Bebauungsplanverfahren Wandsbek 87 - Auf dem Königslande - Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens - Öffentliche Plandiskussion am 06.05.2024

 

A. Anlass und Ziel der Planung

Zwischen Walddörferstraße, Lesserstraße, Friedrich-Ebert-Damm und Holzmühlenstraße im Stadtteil Wandsbek befindet sich ein innerstädtisches, gemischt genutztes Quartier mit gewachsenen heterogenen Bebauungsstrukturen von etwa 20 ha Größe, das sich überwiegend in den 1960er bis 1980er Jahren entwickelt hat. Es setzt sich im Wesentlichen aus stellenweise drei- und viergeschossigem Geschosswohnungsbau entlang der Ränder der Baublöcke sowie gewerblich genutzten Flächen mit ein- bis zweigeschossigem Gebäudebestand insbesondere im Innenbereich der Baublöcke zusammen. Hier besteht ein kleinteiliges Nebeneinander aus handwerklichen Betrieben, Einzelhandel, Büro- und Dienstleistungsbetrieben, Vergnügungsstätten, einer Kirchengemeinde, einer berufsbildenden Schule und einzelnen Gaststätten. Zudem befinden sich hier einige Leerstände und eine Anzahl untergenutzter, größtenteils versiegelter Flächen mit Nachverdichtungspotenzial.

Vor diesem Hintergrund wurde mit dem Ziel einer städtebaulichen Weiterentwicklung des Quartiers ein städtebauliches Gutachten zum Quartier „Auf dem Königslande“ beauftragt und 2020 abgeschlossen (vgl. Drs. 20-2371, Drs. 20-5410, Drs. 21-0704).

Im Zuge des Gutachtenprozesses wurden eine detaillierte Bestandsaufnahme und eine intensive Beteiligung von Eigentümer/innen und Nutzer/innen durchgeführt sowie Entwicklungsoptionen abgeleitet. Darauf aufbauend wurde ein integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept in Form eines Masterplanes erarbeitet, der die Rahmenbedingungen für die zukünftige Planung definiert und eine konzeptionelle Grundlage zur Entwicklung des Quartiers bildet. Insbesondere sieht der Masterplan die Fortsetzung der vorhandenen Nutzungsmischung unter einer Intensivierung der Wohnnutzung und Nachverdichtung gewerblicher Nutzungen, die mit dem Wohnen verträglich sind, sowie die insgesamt effizientere Ausnutzung der Flächen vor, um ein gemischt genutztes, urbanes innerstädtisches Quartier zu schaffen. Dabei sollen nach Möglichkeit auch öffentlich nutzbare Grünflächen bzw. Freiräume entwickelt werden.

Für die städtebauliche Weiterentwicklung im Sinne des Masterplans ist die Schaffung neuen Planungsrechts erforderlich.

Aufgrund der Vielzahl privater Eigentümer kann absehbar nur eine schrittweise Entwicklung des Quartiers „Auf dem Königslande“ erfolgen. Da im südlichen und mittleren Bereich des Quartiers das größte Entwicklungspotenzial erkannt wird, soll zunächst für diesen Bereich ein Bebauungsplanverfahren eingeleitet werden.

 

 

B. Städtebauliches und sozialräumliches Umfeld

Das Plangebiet liegt an einem innerstädtischen und mit dem öffentlichen Nahverkehr gut angebundenen Standort in unmittelbarer Nähe zum Hauptzentrum „Wandsbek“. Die nächstgelegene Schnellbahnstation „Straßburger Straße“ liegt in etwa 500 m Entfernung westlich vom Plangebiet.

Das Plangebiet wird umgeben von städtebaulich heterogenen Strukturen durchmischter Nutzungen mit Gebäuden aus unterschiedlichen Bauepochen. Die umliegenden Straßen sind insbesondere von Geschosswohnungsbauten und gewerblichen Nutzungen geprägt, die sich oftmals in den Erdgeschossen der Wohngebäude befinden. Im Süden grenzt die Walddörferstraße mit u. a. einem großflächigen Nahversorgungsmarkt an.

Etwa 200 m südlich des Plangebiets verläuft der Wandse-Grünzug, der von der Außenalster über verschiedene Parkanlagen, Grün- und Freiflächen und die Naturschutzgebiete Stellmoor Tunneltal und Höltigbaum bis in den Kreis Storman führt. Nordwestlich des Plangebiets befinden sich unmittelbar angrenzend der Kleingartengrünzug am Eulenkamp sowie etwa 500 m entfernt der Dulsberg-Grünzug mit verschiedenen Spielplätzen und Sportangeboten. Etwa 100 m östlich am Ende der Hinschenfelder Straße befindet sich ein öffentlicher Spielplatz.

