Beschlussfassung über den Bebauungsplan-Entwurf Wilhelmsburg 97 "Langenhövel" - Neuer Wohnungsbau in Georgswerder
Letzte Beratung: 13.02.2020 Bezirksversammlung Hamburg-Mitte Ö 7.2
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 05.02.2020 die nachfolgend aufgeführte Vorlage einstimmig - bei Enthaltung der Fraktion DIE LINKE - beschlossen und empfiehlt damit der Bezirksversammlung, dem Entwurf des Bebauungsplans Wilhelmsburg 97 zuzustimmen.
Das Plangebiet befindet sich zentral im Stadtteil Georgswerder. Es ist rund 9,4 Hektar groß und umfasst im Wesentlichen das bisherige Blatt 1 des Plangebiets Wilhelmsburg 81, welches im Norden von der Rahmwerder Straße sowie der Elbinselschule, im Westen von der Brackwettern, im Süden vom Privatweg Buschweide und im Osten von der Straße Niedergeorgswerder Deich eingegrenzt wird. Das Plangebiet ist insgesamt geprägt von einem Wechsel lückenhafter und heterogener Bebauung entlang der Straßen und verschiedener nicht bebauter Landschaftselemente. Die derzeit unbebauten Flächen sind überwiegend im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg. Die bereits bebauten Flächen befinden sich in Privateigentum.
Anlass der Planung ist die Zielsetzung, überwiegend eigentumsorientierte Wohnnutzungen insbesondere für junge Familien zu entwickeln. Mit dem Bebauungsplan-Entwurf sollen die Bebauungsmöglichkeiten im Vergleich zum bisherigen Planungsrecht verdichtet und somit die Realisierbarkeit aus städtebaulicher, wohnungspolitischer und stadtwirtschaftlicher Sicht gesichert werden. Die bisher festgesetzte Einfamilienhausbebauung konnte wegen mangelnder Wirtschaftlichkeit nicht umgesetzt werden, da die Kosten je Wohneinheit für Bodensanierung und Erschließung zu hoch sind. Die Planung soll mit einer Stärkung der Wohnfunktion auch die Voraussetzungen dafür schaffen, dass der Stadtteil neue Bewohner aufnehmen kann, um die vorhandene Infrastruktur (Schule, Kita, Einzelhandel) zu erhalten und zu stärken sowie die Ansiedlung einer neuen Kita zu ermöglichen. Neben den baulichen Maßnahmen ist auch eine qualitativ hochwertige Grün- und Freiflächenplanung zur Gestaltung des Wohnumfelds vorgesehen. Der Entwurf fügt sich somit auch landschaftlich und wasserbaulich besser in die örtlichen Gegebenheiten ein als das bisherige Konzept.
Durch das Vorhaben sollen die stadtteilentwicklungspolitischen und wohnungspolitischen Ziele des Bezirks Hamburg-Mitte und Hamburgs – insbesondere im Kontext der strategischen Ziele des „Zukunftsbilds Georgswerder 2025“ und des Bezirklichen Wohnungsbauprogramms 2018 sowie des „Vertrags für Hamburg“ aus dem Jahr 2011 (fortgeschrieben im Jahr 2016) – maßgeblich unterstützt werden. Ziel ist unter anderem eine behutsame Weiterentwicklung der Wohnsiedlung und die Mobilisierung von zusätzlichen Flächenpotenzialen für den Wohnungsbau. Diese Zielsetzung findet sich auch im Rahmenkonzept „Hamburgs Sprung über die Elbe - Zukunftsbild 2013+“ wieder.
Für das Plangebiet liegt auf Basis des im Sommer 2014 durchgeführten Gutachterverfahrens „Wohnen und Arbeiten in Georgswerder“ mit drei Büros und einer intensiven Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger und der Kommunalpolitik ein detailliert durchgearbeitetes städtebauliches und freiraumplanerisches Konzept vor. Basierend auf diesem Konzept lässt der Bebauungsplan des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung perspektivisch etwa 180 Wohnungen zu. Zielsetzung ist es, eine Mischung verschiedener Bautypen für unterschiedliche Wohnformen und Haushalte mit dem Schwerpunkt Eigentumsbildung für den Wilhelmsburger Osten anbieten zu können.
Aufbauend auf dem Ergebnis des Gutachterverfahrens sieht das aktuelle Bebauungskonzept vor, die bestehenden Strukturen Georgswerders zu stärken und den Charakter des Stadtteils weiterzuentwickeln. Dementsprechend beinhaltet der Bebauungsplanentwurf entlang des Niedergeorgswerder Deichs verdichteten Geschosswohnungsbau mit III-IV Geschossen, während in den rückwärtigen Bereichen des Quartiers ein differenziertes Angebot an Reihenhäusern sowie kleinteilige Doppelhäuser und freistehende Einfamilienhäuser vorwiegend mit II Geschossen vorgesehen sind, die einen Übergang zur der westlich benachbarten Hövel-Siedlung formulieren. Die Gebäude sollen eine jeweils der Bautypologie und der Lage entsprechende Geschossigkeit zwischen I und IV Geschossen, in Teilen mit Staffelgeschossen und Flachdächern, in Teilen aber auch mit Satteldächern erhalten. Akzente werden durch vereinzelte um ein Geschoss höher gestaltete Gebäude gesetzt. Das Dichtemaß wird über Grundflächenzahlen beschränkt, die zwischen 0,2 und 0,5 liegen. Für die auf relativ kleinen Grundstücken geplanten Reihenmittelhäuser wird über eine textliche Festsetzung eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl ermöglicht.
