Entwicklung Holstenquartier Mitteilungsdrucksache zum Beschluss des Hauptausschusses vom 23.05.2019
Der Hauptausschuss der Bezirksversammlung Altona hat in seiner Sitzung vom 23.05.2019 stellvertretend für die Bezirksversammlung anliegende Drucksache 20-9060 beschlossen.
Das Bezirksamt Altona hat mit Schreiben vom 23.08.2019 wie folgt Stellung genommen:
Zu 1:
Eine Verschattungsstudie liegt im Entwurf vor. Die Ergebnisse werden im Planungsausschuss vorgestellt. Zurzeit werden Modifikationen des städtebaulichen Entwurfs vorgenommen, die auch zu einer Reduzierung der Baumasse und zur Reduzierung des Wohnanteils im Gebiet führen können. Aus der Verschattungsstudie werden Empfehlungen zur Verbesserung der Belichtungssituation abgeleitet (z. B. Vorgaben zu Wohnungsgrundrissen), die in den nachfolgenden Hochbauwettbewerben berücksichtigt werden.
Zu 2:
Der vom Investor derzeit angestrebte und auf Grundlage des vorliegenden Funktionsplanentwurfs anhand schematischer Grundrissstudien erstellte Wohnungsmix stellt sich wie folgt dar:
11% 1-Zimmer-Wohnungen
31% 2-Zimmer-Wohnungen
42% 3-Zimmer-Wohnungen
15% Wohnungen mit 4 und 5 Zimmern
In den hochbaulichen Wettbewerben wird eine detailliertere Ausarbeitung erfolgen. Nach Aussagen des Investors entspricht der dargestellte Wohnungsmix den Marktgegebenheiten. Das Bezirksamt Altona wird darauf achten, dass der Anteil der 1-Zimmer-Wohnungen nicht deutlich erhöht und der Anteil Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern nicht deutlich verringert wird.
Im Städtebaulichen Vertrag wird gemäß LOI der Anteil von Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende (WA-Wohnungen) festgeschrieben (2% der Geschossfläche Wohnen innerhalb der Baugemeinschaften, 5% der Geschossfläche Wohnen innerhalb des geförderten Wohnungsbaus). Es soll ein räumliches Konzept zur ausgewogenen Verteilung der WA-gebundenen Wohnungen erarbeitet werden.
Zu 3:
Zur Realisierung der Umsetzung des Drittelmixes pro Baublock ist eine Mindestgröße an Bruttogeschossfläche im Neubau des jeweiligen Baublockes erforderlich. Das bedeutet mindestens 180 Wohneinheiten insgesamt bzw. bei einer Drittelung mindestens 3 x 60 Wohneinheiten je Baublock. Diese Größe wird in den Baublöcken III, VI und VII erreicht und umgesetzt. Bei benachbarten kleineren Baublöcken wird der Drittelmix in zusammengefassten Baublöcken umgesetzt (z. B. Baublöcke IV und V). Im Städtebaulichen Vertrag wird eine Mietpreis- und Belegungsbindung von mindestens 20 Jahren gemäß IFB-Förderrichtlinie festgesetzt.
Zu 4:
Der Flächennachweis von 20% der Geschossfläche Wohnen für Baugemeinschaften wird im aktuellen Funktionsplanentwurf erbracht.
Das Bezirksamt Altona strebt in Abstimmung mit der Agentur für Baugemeinschaften (BSW WSB 12) und dem Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) einen Zwischenerwerb der Grundstücksflächen an. Einmalig soll die SSN Group die anfallenden Grunderwerbskosten tragen. Die Agentur für Baugemeinschaften wird in einer transparenten Konzeptvergabe die Grundstücke an Baugemeinschaften vermitteln. Auch für die Baugemeinschaften soll der Drittelmix gelten. Das geförderte Drittel der Grundstücke muss förderfähig analog der Förderrichtlinien der IFB sein.
