Städtebauliche Erhaltungsverordnung, Feststellung eines Missstandes und Gemeindliches Vorkaufsrecht für Grindelallee 80
Bisherige Beratungsfolge |
am |
TOP |
Drucksache |
Ergebnis |
Stadtplanungsausschuss |
20.02.2024 |
6.1 |
einstimmig beschlossen |
Seit zu langer Zeit ist das gründerzeitliche Haus Grindelallee 80 als Spekulationsobjekt und Skandalhaus in den Medien. Bereits vor mittlerweile einigen Jahren wurde das Gebäude für unbewohnbar erklärt und steht deshalb leer, was nicht nur bei der aktuellen Wohnungsnot, sondern auch durch die zunehmende Verwahrlosung eines Filetgrundstückes an einer der Magistralen Eimsbüttels untragbar ist. Mit dem bisherigen Eigentümer ist kein Fortschritt zu erwarten, mit etwaigen Käufern ungewiss. Lösungsansätze wie eine Treuhänder-Einsetzung scheiterten bisher.
A) Rechtlicher Status der Grindelallee 89
Lt. Drs. 21-4312 vom 05.12.23 wurde das Zwangsversteigerungsverfahren wegen einer im Grundbuch gesicherten Auflassungsvormerkung für das Unternehmen M. eingestellt, sowie die Durchführung eines Treuhänderverfahrens ausgesetzt.
Grindelallee 80 ist also nicht der Ausübung des Vorkaufsrechtes durch Zwangsmaß-nahmen entzogen, sondern im Gegenteil Gegenstand eines zwar schuldrechtlich aber nicht sachrechtlich abgeschlossenen Verkaufs. Für den nicht unwahrscheinlichen Fall der Nichtigkeit dieses Kaufvertrages als auch möglichen Weiterverkaufs sollte der Bezirk Eimsbüttel jetzt die rechtlichen Bedingungen für ein Vorkaufsrecht schaffen.
B) Städtebauliche Erhaltungsverordnung oder Missstand?
Ein Allgemeines Vorkaufsrecht steht der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken zu unter anderem nach §24 Abs. 1 Nr. 4 Baugesetzbuch (Städtebauliche Erhaltungs-verordnung).
Es ist für die Anwendung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts aber nicht einmal das Vorliegen einer städtebaulichen Erhaltungsverordnung nach §24 BauGB notwendig.
Es reicht die Feststellung eines Missstandes nach § 24 Abs. 1 Nr. 8 in Verbindung mit
§177 BauGB (nicht: „Städtebaulicher Missstand“) aus. Die unzulässige Vervielfältigung der Wohnungsanzahl im Jugendstil-Gebäude Grindelallee 80 und auch der jahrzehntelange Verfall des Gebäudes sollten die Erklärung eines Missstandes wegen zweckwidriger Verwendung jederzeit rechtfertigen.
C) Abwendungsvereinbarung nach §27 BauGB
Nach §27 BauGB können der Käufer eines Objektes und die Gemeinde die Anwendung des Vorkaufsrechts durch eine sogenannte „Abwendungsvereinbarung“ vereinbaren. Hierin verpflichtet sich der Käufer, den städtebaulichen oder wohnungspolitischen Zielen der Gemeinde nachzukommen.
Eine solche Abwendungsvereinbarung könnte der Gemeinde den tatsächlichen Kauf (inkl. Finanzierung) und den Instandsetzungsaufwand ersparen.
Fazit:
Mit der umgehenden Feststellung eines Missstandes und/oder der Zuordnung zum Gebiet einer städtebaulichen Erhaltungsverordnung könnte der Bezirk Eimsbüttel die vor Ort notwendigen gesetzlichen Voraussetzungen schaffen, welche für einen weiteren Verkauf der Grindelallee 80 (z.B. nach Nichtigkeit des aktuellen und erneutem Verkauf) greifen, wenn auf Bundesebene das Vorkaufsrecht novelliert wurde.
Da die rechtlichen Voraussetzungen für das gemeindliche Vorkaufsrecht mit der Zu-ordnung des Geländes zu einem Gebiet mit Städtebaulicher Erhaltungsverordnung aber auch mit einer Erklärung eines Missstandes gegeben wären, sollten beide Ver-fahren jetzt begonnen werden, damit mindestens eine Abwendungsvereinbarung geschlossen, besser noch ein gemeindlicher Vorkauf bei nächster Gelegenheit erfolgen könnte.
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Die Bezirksamtsleiterin wird gebeten, zu prüfen, ob und ggf. wie für das Grundstück Grindel-allee 80 ein Vorkaufsrechts z.B. im Rahmen einer Erhaltungsverordnung oder eines festgestellten Missstandes (§ 24 Abs. 1 Nr. 8 BauGB) geschaffen werden kann, dem Stadtplanungsausschuss dabei zu berichten und dabei darzustellen, ob bzw. wie das zu Klärung ggf. mit einer Abwendungsvereinbarung der beschriebenen Situation beitragen kann.
Roland Wiegmann, Mikey Kleinert und DIE LINKE. Fraktion
Gabor Gottlieb und SPD-Fraktion
Ali Mir Agha und GRÜNE-Fraktion
keine