Bei der Realisierung von ca. 180 Wohnungen entsteht ein voraussichtlicher Mehrbedarf von ca. 50 Kita-Plätzen. Eine mit 45 Plätzen bereits voll ausgelastete Kindertagesstätte befindet sich am Niedergeorgswerder Deich 79 auf einem Privatgrundstück. Direkt westlich daran angrenzend ist ein geeignetes Grundstück der Freien und Hansestadt (Ecke Langenhövel/Planstraße A) projektiert, auf dem der Mehrbedarf von 50 Plätzen abgedeckt werden soll. Zur Sicherstellung der Nutzung wird das Grundstück als Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „soziale Einrichtung“ festgesetzt.
Das Grün- und Freiraumkonzept wird durch Grünzüge entlang der Brackwettern im Westen und der Buschweide im Süden des Plangebiets bestimmt. Im Übrigen ist ein verschränktes Netz aus den die verdichteten Baufelder umgebenden Grünräumen vorgesehen, die sich in Form von naturnah gestalteten „Landschaftsfingern“ von den westlichen Brackwettern in das Wohnquartier ziehen. Die „Landschaftsfinger“ sind als wohnungsnahe und gemeinschaftlich nutzbare Grünräume konzipiert, die darüber hinaus die Funktion der Wasserretention übernehmen. Größere Kinderspielflächen sind in Form einer Spielfläche auf Privatgrund innerhalb des urbanen Gebiets und als öffentlicher Spielplatz im Zusammenhang mit dem als Quartiersmittelpunkt konzipierten Quartiersplatz im Bereich der Schule im Nordosten des Plangebiets geplant. Dieser Ort stellt bereits heute einen der wichtigsten Treffpunkte des Quartiers dar und soll zukünftig als Quartiers- und Spielplatz multifunktional nutzbar sein.
Die Erschließung des neuen Quartiers wird über die Bestandsstraßen Niedergeorgswerder Deich, Rahmwerder Straße und Langenhövel sichergestellt, die durch zwei Planstraßen ergänzt werden. Im Norden wird eine neue Querverbindung zwischen Rahmwerder Straße und Langenhövel angelegt (Planstraße A), im Süden ist eine an die Straße Langenhövel anbindende Bügelerschließung geplant (Planstraße B). Im Westen des Quartiers wird entlang der Brackwettern ein durchgängiger Landschaftsraum gestaltet, der in Kombination mit einem Schauweg eine zusätzliche Wegeverbindung in Nord-Süd-Richtung bietet.
Der Bebauungsplan-Entwurf sieht für die nordöstliche Teilfläche im Bereich des bestehenden Hotel- und Gastronomiebereichs die Festsetzung als urbanes Gebiet vor, um die hier bestehenden Mischnutzungen abzusichern und weiter zu entwickeln. Im Übrigen werden die Baugebiete als allgemeines Wohngebiet mit Ausschluss der Ausnahmen gem. § 4 Abs. 3 des Baugesetzbuchs (Beherbergungsbetriebe, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) festgesetzt. Der im Nordosten des Plangebiets gelegene Teil des Schulgeländes wird als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Schule“ festgesetzt.
Für die Gebäude werden detaillierte gestalterische Festsetzungen insbesondere zu den zulässigen Dachformen getroffen, um die Umsetzung des städtebaulichen Entwurfs und damit die Integration der Neubebauung in den Bestand sicherzustellen.
Die charakteristischen „Landschaftsfinger“ des Entwurfs mit ihren Retentionsflächen sind als private Grünflächen festgesetzt. Auch die südlichen und westlichen Randbereiche des Plangebiets sind wasserwirtschaftlich bedeutend. Am Westrand verläuft der bestehende Entwässerungsgraben Brackwettern. Da im Süden und Westen jedoch auch Fußwegverbindungen mit öffentlicher Zugänglichkeit entstehen sollen, soll hier der Charakter als Grünverbindung überwiegen. Daher wird für diese Bereiche extensiv gepflegte „Parkanlage (FHH)“ mit unverbindlicher Vormerkung der Oberflächenentwässerung festgesetzt. Im Nordosten des Plangebiets wird der als Teil des Quartiersplatzes vorgesehene Spielplatz als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“ festgesetzt. Ergänzend trifft der Bebauungsplan detaillierte Begrünungsfestsetzungen und Festsetzungen zur Ausgestaltung der Maßnahmenflächen. Zum Schutz der vorgesehenen Grünflächen und der Vorgartenbereiche werden darüber hinaus in Teilen der Baugebiete Nebenanlagen ausgeschlossen.
Die Straßenflächen des städtebaulichen Konzepts sowie die bestehenden Straßen sind als Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Straßenbegleitgrün und Entwässerungsgräben sind bei der Rahmwerder Straße und der Straße Langenhövel innerhalb der festgesetzten Flächen berücksichtigt. Ein vorhandenes Abwasserpumpwerk an der Rahmwerder Straße wird als Versorgungsfläche gesichert.
Der künftige Quartiersplatz wird als „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung“ ausgewiesen. In Verbindung mit der Bebauung und den Nutzungen auf dem Schulgelände kann hier ein zentraler Treffpunkt für Georgswerder entstehen.
Zum Artenschutz wurde 2017 ein Gutachten erstellt. Dieses wurde im Januar 2020 hinsichtlich der zwischenzeitlich aktualisierten Rote Arten Listen für Brutvögel und Amphibien von 2018 überprüft. Hinsichtlich der aktuellen Gefährdungseinstufungen der neuen Roten Listen ergeben sich keine Veränderungen hinsichtlich der artenschutzrechtlichen Zulässigkeit des Bebauungsplans oder des Umfangs erforderlicher Maßnahmen. Diesbezüglich wurden gutachterliche Ergänzungen in die Begründung des Bebauungsplanentwurfs, Kapitel Artenschutz, angefügt.
