21-2032

Sachverhalt

Die Öffentliche Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfs Altona-Nord 28 (Holsten-Quartier) gemäß § 3 Absatz 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) wird für den Zeitraum von September bis Oktober 2021 angestrebt.

Anlass

Im Jahr 2016 hat die Carlsberg Deutschland Holding GmbH angekündigt, den Standort der Holsten-Brauerei in Hamburg-Altona aufzugeben und die Produktion nach Hausbruch im Bezirk Harburg zu verlagern. Im Mai 2016 haben Carlsberg und die Freie und Hansestadt Hamburg (FHH) einen Letter of Intent (LoI) abgeschlossen, der die wesentlichen Rahmenbedingungen für die städtebauliche Entwicklung des 8,6 ha großen Brauereigrundstücks festlegt. Das Grundstück wurde daraufhin von Carlsberg zunächst an die Gerch Group verkauft. Das Grundeigentum liegt inzwischen bei Unternehmensgesellschaften der Consus Development GmbH & Co. KG, die wiederum mehrheitlich von der zur Adler Group S.A. gehörenden Consus Real Estate AG gehalten wird. Die Consus beabsichtigt nun die städtebauliche Planung für das Holsten-Areal umzusetzen und den überwiegenden Teil des Vorhabens als Bauherr selbst zu realisieren.

Verfahrensablauf

Das Bezirksamt Altona hat am 02.12.2016 einen Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Altona-Nord 28 zur städtebaulichen Entwicklung des Holsten-Areals gefasst. Im Jahr 2017 fand ein städtebaulich-landschaftsplanerischer Wettbewerb statt, aus dem der Entwurf von Poitiers Architekten Stadtplaner RIBA und arbos freiraumplanung siegreich hervorging. Dieser Entwurf ist Grundlage der vorliegenden Funktions- und Bebauungsplanung.

Am 06.11.2019 fand die Öffentliche Plandiskussion statt. Der Bebauungsplan-Entwurf wurde im Oktober 2020 mit den Behörden und Trägern öffentlicher Belange abgestimmt.

Parallel zum Bebauungsplan-Verfahren sollen der Flächennutzungsplan (FNP) und das Landschaftsprogramm (Lapro) geändert werden, um die Voraussetzungen zur Nachnutzung ehemals industriell genutzter Flächen als Wohnbau- und Gewerbeflächen zu schaffen. Die Unterlagen werden parallel mit den Bebauungsplanunterlagen im Technischen Rathaus öffentlich ausgelegt.

Beteiligung der Öffentlichkeit

Die Beteiligung der Öffentlichkeit wurde durch mehr als 30 öffentliche Veranstaltungen unterschiedlichster Formate sichergestellt. Dazu zählten nicht nur öffentliche Versammlungen im Rahmen der vorgeschriebenen Beteiligungsschritte gemäß BauGB, sondern darüber hinaus auch ganztägige Workshops, Dialogwerkstätten und Informationsveranstaltungen zu verschiedensten Themenbereichen, zielgruppenbezogene Veranstaltungen (z.B. für Kinder und Jugendliche), themenspezifische Rundgänge, Ausstellungen von Wettbewerbsergebnissen, Arbeiten in sog. Fokusgruppen etc. Ein besonderes Augenmerk lag u.a. auch auf dem Thema Inklusion. Dazu fand ein regelmäßiger und intensiver Austausch mit Q8 Altona und dem Team Inklusives Holstenquartier (TiH) statt. Darüber hinaus wurde in mehreren Stadtteilzeitungen, durch eine Vielzahl von Newslettern sowie auf einer umfangreichen Internetseite kontinuierlich über den aktuellen Planungsstand informiert. All diese bewährten Beteiligungsformate sollen auch nach der öffentlichen Auslegung in angemessenem Maße fortgesetzt werden.

