Aktualisierung des Bergedorfer Einzelhandels- und Zentrenkonzepts hier: Beschluss zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange

Die sieben Hamburger Bezirke haben Anfang 2016 einen gemeinsamen Auftrag zur Erarbeitung von Nahversorgungskonzepten vergeben. Ziel ist es, eine möglichst flächendeckende, verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung mit Waren des täglichen Grundbedarfs sicherzustellen. Zudem lässt die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) aktuell auch das Hamburger Zentrenkonzept überarbeiten, wobei ein regelmäßiger Austausch zwischen den jeweiligen Gutachtern stattgefunden hat.

Die Nahversorgungskonzepte leisten einen wichtigen Beitrag sowohl zur Analyse der Ist-Situation, aber auch zur Entwicklung von Strategien und als Grundlage für die planerische Steuerung. Hervorzuheben ist, dass alle sieben Bezirke einen gemeinsamen Gutachter (GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH) beauftragt haben, um bezirksübergreifend einheitliche Standards zu erzielen. Als ersten Schritt hat die GMA eine hamburgweite Erhebung des Einzelhandels und eine Nutzungskartierung durchgeführt. Hierzu erfolgte eine Betriebsbegehung aller Einzelhandelsgeschäfte durch Mitarbeiter der GMA.

Angereichert durch zahlreiche weitere Informationen und Daten sind die ermittelten Erhebungen eine wichtige Grundlage zur Erarbeitung der Konzepte. Mit der Erarbeitung der Konzepte für die Bezirke Harburg und Bergedorf schließt die GMA die Erarbeitung der Nahversorgungskonzepte voraussichtlich im Sommer 2018 mit dem gemeinsamen Beschluss aller sieben Konzepte durch die Senatskommission für Stadtentwicklung und Wohnungsbau ab.

Aufgrund der Tatsache, dass der Bezirk Bergedorf bereits über ein vollumfängliches Einzelhandels- und Zentrenkonzept verfügt, wurde sich dazu entschieden, den Auftrag der Erarbeitung eines Nahversorgungskonzeptes zu erweitern, indem wieder ein vollumfängliches Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes erarbeitet worden ist. Dementsprechend thematisiert der vorliegende Entwurf auch die zentren- und nicht zentrenrelvanten Sortimente ausführlich und formuliert Entwicklungsziele und Handlungsempfehlungen für das Bergedorfer-Lohbrügger Hauptzentrum. Darüber hinaus werden auch die Fachmarkstandorte  im Bezirk Bergedorf betrachtet.

Die wesentlichen Ergebnisse des aktualisierten Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes stellt die GMA im Rahmen eines kurzen Vortrages im Stadtentwicklungsausschuss vor.

Ziel und Zweck der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes

Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept ist für die Entwicklung des Einzelhandels im Bezirk von herausragender Bedeutung und bedarf deswegen einer regelmäßigen Fortschreibung. Für die tägliche Arbeit des Bezirksamtes entwickelt das Konzept durch den Beschluss der Senatskommission für Stadtentwicklung und Wohnungsbau bindende Wirkung und es wird dadurch auch bei möglichen gerichtlichen Auseinandersetzungen entsprechend gewürdigt werden müssen.

Mit dem Beschluss binden sich die politischen Gremien an die in dem Konzept formulierten Grundsätze, Zielvorstellungen und Aussagen.

Zweck der Aufstellung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes war

• die Erreichung eines Konsenses über die bezirkliche Einzelhandelsentwicklung,
• die Formulierung eines verbindlichen Rahmen zur Steuerung der Einzelhandelsansiedlungen für Antragssteller, Verwaltung und Politik
• die Erarbeitung einer fachlich fundierten und rechtssicheren Grundlage zur Bearbeitung von Anfragen, Anträgen, Bebauungsplanverfahren

Vor dem Hintergrund, dass einige Themen in den vergangenen Monaten von übergeordnetem Interesse waren, werden diese Punkte zudem nun auch kurz innerhalb der Vorlage für den Stadtentwicklungsausschuss dargestellt.

Zentrale Versorgungsbereiche

Zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung ist die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche von essentieller Bedeutung. Im Wesentlichen gibt es hier keine grundlegenden Veränderungen. Folgende Zentralen Versorgungsbereiche (ZVB) im Sinne eines Nahversorgungszentrums sind weiterhin Bestandteil des Einzelhandels- und Zentrenkonzept:

• Bergedorf West
• Fünfhausen
• Kirchwerder
• Binnenfeldredder
• Dorfanger Boberg
• Mendelstraße
• ABC-Zentrum
• Billwerder – Allermöhe

Darüber hinaus wurde das Zentrum in Neuengamme nun endgültig als Zentraler Versorgungsbereich im Sinne eines Nahversorgungszentrums ausgewiesen. Nahversorgungszentren sind durch leistungsstarke Magnetbetriebe sowie ein umfangreiches Nahversorgungsangebot gekennzeichnet und verfügen über eindeutige Versorgungsbedeutung über den unmittelbaren Nahbereich hinaus.