Eine flächendeckende Verteilung der Baugemeinschaften wurde geprüft. Die Verteilung könnte im Hinblick auf die Entstehung von funktionierenden kleinräumigen Nachbarschaften Vorteile bieten. Insgesamt überwiegen jedoch die Nachteile. Die Verteilung über das gesamte Plangebiet wird sowohl von Seiten des LIG und als auch von Seiten der Agentur abgelehnt, da sich Umfang und Komplexität der erforderlichen baulichen, organisatorischen usw. Abstimmungen unangemessen erhöhen. Insbesondere wäre ein Ankauf durch den LIG nicht möglich. Der Zwischenerwerb sollte aber unbedingt die Vorzugslösung sein, da nur so die vertragliche Verpflichtung zur Realisierung von Baugemeinschaftsflächen sicher vollzogen werden kann. Auch wird sichergestellt, dass Baugemeinschaften Grundstücke zu einem gutachterlich ermittelten Verkehrswert erwerben können.
Die Verteilung auf mehrere Baublocks wird auch vonseiten des Investors abgelehnt, da befürchtet wird, dass die Baugemeinschaften aufgrund des höheren internen Koordinationsaufwandes nicht in die Planungs- und Bauabläufe der Projektentwicklung integriert werden können. Die SSN Group hat anders als einige lokale Wohnungsbauunternehmen und Baugenossenschaften bisher keine Erfahrung in der gemeinsamen Projektentwicklung mit Baugemeinschaften. Eine Überforderung mit dieser Aufgabe würde sich nachteilig auf die Baugemeinschafsprojekte auswirken.
Auf der anderen Seite erhöht die räumliche Konzentration von Baugemeinschaften die Möglichkeiten für notwendige Synergien und gemeinsame Konzeptansätze. Das wiederum lässt eine wirtschaftlichere Ausschreibung sämtlicher Bauleistungen zu. Die Baugemeinschaften können in ihrem eigenen Tempo bauen und Kosten senken.
Zu 5:
Gemäß LOI werden 5 - 10% der Wohn- und Gewerbeflächen für inklusive Projekte zur Verfügung stehen. Über die Umsetzung dieser Vorgabe werden Gespräche mit der SSN Group, den zuständigen Dienststellen im Bezirksamt Altona (SR und SL), Q8 sowie möglichen Trägern geführt.
Der Mindeststandard für eine barrierefreie Grundausstattung gemäß IFB-Förderrichtlinie soll auch für die frei finanzierten Mietwohnungen und Eigentumswohnungen festgelegt werden.
Zu 6:
Das Sudhaus und das Malzsilo sollen der FHH lastenfrei für 1 Euro zum Zweck der Errichtung eines Community Centers übertragen werden. Darüber hat die SSN Group einen Investitionskostenzuschuss in Aussicht gestellt. Die Finanzierbarkeit des Konzepts ist allerdings noch nicht gesichert.
Zu 7:
Im Städtebaulichen Vertrag werden gemäß LoI mindestens 3.000 qm BGF für einen Handwerkerhof festgeschrieben. Die Nettokaltmiete soll 9,50 Euro ohne Indexierung für mind. 10 Jahre betragen. Mindest- und Qualitätsanforderungen der Handwerkerflächen werden in Kooperation mit der BWVI entwickelt und umgesetzt.
Zu 8:
Gemäß LOI wird die Einrichtung und die Finanzierung eines Quartiers- und Mobilitätsmanagements für mind. 10 Jahre sichergestellt. Umgesetzt werden soll diese Verpflichtung durch die Gründung eines Quartiersvereins. Die SSN Group hat eine Anschubfinanzierung angeboten. Ein Konzept und ein Leistungsbild für den Quartiersverein müssen noch erarbeitet werden, ebenso eine Vereinssatzung. Auf Grund eines Konzepts kann der einmalige und regelmäßige Ressourcenbedarfs des Vereins ermittelt und die Auskömmlichkeit des angebotenen Finanzierungsbeitrags beurteilt werden.
