Bebauungsplan-Entwurf Hohenfelde 11 "Hohenfelder Allee" hier: Zustimmung zur Beteiligung der Öffentlichkeit

Zweck und Bedeutung der Planaufstellung:

Mit dem Bebauungsplan Hohenfelde 11 sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die qualitätsvolle Nachverdichtung und Weiterentwicklung eines innerstädtischen Wohn- und Arbeitsstandortes geschaffen werden. Ziel ist es, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig bestehende Gewerbestandorte langfristig zu sichern und zu qualifizieren.Dabei gilt es, die Belange des Wohnens und des Gewerbes einschließlich ihrer Entwicklungsperspektiven ebenso zu berücksichtigen wie die Anforderungen des Verkehrs und die auf das Plangebiet einwirkenden Immissionen. Gleichzeitig sollen die Aspekte des Klimaschutzes und der Klimaanpassung im Plangebiet stärker Berücksichtigung finden.

Entlang der Hohenfelder Allee sollen die bislang gering verdichteten Gewerbeflächen durch angepasste Bauhöhen und erweiterte Entwicklungsmöglichkeiten städtebaulich qualifiziert und nachverdichtet werden. Gleichzeitig werden auch die angrenzenden Wohnbauflächen behutsam weiterentwickelt. Im Übergangsbereich zu den gewerblich genutztenFlächen werden hierfür die überbaubaren Grundstücksflächen erweitert, um eine zusätzliche Bebauung in zweiter Reihe zu ermöglichen. Zur Minimierung möglicher Nutzungskonflikte zwischen Wohnen und Gewerbe soll die Nachbarschaft künftig durch eine sogenannte „back-to-back-Lösung“ städtebaulich geordnet werden, bei der Wohn- und Gewerbebebauung rückwärtig direkt aneinander angrenzen und sich dadurch gegenseitig abschirmen. Mit der Festsetzung eines gegliederten urbanen Gebiets wird die bestehende Nutzungsmischung aus Wohnen und Gewerbe planungsrechtlich an die heutigen Anforderungen eines gemischt genutzten innerstädtischen Quartiers angepasst.

Im südlichen Teil des Plangebiets sollen die vorhandenen Grün- und Freiraumstrukturen sowie umfangreiche Baumbestände dauerhaft gesichert werden. Gleichzeitig wird eine zusätzliche bauliche Verdichtung der Blockinnenbereiche durch Nebenanlagen und Tiefgaragen ausgeschlossen, um die Freiraumqualitäten und klimatischen Funktionen innerhalb des Quartiers langfristig zu erhalten. Zudem werden erhaltenswerte historische Gebäude an der Güntherstraße durch die Festsetzung eines Erhaltungsbereichs gesichert.

Bisheriger Verlauf des Planverfahrens:

11.01.2010 Aufstellungsbeschluss N1/10

28.11.2019 Vorstellung der Planung im StekA

27.01.2020 Behördliche Grobabstimmung / Scoping

22.04. - 24.05.2020 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange

25.05. - 25.06.2020 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (öffentl. Einsichtnahme)

06.08. / 03.09.2020 Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit im StekA

07.03. - 18.04.2025 Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange

28.07.2025 Arbeitskreis I

13.02. - 09.03.2026 erneute Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange sowie Kenntnisnahmeverschickung

02.04. - 07.05.2026 Bezirkliche Rechtsprüfung

Folgende wesentliche Planinhalte werden festgesetzt:

Allgemeines Wohngebiet

• Überwiegend baukörperbezogene Ausweisung der überbaubaren Flächen mit einer geschlossenen Bauweise
• Differenzierte Grundflächenzahlen (GRZ) überwiegend 0,4 – 0,6, sowie 0,7 und 0,9
• Differenzierte Ausweisung der Höhe der Gebäude:
  • Geschossigkeiten überwiegend IV und V, untergeordnet auch II, III und VI
  • Traufhöhen (TH) in m ü. NHN
• Ausschluss von Tankstellen und Gartenbaubetrieben
• Teilweiser Ausschluss (WA6) vonBeherbergungsbetrieben, Anlagen für Verwaltungen und sonstiger nicht störender Gewerbebetriebe
• Teilweiser Ausschluss(WA4) von Staffelgeschossen
• Teilweiser Ausschluss von Nebenanlagen und Stellplätzen (WA5 und WA6)
• Festsetzung einer Baulinie mit Herstellung von Gebäudeabschlusswänden sowie entkoppelter Bodenplatten (back-to-back-Bebauung)
• Nutzung des Erdgeschosses im Bereich der back-to-back-Bebauungausschließlich als Garagengeschoss
• Festsetzung einer Fläche für Tiefgaragen (WA4 und WA5)