In Wandsbek wohnen mit Stand 2022 38.201 Einwohner/innen. Im Vergleich zum Bezirk und zur Gesamtstadt fällt der Anteil der unter 18-Jährigen in Wandsbek niedriger aus (Stadtteil Wandsbek 14,4%; Bezirk Wandsbek 17,8%; Hamburg 16,9%). Auch der Anteil der über 65-Jährigen liegt mit 17% etwas unter dem bezirklichen (21,1%) und gesamtstädtischen Wert (17,8%), wobei die Differenz zum Bezirk deutlicher ausfällt als zur Gesamtstadt. Bis 2035 ist ein Bevölkerungszuwachs auf insgesamt 40.944 Einwohner/innen für den Stadtteil Wandsbek prognostiziert.

Wandsbek ist ein dicht besiedelter Stadtteil. Die Bevölkerungsdichte fällt mit 6.427 Einw./qkm mehr als doppelt so hoch aus wie im Bezirk (3.010 Einw./qkm) und der Gesamtstadt (2.517 Einw./qkm). Im Jahr 2022 konnte Wandsbek ein positives Wanderungssaldo von +798 Zuzügen verzeichnen.

Der Anteil an Einpersonenhaushalten liegt in Wandsbek mit 61,2% deutlich über dem bezirklichen (48,9%) und gesamtstädtischen (54,5%) Durchschnittswert. Gegensätzlich stellt sich die Lage bzgl. der Haushalte mit Kindern dar. Dieser Anteil liegt im Stadtteil Wandsbek mit 13,9% sowohl unter dem bezirklichen (19,7%) als auch dem gesamtstädtischen (18%) Wert. Gleichermaßen verhält es sich mit dem Anteil von Haushalten mit Alleinerziehenden, wobei der Abstand zum Bezirk und zu Gesamtstadt gering ausfällt (Stadtteil Wandsbek 3,7%; Bezirk Wandsbek 4,9%, Hamburg 4,6%).

Der Anteil an SGB II Empfänger/innen an der Gesamtbevölkerung liegt in Wandsbek etwas über den Werten des Bezirks und der Stadt (Stadtteil Wandsbek 10,3%; Bezirk Wandsbek 9,2%; Hamburg 9,9%). Der Anteil an jungen Arbeitslosen (15 bis unter 25 Jahre) liegt ungefähr im bezirklichen und gesamtstädtischen Durchschnitt (Stadtteil Wandsbek 11,8 %, Bezirk Wandsbek 11,4%, Hamburg 12%). Im Vergleich zum Bezirk beziehen im Stadtteil Wandsbek hingegen mehr Menschen Grundsicherung im Alter (Stadtteil Wandsbek 8,7%; Bezirk Wandsbek 6,3%). Im Vergleich zur hamburgweiten Betrachtung fällt der Unterschied nicht ganz so deutlich aus (Hamburg 8,2%).

Die soziale Lage im Stadtteil ist insgesamt als durchschnittlich zu bewerten. Dies ist aus dem Ergebnis des RISE-Sozialmonitoring abzulesen, wonach fast der gesamte Stadtteil (93,3%) den Status Index „mittel“ aufweist (Das Sozialmonitoring nutzt sozialräumliche Daten für alle Statistischen Gebiete und dient dazu, Quartiere mit sozialen Herausforderungen frühzeitig zu erkennen.).

In Bezug auf die durchschnittliche Wohnungsgröße fallen die Wohnungen in Wandsbek klein aus. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Wandsbek ist mit 65,1 qm deutlich geringer als der Bezirksdurchschnitt (83,9 qm). Der hamburgweite Durschnitt beträgt 76,3 qm. Gleichermaßen verhält es sich mit der durchschnittlichen Wohnfläche pro Einwohner:in (Stadtteil Wandsbek 36,5 qm; Bezirk Wandsbek 41,3 qm; Hamburg 38,9 qm).

Mit 6,3% fällt auch der Anteil an Sozialwohnungen im Stadtteil niedriger aus (Bezirk Wandsbek 7,3%; Hamburg 7,9%). 35,5% dieser Sozialwohnungen fallen bis 2028 aus der Bindung.

 

 

C. Städtebaulich-freiraumplanerisches Konzept

Der Masterplan sieht eine städtebauliche Neuordnung des Quartiers vor, die im Bereich des einzuleitenden Bebauungsplans teilweise durch Ergänzungen des Bestands sowie durch neue städtebauliche Strukturen hergestellt werden soll.

Im Rahmen einer maßvollen Erhöhung der baulichen Dichte soll das Plangebiet nachverdichtet werden: Die bestehenden Randbebauungen sollen ergänzt werden, um Baublöcke zu schließen und eine klarere städtebauliche Struktur entlang der Straßen zu schaffen. Die Gewerbestrukturen in den Blockinnenbereichen sollen unter Berücksichtigung von verträglichen Höhenstaffelungen und der Inanspruchnahme untergenutzter Flächen neu geordnet werden. Die öffentlichen Räume sollen eine Aufwertung erfahren, indem u. a. attraktive Wegeverbindungen geschaffen werden.

