Vermietung von Wohnraum durch die Aukando GmbH Stade - Beiratsempfehlung vom 24.04.2019 - Stadtteilbeirat St. Georg
Da der Cityausschuss in dieser Sitzungsperiode nicht mehr tagt, wird die Beiratsempfehlung dem Hauptausschuss vorgelegt.
Der Hauptausschuss hat sich in seiner Sitzung am 07.05.2019 mit der Beiratsempfehlung befasst und einstimmig beschlossen, dass vor weiterer Beratung eine Vorab-Stellungnahme der zuständigen Stellen eingeholt werden soll.
Beschluss zum Antrag zur Vermietung von Wohnraum durch die Aukando GmbH Stade
Der Antrag wurde wie folgt vorgelegt:
„Miet-Wahnsinn“ mit 56 €/ m² durch aukando.de
u. a. in St. Georg: Bremer Reihe 19 u. 23, Adenauerallee 32 und Pulverteich 18 Grundlage: MOPO Artikel vom 31.03.2019 und Recherchen (Internet, Interviews, Hauptausschuss)
Der Stadtteilbeirat St. Georg fordert hiermit Bezirksverwaltung und -politik in Hamburg-Mitte sowie die Amtsleitung der Feuerwehr Hamburg auf, die aus der MOPO bekannt gewordenen „WG-Untervermietungen“ des geschäftsführenden Gesellschafters …(Name gelöscht) der Aukando GmbH Stade unverzüglich rechtlich zu überprüfen und ggf. zu unterbinden:
Anmerkung: Das Versenden eines Anhörungsbogens mit vierwöchiger Fristsetzung reicht hierbei in keiner Weise! (zuständig: Fachamt Bauprüfung und Feuerwehr)
(zuständig: Fachamt Bauprüfung und Feuerwehr)
(zuständig: Fachamt Verbraucherschutz => Wohnraumschutzgesetz)
(betrifft Verhältnis zwischen Eigentümer und Hauptmieter) (zuständig: Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung)
Meinungsbild Plenum*:
Ja: Mehrheit Nein: 0 Enthaltung: 0
Votum Stadtteilbeirat:
Ja: 14 Nein: 0 Enthaltung: 0
Der Antrag ist einstimmig angenommen.
*Im Plenum sind rund 50 Personen anwesend
Es folgt ein ergänzender 8. Punkt zum Antrag. Über die Ergänzung wird gesondert abgestimmt.
Meinungsbild Plenum*:
Ja: Mehrheit Nein: 0 Enthaltung: Minderheit
Votum Stadtteilbeirat:
Ja: 11 Nein: 0 Enthaltung: 2
Der Antrag ist einstimmig angenommen.
*Im Plenum sind rund 50 Personen anwesend.
Das Bezirksamt gibt zu der Beiratsempfehlung folgende Vorab-Stellungnahme ab:
Zu Ziffer 1.:
Im Rahmen von belastenden Verwaltungsverfahren hat jeder Bürger das Recht auf eine Anhörung, bevor belastende Bescheide erstellt werden, sofern keine Gefahr für Leib und Leben besteht.
Im vorliegenden Fall konnte keine Gefahr für Leib und Leben festgestellt werden. Der erste Rettungsweg ist jeweils über das vorhandene Treppenhaus gegeben. Da sämtliche Nutzungseinheiten auch immer straßenseitig belegen sind, ist der zweite Rettungsweg über die Rettungsgeräte der Feuerwehr genehmigt.
Da die Räume nach bisherigem Kenntnisstand gem. Mietverträgen langfristig zum Wohnen vermietet werden, sind bauordnungsrechtlich keine erhöhten Anforderungen zu stellen.
Zu Ziffer 2.:
Eine Verhinderung des Fensteröffnens konnte nicht festgestellt werden. Die Veränderung nicht tragender und nicht aussteifender Bauteile in Gebäuden ist nicht genehmigungspflichtig. Augenscheinlich wurden hier sogar lediglich Wände wiederhergestellt, die bei früheren Wohnungsumgestaltungen entfernt wurden (Trennwand zwischen Küche und benachbartem Raum). Nach den bisherigen Erkenntnissen besteht hinsichtlich der Veränderungen in den Wohnungen kein Baugenehmigungserfordernis, da es sich nicht um tragende oder aussteifende Wände handelt.
