um 2 Gebäude oder etwaige Anbauten handeln würde, sondern um ein neues, klug geplantes Gebäude, welches an das ehemalige Frauenwohnheim anschließe. Was man dort sehen könne, sei eine trapezförmige 3-Geschossigkeit, die eine größere Tiefe habe. Daher entstehe der Eindruck, dass die Baugrenzen im hinteren Bereich „ein wenig weglaufen“, während eine 5-Geschossigkeit an der Fuhlsbüttler Straße gebe, die parallel zur Straße laufe.
Frau Ros bittet die Verwaltung darauf zu achten, dass die Materialien der Fassade im Sinne der denkmalgeschützten regionalen Bebauung ausgewählt werden. Frau Ros erinnert an die Umsetzung der Sparkasse an der Ecke Hellbrookstraße/Fuhlsbüttler Straße 166-168 im Jahr 1994, bei dem das Architekturbüro Bededict Tonon sowohl den Baukörper, als auch den Klinkerstein sehr sorgfältig und bezugnehmend auf die 20er Jahre Architektur ausgewählt habe.
Frau Ernsing sagt, dass die Frank Gruppe selber für sich und alle Mitarbeiter*innen hohe Ansprüche gestellt habe. Es seien Workshops zur Gestaltung der zukünftigen Arbeitsplätze veranstaltet worden und auch Veranstaltungen dazu, wie bezahlbarer Wohnraum für junge Menschen aussehen könne, z.B. solle eine gemeinschaftliche Dachterrasse entstehen und Räume für die gemeinschaftliche Nutzung (Waschmaschine etc.) sowie Abstellmöglichkeiten der Fahrräder in den Laubengängen. Darüber hinaus werde die ökologische Wertigkeit der vertikal begrünten Innenhoffassaden wissenschaftlich von der HCU begleitet.
Es sei sicher kein Problem, einen Stein im Rahmen der Bemusterung gemeinsam mit dem Denkmalschutzamt zu bestimmen.
Herr Wendt möchte nicht unerwähnt lassen, dass einige Bewohner im Erdgeschossbereich im Hof am Heidhörn 3+5 Bedenken über eine mögl. Verschattung hätten. Auch stelle es immer wieder ein Problem dar, wenn große LKWs durch den Heidhörn in die Tiefgarage rückwärts reinfahren und auch wieder rausfahren müssen. Herr Wendt fragt, wann das Projekt umgesetzt werde, da sich einige Geschäftsleute bereits Sorgen machten.
Frau Ernsing erwähnt, dass drei Grundeigentümer auf die Verwaltung zugekommen seien, die die unschöne Lage der Supermärkte (Nahversorger) erneuern und mit Wohnungsbau ergänzen wollten. Es seien aber genau diese Nahversorger, die durch die Ausweisung WA in dieser Größenordnung nicht gesichert gewesen wären. Darüber hinaus hätten die v.g. Mieter der Erdgeschosswohnungen einem Neubau ebenfalls nicht zugestimmt. Aus diesem Grunde sei dieser B-Plan aufgestellt worden.
Im Laufe des Verfahrens habe sich herausgestellt, dass die Einzelhändler doch über längerfristige Mietverträge verfügen und dass offensichtlich 2 von den 3 Interessenten es nunmehr nicht eilig hätten, das Projekt umzusetzen, während die Frank Gruppe ihr Projekt auf ihrem Baugrundstück umsetzen möchte.
Letztendlich hätte das Projekt der Frank Gruppe auch mit geringen Befreiungen im jetzigen Planrecht bewilligt werden können. Es sei eher der südliche Teil des Plangebiets, der diesen B-Plan brauche. Es könnte auch sein, dass die 2 Interessenten in dem Moment, wo der B-Plan die Vorweggenehmigungsreife erhalte, ihre Bauanträge einreichen.
Hinsichtlich der Zufahrten habe es am Anfang eine Planung für eine Zufahrt für das gesamte Bauvorhaben gegeben, das sei hier nicht mehr dargestellt worden. Schließlich habe jeder Bauherr das Recht auf sein Grundstück zu fahren. Im Vorwege habe die Frank Gruppe 8 Tiefgaragenzufahrten geprüft und sich nunmehr für das südliche Ende entschieden.