Im Rahmen der bereits im Herbst 2018 durchgeführten CEF-Maßnahmen (Artenschutzmaßnahmen) für die zukünftige Sicherung der Ersatzquartiere für Rauhaut- und Zwergfledermaus sowie Nisthilfen für Gartenrotschwanz und Star wird eine Vereinbarung zwischen dem Fachamt Management des öffentlichen Raums und der IBA geschlossen werden. Die notwendigen finanziellen Mittel für die Pflege, Unterhaltung etc. werden von der IBA Hamburg GmbH bereitgestellt. Durch eine Umhängung von drei Kästen auf städtische Flächen (Verwaltungsvermögen Stadtgrün) am 13. Januar 2020 wurde sichergestellt, dass alle CEF-Maßnahmen langfristig durch die Stadt Hamburg gepflegt werden könnten.
Eine Nachuntersuchung zum Vorkommen des Laubfrosches wurde am 31. August 2019 im Rahmen von Baumfällanträgen durchgeführt, deren Dokumentation erst nach der öffentlichen Auslegung vorlag. Hierbei wurden keine Laubfrösche im Plangebiet gefunden, so dass von der Vorgabe des ursprünglichen Artenschutzgutachtens abgewichen werden kann, welches noch eine zweiphasige Vorgehensweise forderte (oberirdischer bodenschonender Gehölzschnitt im Spätherbst/Winter, Entfernung von Stubben und Wurzeltellern Anfang April nach der Winterruhe). So kann nun eine einmalige und vollständige Rodung erfolgen.
Eine weitere Nachuntersuchung wurde aufgrund einer eingegangenen Stellungnahme des BUND in Bezug auf die Klärung potenzieller Vorkommen streng geschützter Tierarten nach FFH-Richtlinie Anh. II und IV. zum Scharlachkäfer am 10. Dezember 2019 durchgeführt. Im Untersuchungsergebnis vom 16. Dezember 2019 wurde mitgeteilt, dass davon auszugehen sei, dass artenschutzrechtliche Belange in Bezug auf den Scharlachkäfer durch die Umsetzung der Festsetzungen des Bebauungsplans nicht berührt würden.
Dem Begehren eines Anwohners in der Buschweide im festgesetzten WA-Gebiet „sonstige nicht störenden Gewerbebetriebe“ als Ausnahme im Bebauungsplan zuzulassen, konnte nicht entsprochen werden. Der Anwohner betreibt hier ein Gewerbe zur Eisherstellung und einen Lieferservice ohne eine entsprechende Genehmigung auf dieser Grundstücksfläche. Im zurzeit gültigen Bebauungsplan Wilhelmsburg 81 ist die betreffende Fläche als reines Wohngebiet festgesetzt und das vorliegende Gewerbe nicht zulässig. Im Bebauungsplan Wilhelmsburg 97 ist hier allgemeines Wohngebiet mit dem Ausschluss der Ausnahme von „sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben“ festgesetzt, da das Plangebiet vorwiegend dem Wohnen und gebietsbezogenen Nutzungen vorbehalten werden soll. Ein Gewerbebetrieb mit entsprechenden Lieferservice und Beschäftigten steht dem entgegen und stellt angeschlossen an die geplante Ringerschließung für das Wohngebiet (Planstraße B) ein unverträgliches Störpotential dar.
Die ortsbildprägenden Bäume befinden sich zumeist auf städtischen Flächen und sollen bei der zukünftigen Gestaltung entsprechend der Funktionsplanung soweit wie möglich erhalten werden. Insgesamt rund 180 Bäume müssen zur Umsetzung der Maßnahmen gefällt werden. Dem stehen ca. 200 Bäume als Neuanpflanzungen gegenüber. Die Neuanpflanzungen werden durch Maßnahmen auf städtischen Grund und über die Kaufverträge der IBA mit den zukünftigen privaten Bauherren gesichert.
Das derzeit geltende Planrecht umfasst den Baustufenplan Wilhelmsburg vom 06. Januar 1956, der für den Bereich nordöstlich der Rahmwerder Straße Flächen mit besonderer Nutzung und der Zweckbestimmung Schule ausweist, den Bebauungsplan Wilhelmsburg 71 vom 20. Juli 1994, der im westlichen Randbereich des Plangebiets Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage (FHH)“ und Straßenverkehrsflächen festgesetzt, sowie den Bebauungsplan Wilhelmsburg 81 vom 15. April 2005. Blatt 1 dieses Bebauungsplans setzt unter Ausnahme eines Mischgebiets nördlich der Straße Langenhövel und eines allgemeinen Wohngebiets entlang des Niedergeorgswerder Deichs überwiegend reines Wohngebiet fest. Die Grundflächenzahl beträgt weitgehend 0,3. Entlang der Brackwettern sowie entlang der Rahmwerder Straße werden Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt und den Bauflächen als Ausgleichsflächen zugeordnet. Nördlich der Straße Langenhövel sind innerhalb der Maßnahmenflächen zusätzlich Festsetzungen für die Erhaltung von Einzelbäumen sowie Baumgruppen und Sträuchern enthalten. Auf der Nordseite der Buschweide setzt der Bebauungsplan „Grünfläche (FHH)“ ohne weitere Zweckbestimmung fest. Im westlichen Bereich des Plangebiets gilt zudem der Grünordnungsplan Wilhelmsburg 71 vom 20. Juli 1994.
