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Sachverhalt

A. Anlass und Ziel der Planung

Das Plangebiet liegt im Stadtteil Bramfeld im Bezirk Wandsbek. Die dortigen Grundstücksflächen befinden sich überwiegend im Eigentum der Baugenossenschaft Dennerstraße-Selbsthilfe eG (BDS), daneben einige kleinere Grundstücke in Einzeleigentum. Das Gebiet wird von Zeilenbebauung der Nachkriegszeit und einigen Solitären geprägt. Die Bestandsgebäude weisen eine nicht den aktuellen Energiestandards entsprechende Bausubstanz auf. Das Bebauungsplanverfahren soll daher eine Modernisierung des Gebäudebestands mit Aufstockung, Flächen für Anbauten oder einen vollständigen Neubau planungsrechtlich ermöglichen.

Angesichts des dringenden Wohnraumbedarfes in Hamburg erscheint das geltende Planrecht des Baustufenplanes Bramfeld (W 1 o und W 2 o) mit geringen zulässigen Nutzungsmaßen für die Entwicklung des Plangebiets, in dieser Lage unweit der gesamtstädtischen Magistrale ‘Bramfelder Chaussee‘ städtebaulich nicht mehr angemessen.

Im geplanten sektoralen Bebauungsplan werden insbesondere eine höher zulässige Geschosszahl und überbaubare Grundstücksfläche angestrebt. Damit soll ein Beitrag zum bezahlbaren Wohnraum in Hamburg geleistet werden und ein Anteil im öffentlich geförderten Wohnungsbau errichtet werden.

B. Städtebauliches und sozialräumliches Umfeld

Das nördliche und südliche Umfeld des Plangebietes ist primär von Einfamilienhäusern geprägt, östlich an das Plangebiet angrenzend ist eine gemischte Bebauung mit überwiegenden Zeilenbauten vorhanden und die Bebauung östlich des Plangebietes wird zudem durch gemischte Nutzungen mit integriertem Gewerbe geprägt. Im Westen liegt eine Kleingartensiedlung, die der Öffentlichkeit zugänglich ist. Unmittelbar im Norden befindet sich eine grüne Wegeverbindung in einer Parkanlage. Im Südwesten des Plangebietes befindet sich der Hauptfriedhof Ohlsdorf.

In Bramfeld wohnen mit Stand 2022 52.980 Einwohner. Der Stadtteil ist in Bezug auf die Altersstruktur ein vergleichsweise älterer Stadtteil. Der Anteil an unter 18-Jährigen liegt mit 15,5% unter den Durchschnittswerten des Bezirks (17,8%) und der Gesamtstadt (16,9%). Der Anteil der über 65-Jährigen fällt hingegen höher aus (Bramfeld 21,3%; Bezirk 21,1%; Hamburg 17,8%).

Darüber hinaus ist Bramfeld ein verdichteter Stadtteil. Die Bevölkerungsdichte fällt mit 5.263 Einw./qkm deutlich höher aus, als im Bezirk (3.071 Einw./qkm). Bis 2035 wird für den Stadtteil Bramfeld ein Bevölkerungszuwachs von 3.844 Einwohner prognostiziert (Berechnung ab Basisjahr 2018).

Der Anteil an Einpersonenhaushalten liegt mit 54,1% im Stadtteil deutlich oberhalb des bezirklichen Durchschnitts von 48,7%, entspricht dabei jedoch in etwa dem Wert für die Gesamtstadt (54,4%). Haushalte mit Kindern sind unterdurchschnittlich vertreten (Bramfeld 17,1%; Bezirk 19,8%; Hamburg 18,1%), der Anteil der Haushalte von Alleinerziehenden bewegt sich in etwa in der Größenordnung von Bezirk und Gesamtstadt (Bramfeld 5,0%; Bezirk 4,8%; Hamburg 4,5%).

Der Anteil an SGBII-Empfänger an der Gesamtbevölkerung entspricht mit 9,5% in etwa dem städtischen Durchschnitt von 9,2%. Der bezirkliche Durchschnitt fällt mit 8,8% geringer aus. Der Anteil der jungen Arbeitslosen (15 bis unter 25 Jahre) liegt im Bramfeld sowohl über dem bezirklichen als auch dem gesamtstädtischen Wert (Bramfeld 11,6%; Bezirk 11,1%; Hamburg 10,9%). Grundsicherung im Alter beziehen in Bramfeld 7,8 % der über 65-Jährigen. Dieser Wert fällt etwas höher aus, als der bezirkliche Anteil (6,8%) und etwas geringer als der hamburgweite Anteil (8,5%).

