Eimsbütteler Wohnungsbauprogramm 2024/2025 und Potenzialflächen 2024/2025 Beschlussempfehlung für die Bezirksversammlung

Anlass und Zielsetzung

Hamburg wächst, ebenso der Bezirk Eimsbüttel. Die Bezirke und der derzeitige Senat haben im Jahr 2011 gemeinsam den Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau verhandelt, unterzeichnet und damit eine Vereinbarung zum Wohnungsneubau geschlossen. Gemäß diesem Vertrag hatte sich der Bezirk Eimsbüttel verpflichtet, jährlich durchschnittlich 700 Wohnungen zu genehmigen. Im Jahr 2016 wurde der Vertragerneuert und angepasst. Nun sieht er für die Gesamtstadt das Ziel vor, jährlich 10.000 Wohnungen zu genehmigen.

Für den Bezirk Eimsbüttel bedeutet dies eine Zielzahl von 1.050 Wohneinheiten pro Jahr. Mit den bezirklichen Wohnungsbauprogrammen sollen die Bezirke diese Ziele konkretisieren sowie Vorhaben und konkrete Flächen benennen. Diese Wohnungsbauprogramme sind gemäß Vertrag für Hamburg jährlich zu aktualisieren.

Der Bezirk Eimsbüttel setzt sich weiterhin dafür ein, die Zielzahl von jährlich 1.050 Genehmigungen im Wohnungsbau zu erreichen. Dies erfordert unter den derzeitigen Rahmenbedingungen besondere Anstrengungen. Geeignete planungsrechtliche Instrumente werden angewandt und wegweisende Konzepte, wie das Magistralenkonzept, sind in Vorbereitung und das Klimaschutzkonzept wird umgesetzt.

Das vorliegende Wohnungsbauprogramm 2024/2025 stellt potenzielle Wohnungsbauflächen dar, auf denen die vereinbarte Zielzahl an Wohneinheiten realisiert werden könnte. Es zeigt Flächen im Bezirk auf, die für den Wohnungsneubau geeignet sind. Das können städtische oder auch private Grundstücke sein, Flächen mit vorhandenem Planrecht oder Flächen, auf denen Planrecht angepasst werden muss.

Die Aufbereitung relevanter Daten zu diesen Flächen in übersichtlichen Steckbriefen soll dabei helfen, Entscheidungen vorzubereiten und Prozesse zu erleichtern. Die Wohnungsbaupotenzialflächen werden somit in den Fokus der Diskussion um Wohnraumentwicklung gerückt. Das Wohnungsbauprogramm kann allerdings bestehende wohnungs-bauspezifischeProbleme nicht alleine lösen. Die größten Potenziale liegen – mit wenigen Ausnahmen, wie z.B. der Entwicklung am Sportplatzring in Stellingen – in der Vielzahl von kleinteiligen Projekten in den gewachsenen Quartieren.

Inhalt und Methodik

Mit dem Wohnungsbauprogramm 2024/2025 legt der Bezirk Eimsbüttel das mittlerweile 13. Eimsbütteler Wohnungsbauprogramm vor. Das Eimsbütteler Wohnungsbauprogramm bildet nicht nur die Basis für die quantitative Entwicklung von Wohnraum ab. Besonderer Fokus liegt auf der strategisch-räumlichen Entwicklung. Handlungsleitend ist dabei nach wie vor das Eimsbütteler Entwicklungskonzept „Eimsbüttel 2040“. Unter sozial-ökologischer Perspektive wird die Weiterentwicklung von Wohnraum in den Zentren, entlang der Magistralen und in räumlicher Nähe zu den SPNV-Haltestellen forciert. Die „Stadt der kurzen Wege“ mit guten, fußläufig zu erreichenden Versorgungsfunktionen stellt das Entwicklungsziel dar.

