Bebauungsplan-Entwurf Hammerbrook 15 - "Bürostandort Spaldingstraße / Albertstraße" Aufstellungsbeschluss / Zustimmung zur Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung

Das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung verfolgt die Öffentlichkeitsbeteiligung (ehem. öffentliche Auslegung) zum Bebauungsplan-Entwurf Hammerbrook 15 im Juni 2025. Zur Information werden die Planzeichnung, der Verordnungstext und der Funktionsplan jeweils in der abgestimmten Entwurfsfassung als Anlagen beigefügt. Im Übrigen wird auf die laufenden Berichterstattungen des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung in den zurückliegenden Sitzungen des Stadtplanungsausschusses verwiesen. Der Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Absatz 1 BauGB durch den Bezirksamtsleiter wird kurzfristig, spätestens vor der Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung angestrebt.

1. Rahmenbedingungen

Lage und Funktion des Plangebiets

Das Plangebiet befindet sich im Norden des Stadtteils Hammerbrook, unmittelbar an den Magistralen Spaldingstraße und Nordkanalstraße. Es wird im Nordwesten von der Spaldingstraße, im Nordosten von der Hammerbrookstraße und im Südosten von der Albertstraße begrenzt.

Der Stadtteil Hammerbrook ist heute ein gesamtstädtisch bedeutender, leistungsstarker Büro-Standort in Hamburg und wird im näheren Umfeld des Plangebiets neben Büronutzungen insbesondere auch durch Hotel- und Gewerbenutzungen geprägt.Im Kontext des Bezirklichen Rahmenplans Hammerbrook und des Bezirklichen Wohnungsbauprogramms konnte der Wohnungsneubau im Stadtteil in den letzten 15 Jahren im Zuge von mehreren neuen Bebauungsplan-Verfahren des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung und vorgeschalteten Wettbewerbsverfahren erheblich mit bis zu 3.000 Wohneinheiten gesteuert werden. Dieser Entwicklungsprozess mit dem Ziel einer stärkeren Nutzungsmischung sowie lebendigen und vielfältigen Quartiersstrukturen wird seitens des Fachamtes weiterhin aktiv fortgesetzt.

Das Plangebiet zeichnet sich durch die stadträumlich zentrale Lage mit der Nähe zu wichtigen Verkehrsachsen wie der Amsinckstraße (B4), die über die B75 und die Autobahn 255 in die A7 mündet, aus.

Bestand und gegenwärtige Nutzung

Das Plangebiet hat eine Größe von etwa 8.600 m2. Die teilweise unter einem S-Bahnviadukt liegenden Privatgrundstücke werden derzeit überwiegend als Abstellflächen für Pkw genutzt. Hier befinden sich zudem eingeschossige Gebäude mit zum Teil provisorischem Charakter, die als Büros und Werkstatt dienen. Im Nordwesten des Plangebiets an der Spaldingstraße befindet sich ein fünfgeschossiges Bestandsgebäude aus den 1960er Jahren, das derzeit eine Zwischennutzung durch Werkräume und Ausstellungsflächen erfährt. Im Südwesten des Plangebiets befindet sich an der Nordkanalstraße, westlich des S-Bahnviaduktes, ein sechsgeschossiges Gründerzeitgebäude, das als Handels- und Lagergebäude genutzt wird.

Das Plangebiet ist über die umgebenden Straßenräume – die beiden Einbahnstraßen Spalding- und Nordkanalstraße sowie die Albertstraße und die Hammerbrookstraße – sehr gut erschlossen. Die Innenstadt sowie die überregionalen Anschlüsse zur A1 / A255 sind bei guter Verkehrslage innerhalb von fünf Minuten zu erreichen. Hinzu kommt eine überdurchschnittliche Erschließungsqualität durch den ÖPNV.

Die unmittelbare Umgebung des Plangebiets wird funktional bislang vorwiegend durch Büro- und Gewerbenutzungen geprägt. Städtebaulich stellt sich das Umfeld weniger homogen dar.

Östlich des Plangebiets sind zwischen Nordkanalstraße und Wandalenweg jüngst zwei Hotels sowie ein Wohngebäude mit 54 Wohnungen entstanden. Diese Neubauvorhaben werden die auch an dieser Stelle bislang teilweise fragmentierte bauliche Textur durch Schaffung einer geschlossenen Blockrandbebauung neu ordnen.

