Eimsbütteler Wohnungsbauprogramm 2024/2025

Das Bezirksamt Eimsbüttel beabsichtigt in diesem Jahr eine Doppelausgabe für ein Wohnungsbauprogramm 2024/2025 zu erstellen. Dieses soll dem Ausschuss im Entwurf im 4. Quartal 2024 vorgelegt werden. Bis zu diesem Zeitpunkt behalten die Inhalte des Wohnungsbauprogramms 2023 ihre Gültigkeit.

Begründung

Hamburg wächst, ebenso der Bezirk Eimsbüttel. Die Bezirke und der derzeitige Senat haben im Jahr 2011 gemeinsam den Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau verhandelt, unterzeichnet und somit eine Vereinbarung zum Wohnungsneubau geschlossen. Gemäß diesem Vertrag, der 2016 und 2021 erneuert und angepasst wurde hat sich die Stadt Hamburg zur Genehmigung von 10.000 Wohnungen jährlich verpflichtet. Für den Bezirk Eimsbüttel bedeutet dies eine Zielzahl von 1.050 Wohneinheiten pro Jahr. Mit den bezirklichen Wohnungsbauprogrammen sollen die Bezirke diese Ziele konkretisieren sowie Vorhaben und konkrete Flächen benennen.

Seit Anbeginn dieser Zielsetzung bis zum Jahr 2022 ist es im Bezirk Eimsbüttel jeweils gelungen, die eingegangene Verpflichtung aus dem Vertrag für Hamburg zu erfüllen und zu übertreffen. Der Bezirk Eimsbüttel setzt sich nach wie vor dafür ein, die Zielzahl von jährlich 1.050 Genehmigungen im Wohnungsbau zu erreichen.

Die Umsetzung des Wohnungsneubaus ist aktuell besonderen Herausforderungen unterlegen: politische (europäische) Rahmenbedingungen und dadurch bedingte baumaterielle Engpässe und deutlich erhöhte Baukosten, die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum auf einem angespannten Wohnungsmarkt, gestiegene Zinsen, wegfallende staatliche Förderungen sowie klimaschützende Anforderungen an Neubau und Sanierung. Einzelne Genossenschaften haben sich bereits dazu ausgesprochen, vorerst keinen Wohnungsneubau mehr zu realisieren, sondern in Modernisierung zu investieren.

Trotz dieser massiv beeinträchtigenden Rahmenbedingungen haben sich die Freie und Hansestadt Hamburg und die Wohnungsverbände auf dem Wohngipfel im April 2022 im Rahmen des Bündnisses für das Wohnen in Hamburg weiterhin dazu bekannt, jährlich 10.000 Wohnungen mit einem Anteil von 35 % geförderten Wohnungen zu genehmigen. Jedoch verdeutlichen sie, dass die Umsetzung der angestrebten 10.000 Wohneinheiten pro Jahr nicht ohne Zweifel besteht.

Schon vor der aktuellen Krise war bekannt: Der Bezirk Eimsbüttel ist bereits sehr dicht bebaut und weist keine ungenutzten Areale oder Konversionsflächen auf. Durch den Mangel an städtischen Flächen hat der Bezirk oftmals nur geringe Steuerungsmöglichkeiten. Auch die Knappheit an unbebauten Flächen im Bezirk, verbunden mit der Entscheidung die Grünräume zu schützen, erschwert es zunehmend, die wachsende Nachfrage an Wohnraum und den damit einhergehenden steigenden Bedarf an Infrastruktur zu erfüllen.

Es wird deutlich, dass es besonderer Anstrengungen, und dem Einsatz verschiedener Instrumente bedarf, um weiterhin Wohnraum in der bisherigen Größenordnung zu schaffen. Die Entwicklung und Planrechtschaffung für bereits bebaute Flächen erfordert neben der Bewältigung von planungsrechtlichen und fachlichen Fragestellungen und Herausforderungen, darüber hinaus umfangreiche Informations- und Abstimmungsprozesse.