Der Bebauungsplan Wilhelmsburg 97 wird seitens des Fachamts Stadt- und Landschaftsplanung als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB als Angebotsplan aufgestellt. Es sind somit keine formale Umweltprüfung und keine Berücksichtigung der Eingriffsregelung erforderlich. Für die seinerzeit im Bebauungsplan Wilhelmsburg 81, Blatt 2 festgesetzten naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen führt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung derzeit zur Absicherung und Realisierung des Umfangs und der Qualität der Maßnahmen das Bebauungsplanverfahren Wilhelmsburg 101, Hövelpromenade durch. Diese Maßnahmen sind rechtlich betrachtet nicht erforderlich, sollen aber gemäß Vereinbarung zwischen der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) und der Behörde für Umwelt und Energie (BUE) zeitnah realisiert werden. Ausgleichsmaßnahmen, die in dem Plangebiet Wilhelmsburg 101 nicht realisiert werden können, sollen dabei auf anderen Flächen umgesetzt werden. Die Finanzierung der Maßnahmen ist Teil der Vereinbarung.
Der Flächennutzungsplan stellt für das Plangebiet überwiegend Wohnbauflächen und für eine Wendekehre an der Rahmwerder Straße im Nordwesten des Plangebiets Grünflächen dar. Das Landschaftsprogramm stellt für das Plangebiet das Milieu „Gartenbezogenes Wohnen“ und entlang der Straße Niedergeorgswerder Deich das Milieu „Etagenwohnen“ dar. In der Karte Arten- und Biotopschutz wird für das Plangebiet der Biotopentwicklungsraum „Offene Wohnbebauung mit artenreichen Biotopelementen, wie Hecken, Knicks, Tümpeln, Ruderalflächen, Gehölzbeständen, Bäumen und Wiesen, bei hohem Anteil an Grünflächen“ (11a) dargestellt. Entlang des Niedergeorgswerder Deichs ist „Städtisch geprägter Bereich teils geschlossener, teils offener Wohn- u. sonstiger Bebauung mit mittlerem bis geringem Grünanteil“ (12) dargestellt. Der Bebauungsplan wird somit aus dem Flächennutzungsplan und dem Landschaftsprogramm entwickelt.
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 25.03.2015 der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens zugestimmt. Der Bebauungsplanentwurf wurde am 13.04.2015 behördenintern grobabgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD) hat am 20.07.2016 stattgefunden. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde mit Durchführung des behördlichen Arbeitskreises am 15.10.2018 abgeschlossen und eine anschließende Verschickung zur Kenntnisnahme am 13.03.2019 realisiert.
Die öffentliche Auslegung wurde vom 09.10. bis 11.11.2019 durchgeführt. Der behördliche Arbeitskreis II zur Prüfung der während der Kenntnisnahme-Versendung und der öffentlichen Auslegung eingegangenen Stellungnahmen hat am 13.01.2020 stattgefunden.
Es gingen bis zum 11.11.2019 fristgerecht acht Stellungnahme von Bürgerinnen und Bürgern, eine Stellungnahme der BUE sowie von zwei Naturschutzverbänden zum Bebauungsplanentwurf Wilhelmsburg 97 ein (s. Abwägungen Anlagen 6 und 7).
Im Rahmen der Kenntnisnahmeverschickung gemäß § 3 Absatz 2 Satz 3 BauGB gingen fünf Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange ein (s. Abwägung Anlage 5).
Aus den vorgenannten Stellungnahmen ergeben sich keine Änderungen des Bebauungsplan-Entwurfs.
Im Rahmen von Gewässerunterhaltungspflege wurden an der Brackwettern im Herbst 2019 bereits 15 Bäume gefällt. Nach Vorliegen der Vorweggenehmigungsreife sollen die geplanten Rodungsmaßnahmen von ca. weiteren 165 Bäume stattfinden (voraussichtlich ab Mitte Februar 2020).
Die Kampfmittelräumung soll Anfang März 2020 starten. Die Erdarbeiten sollen sich im April 2020 anschließen. Für Ende Sommer/ Anfang Herbst 2020 sind Boden- und Setzungsarbeiten geplant. Ab 2021 werden die Leitungsverlegung und der Straßenbau begonnen. Nach dieser voraussichtlichen Zeitplanung könnten die ersten Baufelder ab Mitte 2021 bebaut werden. Die IBA Hamburg GmbH besitzt einen Projektauftrag von der Freien und Hansestadt Hamburg, der Ende 2025 ausläuft. Zu diesem Zeitpunkt sollen alle Erschließungsmaßnahmen und die Freiraumgestaltungen sowie die Vermarktung der Grundstücke abgeschlossen sein. Es ist damit zu rechnen, dass bis dahin auch ein Großteil der Gebäude fertig gestellt ist.
Im Rahmen des Umlegungsverfahrens „U 353“ wurde am 16.01.2020 durch die Kommission für Bodenordnung beschlossen, per Vorwegnahme der Entscheidung nach § 76 BauGB einzelne Flächen - zugehörig zu Hotel und Gaststätte Kupferkrug, zur neuen Kita-Fläche und zur westlichen Grünfläche – neuzuordnen und diese Flächen aus dem Umlegungsverfahren zu entlassen. Weitere Umlegungsmaßnahmen sind im südlichen Bereich des Plangebietes geplant.
Petitum/Beschluss:
Der Stadtplanungsausschuss stimmt dem Entwurf des Bebauungsplans Wilhelmsburg 97 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung in seiner Sitzung am 05.02.2020 zu und gibt folgende Empfehlung an die Bezirksversammlung ab:
Die Bezirksversammlung Hamburg-Mitte möge dem Entwurf des Bebauungsplans Wilhelmsburg 97 zustimmen.