2. Planungsziel

Im Kontext des durch das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung entwickelten Rahmenplans Hammerbrook 2020+ wurde eine bedeutende Neuorientierung in dem bislang stark monofunktional und durch diverse städtebauliche Brüche sowie große Brachflächen geprägten Nordwesten des Stadtteils eingeleitet. Seitdem wurden zahlreiche wichtige Projekte – sowohl bedeutende Einzelvorhaben als auch umfangreichere Quartiersplanungen wie das Sonninquartier –realisiert, die zu einer belebenden Nutzungsmischung im Stadtteil beigetragen haben. Ebenso folgten dem Wohnungsbau und neuen Office- und Hotelgebäuden wichtige Infrastrukturprojekte (Einzelhandel, Gastronomie, soziale und gesundheitliche Infrastruktur, Kultur-/ Freizeiteinrichtungen).

Im Zuge aktueller planerischer Überlegungen zum Umgang mit den Magistralen Nordkanalstraße / Spaldingstraße und Amsinckstraße und des 2021 durchgeführten Testplanungsverfahrens Berliner Tor wurden Entwicklungsmöglichkeiten für das Areal zwischen den Stadtteilen St. Georg, Borgfelde und Hammerbrook aufgezeigt. 2021 wurde ferner eine Studie zur Aufwertung der Hammerbrookstraße erstellt („HammerbrookLane“).

Insgesamt ist festzuhalten, dass seit Längerem eine hohe anhaltende städtebauliche Entwicklungsdynamik diesen Stadtraum bestimmt. Der neue Bebauungsplan-Entwurf Hammerbrook 15 des Fachamtes Stadt und Landschaftsplanung verfolgt in diesem Kontext das Ziel, den planungsrechtlichen Rahmen für eine zukunftsweisende bauliche Nutzung der in Rede stehenden Flächen zu schaffen und den durch die Magistralen Spalding- und Nordkanalstraße stark belasteten Raum neben einer Büronutzung auch für weitere Nutzungen zu öffnen und aufzuwerten. Dabei soll neben der hochbaulichen Entwicklung auchdie Möglichkeit genutzt werden, Freiraumpotenziale in dem unter der S-Bahntrasse gelegenen Bereich zu aktivieren.

3. Funktionsplanung (vgl. Anlage 1)

Mit dem besagten Planungszielfür das in Rede stehende Plangebiet wurde auf Veranlassung durch das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung in Abstimmung mit dem Oberbaudirektor und den beiden Vorhabenträgernim Jahr 2021 ein zweiphasiges hochbauliches Werkstattverfahren mit städtebaulichem und freiraumplanerischem Ideenteil durchgeführt. Der im Ergebnis prämierte Entwurf sieht insgesamt drei Neubauten vor. Westlich des S-Bahn-Viadukts sind nördlich der Nordkanalstraße ein achtzehngeschossiges und südlich der Nordkanalstraße ein zehn- bis elfgeschossiges Gebäude geplant. Östlich dieser beiden Hochhäuser und des S-Bahn-Viadukts soll auf der verbleibenden Grundstücksspitze zwischen Spaldingstraße, Hammerbrookstraße und Nordkanalstraße ein siebengeschossiger Neubaukörper entstehen (sogenanntes „Stadtregal“). Während die beiden höheren Gebäude in erster Linie Büronutzungen dienen sollen, die im Erdgeschoss durch gastronomische und dem Sport dienende Nutzungen ergänzt werden, sind in dem achtgeschossigen „Stadtregal“zum Teil öffentlichkeitswirksame Nutzungen mit Gastronomie, Sport und Ausstellungfläche vorgesehen. Der südliche Baukörper soll eine Multifunktionshalle beinhalten, die unmittelbar an den zweigeschossigen Sockel des benachbarten Bestandsgebäudes im Westen anknüpft.

Im Interesse einer Belebung der Außenräume sollen die Sockelbereiche der geplanten Gebäude transparent und einladend ausgebildet werden. Eine besondere Rolle spielt hierfür die zwischen dem achtzehngeschossigen Hochhaus und dem Stadtregalauf dem nördlichen Baufeld vorgesehene abgesenkte „Plaza“, die trotz der in den umgebenden Straßenräumen vorhandenen Verkehrsbelastungen einen attraktiven Freiraum mit hoher Aufenthaltsqualität sichern soll.

Die erforderlichen Stellplätze werden überwiegend in einer Tiefgarage unterhalb des südlichen Baukörpers mit Zufahrt von der Nordkanalstraße untergebracht. Ein kleinerer Teil befindet sich im Bereich der Durchfahrt im Sockelbereich des nördlichen Baukörpers.

4. Neues Planungsrecht und zentrale Planungsinhalte (vgl. Anlage 2 und 3)

Aufgrund der zentralen Lage und der vorgesehenen Kernnutzung als Bürostandort verfolgt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung für das Plangebiet die Festsetzung eines Kerngebietes (MK) als zulässige Art der baulichen Nutzung.