Beschlüsse der Bezirksversammlung Altona

Die Bezirksversammlung Altona ist über den Planungsausschuss mit dem Planverfahren regelmäßig befasst gewesen und hat richtungsweisende Beschlüsse getroffen. Insbesondere die Beschlüsse vom 26.04.2018 (Drs. 20-4731E und 20-9040) und vom 30.01.2020 (Drs.21-0592) sind beim vorliegenden Planentwurf berücksichtigt worden.

Gutachten

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurden mehrere Gutachten, Untersuchungen und fachliche Konzepte angefertigt, darunter eine lärmtechnische Untersuchung, ein Luftschadstoffgutachten, ein Erschütterungsgutachten, ein Verschattungsgutachten, ein Artenschutz- und Baumgutachten, ein Energiefachplan, ein Entwässerungskonzept, eine Verkehrsuntersuchung und ein Mobilitätskonzept.

Die Gutachten können im Transparenzportal der Freien und Hansestadt Hamburg unter www.transparenz.hamburg.de sowie im Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung eingesehen werden.

Planinhalt

Der vorliegende Bebauungsplan-Entwurf sieht neue Wohn- und Gewerbeflächen mit einer realisierbaren Geschossfläche von ca. 186.900 qm vor, darüber hinaus ca. 6.300 qm Geschossfläche in erhaltenswerten Bestandsgebäuden. 124.000 qm Geschossfläche entfallen auf Wohnnutzung, ca. 62.900 qm auf Gewerbenutzung. In der Gewerbenutzung sind neben Büroflächen auch Flächen für einen Handwerkerhof, ein Hotel, Einzelhandel, kleine Läden und Kitas enthalten. Die Nutzungsabsicht wird im Bebauungsplan-Entwurf durch die Festsetzungen von Allgemeinen Wohngebieten (WA), Urbanen Gebieten (MU), eines Gewerbegebiets (GE) und eines Sondergebiets (SO) gesichert. Das Grundstück der Theodor-Haubach-Schule zuzüglich der geplanten Erweiterungsfläche, auf der neben Klassenräumen auch eine für den bezirklichen Vereinssport nutzbare wettkampftaugliche Doppel-DIN-Zweifeldsporthalle geplant ist, wird als Gemeinbedarfsfläche festgesetzt.

Die denkmalgeschützte Schwankhalle sowie die stadtbildprägenden Bauten des Juliusturms, des Alten Sudhauses und des Malzsilos sowie die gründerzeitliche Wohnbebauung an der Harkort-, Haubach- und Holtenaustraße sollen erhalten werden. Daher werden städtebauliche Erhaltungsbereiche festgesetzt. Im Alten Sudhaus und im Malzsilo soll ein Quartierszentrum als neuer sozialer, kultureller, sportlicher und inklusiver Mittelpunkt eingerichtet werden.

Außerdem ist eine neue öffentliche Parkanlage geplant. Die genaue Ausgestaltung soll über einen Freiraumwettbewerb mit vorgeschalteter Öffentlichkeitsbeteiligung bestimmt werden. Kitas erhalten angrenzend, aber außerhalb der öffentlichen Parkanlage gelegene eigene Außenspielflächen gemäß den Vorgaben der Sozialbehörde.

Das Holsten-Quartier soll autoarm gestaltet werden. Ein großer Teil des Erschließungssystems besteht aus Wegen und Plätzen, die vom Autoverkehr regelhaft nicht befahren werden und die vorrangig dem Fuß- und Radverkehr sowie dem Aufenthalt dienen.

Städtebaulicher Vertrag

Parallel zum Bebauungsplanverfahren wurde ein städtebaulicher Vertrag nach § 11 des Baugesetzbuchs ausgearbeitet.