Zu Ziffer 3.:
In den genannten Fällen wurde die hiesige Wohnraumschutzdienststelle bereits tätig und hat Ermittlungen aufgenommen, die bisher in einem Fall noch nicht abgeschlossen sind.
Als Zwischenergebnis können wir mitteilen, dass die online angebotenen Mietverhältnisse nicht gegen das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz verstoßen, da die Mietdauer mindestens 3 Monate beträgt und darüber hinaus unbefristet geschlossen wird. Es handelt sich damit um so genannte Dauermietverträge.
Diese sind auch dann nicht zu beanstanden, wenn es sich bei den Mietern um Monteure handelt. Es kommt darauf an, ob es dem Mieter möglich ist, seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung einzurichten. Bei einer Mietdauer von mind. 3 Monaten ist davon regelhaft auszugehen. Gleichwohl wurde die Aukando GmbH aufgefordert, die entsprechenden Dauermietverhältnisse nachzuweisen. Die Frist hierfür ist in einem Fall noch nicht abgelaufen. Sollte sich im Zuge der Ermittlungen herausstellen, dass Mietverhältnisse regelmäßig unter 3 Monaten geschlossen werden, so würde dann nach dem Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz ordnungsrechtlich eingegriffen werden. Nach Ablauf einer gewissen Wiedervorlagefrist wird die Wohnraumschutzdienststelle zudem erneut prüfen, ob sich Anhaltspunkte für einen Verdacht auf Zweckentfremdung von Wohnraum in den vier o.a. Wohnungen ergeben.
Hinsichtlich der Miethöhe kann nach dem Wirtschaftsstrafgesetz ordnungsrechtlich nicht eingegriffen werden. Die Zimmer werden möbliert vermietet, somit ist der Hamburger Mietenspiegel nicht anwendbar (vgl. Ziffern 1 und 5 – Vorbemerkungen zu den Erläuterungen zum Hamburger Mietenspiegel).
Zu Ziffer 4.:
Ziel der Sozialen Erhaltungsverordnung ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen in einem festgelegten Gebiet. In den Gebieten der Sozialen Erhaltungsverordnung bedürfen der Rückbau die Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB einer gesonderten Genehmigung. Dies gilt auch, wenn das Vorhaben keiner Genehmigung nach der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) bedarf. Darüber hinaus darf in Verbindung mit der Umwandlungsverordnung die Begründung von Wohnungseigentum im Bestand nicht ohne Genehmigung erfolgen und die Stadt hat bei Grundstücksverkäufen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Keiner Genehmigung bedürfen Neubauten und reine Instandsetzungen.
Die Prüfung der Fragestellung wurde i. S. der genannten Genehmigungsvorbehalte der Sozialen Erhaltungsverordnung mit folgendem Ergebnis vorgenommen:
Gewerbliche Untervermietung (Nutzungsänderung)
In den vorliegenden Fällen liegt eine nach der Sozialen Erhaltungsverordnung genehmigungspflichte Nutzungsänderung nach Einschätzung des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung nicht vor, da die Wohnungen für mehrere Monate (mind. 3 Monate) oder unbefristet zu Wohnzwecken vermietet werden.
Mietpreisbremse
Die Umsetzung der Mietpreisbremse als miet- bzw. privatrechtliches Instrument des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) liegt nicht in der Zuständigkeit des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung, da kein Genehmigungsvorbehalt i. S. der Sozialen Erhaltungsverordnung vorliegt. Durch eine Begrenzung von wohnwertsteigernden Maßnahmen (z. B. umfassender Modernisierung) durch die Soziale Erhaltungsverordnung kann jedoch eine Umgehung der Mietpreisbremse erschwert werden.
Soziale Erhaltungs- und Umwandlungsverordnung von St. Georg
Umwandlung
Die Belange der Umwandlungsverordnung sind im vorliegenden Fall nicht berührt, da in diesem Fall eine Anmietung und Weitervermietung von Wohnraum erfolgte. Eine Begründung von Wohneigentum liegt nicht vor.