Gewerbegebiet

• Ausweisung der überbaubaren Flächen durch großzügige Baufelder
• Geschlossen Bauweise westlich der Hohenfelder Allee (GE1 und GE2)
• Differenzierte GRZ von 0,55, 0,65 und 0,8
• Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,4
• Differenzierte Ausweisung der Höhe der Gebäude
  • Geschossigkeiten von II und III (nur im GE1)
  • Gebäudehöhe (GH) überwiegend 22 m, sowie 8 m und 16 m
  • Traufhöhen (TH) in m NHN
• Ausschluss von Einzelhandelsbetriebe mit Ausnahme gewerblich geprägter oder betriebsbezogener untergeordneter Verkaufsstätten
• Ausschluss von Logistikbetrieben mit Ausnahme betriebsbezogenerLagerhäuser und Lagerplätze
• Ausschluss von unabhängigen Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsnutzungen im Erdgeschoss
• Ausschluss von Vergnügungsstätten, sexbezogener Verkaufsflächen sowie Bordelle
• Ausschluss von Anlagen für sportliche Zwecke
• Überwiegender Ausschluss von Beherbergungsbetrieben

Urbanes Gebiet

• Ausschluss der Wohnnutzung in einem Teil des urbanen Gebiets
• GRZ von 0,65 und GFZ von 2,4
• Gebäudehöhe (GH) von 18 m
• Abweichende Tiefe der Abstandsflächen von 0,15 H, mindestens jedoch 2 m an den östlichen Baugrenzen

Verkehrsflächen

• Verbreiterung der Straßenverkehrsfläche der Hohenfelder Allee um 2 m nach Osten
• Vorbehaltsfläche für bahnbetriebliche Zwecke (Hochbahn AG) entlang der Bahntrasse
• Geh-, Fahr- und Leitungsrecht parallel zur Bahntrasse

Ortsbild

• Festsetzung eines Erhaltungsbereiches entlang der Güntherstraße

Immissionsschutz

• Festsetzungen zum Lärmschutz in den allgemeinen Wohngebieten und im urbanen Gebiet.
• Festsetzungen zum Erschütterungsschutz in den Gewerbegebieten und im urbanen Gebiet.

Niederschlagswasser

• Verpflichtung zur anteiligen Niederschlagswasserversickerung sowie zur Errichtung von Retentionsgründächern.
• Wege und Stellplätze sind in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen.

Begrünung

• Festsetzungen zum Baumerhalt
• Verpflichtung zur Errichtung von Retentionsgründächern.
• Fassadenbegrünung in den Gewerbegebieten bei geschlossenen Fassaden ab 5 m Länge
• Verpflichtung zur Begrünung von Tiefgaragendächern

Untersuchungen und Gutachten:

Folgende Gutachten und Fachplanungen wurden zum Bebauungsplan Hohenfelde 11 durchgeführt:

• Altlastenuntersuchung, 06.04.2011
  mit ergänzender Stellungnahme, 16.04.2020
• Detailuntersuchung LCKW-Auffälligkeit, 19.09.2023
• Landschaftsplanerischer Fachbeitrag, 27.09.2024
• Erschütterungsgutachten, 14.08.2020
  mit einer ergänzenden Stellungnahme, 18.04.2023
• Luftschadstoffuntersuchung, 31.08.2023 und 27.01.2025
• Entwässerungsgutachten, 25.06.2025
• Verschattungsgutachten, 24.11.2025
• Lärmtechnische Untersuchung, 09.02.2026

Weiteres Vorgehen:

Änderung des Aufstellungsbeschlusses vom 11.01.2010.

Die öffentliche Auslegung ist für den Zeitraum vom 15.06.2026 bis zum 24.07.2026 vorgesehen.

Der Stadtentwicklungsausschuss wird gebeten, die Beteiligung der Öffentlichkeit des Bebauungsplan-Entwurfs Hohenfelde 11 zu beschließen.

Dr. Bettina Schomburg

Bezirksamtsleitung

Planzeichnung

Verordnung

Begründung

Hohenfelder Allee Güntherstraße

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