Beschluss zum Antrag von Herrn S. zu Mietwohnungen Alstertwiete 5 ff und St. Georgs-Kirchhof - Stadtteilbeirat St. Georg

 

Der Cityausschuss hat in seiner Sitzung am 22.10.2019 die Beiratsempfehlung Drs. 22-0297 zur Kenntnis genommen und darum gebeten, eine Stellungnahme der zuständigen Stelle, einzuholen.

 

Der Antrag wurde wie folgt vorgelegt:

 

Hintergrund: Grundstücksausverkauf durch die Generali (ex Volksfürsorge)

 

Vorliegende Informationen:                                      

Nach Verkauf ihres Lebensversicherungs-Bestandes verkauft die Generali ihren Wohnungsbestand (Deutschland-weit! Europa-weit?). Dies betrifft in Hamburg z. B. die Wohnungen in den Häusern Alstertwiete 5, 7 und 9. Durch die seinerzeitigen nördlichen Baumaßnahmen (u. a. Abriss grünes Verwaltungs-gebäude) sind in den Häusern offensichtlich Bauschäden entstanden (Wandrisse). Bislang (!!!) bekannt konnten keine Schäden an der Statik festgestellt werden. Zu befürchten ist allerdings, dass weitere „Gutachten“ des neuen Eigentümers (Verwalter HIH) durchaus zum Ergebnis haben könnten, die Wohnhäuser „abzureißen zu müssen“ und durch neue und teurere oder sogar durch Eigentumswohnunen zu ersetzen.

 

Dies sollte u. a. auf Basis der Sozialen Erhaltens- und Umwandlungsverordnung für St. Georg im Interesse der aktuellen und künftigen MieterInnen auf jeden Fall verhindert werden.

 

Erwartungen:

Das Bezirksamt HH-Mitte FA SL (Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung) wird um fachlich/ juristische Auskünfte gebeten, wie dieses „Umwandlungsrisiko“ nachhaltig und verbindlich verhindert werden kann. Zur Sitzung am 25.09.2019 werden generelle Hinweise zur Abwendung solcher „Umwidmungen“ erbeten.

 

Der Bezirksamtsleiter wird gebeten, einen diesbezüglichen Antrag an das „Fachamt Bauprüfung“ auf Abriss auch einzelner Generali-Häuser abzulehnen und juristisch durchzusetzen.

 

 

 

 

Meinungsbild Plenum*:

 

Ja: Mehrheit  Nein:   1  Enthaltung: -

 

Votum Stadtteilbeirat:   

Ja:   6   Nein:   1  Enthaltung:   2

 

Der Antrag ist mehrheitlich angenommen.

 

*Im Plenum sind rund 60 Personen anwesend

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Petitum/Beschluss:

 

Um Kenntnisnahme/Beschlussfassung wird gebeten

 

 

Das Bezirksamt nimmt wie folgt Stellung:

 

Das Bezirksamt führt nachstehend zu den Genehmigungsansprüchen und Regelungsmöglichkeiten des Rechtsinstruments Soziale Erhaltungsverordnung (SozErhVO gem. §172 BauGB) aus, das seitens des Fachamts Stadt- und Landschaftsplanung (SL) in den in Hamburg-Mitte festgelegten SozErhVO-Gebieten ausgeübt wird. Das in Rede stehende Objekt befindet sich im SozErhVO-Gebiet St. Georg.

 

Für den Rückbau von Wohngebäuden muss die Genehmigung nach der SozErhVO gemäß § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB dann erteilt werden, wenn im Einzelfall ein Rechtsanspruch auf die Genehmigung aufgrund von wirtschaftlicher Unzumutbarkeit besteht. In diesem Fall wäre durch den Eigentümer in einem Fachgutachten nachzuweisen, dass die Erhaltungskosten der baulichen Anlage die zu erzielenden Einnahmen bei einer einen längeren Zeitraum umfassenden Prognose übersteigen. Die Wirtschaftlichkeitsprüfung folgt dabei den für das Denkmalschutzrecht entwickelten Grundsätzen. Sofern ein entsprechender Genehmigungsanspruch nachweislich besteht, unterliegt ein anschließender Neubau keinen Einschränkungen mehr hinsichtlich der Sozialen Erhaltungsverordnung (sowohl hinsichtlich der Anzahl, Größe und Ausstattung von Wohnungen, als auch hinsichtlich der Eigentumsform).

 

Besteht kein Genehmigungsanspruch, kann eine Abbruchgenehmigung in bestimmten Einzelfällen auch dann erteilt werden, wenn sonstige besondere Umstände vorliegen, nach denen durch den Rückbau keine konkreten nachteiligen Auswirkungen auf die Struktur der Wohnbevölkerung zu befürchten sind, z.B. wenn sich der Eigentümer dazu verpflichtet, Ersatzwohnraum in gleicher Anzahl, Größe und Struktur sowie entsprechender Miete oder Sozialwohnungen in gleicher Anzahl, Größe und Struktur innerhalb des Gebiets der Sozialen Erhaltungsverordnung neu zu schaffen.

 

Darüber hinaus bedarf in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung in Verbindung mit der Hamburgischen Umwandlungsverordnung auch die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung) an Bestandsgebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, einer gesonderten Genehmigung. Die Umwandlungsgenehmigung wird grundsätzlich nur erteilt, wenn ein gesetzlicher Anspruch nach § 172 Abs. 4 Baugesetzbuch besteht. Dies ist z.B. der Fall, wenn ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist oder der Eigentümer sich verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.

