Protokoll
Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses vom 07.04.2021

Die Tagesordnung wird einvernehmlich ohne Änderungen beschlossen.

Herr Czaplenski leitet in das Thema ein und betont die Bedeutung und den Stellenwert der Rahmenplanung für die gesamtbezirkliche Entwicklung.

Herr Brands und Herr Panz tragen zum Thema anhand einer Präsentation vor.

Herr Krohn fragt nach den 5500 Arbeitsplätzen, die durch das BG Klinikum und die Industrie dort entstehen sollen und möchte wissen, welche Art der Industrie angesiedelt werden soll.

Herr Czaplenski antwortet, dass dies noch nicht abschließend beantwortet werden könne, da man sich derzeit auf der Rahmenplanebene befinde. Es sei vorgesehen, einen Innovationspark zu entwickeln, für den es rahmensetzende Vorgaben aufzustellen gilt. Die Hamburg Invest Entwicklungsgesellschaft (HIE) werde den Funktionsplan in Abstimmung mit den Aussagen des Rahmenplans vertiefen. In der derzeitigen frühen Phase können noch keine konkreten Unternehmen benannt werden. Zu den Arbeitsplätzen teilt er mit, dass davon ca. 2000-2200 auf das BG Klinikum entfallen.

Herr Panz ergänzt, dass die Bezirksversammlung im August 2020 mit dem Beschluss über die Drs. 21-0497 bereits das Nutzungsspektrum und den Planungsraum für den Bebauungsplan Bergedorf 99 definiert habe. So sollen dort beispielsweise forschende oder produzierende Betriebe im Bereich der Zukunftstechnologien Platz finden. Auch lokales Handwerk könne hier Platz finden. Aufgrund der Nähe zur Bergedorfer Innenstadt und bewohnten Gebieten sei der Bereich für stadtverträgliche Betriebe angedacht.

Herr Noetzel begrüßt die vorgestellte Entwicklung und sieht hierin einen positiven Impuls für Bergedorf und insbesondere diesen Bereich. Er wünscht, noch weitere Detailinformationen erhalten zu können. Er befürwortet die weitere Entwicklung und möchte wissen, wie in der Konkretisierung der weiteren Planung mehr politische Teilhabe möglich wäre ohne den Prozess dabei zu verlangsamen.

Herr Czaplenski bedankt sich für das positive Signal und antwortet, dass die Politik selbstverständlich die Verwaltung beauftragen könne, bis zur vorgesehenen abschließenden Befassung im 3. Quartal 2021 Zwischenstände oder einzelne Themen vorzustellen. Auch Impulse und Fragen werden selbstverständlich aufgenommen.

Herr Gabriel stimmt Herrn Noetzel zu und bittet darum, dem Stadtentwicklungsausschuss weitere Zwischenstände mitzuteilen.

Frau Jacobsen fragt, wann mit einer Präsentation des Verkehrskonzeptes von ARGUS gerechnet werden kann.

Frau Hildebrandt antwortet, dass noch nicht feststehe, wann ARGUS das Mobilitätskonzept finalisieren soll.

Herr Panz teilt mit, dass mit ARGUS und der Tiefbauabteilung des Bezirksamtes Rücksprache gehalten werde, sodass gegebenenfalls im Sommer die Verkehrsuntersuchung vorgestellt werden könnte.

Herr Jarchow schließt sich Herrn Noetzel und Herrn Gabriel an und drückt ebenfalls seine Begeisterung aus. Er äußert den Wunsch, weitere Details vorgestellt zu bekommen. Er erkundigt sich nach dem Konzept der Nutzungsmischung.

Herr Brands antwortet, dass die Nutzungsmischung auch im Hinblick auf Freiräume eine Rolle spiele. Freiräume sollen nicht nur als dekorative Grünfläche gedacht werden, sondern als Räume, die im Zusammenhang mit dem Umfeld stehen und von den Menschen beispielsweise für gemeinschaftliche oder sportliche Aktivitäten angeeignet werden können.

Anschließend lässt Herr Jarchow namentlich über das Petitum der Vorlage abstimmen.

Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt die Vorlage einstimmig.

Herr Schrödl trägt zur Studie, welche in der Vorlage benannt ist, anhand einer Präsentation vor und beantwortet Verständnisfragen aus dem Plenum.