Zu 9:
Für die notwendigen Schulerweiterungsgebäude (Klassenräume, Funktionsgebäude, Sporthalle) werden ausreichend dimensionierte Gemeinbedarfsflächen und Baugrenzen im Bebauungsplan festgesetzt. Das Bezirksamt Altona wird die zusätzlichen Sportflächenbedarfe am Standort Theodor-Haubach-Schule in die Abstimmung mit der Behörde für Schule und Berufsbildung und Schulbau Hamburg einbringen. Das Bezirksamt Altona wird sich dafür einsetzen, dass ein hochbaulicher Wettbewerb für die Erweiterung der THS durchgeführt wird und dass die Bezirksversammlung Altona in die Programmierung der Wettbewerbsaufgabe und in das Wettbewerbsverfahren eingebunden wird.
Zu 10:
Die Belebung der Erdgeschosszonen ist ein wichtiges städtebauliches Ziel. Es ist daher vorgesehen, an geeigneter Stelle entlang der Haupterschließungsstraße anstatt Wohnen gewerbliche Nutzungen zu platzieren. Dies betrifft u.a. Straßeneinmündungsbereiche zur Harkortstraße (Baublöcke I und II) und zur Haubachstraße (Baublock IX) sowie in der fußläufigen Verbindung zwischen Holstenstraße und Haupterschließungsstraße (Baublöcke VIII und IX).
Zu 11:
Die Breite der Haupterschließungsstraße beruht auf der Grundlage des Wettbewerbsergebnisses. Darauf aufbauend wurde ein Fachgutachten zur inneren Erschließung erarbeitet und mit POL VD52 sowie den Fachämtern MR2 und SL5 abgestimmt. Dabei finden verkehrliche Belange des fließenden Verkehrs (motorisierter MIV, Fußgänger, Radfahrer, ÖPNV) und des ruhenden Verkehrs ebenso Berücksichtigung wie die notwendige Straßenrauminfrastruktur (Beleuchtung, Fahrradabstellanlagen, Baumpflanzungen etc.). Vorgesehen ist sind einem Gesamtquerschnitt von 18,00 m beidseitig Gehwege mit einer Breite von je 3,65 m, beidseitig Park-/Baumstreifen mit einer Breite von je 2,10 m sowie eine Fahrbahn (für Busverkehr) von 6,50 m. Radverkehrsanlagen sind nicht erforderlich, da die Straße für Tempo 30 geplant wird.
Die vorgesehenen Gehwegbreiten sind für Sondernutzungen durch Außengastronomie nicht geeignet. Für Außengastronomie existieren an anderer Stelle im Quartier geeignete Flächen (Umgebung Community Center und Hotel im Baublock X, sog. Escheplatz zwischen Baublock II und VI).
Zu 12:
Die Planung von Gemeinschaftsflächen für gemeinwohlorientierte Aktivitäten soll in den Konzeptausschreibungen der Agentur für Baugemeinschaften berücksichtigt werden. Zentral sollen größere gemeinschaftlich nutzbare Flächen im Neuen Sudhaus (Community Center) entstehen.
Zu 13:
Die Nutzung der Katakomben unterhalb des Juliusturms ist aufgrund der verbleibenden Nettogeschossfläche (ca. 200 qm Nutzfläche) nicht möglich. Weitere Kellerflächen verbleiben noch in den Bereichen Malzsilo und Sudhaus und sind aufgrund der lichten Raumhöhe für Veranstaltungen nicht geeignet. Weitere Kellerflächen stehen nach der Bebauung des Areals nicht zur Verfügung, da diese entweder für Erschließungsmaßnahmen, Parkflächen oder Tiefgaragenflächen genutzt werden.
Darüber hinaus würden die avisierten Raumbedarfe von 300 qm bis 600 qm für einen Musikclub (entspricht in etwa 600 bis 1.200 Personen) gemäß der Versammlungsstättenverordnung zu erhöhten Anforderungen hinsichtlich der Führung und Bemessung der Rettungswege, der Rauchableitung und der Feuerlöschanlagen führen. Die bauliche Realisierung würde zu unverhältnismäßig hohen Kosten führen. Ebenso ist von Lärmkonflikten mit den Anwohnern der benachbarten Baufelder 5 und 6 auszugehen, da die Nutzungszeiten für Musikclubs gegenläufig zu den allgemein geltenden Nachtruhezeiten zwischen 22 Uhr und 6 Uhr liegen.