Die Gebäudekubaturen werden für alle geplanten Baukörper durch baukörperbezogene Baugrenzen mit einem gewissen Spielraum für die hochbauliche Qualifizierung definiert. Im Nebeneinander mit den westlich benachbarten Bestandsgebäuden überschreiten die Abstandsflächen der neuen Gebäudekubaturen die Grundstücksgrenzen. Die bauordnungsrechtlichen Aspekte der Abstandsflächenunterschreitung (u.a. Belichtung, Belüftung, Sozialabstände, Baulasten) wurden im Verfahren gutachterlich geprüft und abgewogen. Zur Sicherstellung der hochbaulichen Entwicklung werden neben einer Grundflächenzahl (GRZ) zudem Gebäudehöhen und die Zahl der Geschosse als Höchstmaß festgesetzt.

Die Straßenräume sollen überwiegend bestandskonform als öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzt werden, wobei in Teilen eine Umgestaltung der Flächen für den Rad- und Fußverkehr erfolgen soll. So soll dafür insbesondere ein Teilbereich der Nordkanalstraße zukünftig der öffentlichen Straßenverkehrsfläche zugeschlagen werden. Aktuell wird dieser Bereich oberirdisch baulich genutzt. Künftig wird die betreffende Fläche nur noch unterirdisch durch die privat genutzte Tiefgarage unterbaut. Umgekehrt sollen das sogenannte „Stadtregal“ und Elemente der Platzgestaltung auf Teilen der heutigen Straßenflächen errichtet werden, sodass hier beabsichtigt ist, bislang öffentliche Straßenverkehrsflächen zu Baugebietsflächen zu entwickeln.

Die in Hochlage geführte, denkmalgeschützte Trasse der S-Bahn wird nachrichtlich in den Bebauungsplan-Entwurf übernommen.

5. Zwischenzeitliche Anpassungen in der Funktions- und Bebauungsplanung

Gegenüber dem zuletzt in der Sitzung des Stadtplanungsausschusses vom 26.01.2023 (zwecks Nachlese zur ÖPD vom 22.11.2022, vgl. Drucksache Nr.22-3556) präsentierten Planungsstand sind zwischenzeitlich folgende wesentlichen Anpassungen in der Planung vorgenommen worden:

• Reduzierung des räumlichen Geltungsbereichs im Südwesten: Das unmittelbar angrenzende 11-geschossige Bestandsgebäude wird nicht mehr erfasst. Damit liegen im Plangebiet ausschließlich Flächen der beiden Vorhabenträgerinnen. Die Vereinbarkeit der Planung mit den Interessen der Nachbarin wird über stattgefundene gutachterliche Überprüfungen, die entsprechende Abwägung im Bebauungsplanverfahren und die Berücksichtigung zwischenzeitlich vorliegender nachbarschaftlicher Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag sichergestellt.
• Verzicht auf eine Tiefgarage unter dem nördlichen Baukörper, da diese nach Prüfung mehrerer Varianten schwer mit der abgesenkten Plaza vereinbar gewesen wäre. Die Stellplätze werden nun überwiegend in der Tiefgarage unter dem südlichen Baukörper und zu einem geringen Anteil im Bereich der Durchfahrt des nördlichen Baukörpers nachgewiesen.
• Ausbildung eines Staffelgeschosses auf dem südlichen Baukörper, das überwiegend Gebäudetechnik beinhaltet sowie Räume für die Bewirtschaftung der umliegenden Dachterrasse („Urban Gardening“). Das Staffelgeschoss wird vollflächig durch eine Photovoltaik-Anlage bedeckt.
• Vertragliche Regelung zum Nutzungskonzept des Stadtregals. Demnach sind zwei der insgesamt sieben Geschosse sowie die Dachfläche einer stadtteilnahen Nutzung vorbehalten mit einer monatlichen Nettokaltmiete für die in Rede stehenden zwei Geschosse von max. 7,50 €/m². Die Vorhabenträgerin wird verpflichtet, die vereinbarten Mietkonditionen für einen Zeitraum von 7,5 Jahren nach Mietbeginn nicht zu erhöhen. Die Dachflächen sollen dem späteren Nutzer unentgeltlich (aber mit Tragung der Betriebs- und Nebenkosten durch die Mieterin) zur Verfügung gestellt werden.
• Anpassung des Erschließungskerns des Stadtregals nach Prüfung bauordnungsrechtlicher Aspekte insbesondere den Brandschutz betreffend.