Frau Petersen-Griem stellt fest, dass es in der Studie vorrangig um die Verwertung der Immobilie als solche gehe und damit einen etwas anderen Fokus als die Stadtentwicklung setze. Sie ist der Meinung, dass für Bergedorf nur eine Nutzungsmischung in Frage käme, da die Zeit der Warenhäuser vorüber sei und es auch keinen Bedarf mehr für Einkaufszentren gebe. Hier stelle sich jedoch die Frage, welche Nutzungen gemischt werden sollen. Da der Bedarf an Büroräumen in der Zukunft eher sinke und Wohnungen am dringendsten gebraucht werden, sei eine Wohnnutzung am sinnvollsten. Es stelle sich trotzdem noch die Frage, womit die Erdgeschosse bestückt werden, da es bereits eine Übersättigung mit Bäckern, Blumenläden und ähnlichen Geschäften des alltäglichen Bedarfs gebe. Sie glaubt, dass Attraktivität durch besondere Angebote entstehe, diese jedoch bislang kaum eine Chance gehabt hätten. Daher finde sie das Beispiel aus Bottrop interessant, wo genau solche Läden gezielt unterstützt werden. Sie betont, dass auch Eigentümer dazu bereit sein sollten, attraktivitätsfördernde Entwicklungen zu mitzutragen, auch wenn dies gegebenenfalls geringere Mieteinnahmen erzeuge.

Herr Schrödl stimmt zu, dass wirtschaftlich betrachtet damit zu rechnen sei, dass der Einzelhandel langfristig nicht mehr in der Lage sei, die hohen Mieten zu bezahlen und Eigentümer sich auf Wertverluste bzw. geringere Mieterwartungen einstellen müssten. Zukünftige Konzepte sollten dies berücksichtigen. Die Attraktivität müsse jedoch nicht zwingend durch geförderte Sonderformen entstehen, sondern könne auch durch Ärztehäuser, Tageskliniken oder andere Nutzungszusammensetzungen erreicht werden.

Herr Jersch hat drei Fragen. Er möchte wissen, was unter einer Logistikimmobilie zu verstehen ist und ob die vorgestellten Vorhaben in anderen Städten mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden oder rein privat finanziert wurden. Außerdem fragt er nach einer Einschätzung, wie lange eine Innenstadt den durch leerstehende Warenhäuser entstehenden Trading-Down-Effekt aushält, bis das Sterben auch das umliegende Gewerbe trifft.

Herr Schrödl antwortet zur ersten Frage, dass es nicht um LKW-Logistik rund um die Uhr gehe, sondern beispielsweise um Angebote, die die Abwicklung von Paketlieferung erleichtern könnten. Warenhäuser böten aufgrund der bereits vorhandenen Parkplatz- und Anlieferflächen gute Voraussetzungen für eine derartige Umnutzung. Zur Finanzierungsfrage könne er keine Auskunft geben. Ihm liegen keine konkreten Erkenntnisse dazu vor, ob öffentliche Fördermittel miteingeflossen sind. Zum Trading-Down-Effekt merkt er an, dass die Pandemie einerseits eine Beschleunigung, andererseits jedoch auch ein Vakuum darstelle. Derzeit seien die Innenstädte pandemiebedingt unbelebt und es sei ungewiss, wie viel davon wieder aktiviert werden kann. Es gebe auch keine vergleichbare Situation, sodass eine Einschätzung schwierig sei. Aktuell hätten Immobilienentwickler wenig Aussicht, für neue langfristige Mietverträge Vertragspartner zu finden, da die Aussichten pandemiebedingt noch sehr ungewiss sind, insbesondere in zeitlicher Hinsicht. Ein Ende der Pandemie habe aber auch das Potenzial, einen Aufbruch auszulösen.

Herr Emrich entnimmt der Studie, dass durchschnittlich etwa vier Jahre zwischen der Schließung und der Nachnutzung der Warenhäuser liegen, was ihm deutlich zu lang wäre. Er erkundigt sich nach Ideen und Empfehlungen, wie diese Zeit verkürzt oder eine sinnvolle Zwischennutzung realisiert werden kann. Außerdem möchte er wissen, ob die benötigte Mischnutzung vom aktuellen Planrecht umfasst ist oder ob das Planrecht angepasst werden müsste.

Herr Schrödl antwortet, dass nach seiner Einschätzung die Änderung der Bebauungspläne die meiste Zeit beanspruche. Einfache Umnutzungen für weiteren Einzelhandel seien nicht zu empfehlen, da dies keine nachhaltige Entwicklung darstelle.

