Bebauungsplanverfahren Wandsbek 88 - Ziethenstraße - Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens - Öffentliche Plandiskussion am 10.11.2025

A. Anlass und Ziel der Planung

Das in städtischem Eigentum befindliche Plangebiet mit einer Größe von rd. 1,8 ha liegt im Stadtteil Wandsbek südlich der Ziethenstraße zwischen Holstenhofweg, der zukünftigen Trasse der S-Bahnlinie S4 und dem Gewerbegebiet Neumann-Reichardt-Straße. Es wird derzeit mit rd. 25 Parzellen überwiegend kleingärtnerisch genutzt und wurde aufgrund seiner innerstädtischen Lage und der guten verkehrlichen Anbindung durch die nahegelegene Magistrale Ahrensburger Straße sowie den künftigen S4-Haltepunkt „Holstenhofweg“ als ein wichtiges Potenzial für eine bauliche Entwicklung erkannt.

Vor diesem Hintergrund soll das Grundstück für eine Wohnnutzung im Geschosswohnungsbau mit etwa 150 Wohneinheiten sowie ergänzende Nutzungen aktiviert werden. Dazu ist die Schaffung neuen Planrechts erforderlich.

Die Entwicklung des Plangebiets erfolgt durch die steg Hamburg mbH im Auftrag des Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG). Nach Abschluss des Planverfahrens soll das Baugrundstück voraussichtlich durch eine Ausschreibung auf das Konzept vergeben werden.

Im südwestlichen Bereich des Plangebiets befindet sich überdies ein nach § 30 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) gesetzlich geschütztes Biotop (Teich). Dieses soll im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens planungsrechtlich gesichert werden.

Für die im Plangebiet befindlichen Kleingartenparzellen ist eine Verlagerung an den Wandseredder (Flurstücke 311, 312 und 7125 Gemarkung Alt-Rahlstedt) vorgesehen. Eine dortige Realisierung von Ersatzflächen wird planbegleitend geprüft.Dies erfolgt u.a. durch eine Abstimmung mit dem Landesbund der Gartenfreunde Hamburg.

B. Städtebauliches und sozialräumliches Umfeld

Das nähere Umfeld des Plangebiets ist geprägt durch eine gemischte städtebauliche Struktur aus Wohn- und Gewerbenutzung. Nördlich und östlich des Plangebiets schließen gewachsene Wohngebiete mit überwiegend ein- bis zweigeschossiger Einfamilienhäuser- und Reihenhausbebauung an. Im weiteren Verlauf rund 350 Meter vom Plangebiet entfernt verläuft nördlich die Ahrensburger Straße mit einer Vielzahl an Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten.

Westlich grenzt das Plangebiet unmittelbar an die Gewerbelagen der Neumann-Reichardt-Straße, die durch großflächige Gewerbe-, Lager- und Dienstleistungsnutzungen geprägt sind.

Südlich verläuft die bestehende Regionalbahnstrecke Hamburg-Lübeck, auf der künftig auch die neue S-Bahnlinie S4 verkehren wird. In fußläufiger Entfernung zum Plangebiet ist in diesem Zusammenhang die neue S-Bahnstation „Holstenhofweg“ vorgesehen.

In weiterer Entfernung nordwestlich liegt das Wandsbeker Zentrum, das vom Plangebiet aus in etwa 10 Minuten mit dem Fahrrad oder dem PKW erreichbar ist und eine umfassende Nahversorgung sowie eine leistungsfähige Anbindung an den ÖPNV bietet.

In Wandsbek wohnen mit Stand 2023 38.314 Einwohner:innen. Im Vergleich zum Bezirk und zur Gesamtstadt fällt der Anteil der unter 18-Jährigen in Wandsbek niedriger aus (Stadtteil Wandsbek 14,5%; Bezirk Wandsbek 17,7%; Hamburg 16,8%). Auch der Anteil der über 65-Jährigen liegt mit 17% etwas unter dem bezirklichen (21,1%) und gesamtstädtischen Wert (17,8%), wobei die Differenz zum Bezirk deutlicher ausfällt als zur Gesamtstadt.Bis 2040 ist ein Bevölkerungszuwachs auf insgesamt 40.619 Einwohner:innen für den Stadtteil Wandsbek prognostiziert.