Änderung der baulichen Anlage
Nach aktuell erfolgter Anhörung der Aukando GmbH (Mai 2019) und Prüfung des Sachverhaltes ist derzeit davon auszugehen, dass überwiegend keine genehmigungspflichtigen Vorhaben in den jeweiligen Wohneinheiten (z. B. mietwirksame Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen) durch die Aukando GmbH vorgenommen wurden. Es ist nach aktuellem Kenntnisstand zu vermuten, dass die Wohnungen bereits in einem guten Zustand übernommen wurden und folgend zu hohen Quadratmeterpreisen zimmerweise vermietet werden.
Bzgl. einer Wohneinheit wurde die Aukando GmbH aufgefordert, dem Fachamt Stadt und Landschaftsplanung im Rahmen eines Antrags nach § 172 BauGB weitere Unterlagen zu Grundrissänderungen einzureichen. Die Prüfung und Bewertung i.S. der Sozialen Erhaltungsverordnung (hier Änderung der baulichen Anlage) ist somit noch nicht abgeschlossen, da weitere Unterlagen eingereicht und gesichtet werden müssen. Darüber hinaus behält sich das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung zur Ergründung des Sachverhaltes vor, weitere Schritte einzuleiten.
Zu Ziffer 5.:
Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung hat die Bezirksämter mit geltenden Sozialen Erhaltungsverordnungen (Eimsbüttel und Altona) umgehend im April 2019 informiert.
Die Wohnraumschutzdienststelle wird die dargestellte Fallkonstellation im regelmäßigen Austausch der Bezirksämter mit der Behörde für Stadtentwicklung und Wohne zum Thema machen.
Das Fachamt Bauprüfung hat sich mit den anderen Bauaufsichtsabteilungen der Bezirke ins Benehmen gesetzt.
Zu Ziffer 7.:
Eine Begrenzung der Miethöhen und eine Untersagung einer Untervermietung einzelner möblierter WG-Zimmer mit Serviceangeboten ist nach der Sozialen Erhaltungsverordnung nicht möglich (siehe hierzu insb. die Genehmigungsvorbehalte in Ziffer 4). Eine indirekte Unterbindung kann nur erfolgen, falls mit dem Geschäftsmodell Änderungen der baulichen Anlage verbunden waren oder sind, die i. S. der Sozialen Erhaltungsverordnung nicht genehmigungsfähig sind (siehe ebenfalls Ziffer 4).
Auch Baurechtlich besteht nach bisherigem Kenntnisstand keine Möglichkeit derartige Untervermietungen zu unterbinden.
Zu Ziffer 8.:
Das Bezirksamt hat gemäß § 1 Abs. 2 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes (HmbWoSchG) die gesetzliche Aufgabe auf die Instandsetzung, die Erfüllung von Mindestanforderungen und die ordnungsgemäße Nutzung von Wohnraum hinzuwirken. Das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz bietet jedoch keine gesetzliche Grundlage für die Stellung von Wohnraum.
Die Behörde für Inneres und Sport gibt mit Schreiben vom 29.08.2019 folgende Stellungnahme ab:
Die zuständige Bauaufsichtsbehörde prüft bei der Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen den vorbeugenden Brandschutz. Die Behörde für Inneres und Sport – Feuerwehr – Abteilung vorbeugender Brand- und Gefahrenschutz (Feuerwehr/F04) kann im Rahmen der Amtshilfe gemäß § 4 des Hamburgischen Verwaltungsverfahrensgesetzes (HmbVwVfG) als sachverständige Dienststelle durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde beteiligt werden.
Darüber hinaus werden durch Feuerwehr/F04 Brandverhütungsschauen gemäß der Verordnung zur Durchführung der Brandverhütungsschau (BVSVO) durchgeführt.
Die BVSVO enthält eine Übersicht der Nutzungen, die der BVS-Pflicht unterliegen. Gemäß BVSVO § 1 werden durch die Feuerwehr keine Brandverhütungsschauen in Wohnungen durchgeführt. Sollte sie durch das Einsatzgeschehen oder durch andere Tätigkeit vor Ort von Mängeln Kenntnis erhalten, so werden diese unabhängig von einer BVS-Pflicht den zuständigen Bauaufsichtsbehörden zur Kenntnis gegeben. Eine mögliche Gefährdung von Personen wird stets mit besonderer Aufmerksamkeit geprüft.