Man könne davon ausgehen, dass es bei den anderen Bauherren ähnlich ablaufe und von daher sei nicht damit zu rechnen, dass es zukünftig eine Tiefgaragenzufahrt im Heidhörn geben werde.
Auf die Frage von Frau Dornia, ob es zutreffe, dass die Frank Gruppe mit ihrem Projekt in den nächsten Monaten starte und sich die anderen Nahversorger möglw. erst ein paar Jahre später anschließen werden, antwortet Herr Jorga, dass dieser Angebotsbebauungsplan, der die nächsten 20-50 Jahre Gültigkeit habe, nicht hinsichtlich des Realisierungszeitpunkts aller Projekte gesteuert werden könne. Zu Beginn des Planungsprozesses hätten alle 3 Interessenten bauen wollen, im Moment möchte nur die Frank Gruppe und zwar sofort. Es sei möglich, dass ein vorhandenes Planungsrecht deren Entscheidung beschleunigen könne.
Herr Fischer fragt zu einem kleinen Abschnitt auf dem B-Plan im südlichen Teil, warum dort MU ausgewiesen sei und möchte wissen, was sich hinter „Dienstleistungen“ auf der Folie 3 verbirgt.
Herr Jorga erklärt, dass man ins Verfahren gegangen sei mit der Ausweisung MK für den gesamten Streifen an der Fuhlsbüttler Straße und dass dann festgestellt worden sei, dass der Wohnanteil zu hoch sei. Im MK-Gebiet könne höchstens 30-35% Wohnen zugelassen werden und das treffe sowohl für den nördlichen, als auch den südlichen Teil zu. Genau für diese Fälle sei WU vorgesehen, dass der Wohnanteil bis zu 90% erhöht werden könne.
Hinsichtlich des „Dienstleistungsbereichs“ im Eckbereich an der Fuhlsbüttler Straße gebe es noch keine konkreten Vorstellungen.
Herr Dickow lobt den Plan, weil er eine städtebauliche Kante wiederherstelle, dennoch sollte, wie schon erwähnt, die Materialauswahl im Hinterkopf behalten werden, damit es sich in die denkmalgeschützte Umgebung einfüge. Lobend zu erwähnen sei auch die Schaffung von Wohnraum in der Fuhlsbüttler Straße.
Herr Hosemann möchte wissen, wie viele Wohnungen geplant seien, ob es schon erste Grundrissvorstellungen gebe und ob es seitens des Bezirks Überlegungen gebe, die Art der Wohnungen ggf. über einen städtebaulichen Vertrag zu reglementieren, da gern große Wohnungen gebaut würden, wenn Investoren frei Hand hätten. Des Weiteren möchte Herr Hosemann mehr zum Mieterschutz für Gewerbetreibende wissen und ob es Überlegungen gebe, in einem städtebaulichen Vertrag zu regeln, dass im EG oder 1.OG Räume/Flächen für nachbarschaftsbezogene Nutzungen angeboten werden.
Herr Jorga sagt, man dürfe nicht vergessen, dass ein vorhabenbezogener B-Plan immer mit einem Durchführungsvertrag verbunden sei. Der vorgestellte B-Plan sei ein „normaler“ B-Plan, ohne Durchführungsvertrag. Bisher sei nicht genau bekannt, wie viele Wohneinheiten geplant seien und wie die Grundrisse aussehen sollen.
Normalerweise seien Gewerbetreibende immer daran interessiert, die Altmieter zu übernehmen, es sei bloß die Frage, ob sie nach einer Bauphase von 1-2 Jahren wieder dort einziehen wollen. Aber auch das könne weder mit einem B-Plan-Verfahren gesteuert noch in einem Vertrag fixiert werden.
Frau Ros regt an, dass das Ergebnis der Studie zur Fassadenbegrünung zur Verfügung gestellt werde.
Herr Hosemann meint gelesen zu haben, dass es zur Umsetzung dieses Vorhabens einen städtebaulichen Vertrag geben solle. Grundsätzlich sei Stadtentwicklung ein Geben und ein Nehmen. Die Frank Gruppe möchte sicher nicht nur beim Wohnungsbau helfen, sondern auch Geld verdienen, da sollte ein Beitrag zurückgegeben werden ggf. in Form von nachbarschaftlichen Nutzungen.