Im städtebaulichen Vertrag wird der Grundeigentümer und Bauherr Consus insbesondere die folgenden Verpflichtungen übernehmen:

- Die Übernahme einer Bauverpflichtung für rund 1.100 Wohnungen, davon ein Drittel geförderte Mietwohnungen, ein Drittel frei finanzierte Mietwohnungen und ein Drittel Eigentumswohnungen;

- Innerhalb des geförderten Drittels sollen ca. 135 Wohnungen für inklusive Wohnprojekte bereitgestellt werden. Über die Umsetzung hat die Consus bereits einen LoI mit 9 Trägern geschlossen. Alle Wohnungen im Holsten-Areal sollen mit der barrierereduzierten Grundausstattung errichtet werden;

- Die Bereitstellung von Grundstücksflächen für Wohn- und gewerbliche Baugemeinschaften;

- Die Schaffung eines mehrgeschossigen Handwerkhofs mit ca. 3.200 qm Bruttogrundfläche mit reduzierten Gewerbemieten;

- Kosten- und lastenfreie Übertragung der Flächen für eine öffentliche Parkanlage. Die Parkanlage wird vom Bezirksamt gebaut, Consus trägt 75 % der Baukosten sowie die Parkpflegekosten für 15 Jahre;

- Die kostenfreie Überlassung einer Grundstücksfläche für die Erweiterung der Theodor-Haubachschule und Beteiligung an den Mehrkosten der Abriss- und Baumaßnahme;

- Die kostenfreie Übertragung des Alten Sudhauses und des Malzsilos an die Stadt. Die Sprinkenhof GmbH soll in den Gebäuden ein Quartierszentrum errichten. Die Consus beteiligt sich an den Kosten mit 4 Mio. Euro;

- Die Einrichtung und Anschubfinanzierung eines Quartiersvereins, der Aufgaben des Quartiers- und Mobilitätsmanagements übernehmen wird;

- Die Errichtung von 3 Kindertagesstätten;

- Die Umsetzung eines Mobilitätskonzepts, das u.a. die Schaffung von Car-Sharing-Stationen, Elektroladestationen, Stadtradstationen, den Bau und Betrieb einer Quartiersgarage sowie die Einrichtung eines Mobilitätsmanagements umfasst;

- Die Umsetzung eines klimafreundlichen Energie- und Wärmeversorgungskonzepts mit Nutzung von Geothermie, Kälte-Wärme-Kopplung und Fernwärmerücklauf sowie Erzeugung von Quartiersstrom mit Photovoltaik;

- Die Herstellung der inneren Verkehrserschließung und kostenfreie Übertragung der Erschließungsanlagen inkl. Grundstücksflächen an die FHH sowie Kostenbeteiligung an Maßnahmen der äußeren Erschließung;

- Die Durchführung von hochbaulichen Wettbewerbsverfahren für alle Baufelder und die Durchführung von freiraumplanerischen Qualifizierungsverfahren für alle privaten Freiflächen (Innenhöfe).

Der städtebauliche Vertrag liegt im Entwurf vor und wird nach erfolgter Rechtsprüfung zusammen mit dem Bebauungsplan-Entwurf öffentlich ausgelegt.

Weiteres Verfahren

Um die sitzungsfreie Zeit während der Sommerpause zur Rechtsprüfung der Bebauungsplanunterlagen nutzen zu können, wird empfohlen, einen Vorratsbeschluss zur Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfes Altona-Nord 28 bereits jetzt zu fassen. Die öffentliche Auslegung soll erst erfolgen, wenn die Vertragspflichten übernehmenden Gesellschaften des Vorhabenträgers die aus Sicht des Bezirksamts Altona erforderlichen Nachweise und Erklärungen, insbesondere zu Sicherheitsleistungen und zur Rechtsnachfolge vorgelegt haben.

Dem Planungsausschuss wird empfohlen, Folgendes zu beschließen:

Der Öffentlichen Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfs Altona-Nord 28 wird unter der Bedingung zugestimmt, dass der Vorhabenträger die aus Sicht des Bezirksamt Altona erforderlichen Nachweise und Erklärungen, insbesondere zu Sicherheitsleistungen und zur Rechtsnachfolge vorgelegt hat.

Bebauungsplan-Entwurf Altona-Nord 28 (Holsten-Quartier); Zustimmung zur Öffentlichen Auslegung Beschlussempfehlung des Amtes

Beschlussempfehlung öffentlich