6. Städtebaulicher Vertrag

Die intensiven Verhandlungen des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung mit den beiden Vorhabenträgern zum städtebaulichen Vertrag dauern aktuell noch an. Eine Einigung ist in wesentlichen Punkten erreicht. Die Regelungsinhalte betreffen im Wesentlichen (nicht abschließend):

• Durchführungsverpflichtung mit Herstellungsfristen
• Vorgaben zum Nutzungskonzept des Stadtregals (s.o.)
• Sicherstellung ausreichender Belichtungsverhältnisse
• Gestalterische Vorgaben für den Hochbau (Anforderungen an die Ausführung / Materialität von Fassaden, Dachflächen und Freianlagen / Verpflichtung zur Durchführung einer Fassadenbemusterung)
• Anschluss an ein Wärmenetz
• DGNB- oder LEEDS-Zertifizierung
• Umsetzung der gemäß Mobilitätskonzept vorgesehenen Maßnahmen zur Herstellung von Stellplätzen und zur Attraktivitätssteigerung alternativer Mobilitätsformen
• Anlieferkonzept
• Übernahme der Kosten des Bebauungsplanverfahrens
• Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung der Verpflichtungen.

Durch die planungsrechtlichen Festsetzungen wird damit in Verbindung mit den vertraglichen Regelungen ein enger planungsrechtlicher Rahmen gesetzt, der die exakte Umsetzung des abgestimmten Bebauungskonzepts sicherstellt.

Parallel wird zwischen den Vorhabenträgern und der Behörde für Verkehr und Mobilitätswende (BVM) in Abstimmung mit dem Fachamt Management des öffentlichen Raums (MR) ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zur Erschließung abgeschlossen. In diesen werden insbesondere Umfang und Kosten der erforderlichen Erschließungs- und Wegebaumaßnahmen geregelt.

7. Verlauf des Bebauungsplanverfahren

Die zurückliegenden sowie die geplanten Verfahrensschritte stellen sich wie folgt dar:

- 28. April 2022 Stadtplanungsausschuss: Zustimmung zur Einleitung des

B-Plan-Verfahrens auf Basis der Drucksache des Fachamtes

Stadt- und Landschaftsplanung

- 09. Mai 2022 Grobabstimmung des B-Plan-Entwurfs

- 30. Juni 2022 Stadtplanungsausschuss: Zustimmung zur Durchführung

der Öffentlichen Plandiskussion

- 22. November 2022 Öffentliche Plandiskussion

- 26. Januar 2023 Stadtplanungsausschuss: Nachlese zur Öffentlichen Plan-

diskussion

- 12. Februar 2024 Arbeitskreis I

seitdem: Weitergehende Konkretisierung der Funktionsplanung / intensive Verhandlungen des Städtebaulichen Vertrages

Die weitergehende Zeitplanung sieht folgende Verfahrensschritte vor:

- 23. April 2025 Stadtplanungsausschuss: Zustimmung zur Durchführung

der Öffentlichkeitsbeteiligung

- Mai 2025 Unterzeichnung des Städtebaulichen Vertrags

- Juni 2025 Öffentlichkeitsbeteiligung

- Juli 2025 Arbeitskreis II (sofern erforderlich)

- 05.08.2025 Hauptausschuss: Empfehlung zum Beschluss der Vorweg-

genehmigungsreife (außer der Reihe i.V. des StaPlA, um die BV

noch im September 2025 erreichen zu können)

- 18.09.2025 Bezirksversammlung: Beschluss der Vorweggenehmigungsreife

Vor dem Hintergrund des nunmehr erreichten Projektstandes wird seitens des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung verfolgt, die Öffentlichkeitsbeteiligung nach Möglichkeit im Juni 2025 durchzuführen, um die Vorweggenehmigungsreife im Bebauungsplan­verfahren bei einem optimalen Verfahrensverlauf noch im 3. Quartal 2025 zu erreichen.

Beschluss:

Auf Basis des aktuellen Bebauungsplan-Entwurfs des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung und dieser Drucksache wird der Stadtplanungsausschuss Nord – vorbehaltlich des Abschlusses des städtebaulichen Vertrags und des Wegebauvertrags – um Zustimmung zur Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung des Bebauungsplan-Entwurfs Hammerbrook 15 gebeten.

gez. Michael Mathe

Anlagen:

• Anlage 1 – Funktionsplan-Entwurf Hammerbrook 15 (Stand: 31.01.2025)
• Anlage 2 – Bebauungsplan-Entwurf Hammerbrook 15 (Stand: 13.03.2025)
• Anlage 3 – Verordnungstext-Entwurf Hammerbrook 15 (Stand 12.03.2025)

Hammerbrook Spaldingstraße Nordkanalstraße Hammerbrookstraße Amsinckstraße St. Georg St. Georg Borgfelde

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