Die Überprüfung und Festlegung der Zentrenstruktur anhand der einheitlich für Hamburg formulierten und operationalisierten Festlegungskriterien führt dazu, dass bisherige Zentren nicht länger als Zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen werden können:

• In den bisherigen Zentren Curslack und Grachtenplatz sind Einzelbetriebe mit wenigen ergänzenden Anbietern vorhanden, die eine Nahversorgungsfunktion für die umliegende Wohnbevölkerung übernehmen. Somit können diese Bereiche als Nahversorgungslagen eingestuft werden.

• Das bisherige Zentrum Rappoltweg ist zu Wohnzwecken überplant und zum Erhebungszeitpunkt bereits überwiegend zurückgebaut worden. Zur Versorgung der Anwohner ist ein nicht großflächiger Einzelhandelsbetrieb gewünscht, der sich in einer städtebaulich integrierten Lage befinden wird.

Ergänzt werden die festgelegten und abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche um zahlreiche Nahversorgungslagen und sonstige integrierte Lagen, die der Grundversorgung dienen.

Zukünftig werden durch die Projektentwicklungen am Butterberg sowie am Weidenbaumsweg weitere Zentrale Versorgungsbereiche oder Nahversorgungslagen entstehen.

Bergedorfer – Lohbrügger Hauptzentrum

Als zentraler Versorgungsbereich im Sinne eines Übergeordneten Zentrums, in dem sich auch Unternehmen mit einem zentren- sowie nicht zentrenrelevanten Sortiment ansiedeln können und sollen, wurde das Bergedorfer – Lohbrügger Hauptzentrum festgestellt. Darüber hinaus bietet das Nahversorgungszentrum Billwerder – Allermöhe, in Abhängigkeit von der Entwicklung Oberbillwerders, die Perspektive die Funktion eines Übergeordneten Zentrums einnehmen zu können.

Die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches des Bergedorfer - Lohbrügger Hauptzentrums wurde an einigen Stellen, auch in Zusammenhang mit der Entwicklung der Fachmarkstandorte in Bergedorf angepasst. Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches wird weiterhin eher restriktiv gehalten, um die kompakte Struktur des Bergedorfer Zentrums zu erhalten und seine Position als kulturelles, städtebauliches und wirtschaftliches Zentrum des Bezirks zu stärken.

• Im Norden stellt der Lohbrügger Markt mit der an dieser Stelle vierspurigen Straße Sander Damm die Begrenzung des Zentrums dar. Die Appendixlage an der Lohbrügger Landstraße (bis zum Höperstieg) soll als Anknüpfungspunkt zum Marktplatz und als Verlängerung der Alten Holstenstraße Teil des Zentrums sein und wird daher trotz Mindernutzungen (2 Spielhallen, Headshop) als Nebenlage aufgenommen.
• Das seit Jahren leer stehende Kaufhaus am Mohnhof soll abgerissen werden, anschließend ist der Bau von innenstadtnahen Wohnungen (sog. „Glunz‐Quartier“) geplant. Daher ist der Bereich zwischen Töpfertwiete und Hassestraße nicht Teil des zentralen Versorgungsbereiches.
• Das Fachmarktzentrum des CCB wird Teil des zentralen Versorgungsbereiches, da das gewerblich geprägte Umfeld durch die beiden Projekte „Bergedorfer Tor“ (Wohnungen, Büros und Gesundheitszentrum) und „Stuhlrohrquartier“ (voraussichtlich Wohnungen, Einzelhandel, Gastronomie, Gewerbe) in nächster Zeit in einen urbanen Teil der Bergedorfer Innenstadt transformiert wird.
• Weitere neu hinzukommende Flächen innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs wurden in Form von Potenzialflächen ausgewiesen, welche auch eine Reaktion auf die wegfallenden Flächen des Fachmarktstandortes Stuhlrohrstraße darstellen. Potenzialflächen finden sich vor allem in Lohbrügge, gerade im Verbindungsbereich Alte Holstenstraße/ Ludwig‐Rosenberg‐Ring sind Leerstände und tlw. Mindernutzungen (z. B. Spielhalle) zu finden. Eine Entwicklung in diesem Bereich könnte auch zu einer besseren Verzahnung der beiden Zentrumsbereiche beitragen, da die Alte Holstenstraße die einzige Verbindung darstellt und dieser Funktion unmittelbar nördlich des Bahndamms auch städtebaulich kaum gerecht wird. Weiterhin stellt der Sander Markt eine Möglichkeit dar, das Zentrum innerhalb des Ludwig‐Rosenberg‐Rings zu arrondieren, einige wenige Geschäfte haben bereits ihren Ein‐ / Ausgang zum Sander Markt. Die Leerstände am Lohbrügger Markt und am Mohnhof (östlich Chrysanderstraße) stellen ebenfalls Flächenpotenziale am Rand der 1‐A‐Lage dar.