Sachverhalt:
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 05.02.2020 die nachfolgend aufgeführte Vorlage einstimmig - bei Enthaltung der Fraktion DIE LINKE - beschlossen und empfiehlt damit der Bezirksversammlung, dem Entwurf des Bebauungsplans Wilhelmsburg 97 zuzustimmen.
Das Plangebiet befindet sich zentral im Stadtteil Georgswerder. Es ist rund 9,4 Hektar groß und umfasst im Wesentlichen das bisherige Blatt 1 des Plangebiets Wilhelmsburg 81, welches im Norden von der Rahmwerder Straße sowie der Elbinselschule, im Westen von der Brackwettern, im Süden vom Privatweg Buschweide und im Osten von der Straße Niedergeorgswerder Deich eingegrenzt wird. Das Plangebiet ist insgesamt geprägt von einem Wechsel lückenhafter und heterogener Bebauung entlang der Straßen und verschiedener nicht bebauter Landschaftselemente. Die derzeit unbebauten Flächen sind überwiegend im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg. Die bereits bebauten Flächen befinden sich in Privateigentum.
Anlass der Planung ist die Zielsetzung, überwiegend eigentumsorientierte Wohnnutzungen insbesondere für junge Familien zu entwickeln. Mit dem Bebauungsplan-Entwurf sollen die Bebauungsmöglichkeiten im Vergleich zum bisherigen Planungsrecht verdichtet und somit die Realisierbarkeit aus städtebaulicher, wohnungspolitischer und stadtwirtschaftlicher Sicht gesichert werden. Die bisher festgesetzte Einfamilienhausbebauung konnte wegen mangelnder Wirtschaftlichkeit nicht umgesetzt werden, da die Kosten je Wohneinheit für Bodensanierung und Erschließung zu hoch sind. Die Planung soll mit einer Stärkung der Wohnfunktion auch die Voraussetzungen dafür schaffen, dass der Stadtteil neue Bewohner aufnehmen kann, um die vorhandene Infrastruktur (Schule, Kita, Einzelhandel) zu erhalten und zu stärken sowie die Ansiedlung einer neuen Kita zu ermöglichen. Neben den baulichen Maßnahmen ist auch eine qualitativ hochwertige Grün- und Freiflächenplanung zur Gestaltung des Wohnumfelds vorgesehen. Der Entwurf fügt sich somit auch landschaftlich und wasserbaulich besser in die örtlichen Gegebenheiten ein als das bisherige Konzept.
Durch das Vorhaben sollen die stadtteilentwicklungspolitischen und wohnungspolitischen Ziele des Bezirks Hamburg-Mitte und Hamburgs – insbesondere im Kontext der strategischen Ziele des „Zukunftsbilds Georgswerder 2025“ und des Bezirklichen Wohnungsbauprogramms 2018 sowie des „Vertrags für Hamburg“ aus dem Jahr 2011 (fortgeschrieben im Jahr 2016) – maßgeblich unterstützt werden. Ziel ist unter anderem eine behutsame Weiterentwicklung der Wohnsiedlung und die Mobilisierung von zusätzlichen Flächenpotenzialen für den Wohnungsbau. Diese Zielsetzung findet sich auch im Rahmenkonzept „Hamburgs Sprung über die Elbe - Zukunftsbild 2013+“ wieder.
Für das Plangebiet liegt auf Basis des im Sommer 2014 durchgeführten Gutachterverfahrens „Wohnen und Arbeiten in Georgswerder“ mit drei Büros und einer intensiven Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger und der Kommunalpolitik ein detailliert durchgearbeitetes städtebauliches und freiraumplanerisches Konzept vor. Basierend auf diesem Konzept lässt der Bebauungsplan des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung perspektivisch etwa 180 Wohnungen zu. Zielsetzung ist es, eine Mischung verschiedener Bautypen für unterschiedliche Wohnformen und Haushalte mit dem Schwerpunkt Eigentumsbildung für den Wilhelmsburger Osten anbieten zu können.
Aufbauend auf dem Ergebnis des Gutachterverfahrens sieht das aktuelle Bebauungskonzept vor, die bestehenden Strukturen Georgswerders zu stärken und den Charakter des Stadtteils weiterzuentwickeln. Dementsprechend beinhaltet der Bebauungsplanentwurf entlang des Niedergeorgswerder Deichs verdichteten Geschosswohnungsbau mit III-IV Geschossen, während in den rückwärtigen Bereichen des Quartiers ein differenziertes Angebot an Reihenhäusern sowie kleinteilige Doppelhäuser und freistehende Einfamilienhäuser vorwiegend mit II Geschossen vorgesehen sind, die einen Übergang zur der westlich benachbarten Hövel-Siedlung formulieren. Die Gebäude sollen eine jeweils der Bautypologie und der Lage entsprechende Geschossigkeit zwischen I und IV Geschossen, in Teilen mit Staffelgeschossen und Flachdächern, in Teilen aber auch mit Satteldächern erhalten. Akzente werden durch vereinzelte um ein Geschoss höher gestaltete Gebäude gesetzt. Das Dichtemaß wird über Grundflächenzahlen beschränkt, die zwischen 0,2 und 0,5 liegen. Für die auf relativ kleinen Grundstücken geplanten Reihenmittelhäuser wird über eine textliche Festsetzung eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl ermöglicht.