Planungsrechtliche Instrumente, wie z.B. die Erleichterungen von Genehmigungen im Wohnungsbau durch das Baulandmobilisierungsgesetz, der Erlass von Vorkaufsrechtsverordnungen und das Anordnen von Baugeboten werden bereits erprobt. Nun soll mit der befristeten Sonderregelung im Baugesetzbuch, § 246 e BauGB „Bau-Turbo-Norm“, eine weitere Möglichkeit zur Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsprozessen hinzukommen. Diese soll dafür sorgen, dass Bauvorhaben schneller geplant und umgesetzt werden können, indem unter anderem Bürokratie abgebaut wird. Die Anwendbarkeit und Wirksamkeit dieses Instruments sind in der Verwaltungspraxis jedoch noch zu erfahren.

Neben dem Voranbringen laufender Planverfahren und Bauvorhaben (Wohnungsbauprojekte wie anderer Vorhaben) und deren Genehmigung befasst sich das Bezirksamt (und insbesondere das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung) weiterhin und dauerhaft mit der Erarbeitung übergeordneter Konzepte, spezieller Strategien und neuer Ideen zur Entwicklung und Aktivierung von Flächen für den Wohnungsbau. Die ermittelten möglichen Flächenpotenziale sind, nicht zuletzt aufgrund der derzeitigen Zurückhaltung von Investor:innen, für eine Veröffentlichung zunächst intensiv zu prüfen.

Hinzukommend wird im Jahr 2024 eine Umstellung auf eine neue Potenzialflächen-Datenbank durch die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW), die intensiv vom Bezirksamt Eimsbüttel begleitet wird. Somit sollen zukünftig die identifizierten Potenzialflächen der BSW sowie aus den bezirklichen Wohnungsbauprogrammen auf einer Onlineplattform zusammengebracht werden, um insbesondere eine effizientere verwaltungsinterne Abstimmung zu gewährleisten. Dies hat zur Folge, dass auch die Potenzialflächen der Eimsbütteler Datenbank hierfür aufzuarbeiten sind.

Das Wohnungsbauprogramm 2023 ging bereits mit einer sehr umfassenden konzeptionellen und strategischen Neufassung einher. Unter anderem wurden Bezüge zum bezirklichen Integrierten Klimaschutzkonzept hergestellt und Klima-Leitlinien, als Weiterentwicklung der Wohnungsbauleitlinien aus 2020 aufgestellt. Daneben erfolgte für die gesamten Potenzialflächen ein „Klima-Check“, der frühzeitig erste Hinweise auf besonders relevante Herausforderungen oder Potenziale für klimagerechtes Bauen zu verschiedenen Themenfeldern gibt.

Vor diesem Hintergrund hat sich das Bezirksamt Eimsbüttel vorgenommen, mit Fokus auf eine Steigerung der Qualität des Wohnungsbauprogramms über einen längeren Zeitraum, eine Doppelausgabe für das Wohnungsbaugramm 2024/2025 zu erstellen. Die Aussagen und Wohnungsbaupotenzialflächen aus dem Wohnungsbauprogramm 2023 behalten weiterhin Ihre Gültigkeit.

Genehmigungslage 2023 und Wohnungsbaupotenzialflächen

Im Jahr 2023 sind im Bezirk Eimsbüttel insgesamt 779 Wohneinheiten und auf Potenzialflächen 303 Wohneinheiten genehmigt worden.

Im Jahr 2023 wurden im Bezirk Eimsbüttel 284 Wohneinheiten in insgesamt 8 Projekten mit mehr als 20 Wohneinheiten genehmigt. In den 111 Vorhaben mit weniger als 20 Wohneinheiten wurden insgesamt 495 Wohneinheiten genehmigt. Die hohe Zahl an Wohnungen in kleinen Projekten mit weniger als 20 Wohneinheiten verdeutlicht, dass das Wohnungsbauprogramm alleine nicht die bestehenden wohnungsbauspezifischen Probleme lösen kann. Die größten Potenziale liegen – mit wenigen Ausnahmen, wie z.B. der Entwicklung am Sportplatzring in Stellingen – in der Vielzahl von kleinteiligen Projekten in den gewachsenen Quartieren.

Das aktuelle Wohnungsbauprogramm 2023 umfasst 98 Flächen mit einem Potenzial von über 9.000 Wohneinheiten bis 2027 ff.

Die Bezirksversammlung wird gebeten, die Information zur geplanten Doppelausgabe des Wohnungsbauprogramms für die Jahre 2024/2025 zur Kenntnis zu nehmen.

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