Wandsbek ist mit 6.446 Einw./qkm aufgrund der integrierten Lage ein vergleichsweise dicht besiedelter Stadtteil (Bezirk 3.086 Einw./qkm, Gesamtstadt 2.594 Einw./qkm). Im Jahr 2023 konnte Wandsbek ein positives Wanderungssaldo von +145 Zuzügen verzeichnen. Der Anteil an Einpersonenhaushalten liegt im Stadtteil Wandsbek mit 61,6% deutlich über dem bezirklichen (49,4%) und gesamtstädtischen (54,9%) Wert. Gegensätzlich stellt sich die Lage bzgl. der Haushalte mit Kindern dar. Dieser Anteil liegt in Wandsbek mit 13,9% sowohl unter dem bezirklichen (19,6%) als auch dem gesamtstädtischen (17,8%) Wert. Gleichermaßen verhältes sich mit dem Anteil von Haushalten mit Alleinerziehenden (Stadtteil Wandsbek 27%; Bezirk Wandsbek 24,9%, Hamburg 25,7%).Der Anteil an SGB II-Empfänger:innen an der Gesamtbevölkerung liegt in Wandsbek etwas über den Werten des Bezirks und der Stadt (Stadtteil Wandsbek 10,6%; Bezirk Wandsbek 9,3%; Hamburg 10%). Der Anteil an jungen Arbeitslosen (15 bis unter 25 Jahre) liegt ungefähr im bezirklichen und gesamtstädtischen Durchschnitt (Stadtteil Wandsbek 12,5%, Bezirk Wandsbek 11,7%, Hamburg 12,4%). Im Vergleich zum Bezirk beziehen im Stadtteil Wandsbek hingegen mehr Menschen Grundsicherung im Alter (Stadtteil Wandsbek 9,8%; Bezirk Wandsbek 7,1%). Im Vergleich zur hamburgweiten Betrachtung fällt der Unterschied nicht ganz so deutlich aus (Hamburg 8,5%).

Die soziale Lage im Stadtteil ist insgesamt als durchschnittlich zu bewerten. Dies ist aus dem Ergebnis des RISE-Sozialmonitoring abzulesen, wonach der Großteil des Stadtteils (87,8%) den Status Index „mittel“ aufweist.

In Bezug auf die durchschnittliche Wohnungsgröße fallen die Wohnungen in Wandsbek vergleichsweise klein aus. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Wandsbek ist mit 65,1 qm deutlich geringer als der Bezirksdurchschnitt (83,9 qm). Der hamburgweite Durchschnitt beträgt 76,4 qm. Gleichermaßen verhält es sich mit der durchschnittlichen Wohnfläche pro Einwohner (Stadtteil Wandsbek 36,4 qm; Bezirk Wandsbek 41,3 qm; Hamburg 38,8 qm).

Mit 6,3% fällt auch der Anteil an Sozialwohnungen im Stadtteil niedriger aus (Bezirk Wandsbek 7,1%; Hamburg 8%). 36,1% dieser Sozialwohnungen fallen bis 2029 aus der Bindung.

C. Bebauungs- und Freiraumkonzept

Das Bebauungs- und Freiraumkonzept für das benannte Plangebiet basiert auf einem Planungsvorschlag der steg Hamburg, welche durch das Architekturbüro coido architects erarbeitet wurde. Zentrales Element des Konzepts ist eine weitgehend geschlossene Blockrandbebauung. Diese reagiert durch eine differenzierte Höhenentwicklung sowie eine Nutzungsmischung mit dem Schwerpunkt auf Wohnen auf die städtebauliche und freiräumliche Umgebung.

Entlang des Holstenhofwegs ist eine sechsgeschossige Bebauung vorgesehen. Zur südlich verlaufenden Bahntrasse wird die Bebauung mit fünf Geschossen fortgeführt. Diese bauliche Ausformung soll u.a. eine abschirmende Wirkung vor Straßen- und Schienenlärm gegenüber dem Wohnquartier erzielen. Ziel ist die Schaffung eines lärmabgewandten und somit ruhigen Innenhofs. Entlang der Ziethenstraße sowie an der westlichen Grenze des Plangebiets sieht das Konzept überwiegend eine viergeschossige Bebauungvor.

Entlang des Holstenhofwegs sind Flächen für gewerbliche Nutzungen vorgesehen. Diese sollen z.B. eine kleinteilige Nahversorgung sowie ergänzende Dienstleistungsangebote ermöglichen.

Es ist vorgesehen, die Blockrandbebauung an zwei Stellen gezielt zu öffnen und eine Durchwegung zu ermöglichen. Diese Öffnungen schaffen neue Blick- und Wegebeziehungen zwischen Freiraum, dem neuen Wohnquartier sowie den angrenzenden Straßen.

Zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs vorzugsweise in einer Tiefgarage wird eine Konzeption noch erarbeitet. Die steg Hamburg mbH geht davon aus, dass angesichts der zukünftig unmittelbar am S4-Haltepunkt befindlichen Lage des Plangebiets ein vergleichsweise reduzierter Stellplatzschlüssel zur Anwendung kommen kann. Ergänzend ist im Nahbereich zur geplanten S-Bahnstation am Holstenhofweg eine Mobilitätsstation vorgesehen. Diese soll die zukünftigen Angebote der Deutschen Bahn mit quartiersbezogenen Mobilitätsangeboten verknüpfen.

Das Plangebiet ist bereits über die angrenzenden Straßen erschlossen. Die Notwendigkeit zusätzlicher Straßenverkehrsflächen sowie möglicher Anpassungsbedarfeist im Bebauungsplanverfahrenzu prüfen. Auch angesichts des noch frühen Planungsstadiums bleiben Weiterentwicklungen im baulich-räumlichen Konzept vorbehalten.