Im Rahmen des vorliegenden Wohnungsbauprogramms wurden die Potenzialflächen erstmals in Kategorien eingeteilt, die sich in ihrer Realisierungschance und den damit verbundenen Einflussmöglichkeiten durch das Bezirksamt unterscheiden. Ziel ist eine differenziertere Betrachtung der Flächen im Eimsbütteler Wohnungsbauprogramm, um das dahinterliegende Potenzial nachvollziehen und bewerten zu können.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die verschiedenen Flächenkategorien und die zugrunde liegenden Faktoren wie Planrecht, Realisierbarkeit, Realisierungschance, Vorhabengröße sowie die Einflussmöglichkeiten zur Ausschöpfung des Potenzials:

Im Gegensatz zu den bisherigen Eimsbütteler Wohnungsbauprogrammen werden Flächen künftig erst nach Hochbaubeginn und nicht bereits nach der Genehmigung aus dem Wohnungsbauprogramm entfernt.

Neue Potenzialflächen werden aufgenommen. Gleichzeitig wurden bestehende Potenzialflächen gemäß neuen Erkenntnissen aktualisiert und ggf. neu bewertet.

Schwerpunkt: Besondere Herausforderungen im Wohnungsbau

Der Wohnungsbau in Hamburg steht aktuell vor erheblichen und komplexen Herausforderungen. Angesichts vielfältiger Krisen – von wirtschaftlichen Unsicherheiten über gestiegene Baukosten bis hin zu begrenzten Flächenressourcen – geraten bisherige Strukturen und Strategien zunehmend unter Druck. Zugleich werden erste Maßnahmen ergriffen, um den steigenden Anforderungen zu begegnen und den Wohnungsbau zukunftsfähig zu gestalten. Diese reichen von rechtlichen Anpassungen bis hin zu neuen Förderinstrumenten. Ein zentraler Bestandteil der Reformen ist die „Initiative kostenreduziertes Bauen“, in deren Rahmen der „Hamburg Standard“ entwickelt wurde, durch den die Baukosten um bis zu ein Drittel gesenkt werden sollen. Es handelt sich dabei um erste Schritte in einem komplexen und langwierigen Prozess. Dabei zeigt sich, dass einfache Antworten kaum noch greifen und gewohnte Herangehensweisen an ihre Grenzen stoßen.

Öffentlich geförderter Wohnungsbau

Das Bezirksamt Eimsbüttel setzt sich für bezahlbaren Wohnraum in allen Stadtteilen ein, was angesichts begrenzter öffentlicher Flächen und vieler kleiner Bauvorhaben ohne direkte Steuerungsmöglichkeiten besonders herausfordernd ist. Ziel bleibt, den Wohnungsbau sozialausgewogen zu gestalten und unterschiedliche Bevölkerungsgruppen im Bezirk zu halten. Das Wohnungsbauprogramm legt verbindliche Ziele für den öffentlich geförderten Wohnungsbau fest, wobei mindestens die Anforderungen des „Vertrags für Hamburg“ eingehalten und darüber hinausgehende Richtwerte angestrebt werden, da Eimsbüttel eine zentrale und gefragte Lage darstellt.

Zur Förderung des Wohnungsangebots für Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen unterstützt die IFB Hamburg in Zusammenarbeit mit der Stadt neue Bauprojekte. Mit dem neuen Programm „1. Förderweg Plus“ wird der Bau von Wohnungen mit 100-jähriger Mietpreisbindung auf städtischen Grundstücken nach Maßgabe der Drucksache „Einigung mit der Volksinitiative „Neubauten auf städtischem Grund – fürimmer günstig! Keine Profite mit Boden & Miete“ (Drs. 22/9845) gefördert. Da diese Regelung nur für städtische Flächen gilt, ist die Zahl der hierfür infrage kommenden Potenzialflächen im Bezirk Eimsbüttel jedoch sehr gering. Die Prüfung weiterer geeigneter Flächen erfolgt fortlaufend. Aktuell wird angestrebt ein Teil der Wohnungen am Spannskamp (Fläche 6.002) im 1. Förderweg plus zu vergeben.

Wohnungsbaupotenzialflächen

Das Wohnungsbauprogramm 2024/2025 umfasst 101 Flächen mit einem Potenzial von rund 9.100 Wohneinheiten bis 2029 ff.