Im Stadtteilrat Barmbek sei die Situation der Nahversorgung thematisiert und die Sorge geäußert worden, dass eine Nahversorgung für die Zeit der Bauphase nicht mehr gegeben sei. Herr Hosemann möchte wissen, ob es diesbezüglich Pläne des Bezirks Hamburg-Nord gebe.
Herr Kranz weist darauf hin, dass die Diskussion, ob vorhabenbezogener B-Plan oder angebotsbezogener B-Plan lange geführt worden sei. Bei diesem B-Plan gehe es primär darum, den Einzelhandel d.h. die Nahversorgung zu sichern und nicht darum, Investoren Profite zu ermöglichen. Es sei bereits erwähnt worden, dass das Projekt der Frank Gruppe, mit wenigen Befreiungen, in der Form baurechtlich schon hätte genehmigt werden können. Das Ansinnen der Politik sei, hier Stadtreparatur zu betreiben und die Einzelhandelsflächen dort zu sichern.
Frau Ernsing ergänzt, dass die Frank Gruppe kleine Wohnungen für Studenten und junge Leute bauen wollen, mit Gemeinschaftsräumen im Erdgeschoss und mit einer Verbindung zum ehemaligen Frauenwohnheim. Die Mietpreise sollen erschwinglich sein, es werden jedoch keine geförderten Wohnungen entstehen.
Für die anderen südlicheren Baukörper könne man nicht vorhersagen, welcher Art die Wohnungen sein werden. Sollte ein städtebaulicher Vertrag geschlossen werden können, wäre eine Festsetzung möglich. Das Ziel sei, die ansässigen Betriebe dort zu halten und ihnen eine Zukunft zu ermöglichen, in dem räumlich und größer ausgebaut werde.
Herr Hosemann sagt, es gehe um die Nahversorgung während der Bauphase. Für junge Leute sei es kein Problem, weil sie mobiler seien, aber für ältere Leute müsse man dies mitdenken.
Herr Wendt erwähnt, dass am Barmbeker Bogen große Läden entstehen sollen, die im Übrigen Eigentumsläden werden sollen. Dort seien auch viele Wohnungen geplant für Einzelhaushalte, allerdings dürften die Mietpreise ziemlich hoch sein. Bei der Frank Gruppe wisse man, dass sie nicht die teuersten Vermieter seien. In deren Besitz seien überwiegend ältere und kleinere Wohnungen. Es sei nicht ausgeschlossen, dass neue Einzelhandelsflächen attraktiv seien und schnell vermietet werden können, denn eigentlich würden die Geschäfte in der Fuhlsbüttler Straße ja gut laufen.
Herr Boltres verweist auf die Bauvorhaben der Frank Gruppe auf dem Dulsberg mit vielen Umbaumaßnahmen und denkmalgerechten Sanierungen. Hinzu kämen die Mühen, die sich die Frank Gruppe mache, moderne Büro- und Arbeitskonzepte in den eigenen Reihen umzusetzen. Die Frank Gruppe sei ein Familienunternehmen und es sei nicht ehrenrührig, wenn ein Familienunternehmen auch auf die Wirtschaftlichkeit des Unternehmens schaue. Die Frank Gruppe sei ein echter Partner der Stadtentwicklung.
Herr Hosemann fragt noch einmal nach dem städtebaulichen Vertrag, der in der Drucksache erwähnt sei.
Herr Jorga antwortet, dass der städtebauliche Vertrag im Wesentlichen dazu da sei, dass Kosten übernommen werden z.B. Gutachten u.ä. Bisher sei dort kein Passus zu Sozialwohnungen oder sonst. Regelungen enthalten. Es sei allein der Vollständigkeit halber aufgeführt worden.
Der Stadtentwicklungsausschuss nimmt Kenntnis.
Die Vorsitzende informiert die Ausschussmitglieder, dass es im nichtöffentlichen Teil keine TOPs mehr zu besprechen gebe. Der Protokollentwurf sei noch in Arbeit und werde den Ausschussmitgliedern in der nächsten Woche zugehen.
Die Vorsitzende bittet die Ausschussmitglieder darum, sich zu Wort zu melden, wenn sie Themen zum TOP „Verschiedenes“ im nichtöffentlichen Teil hätten. (Es werden keine Wortbeiträge angemeldet).
Die Vorsitzende schließt die Sitzung um 18:48 Uhr.