 

Eine Einschränkung der vorgenannten Genehmigungsansprüche erfordert eine Änderung des Baugesetzbuches (Bundesgesetz).

 

Sachverhalt:

 

Der Cityausschuss hat in seiner Sitzung am 22.10.2019 die Beiratsempfehlung Drs. 22-0297 zur Kenntnis genommen und darum gebeten, eine Stellungnahme der zuständigen Stelle, einzuholen.

 

Der Antrag wurde wie folgt vorgelegt:

 

Hintergrund: Grundstücksausverkauf durch die Generali (ex Volksfürsorge)

 

Vorliegende Informationen:                                      

Nach Verkauf ihres Lebensversicherungs-Bestandes verkauft die Generali ihren Wohnungsbestand (Deutschland-weit! Europa-weit?). Dies betrifft in Hamburg z. B. die Wohnungen in den Häusern Alstertwiete 5, 7 und 9. Durch die seinerzeitigen nördlichen Baumaßnahmen (u. a. Abriss grünes Verwaltungs-gebäude) sind in den Häusern offensichtlich Bauschäden entstanden (Wandrisse). Bislang (!!!) bekannt konnten keine Schäden an der Statik festgestellt werden. Zu befürchten ist allerdings, dass weitere „Gutachten“ des neuen Eigentümers (Verwalter HIH) durchaus zum Ergebnis haben könnten, die Wohnhäuser „abzureißen zu müssen“ und durch neue und teurere oder sogar durch Eigentumswohnunen zu ersetzen.

 

Dies sollte u. a. auf Basis der Sozialen Erhaltens- und Umwandlungsverordnung für St. Georg im Interesse der aktuellen und künftigen MieterInnen auf jeden Fall verhindert werden.

 

Erwartungen:

Das Bezirksamt HH-Mitte FA SL (Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung) wird um fachlich/ juristische Auskünfte gebeten, wie dieses „Umwandlungsrisiko“ nachhaltig und verbindlich verhindert werden kann. Zur Sitzung am 25.09.2019 werden generelle Hinweise zur Abwendung solcher „Umwidmungen“ erbeten.

 

Der Bezirksamtsleiter wird gebeten, einen diesbezüglichen Antrag an das „Fachamt Bauprüfung“ auf Abriss auch einzelner Generali-Häuser abzulehnen und juristisch durchzusetzen.

 

 

 

 

Meinungsbild Plenum*:

 

Ja: Mehrheit  Nein:   1  Enthaltung: -

 

Votum Stadtteilbeirat:   

Ja:   6   Nein:   1  Enthaltung:   2

 

Der Antrag ist mehrheitlich angenommen.

 

*Im Plenum sind rund 60 Personen anwesend

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Um Kenntnisnahme/Beschlussfassung wird gebeten

 

 

Das Bezirksamt nimmt wie folgt Stellung:

 

Das Bezirksamt führt nachstehend zu den Genehmigungsansprüchen und Regelungsmöglichkeiten des Rechtsinstruments Soziale Erhaltungsverordnung (SozErhVO gem. §172 BauGB) aus, das seitens des Fachamts Stadt- und Landschaftsplanung (SL) in den in Hamburg-Mitte festgelegten SozErhVO-Gebieten ausgeübt wird. Das in Rede stehende Objekt befindet sich im SozErhVO-Gebiet St. Georg.

 

Für den Rückbau von Wohngebäuden muss die Genehmigung nach der SozErhVO gemäß § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB dann erteilt werden, wenn im Einzelfall ein Rechtsanspruch auf die Genehmigung aufgrund von wirtschaftlicher Unzumutbarkeit besteht. In diesem Fall wäre durch den Eigentümer in einem Fachgutachten nachzuweisen, dass die Erhaltungskosten der baulichen Anlage die zu erzielenden Einnahmen bei einer einen längeren Zeitraum umfassenden Prognose übersteigen. Die Wirtschaftlichkeitsprüfung folgt dabei den für das Denkmalschutzrecht entwickelten Grundsätzen. Sofern ein entsprechender Genehmigungsanspruch nachweislich besteht, unterliegt ein anschließender Neubau keinen Einschränkungen mehr hinsichtlich der Sozialen Erhaltungsverordnung (sowohl hinsichtlich der Anzahl, Größe und Ausstattung von Wohnungen, als auch hinsichtlich der Eigentumsform).

 

Besteht kein Genehmigungsanspruch, kann eine Abbruchgenehmigung in bestimmten Einzelfällen auch dann erteilt werden, wenn sonstige besondere Umstände vorliegen, nach denen durch den Rückbau keine konkreten nachteiligen Auswirkungen auf die Struktur der Wohnbevölkerung zu befürchten sind, z.B. wenn sich der Eigentümer dazu verpflichtet, Ersatzwohnraum in gleicher Anzahl, Größe und Struktur sowie entsprechender Miete oder Sozialwohnungen in gleicher Anzahl, Größe und Struktur innerhalb des Gebiets der Sozialen Erhaltungsverordnung neu zu schaffen.

 

Darüber hinaus bedarf in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung in Verbindung mit der Hamburgischen Umwandlungsverordnung auch die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung) an Bestandsgebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, einer gesonderten Genehmigung. Die Umwandlungsgenehmigung wird grundsätzlich nur erteilt, wenn ein gesetzlicher Anspruch nach § 172 Abs. 4 Baugesetzbuch besteht. Dies ist z.B. der Fall, wenn ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist oder der Eigentümer sich verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.

 

Eine Einschränkung der vorgenannten Genehmigungsansprüche erfordert eine Änderung des Baugesetzbuches (Bundesgesetz).