Die soziale Lage im Stadtteil ist insgesamt als durchschnittlich zu bewerten. Dies ist aus dem Ergebnis des RISE-Sozialmonitoring abzulesen, wonach der Großteil des Stadtteils (83,4%) den Status Index „Mittel“ aufweist (das Sozialmonitoring nutzt sozialräumliche Daten für alle Statistischen Gebiete und dient dazu, Quartiere mit sozialen Herausforderungen frühzeitig zu erkennen).

Die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner:in liegt in Bramfeld bei 39,4qm und trifft damit exakt den gesamtstädtischen Wert. Im Bezirk liegt die Wohnfläche bei durchschnittlich 41,7%.

Die durchschnittliche Wohnungsgröße fällt in Bramfeld hingegen sowohl im bezirklichen, als auch im hamburgweiten Vergleich niedriger aus (Bramfeld 71,5qm; Bezirk 83,7qm; Hamburg 76,3qm). Auch der Anteil der Sozialwohnungen fällt in Bramfeld mit 6,1% niedriger aus (Bezirk 7,5%; Hamburg 7,9%). Zudem fällt ca. die Hälfte (50,7%) dieser Wohnungen bis 2027 aus der Bindung.

C. Planungskonzept

Die Planung sieht zurzeit vier Baufelder vor:

nördlich, westlich, südlich des Haidlandsringes mit bis zu vier Vollgeschossen (Bestand überwiegend zwei/drei Vollgeschosse)
östlich des Haidlandsringes mit vier bis zu fünf Vollgeschossen (Bestand drei/vier Vollgeschosse)
westlich des Bramfelder Drift weitgehend bestandsgemäß mit bis zu neun Vollgeschossen
nördlich des Haidlandsweges mit drei Vollgeschossen (Bestand ein/zwei Vollgeschosse)

Im Plangebiet soll vorrausichtlich eine GRZ von 0,4 festgesetzt werden, die den Orientierungswert für eine Begrenzung der GRZ nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) darstellt.

D. Plangebiet, geltendes Planrecht, Planbedarf

Das vorgesehene Plangebiet umfasst die Flurstücke 4257, 8834, 8740, 8741, 9449, 9450, 8171, 3311, 3312, 3313, 3318, 3327 sowie 3328 der Gemarkung Bramfeld im Stadtteil Bramfeld, Ortsteil 515, im Bezirk Wandsbek. Es wird im Westen durch eine Kleingartensiedlung und im Norden durch eine Grünanlage begrenzt, während im Osten die Bramfelder Drift und im Süden der Hailandsweg die Plangebietsgrenzen bilden.

Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Baustufenplanes Bramfeld vom 14.01.1955, der für den überwiegenden Teil des Plangebiets eine eingeschossige Bebauung mit Wohnen in offener Bauweise (W 1 o) und im Süden im Bereich des Haidlandsweges zweigeschossiges Wohnen in offener Bauweise (W 2 o) festsetzt. Ein schmaler Teilbereich auf den Flurstücken 9450 und 9449 ist im Osten auch als W 2 o festgesetzt. Außerdem soll eine Teilfläche des Teilbebauungsplanes 392 aufgehoben werden, der auf Teilflächen des Plangebietes u.a. nicht mehr benötigte und die realisierte Straßenfläche festsetzt.

In einem Städtebaulichen Vertrag sollen u.a. - ggf. anteilig - geförderter Wohnungsbau mit der Planungsbegünstigten BDS vereinbart werden.

Das „Sektorale Bebauungsplanverfahren“, ist 2021 mit dem Bauland-Mobilisierungsgesetz befristet als § 9 Absatz 2 d in das BauGB als Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eingefügt worden. Es dient der Schaffung von Wohnraum im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB oder -wie hier- in Bereichen mit übergeleitetem, altem Planrecht (vgl. § 246 Absatz 6 BauGB) und ist auf nur wenige Festsetzungen beschränkt. Insoweit ist dieses Instrument weniger komplex als das klassische, vollumfängliche Bebauungsplanverfahren. Neben diesem einfachen Bebauungsplan gilt für die darin nicht geregelten Sachverhalte das bisherige Planrecht fort.

Der Bebauungsplan soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt werden. Die zulässige Grundfläche übersteigt bei der festgesetzten GRZ von 0,4 vorrausichtlich insgesamt die Größe von 20.000 qm, daher wird eine Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB durchgeführt, um mögliche Umweltauswirkungen zu klären.

Es wird daher vorgeschlagen, ein Bebauungsplanverfahren mit der Bezeichnung Bramfeld 74 nach § 9 Abs. 2 d BauGB einzuleiten und am 29.01.2024 eine öffentliche Plandiskussion durchzuführen.