Bei der Realisierung von ca. 180 Wohnungen entsteht ein voraussichtlicher Mehrbedarf von ca. 50 Kita-Plätzen. Eine mit 45 Plätzen bereits voll ausgelastete Kindertagesstätte befindet sich am Niedergeorgswerder Deich 79 auf einem Privatgrundstück. Direkt westlich daran angrenzend ist ein geeignetes Grundstück der Freien und Hansestadt (Ecke Langenhövel/Planstraße A) projektiert, auf dem der Mehrbedarf von 50 Plätzen abgedeckt werden soll. Zur Sicherstellung der Nutzung wird das Grundstück als Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „soziale Einrichtung“ festgesetzt.
Das Grün- und Freiraumkonzept wird durch Grünzüge entlang der Brackwettern im Westen und der Buschweide im Süden des Plangebiets bestimmt. Im Übrigen ist ein verschränktes Netz aus den die verdichteten Baufelder umgebenden Grünräumen vorgesehen, die sich in Form von naturnah gestalteten „Landschaftsfingern“ von den westlichen Brackwettern in das Wohnquartier ziehen. Die „Landschaftsfinger“ sind als wohnungsnahe und gemeinschaftlich nutzbare Grünräume konzipiert, die darüber hinaus die Funktion der Wasserretention übernehmen. Größere Kinderspielflächen sind in Form einer Spielfläche auf Privatgrund innerhalb des urbanen Gebiets und als öffentlicher Spielplatz im Zusammenhang mit dem als Quartiersmittelpunkt konzipierten Quartiersplatz im Bereich der Schule im Nordosten des Plangebiets geplant. Dieser Ort stellt bereits heute einen der wichtigsten Treffpunkte des Quartiers dar und soll zukünftig als Quartiers- und Spielplatz multifunktional nutzbar sein.
Die Erschließung des neuen Quartiers wird über die Bestandsstraßen Niedergeorgswerder Deich, Rahmwerder Straße und Langenhövel sichergestellt, die durch zwei Planstraßen ergänzt werden. Im Norden wird eine neue Querverbindung zwischen Rahmwerder Straße und Langenhövel angelegt (Planstraße A), im Süden ist eine an die Straße Langenhövel anbindende Bügelerschließung geplant (Planstraße B). Im Westen des Quartiers wird entlang der Brackwettern ein durchgängiger Landschaftsraum gestaltet, der in Kombination mit einem Schauweg eine zusätzliche Wegeverbindung in Nord-Süd-Richtung bietet.
Der Bebauungsplan-Entwurf sieht für die nordöstliche Teilfläche im Bereich des bestehenden Hotel- und Gastronomiebereichs die Festsetzung als urbanes Gebiet vor, um die hier bestehenden Mischnutzungen abzusichern und weiter zu entwickeln. Im Übrigen werden die Baugebiete als allgemeines Wohngebiet mit Ausschluss der Ausnahmen gem. § 4 Abs. 3 des Baugesetzbuchs (Beherbergungsbetriebe, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) festgesetzt. Der im Nordosten des Plangebiets gelegene Teil des Schulgeländes wird als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Schule“ festgesetzt.
Für die Gebäude werden detaillierte gestalterische Festsetzungen insbesondere zu den zulässigen Dachformen getroffen, um die Umsetzung des städtebaulichen Entwurfs und damit die Integration der Neubebauung in den Bestand sicherzustellen.
Die charakteristischen „Landschaftsfinger“ des Entwurfs mit ihren Retentionsflächen sind als private Grünflächen festgesetzt. Auch die südlichen und westlichen Randbereiche des Plangebiets sind wasserwirtschaftlich bedeutend. Am Westrand verläuft der bestehende Entwässerungsgraben Brackwettern. Da im Süden und Westen jedoch auch Fußwegverbindungen mit öffentlicher Zugänglichkeit entstehen sollen, soll hier der Charakter als Grünverbindung überwiegen. Daher wird für diese Bereiche extensiv gepflegte „Parkanlage (FHH)“ mit unverbindlicher Vormerkung der Oberflächenentwässerung festgesetzt. Im Nordosten des Plangebiets wird der als Teil des Quartiersplatzes vorgesehene Spielplatz als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“ festgesetzt. Ergänzend trifft der Bebauungsplan detaillierte Begrünungsfestsetzungen und Festsetzungen zur Ausgestaltung der Maßnahmenflächen. Zum Schutz der vorgesehenen Grünflächen und der Vorgartenbereiche werden darüber hinaus in Teilen der Baugebiete Nebenanlagen ausgeschlossen.
Die Straßenflächen des städtebaulichen Konzepts sowie die bestehenden Straßen sind als Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Straßenbegleitgrün und Entwässerungsgräben sind bei der Rahmwerder Straße und der Straße Langenhövel innerhalb der festgesetzten Flächen berücksichtigt. Ein vorhandenes Abwasserpumpwerk an der Rahmwerder Straße wird als Versorgungsfläche gesichert.
Der künftige Quartiersplatz wird als „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung“ ausgewiesen. In Verbindung mit der Bebauung und den Nutzungen auf dem Schulgelände kann hier ein zentraler Treffpunkt für Georgswerder entstehen.
Zum Artenschutz wurde 2017 ein Gutachten erstellt. Dieses wurde im Januar 2020 hinsichtlich der zwischenzeitlich aktualisierten Rote Arten Listen für Brutvögel und Amphibien von 2018 überprüft. Hinsichtlich der aktuellen Gefährdungseinstufungen der neuen Roten Listen ergeben sich keine Veränderungen hinsichtlich der artenschutzrechtlichen Zulässigkeit des Bebauungsplans oder des Umfangs erforderlicher Maßnahmen. Diesbezüglich wurden gutachterliche Ergänzungen in die Begründung des Bebauungsplanentwurfs, Kapitel Artenschutz, angefügt.