Neu ins Wohnungsbauprogramm 2024/2025 aufgenommen wurden sechs Flächen:

5.060 Lokstedter Steindamm, nördl. Süderfeldstraße (75 bis 150 WE)

7.098 Furtweg (50 bis 80 WE)

7.099 Bollweg (150 bis 200 WE)

8.124 Tibarg Süd (50 bis 180 WE)

9.041 Sellhopsweg/Heidlohstraße (30 bis 200 WE)

9.125 Schleswiger Damm / Uphoffweg (70 bis 90 WE)

Auf zwei Flächen wurden Wohnungen genehmigt, die das volle Potenzial dieser Flächen ausschöpfen, sie verbleiben jedoch bis zum Hochbaubeginn im Wohnungsbauprogramm:

3.042 Bellealliancestraße (Drogeriemarkt)

5.019 Tiedemannstraße / Högenstraße

Auf sieben weiteren Flächen sind Wohnungen genehmigt worden. Hier verbleiben aber jeweils noch Potenziale und die betreffenden Steckbriefe somit im Wohnungsbauprogramm 2024/2025:

5.018 Lohkoppelweg / Ansgarweg / Rimbertweg

5.036 Julius-Vosseler-Straße Nord

6.003a Sportplatzring / Basselweg

6.046 Kieler Straße / Pelikanstieg

6.117 Schleswiger Damm / Burgwedel

8.022 Vielohweg (Garagenhöfe)

8.114 Friedrich-Ebert-Straße

Auf drei Potenzialflächen wurde das Wohnungsbaupotenzial erhöht:

1.044 Warburgstraße

5.007c Osterfeldstraße/Ahornallee

8.043 Friedrich-Ebert-Straße / Bondenwald

Eine Übersicht über alle im Wohnungsbauprogramm 2024/2025 enthaltenen Flächen und deren Potenziale gibt die Tabelle im Anhang des Wohnungsbauprogramms.

Zu beachten ist, dass sich ein Teil der Potenziale, wie z.B. am Eimsbütteler Marktplatz, auf sehr langfristige Entwicklungen bezieht.

Verfahren

Am 28. Januar 2025 wurde das Wohnungsbauprogramm 2024/2025 erstmals im Stadtplanungsausschuss in einer nichtöffentlichen Sitzung vorgestellt. Die qualitative Weiterentwicklung des Programms, insbesondere durch eine Neuauswertung der Potenzialflächen und die Einführung neuer Flächenkategorien, wurde angekündigt. Darüber hinaus wurden die zusätzlichen Herausforderungen im Zuge der Wohnungsbaukrise sowie die geplanten Maßnahmen zu deren Bewältigung thematisiert. Auch die neu aufzunehmenden Potenzialflächen wurden vorgestellt, und ein Ausblick auf die nächsten Schritte gegeben.

Die Beteiligung der relevanten Behörden und Träger öffentlicher Belange fand vom 5. März bis zum 11. April 2025 statt und wurde im April 2025 ausgewertet. Insgesamt gingen 12 Stellungnahmen ein, die dem Eimsbütteler Wohnungsbauprogramm 2024/2025 sowie den Wohnungsbaupotenzialflächen 2024/2025 grundsätzlich zustimmten. Darüber hinaus enthalten die Stellungnahmen Anmerkungen zu den Potenzialflächen. Positivhervorgehoben wurde die Vielzahl der ausgewiesenen Potenzialflächen in Magistralenlage sowie die Ergänzung des Programms um Inhalte und Daten zur Entwicklung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus. Ebenso wurde die Einteilung der Wohnungsbaupotenzialflächen in Flächenkategorien begrüßt.

Der Ausschuss Stadtplanung empfiehlt der Bezirksversammlung dem Eimsbütteler Wohnungsbauprogramm 2024/2025 mit den Wohnungsbaupotenzialflächen 2024/2025 zuzustimmen.

Wohnungsbauprogramm Eimsbüttel 2024/2025
inklusive Tabelle und Steckbriefe Wohnungsbaupotenzialflächen 2024/2025
(redaktionelle Änderungen vorbehalten)

Sportplatzring Stellingen Högenstraße Julius-Vosseler-Straße Eimsbütteler Marktpl.

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