Zum Planrecht antwortet Herr Panz, dass das Planrecht für die Flächen der leerstehenden Warenhäuser in Bergedorf geändert werden müsse. Hierbei habe man mit unterschiedlichen Liegenschaften und Objektgesellschaften zu tun und mit jeder der Gesellschaften werde wahrscheinlich ein städtebaulicher Vertrag notwendig um entsprechende Planrechtsänderungen zu begleiten und Planungsziele abzusichern. Mit der neuen Kategorie „Urbanes Gebiet“ oder einer veränderten Kerngebietsfestsetzung könne Mischnutzung einschließlich Wohnnutzung gefördert werden.

Herr Schöfer möchte wissen, ob es Erkenntnisse dazu gibt, wie sich die verschiedenen Nutzungskonzepte nach ihrer Realisierung auf das Umfeld ausgewirkt haben.

Herr Schrödl teilt mit, dass die Studie diese Fragestellung nicht explizit untersucht habe. Er könne jedoch sagen, dass das Umfeld insbesondere unter der Nichtnutzug und dem Leerstand stark gelitten habe. Dieser negative Effekt lasse sich nur durch schnelles Handeln vermeiden.

Frau Schindler merkt an, dass bei der Umnutzung in ein Wohngebäude die enorme Tiefe von Warenhäusern oft ein Problem sei. Zu dem Beispiel aus Köln möchte sie daher wissen, ob größere bauliche Veränderungen vorgenommen wurden. Außerdem fragt sie die Verwaltung, wie der weitere Prozess angedacht ist und welche Formen der Beteiligung vorgesehen werden.

Herr Schrödl berichtet, dass bei dem Gebäude in Köln ein massiver Umbau vorgenommen wurde. Tiefere Gebäudeteile werden dabei beispielsweise für Flure und Logistik genutzt. Er empfehle daher auch in der Regel die bestehenden Logistikflächen, die genutzt werden können, in der Mischnutzung zu berücksichtigen. Viele Gebäude seien aufwändig und kostspielig mit Lichthöfen versehen worden, wobei ca. ein Viertel der Fläche verloren gehe. Ein Abriss und Neubau sei jedoch nicht nachhaltig.

Auf die zweite Frage antwortet Herr Czaplenski, dass die Verwaltung auf ein entsprechendes Signal aus der Politik hin die Gespräche mit den Grundeigentümern intensivieren würde. Zudem sollte zeitnah eine mit der weiteren Zeit- und Maßnahmenplanung kompatible Zwischennutzung gefunden werden. Auch die Interessen der Grundeigentümer seien zu berücksichtigen.

Herr Froh sagt, dass im Kernbereich von Bergedorf immer mehr Parkplätze reduziert werden. Er fragt daher, ob die Situation durch den Wegfall von Parkplätzen erschwert.

Herr Schrödl antwortet unter Bezugnahme auf seine Studie, dass die Stellplätze häufig im Rahmen der Nachnutzung erhalten wurden. Bei einem hohen oberirdischen Parkhaus wie in der Bergedorfer Innenstadt am Vinhagenweg stelle sich jedoch die Frage, ob dies noch in dieser Form genutzt und bewirtschaftet werden kann oder ob nicht ein Teil der Fläche anders besser genutzt werden könnte.

Herr Czaplenski teilt mit, dass die Mobilitätsfragen Bestandteil der weiteren Planungen sein werden.

Herr Capeletti möchte wissen, wieso es einen Leerlauf von 4-5 Jahren gibt, der zu überbrücken ist. Auch der Eigentümer müsste doch ein Interesse an einer zügigen Umsetzung haben, aber darüber sei kaum etwas bekannt.

Herr Schrödl weist darauf hin, dass es aktuell pandemiebedingt schwierig sei, Zwischen- und Nachnutzungen festzulegen, da zu viel Unsicherheit herrsche.

Herr Panz teilt mit, dass neben Planrechtsänderungen auch die Zeit für Abbruch- und die Neubaumaßnahmen zu berücksichtigen sei. Diese seien insbesondere in Innenstadtlagen logistisch komplex und daher zeitintensiv. Insgesamt trage die Summe aller Teile zur langen Dauer bei. Er verweist auf die planungsrechtliche Neuordnung und Neubebauung im B-Plan Barmbek-Nord 17 an der Fuhlsbüttler Straße in Hamburg-Nord, bei dem ein Parkplatz und ein ehemaliger Karstadt bzw. Hertie einer neuen Nutzung durch eine Büro- und eine Handels- und Geschäftshausimmobilie zugeführt wurde.