Zur Frage 1 kann zu den genannten Objekten folgende Antwort übermittelt werden:
Adenauerallee 32
Am 11. April 2008 wurde durch die Feuerwehr/F 04 eine Stellungnahme der Feuerwehr als sachverständige Stelle für Brandschutz im Baugenehmigungsverfahren nach der Hamburger Bauordnung (HBauO) für das Bezirksamt Hamburg-Mitte erstellt. Prüfgegenstand war die Umnutzung des Gebäudes zur Jugendherberge.
Am 27. November 2012 wurde durch die Feuerwehr/F 04 vor Ort festgestellt, dass das Gebäude als Wohngebäude betrieben wird. Eine Brandverhütungsschau auf Grundlage der BVSVO wurde somit nicht durchgeführt.
Weitere Informationen zur aktuellen Nutzung des Gebäudes liegen der Feuerwehr/F 04 nicht vor.
Pulverteich 18
Das Gebäude verfügt über fünf Geschosse, zwei Geschosse werden als Hotel betrieben. Am 11. Dezember 2017 wurde eine Brandverhütungsschau in dem Hotel durchgeführt. Die im Rahmen dieser Brandverhütungsschau durch die Feuerwehr/F 04 festgestellten brandschutztechnischen Mängel (fehlender Rettungsweg in zwei Beherbergungsräumen und fehlende Alarmierungseinrichtung) wurden gemäß Mitteilung durch den Hotelbetreiber vom 15. März 2018 behoben.
Die übrige Nutzung des Gebäudes (Wohnungen) unterliegt gemäß der BVSVO nicht der Durchführung einer Brandverhütungsschau.
Weitere Informationen zur aktuellen Nutzung des Gebäudes liegen der Feuerwehr/F 04 nicht vor.
Bremer Reihe 19
In dem Gebäude wurde ein Hotel betrieben. Die letzte Brandverhütungsschau in dem Hotel wurde durch die Feuerwehr/F 04 am 30. April 2013 durchgeführt. Gemäß Mitteilung durch die zuständige Bauprüfabteilung vom 23. Januar 2015 wurde die Nutzung als Hotel in dem Gebäude eingestellt. Das Gebäude wurde zur Wohnungsnutzung umgebaut.
Gemäß BVSVO unterliegt das Gebäude nach der Umnutzung nicht mehr der Durchführung einer Brandverhütungsschau.
Weitere Informationen zur aktuellen Nutzung des Gebäudes liegen der Feuerwehr/F 04 nicht vor.
Bremer Reihe 23
In dem Gebäude wurde ein Hotel betrieben. Die letzte Brandverhütungsschau in dem Hotel wurde durch die Feuerwehr/F 04 am 05. Mai 2004 durchgeführt. Gemäß Mitteilung durch die zuständige Bauprüfabteilung vom 11. Januar 2006 wurde die Nutzung als Hotel in dem Gebäude eingestellt. Durch die zuständige Bauprüfabteilung wurde am 19. Dezember 2005 eine Genehmigung zur Wohnnutzung erteilt.
Gemäß BVSVO unterliegt das Gebäude nach der Umnutzung nicht mehr der Durchführung einer Brandverhütungsschau.
Weitere Informationen zur aktuellen Nutzung des Gebäudes liegen der Feuerwehr/F 04 nicht vor.
Zur Frage 2:
Die Zuständigkeit der Überprüfung der Genehmigungsfähigkeit einer nachträglichen Veränderung der Wohnraumgrundrisse in den in Rede stehenden Gebäude obliegt der zuständigen Bauprüfabteilung.
Eine Beteiligung im Rahmen der Amtshilfe zum Zwecke einer Stellungnahme der Feuerwehr als sachverständige Stelle für Brandschutz ist zurzeit nicht erfolgt.
Das Bezirksamt Hamburg-Mitte teilt zum aktuellen Sachstand Folgendes mit:
Für alle Belegenheiten sind Dauermietverhältnisse nachgewiesen. Eine Zweckentfremdung liegt in keiner der Anschriften vor.
Im 3. Quartal wird es eine erneute Überprüfung der Mietverhältnisse geben. Sollten die Mietverhältnisse dann immer noch bestehen, wird aus Sicht des Wohnraumschutzes die Angelegenheit Aukando GmbH beendet.
Um Kenntnisnahme der Vorab-Stellungnahme sowie um Kenntnisnahme oder Beschlussfassung der Beiratsempfehlung anstelle des Cityausschusses wird gebeten.