Im Rahmen der bereits im Herbst 2018 durchgeführten CEF-Maßnahmen (Artenschutzmaßnahmen) für die zukünftige Sicherung der Ersatzquartiere für Rauhaut- und Zwergfledermaus sowie Nisthilfen für Gartenrotschwanz und Star wird eine Vereinbarung zwischen dem Fachamt Management des öffentlichen Raums und der IBA geschlossen werden. Die notwendigen finanziellen Mittel für die Pflege, Unterhaltung etc. werden von der IBA Hamburg GmbH bereitgestellt. Durch eine Umhängung von drei Kästen auf städtische Flächen (Verwaltungsvermögen Stadtgrün) am 13. Januar 2020 wurde sichergestellt, dass alle CEF-Maßnahmen langfristig durch die Stadt Hamburg gepflegt werden könnten.
Eine Nachuntersuchung zum Vorkommen des Laubfrosches wurde am 31. August 2019 im Rahmen von Baumfällanträgen durchgeführt, deren Dokumentation erst nach der öffentlichen Auslegung vorlag. Hierbei wurden keine Laubfrösche im Plangebiet gefunden, so dass von der Vorgabe des ursprünglichen Artenschutzgutachtens abgewichen werden kann, welches noch eine zweiphasige Vorgehensweise forderte (oberirdischer bodenschonender Gehölzschnitt im Spätherbst/Winter, Entfernung von Stubben und Wurzeltellern Anfang April nach der Winterruhe). So kann nun eine einmalige und vollständige Rodung erfolgen.
Eine weitere Nachuntersuchung wurde aufgrund einer eingegangenen Stellungnahme des BUND in Bezug auf die Klärung potenzieller Vorkommen streng geschützter Tierarten nach FFH-Richtlinie Anh. II und IV. zum Scharlachkäfer am 10. Dezember 2019 durchgeführt. Im Untersuchungsergebnis vom 16. Dezember 2019 wurde mitgeteilt, dass davon auszugehen sei, dass artenschutzrechtliche Belange in Bezug auf den Scharlachkäfer durch die Umsetzung der Festsetzungen des Bebauungsplans nicht berührt würden.
Dem Begehren eines Anwohners in der Buschweide im festgesetzten WA-Gebiet „sonstige nicht störenden Gewerbebetriebe“ als Ausnahme im Bebauungsplan zuzulassen, konnte nicht entsprochen werden. Der Anwohner betreibt hier ein Gewerbe zur Eisherstellung und einen Lieferservice ohne eine entsprechende Genehmigung auf dieser Grundstücksfläche. Im zurzeit gültigen Bebauungsplan Wilhelmsburg 81 ist die betreffende Fläche als reines Wohngebiet festgesetzt und das vorliegende Gewerbe nicht zulässig. Im Bebauungsplan Wilhelmsburg 97 ist hier allgemeines Wohngebiet mit dem Ausschluss der Ausnahme von „sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben“ festgesetzt, da das Plangebiet vorwiegend dem Wohnen und gebietsbezogenen Nutzungen vorbehalten werden soll. Ein Gewerbebetrieb mit entsprechenden Lieferservice und Beschäftigten steht dem entgegen und stellt angeschlossen an die geplante Ringerschließung für das Wohngebiet (Planstraße B) ein unverträgliches Störpotential dar.
Die ortsbildprägenden Bäume befinden sich zumeist auf städtischen Flächen und sollen bei der zukünftigen Gestaltung entsprechend der Funktionsplanung soweit wie möglich erhalten werden. Insgesamt rund 180 Bäume müssen zur Umsetzung der Maßnahmen gefällt werden. Dem stehen ca. 200 Bäume als Neuanpflanzungen gegenüber. Die Neuanpflanzungen werden durch Maßnahmen auf städtischen Grund und über die Kaufverträge der IBA mit den zukünftigen privaten Bauherren gesichert.
Das derzeit geltende Planrecht umfasst den Baustufenplan Wilhelmsburg vom 06. Januar 1956, der für den Bereich nordöstlich der Rahmwerder Straße Flächen mit besonderer Nutzung und der Zweckbestimmung Schule ausweist, den Bebauungsplan Wilhelmsburg 71 vom 20. Juli 1994, der im westlichen Randbereich des Plangebiets Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage (FHH)“ und Straßenverkehrsflächen festgesetzt, sowie den Bebauungsplan Wilhelmsburg 81 vom 15. April 2005. Blatt 1 dieses Bebauungsplans setzt unter Ausnahme eines Mischgebiets nördlich der Straße Langenhövel und eines allgemeinen Wohngebiets entlang des Niedergeorgswerder Deichs überwiegend reines Wohngebiet fest. Die Grundflächenzahl beträgt weitgehend 0,3. Entlang der Brackwettern sowie entlang der Rahmwerder Straße werden Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt und den Bauflächen als Ausgleichsflächen zugeordnet. Nördlich der Straße Langenhövel sind innerhalb der Maßnahmenflächen zusätzlich Festsetzungen für die Erhaltung von Einzelbäumen sowie Baumgruppen und Sträuchern enthalten. Auf der Nordseite der Buschweide setzt der Bebauungsplan „Grünfläche (FHH)“ ohne weitere Zweckbestimmung fest. Im westlichen Bereich des Plangebiets gilt zudem der Grünordnungsplan Wilhelmsburg 71 vom 20. Juli 1994.