Herr Tilsner stellt fest, dass in den vorgestellten Beispielen Einzelhandel vorzufinden ist. Er möchte wissen, ob diese Geschäfte bereits vorher in der näheren Umgebung angesiedelt waren und den Platz gewechselt haben oder ob sie neu hinzugezogen sind. Seiner Meinung nach sollten die Bemühungen dahingehen, neue Angebote anzusiedeln und nicht bereits in Bergedorf vorhandene Geschäfte umzusiedeln, da die Lücken sonst an anderer Stelle wieder entstehen.

Herr Schrödl antwortet, dass der großflächige Lebensmitteleinzelhandel und Drogeriemärkte nicht unter der Pandemie leiden und derzeit auch expandieren. Ob es darüber hinaus zu Kannibalisierungseffekten komme sei aber auch steuerbar. Im Einzelfall könne ein Umzug auch wieder Sanierungsmöglichkeiten an anderer Stelle ermöglichen. Zu beachten sei weiterhin, dass der großflächige Leerstand eines Warenhauses für die Innenstadt gefährlicher sei als eine kleine leerstehende Fläche in einem bereits gemischt genutzten Gebäude.

Frau Petersen-Griem hält es für ambitioniert, innerhalb von fünf Jahren eine nachhaltige Nachnutzung zu realisieren. Es sei dabei unabdingbar, die Interessen aller Beteiligten zu berücksichtigen. Eine Bedarfsanalyse könnte einen Kannibalisierungseffekt verhindern. Auch sei es wichtig die Bereitschaft der Eigentümer zur Zusammenarbeit auszuloten. Sie würde gerne wissen, wie dies in den vorgestellten Beispielen gelaufen ist.

Herr Schrödl teilt mit, dass zu einer nachhaltigen Nutzung immer eine diversifizierte Nutzung mit Wohnen gehöre, andernfalls stehe man in absehbarer Zukunft wieder vor einer ähnlichen Problematik. Wichtig sei es, den Prozess offen zu gestalten, sodass viele Möglichkeiten entstehen. Die meisten Eigentümer hätten auch ein Interesse daran, einer Wertminderung entgegenzuwirken und ihr Risiko zu mindern.

Herr Capeletti wünscht, die Eigentümer anzuhören und über ihre Ideen und Interessen an den Standorten in der Bergedorfer Innenstadt informiert zu werden.

Der Stadtentwicklungsausschuss nimmt die Vorlage zur Kenntnis.

Herr Wittmann trägt zur Vorlage vor.

Herr Emrich signalisiert die Zustimmung der CDU-Fraktion. Er begrüßt, dass die Öffentlichkeit die Möglichkeit erhält, Ideen und Vorbehalte zu äußern. Er erkundigt sich nach den Ergebnissen der Vorgespräche mit den Beteiligten. Er möchte wissen, ob eine Nutzung denkbar ist, die sowohl die Interessen des Begegnungszentrums als auch die des Hospizes berücksichtigt.

Herr Wittmann teilt mit, dass das Begegnungszentrum und die Hospiz-Stiftung gebeten wurden, ihre jeweiligen Vorstellungen einzureichen. Die Hospiz-Stiftung habe erste Überlegungen für ein Nutzungs- und Architekturkonzept eingereicht. Die Vorstellungen des Begegnungszentrums seien noch in Arbeit. Beide Vorstellungen werden hinsichtlich Größe und Nutzung aufeinander abzustimmen seien. Momentan werde davon ausgegangen, dass sich beide Nutzungen auf dem Grundstück einrichten lassen.

Herr Emrich bittet darum, den Stadtentwicklungsausschuss auf dem Laufenden zu halten.

Herr Jarchow lässt namentlich über das Petitum der Vorlage abstimmen.

Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt die Vorlage einstimmig.

Es liegen keine Mitteilungen vor.

Es werden keine Themen vorgebracht.

Frau Petersen-Griem bittet um Korrektur ihres Wortbeitrages zu TOP 2. Sie trägt die erbetene Änderung vor. Die Schriftform liegt der Gremienbetreuung vor.

Der insofern angepasste öffentliche Teil der Niederschrift der Sitzung vom 24.02.2021 wird einvernehmlich beschlossen.