D. Plangebiet, geltendes Planrecht, Planbedarf

Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des BebauungsplansWandsbek 13 / Marienthal 2 vom 07. Dezember 1962, welcher den Bereich im Wesentlichen als Geschäfts- und Ladengebiet festsetzt. Zulässig sind eine maximal zweigeschossige Bebauung bei einer geschlossenen Bauweise sowie eine maximale Traufhöhe von 7,50 m. Ziel des geltenden Bebauungsplans war es, im Bereich des Plangebiets die Entwicklung eines Laden- und Kleingewerbezentrums zu ermöglichen. Das im südwestlichen Teil des Plangebiets gelegene Teich einschließlich seiner Rand- und Uferbereiche ist zwar als „Teich“ gekennzeichnet, wird jedoch als Grün- und Erholungsfläche sowie teilweise als Straßen- und Wegefläche und als Bahnanlage festgesetzt. Auf einer nördlichen Teilfläche sind überdies Baulinien dargestellt.

Aufgrund der neuen städtebaulichen Zielsetzungen ist das geltende Planrecht nicht mehr geeignet, eine nachhaltige und bedarfsgerechte Entwicklung des Plangebiets zu ermöglichen. Für die Ermöglichung der geplanten städtebaulichen Entwicklung ist daher die Schaffung neuen Planrechts erforderlich.

Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung der Neubekanntmachung vom 22. Oktober 1997 (HmbGVBl. l S. 485)stellt das Plangebiet überwiegend als Wohnbaufläche dar. Im Süden wird eine Teilfläche entlang der Bahngleise als Flächen für Bahnanlagen dargestellt. Der Bebauungsplan ist gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Eine Änderung des Flächennutzungsplans ist nicht erforderlich.

Das Landschaftsprogramm für die Freie und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 (HmbGVBl. l S. 363) stellt für das gesamte Plangebiet das Milieu „Grünanlage, eingeschränkt nutzbar“ dar. Im südlichen Grenzverlauf entlang der Bahntrasse wird dieses von der milieuübergreifenden Funktion „Entwicklungsbereich Naturhaushalt“ sowie in einer nordöstlichen Teilfläche von der milieuübergreifenden Funktion „Schutz des Grundwassers / Stauwassers“ überlagert. Die Karte „Arten- und Biotopschutz“ stellt das gesamte Plangebiet als „Sonstige Grünanlage“ dar. Das Erfordernis einer Anpassung wird im Zuge des Verfahrens geprüft.

Die Fachkarte „Grün Vernetzen“ des Landschaftsprogramms stellt die Fläche des Plangebietes als „Sonstige Grünanlage/Freifläche“ dar, die überlagert dargestellt ist als „Siedlungsfläche mit ausgeprägtem Wärminseleffekt“. Die Fachkarte Arten- und Biotopschutz stellt für das Plangebiet „sonstige Grünanlage“ dar. Südlich dieses Bereichs verläuft die „Gleisanlage“. Der Teich im westlichen Bereich des Plangebiets ist in der Flächenkulisse des Vertrags für Hamburgs Stadtgrün als „Parkanlage Klein Uglei“berücksichtigt.

Das Plangebiet ist zudem durch die Planungen der künftigen S-Bahnlinie S4 berührt. So werden Teile der östlichen und südlichen Plangebietsflächen für die Baustelleneinrichtung benötigt. In diesem Zuge soll für den Bau der Haltestelle eine neue Brücke errichtet werden. Darüber hinaus ist im südlichen Teil des Plangebiets von der Bahn eine Auswuchsbeschränkung vorgesehen. Dies kann möglicherweise zur Beseitigung weiter Teile des Baumbestandes in diesen Bereichen führen.

Der Bebauungsplan soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren liegen vor, da der Bebauungsplan der Innenentwicklung dient und weniger als 20.000 m² Grundfläche festsetzen soll.

Es wird vorgeschlagen, ein Bebauungsplanverfahren mit der vorgesehenen Bezeichnung Wandsbek88–Ziethenstraße/Holstenhofweg einzuleiten und am 10.11.2025 als frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB eine öffentliche Plandiskussion durchzuführen.

Der Ausschuss wird gebeten,der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens Wandsbek 88 und der Durchführung einer öffentlichen Plandiskussion am 10.11.2025 zuzustimmen.

- Plangebietsabgrenzung zum Bebauungsplanverfahren Wandsbek 88 – Ziethenstraße/Holstenhofweg

- Konzept - Vorentwurf

Ziethenstraße Holstenhofweg Neumann-Reichardt-Straße Ahrensburger Str. Wandsbek Hamburg

Die Erkennung von Orten anhand des Textes der Drucksache kann ungenau sein. Es ist daher möglich, das Orte gar nicht oder falsch erkannt werden.