Fachmarkstandorte

Für die Ansiedelung von Unternehmen, die vornehmlich nicht zentrenrelvante Sortimente führen, ist die Ausweisung von Fachmarktstandorten von zentraler Bedeutung. Mit den Standorten Andreas-Meyer-Straße und Curslacker Neuer Deich verfügt der Bezirk Bergedorf, neben einigen weiteren solitären Fachmarkstandorten, über zwei größere Fachmarktzentren. Aufgrund der beabsichtigten Entwicklung des Stuhlrohrquartiers wird die bisherige Fachmarktagglomeration Stuhlrohrstraße nicht mehr als Fachmarktzentrum im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes geführt.

Der ehemals nördlich angrenzende Fachmarktergänzungsbereich Hauptzentrum/ CCB wird Teil des Bergedorfer – Lohbrügger Hauptzentrums, sodass sich in diesem Bereich grundsätzlich auch weiterhin Einzelhandelsbetriebe jeder Art ansiedeln können.

Die wegfallenden Flächen für Fachmärkte im Bereich der Stuhlrohrstraße sollen gemäß des Konzepts vornehmlich durch folgende Maßnahmen aufgefangen werden:

• Ansiedlung von Betrieben mit einem zentren- bzw. nicht zentrenrelevanten Sortiment im Bergedorf – Lohbrügger Hauptzentrum. Die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Bergedorfer - Lohbrügger Hauptzentrum beinhaltet Potenzialflächen, die für solche Betriebe perspektivisch in Betracht kommen könnten.
• Arrondierung der vorhandenen Fachmarktzentren bzw. Aktivierung endogener Potenziale an der Andreas-Meyer-Straße und am Curslacker Neuer Deich

Darüber hinaus ist der Bereich Sander Damm/ Kurt-A.-Körber-Chaussee im Bereich des bestehenden OBI sowie auf den Flächen des ehemaligen Max Bahr als potenzielles Fachmarktzentrum im Rahmen einer Lupenbetrachtung detailliert geprüft worden und gelangt zu folgendem Ergebnis.

Angesichts leer stehender Ladeneinheiten (u.a. Glunz‐Areal) und Mindernutzungen (z. B. Spielhallen, Wettbüros) in den Randbereichen des Hauptzentrums Bergedorf - Lohbrügge sowie der rückläufigen Flächennachfragen und anstehender Veränderungen in den Hauptlagen (u. a. Standortaufgabe Medimax) sollte kurzfristig kein konkurrierender Einzelhandelsstandort im direkten Umfeld des Hauptzentrums ausgewiesen werden. Die Umstrukturierung des Stuhlrohrquartiers sollte als Chance zur Stärkung des Hauptzentrums genutzt werden. Auch nicht zentrenrelevante Angebote sollten vorrangig im Hauptzentrum angesiedelt werden. Die Schaffung zusätzlicher Einzelhandelsflächen in Zentrumsnähe könnte die Maßnahmen unterminieren und der angestrebten Stärkung des Zentrums entgegenwirken.

Der Bereich am Sander Damm (östliches Umfeld OBI Baumarkt) bietet Potenzial, bei Bedarf als zukünftiger Sonderstandort für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe entwickelt zu werden, was jedoch keine Priorität genießt. Erst wenn die Realisierung einer Einzelhandelsansiedlung mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment innerhalb des Hauptzentrums und der bestehenden Sonderstandorte nicht möglich ist, sollte dieser Standort entwickelt werden.

Der Standortbereich um den leer stehenden Baumarkt stellt hingegen keine typische Einzelhandelslage dar, ein Ausbau des Umfeldes zu einem Fachmarktzentrum an dieser Stelle würde den Zielen des Einzelhandelskonzeptes entgegenstehen.

Aufgrund der bereits sehr guten Ausstattung im Sortiment Möbel ist zudem im Bezirk Bergedorf kein akuter Handlungsbedarf zum Ausbau dieses Sortiments festzustellen.

Bisherige Abstimmung und weiteres Vorgehen

Wesentliche Inhalte des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes wurden bereits mit Vertretern der Politik im Arbeitskreis am 15.11.2017 diskutiert.

Am 24.11.2017 hat zudem eine Abstimmungsrunde mit Akteuren des Einzelhandels im Bezirksamt stattgefunden. Zentraler Diskussionspunkt war hier das Bergedorf-Lohbrügger Hauptzentrum und seine Entwicklungsmöglichkeiten. Es wurde deutlich, dass eine zu starke räumliche Ausdehnung des Zentrums vermieden und stattdessen das Zentrum kompakt gehalten werden sollte.

Nach Befassung des Stadtentwicklungsausschusses sollen die Träger öffentlicher Belange zur Stellungnahme aufgefordert werden. Das Konzept wird anschließend erneut dem Stadtentwicklungsausschuss zur Beschlussfassung vorgelegt.

Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange im Zeitraum vom 16.03 – 06.04.2017 auf Basis des vorliegenden Entwurfs des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes.

Entwurf des Einzelhandels- und Zentrenkonzept

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