Der Bebauungsplan Wilhelmsburg 97 wird seitens des Fachamts Stadt- und Landschaftsplanung als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB als Angebotsplan aufgestellt. Es sind somit keine formale Umweltprüfung und keine Berücksichtigung der Eingriffsregelung erforderlich. Für die seinerzeit im Bebauungsplan Wilhelmsburg 81, Blatt 2 festgesetzten naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen führt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung derzeit zur Absicherung und Realisierung des Umfangs und der Qualität der Maßnahmen das Bebauungsplanverfahren Wilhelmsburg 101, Hövelpromenade durch. Diese Maßnahmen sind rechtlich betrachtet nicht erforderlich, sollen aber gemäß Vereinbarung zwischen der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) und der Behörde für Umwelt und Energie (BUE) zeitnah realisiert werden. Ausgleichsmaßnahmen, die in dem Plangebiet Wilhelmsburg 101 nicht realisiert werden können, sollen dabei auf anderen Flächen umgesetzt werden. Die Finanzierung der Maßnahmen ist Teil der Vereinbarung.
Der Flächennutzungsplan stellt für das Plangebiet überwiegend Wohnbauflächen und für eine Wendekehre an der Rahmwerder Straße im Nordwesten des Plangebiets Grünflächen dar. Das Landschaftsprogramm stellt für das Plangebiet das Milieu „Gartenbezogenes Wohnen“ und entlang der Straße Niedergeorgswerder Deich das Milieu „Etagenwohnen“ dar. In der Karte Arten- und Biotopschutz wird für das Plangebiet der Biotopentwicklungsraum „Offene Wohnbebauung mit artenreichen Biotopelementen, wie Hecken, Knicks, Tümpeln, Ruderalflächen, Gehölzbeständen, Bäumen und Wiesen, bei hohem Anteil an Grünflächen“ (11a) dargestellt. Entlang des Niedergeorgswerder Deichs ist „Städtisch geprägter Bereich teils geschlossener, teils offener Wohn- u. sonstiger Bebauung mit mittlerem bis geringem Grünanteil“ (12) dargestellt. Der Bebauungsplan wird somit aus dem Flächennutzungsplan und dem Landschaftsprogramm entwickelt.
Der Stadtplanungsausschuss hat in seiner Sitzung am 25.03.2015 der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens zugestimmt. Der Bebauungsplanentwurf wurde am 13.04.2015 behördenintern grobabgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (ÖPD) hat am 20.07.2016 stattgefunden. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde mit Durchführung des behördlichen Arbeitskreises am 15.10.2018 abgeschlossen und eine anschließende Verschickung zur Kenntnisnahme am 13.03.2019 realisiert.
Die öffentliche Auslegung wurde vom 09.10. bis 11.11.2019 durchgeführt. Der behördliche Arbeitskreis II zur Prüfung der während der Kenntnisnahme-Versendung und der öffentlichen Auslegung eingegangenen Stellungnahmen hat am 13.01.2020 stattgefunden.
Es gingen bis zum 11.11.2019 fristgerecht acht Stellungnahme von Bürgerinnen und Bürgern, eine Stellungnahme der BUE sowie von zwei Naturschutzverbänden zum Bebauungsplanentwurf Wilhelmsburg 97 ein (s. Abwägungen Anlagen 6 und 7).
Im Rahmen der Kenntnisnahmeverschickung gemäß § 3 Absatz 2 Satz 3 BauGB gingen fünf Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange ein (s. Abwägung Anlage 5).
Aus den vorgenannten Stellungnahmen ergeben sich keine Änderungen des Bebauungsplan-Entwurfs.
Im Rahmen von Gewässerunterhaltungspflege wurden an der Brackwettern im Herbst 2019 bereits 15 Bäume gefällt. Nach Vorliegen der Vorweggenehmigungsreife sollen die geplanten Rodungsmaßnahmen von ca. weiteren 165 Bäume stattfinden (voraussichtlich ab Mitte Februar 2020).
Die Kampfmittelräumung soll Anfang März 2020 starten. Die Erdarbeiten sollen sich im April 2020 anschließen. Für Ende Sommer/ Anfang Herbst 2020 sind Boden- und Setzungsarbeiten geplant. Ab 2021 werden die Leitungsverlegung und der Straßenbau begonnen. Nach dieser voraussichtlichen Zeitplanung könnten die ersten Baufelder ab Mitte 2021 bebaut werden. Die IBA Hamburg GmbH besitzt einen Projektauftrag von der Freien und Hansestadt Hamburg, der Ende 2025 ausläuft. Zu diesem Zeitpunkt sollen alle Erschließungsmaßnahmen und die Freiraumgestaltungen sowie die Vermarktung der Grundstücke abgeschlossen sein. Es ist damit zu rechnen, dass bis dahin auch ein Großteil der Gebäude fertig gestellt ist.
Im Rahmen des Umlegungsverfahrens „U 353“ wurde am 16.01.2020 durch die Kommission für Bodenordnung beschlossen, per Vorwegnahme der Entscheidung nach § 76 BauGB einzelne Flächen - zugehörig zu Hotel und Gaststätte Kupferkrug, zur neuen Kita-Fläche und zur westlichen Grünfläche – neuzuordnen und diese Flächen aus dem Umlegungsverfahren zu entlassen. Weitere Umlegungsmaßnahmen sind im südlichen Bereich des Plangebietes geplant.
Der Stadtplanungsausschuss stimmt dem Entwurf des Bebauungsplans Wilhelmsburg 97 des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung in seiner Sitzung am 05.02.2020 zu und gibt folgende Empfehlung an die Bezirksversammlung ab:
Die Bezirksversammlung Hamburg-Mitte möge dem Entwurf des Bebauungsplans Wilhelmsburg 97 zustimmen.
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