Hinsichtlich des angestrebten Nutzungsmixes wird eine abgestufte, gegliederte Durchmischung von Gewerbe- und Wohnnutzungen angestrebt: Die Blockrandbereiche sollen auch künftig vorrangig dem Wohnen dienen, jedoch ergänzt durch gewerbliche Nutzungen; und das Innere der Baublöcke soll weiterhin vorwiegend gewerblich geprägt bleiben. Demzufolge soll im Plangebiet zukünftig voraussichtlich insbesondere ein Urbanes Gebiet (MU) festgesetzt werden, welches entsprechend der angestrebten Nutzungen räumlich gegliedert werden kann.

Im Plangebiet und im Umfeld besteht eine Unterversorgung an nutzbaren Freiflächen und öffentlichen Grünflächen. Die umgebenden Kleingartengrünzüge sind nur eingeschränkt nutzbar und die im Süden verlaufende Wandse ist im für das Gebiet wesentlichen Teil entlang des Hefewerks kanalisiert und ist mit Ausnahme der Wegefunktion für weitere typische Freiraumnutzungen nicht verfügbar. Daher sieht der Masterplan einen Quartierspark als öffentliche Grünfläche vor. Ferner ist in südlicher Verlängerung des Hinschenfelder Stiegs eine Grünwegeverbindung durch das Quartier vorgesehen, die die Straße „Auf dem Königslande“ quert, an den Keßlerweg im Süden des Quartiers anschließt und das Quartier an übergeordnete Grünstrukturen (insbesondere der Wandse-Grünzug im Süden) anschließen soll.

Das Plangebiet ist bereits über die angrenzenden Straßen erschlossen. Die Notwendigkeit zusätzlicher Straßenverkehrsflächen, auch zur Erschließung insbesondere der Blockinnenbereiche muss im weiteren Verfahren geprüft werden.

Zu berücksichtigen ist, dass der Masterplan keinen abschließenden städtebaulichen Entwurf darstellt, sondern die konzeptionelle Grundlage der zukünftigen Entwicklung des Quartiers bildet. Daher kann sich das Plankonzept im weiteren Verfahren insbesondere auch unter Berücksichtigung z.B. nachfolgender Fragen noch weiterentwickeln:

-          mögliche zusätzliche Erschließungsbedarfe

-          Maßnahmen zum Lärmschutz

-          Freiraumentwicklung

-          mögliche gestalterische Vorgaben

-          Maßnahmen zur Regenwasserbewirtschaftung bzw. -versickerung

 

 

D. Plangebiet, geltendes Planrecht, Planbedarf

 

Das zur Einleitung vorgesehene Plangebiet wird begrenzt durch die Straße Behnkenkammer im Westen, Wiemannweg im Süden, Lesserstraße im Westen, Hinschenfelder Straße im Norden, Holzmühlenstraße im Osten, Auf dem Königslande im Süden, Schwarzlosestraße im Osten und Walddörferstraße im Süden und umfasst ca. 11,6 ha.

Das vorgesehene Plangebiet liegt im Geltungsbereich der Durchführungspläne D 418 (westlich der Straße „Behnkenkammer“) vom 04.04.1961, D 419 (südlich der Straße „Auf dem Königslande“) vom 09.05.1960 und D 420 (nördlich der Straße „Auf dem Königslande“) vom 19.02.1960.

Der Durchführungsplan D 418 setzt eine dreigeschossige geschlossene Wohnbebauung („W 3g“) in zwei Baukörpern mit einer maximalen Gebäudetiefe von zwölf Metern fest. Dies wird bereits durch den baulichen Bestand (viergeschossig) übertroffen.

Der Durchführungsplan D 419 setzt im Wesentlichen eine drei- bis viergeschossige geschlossene Wohnbebauung („W 3 g“ bzw. „W 4 g“) am südlichen und westlichen Rand seines Geltungsbereichs fest. Am östlichen Rand ist ein zwei- bis dreigeschossiges geschlossen gebautes Geschäftsgebiet („G 2 g“ bzw. „G 3 g“) und im Blockinneren ist vornehmlich ein eingeschossiges großflächiges Geschäftsgebiet festgesetzt. Darüber hinaus besteht aufgrund der Baugrenzen (Baukörperfestsetzungen) ein relativ hoher Anteil nicht bebaubarer Flächen.

Der Durchführungsplan D 420 setzt im Wesentlichen ebenfalls einzelne drei- bis viergeschossige geschlossene Wohnbebauungen („W 3 g“ bzw. „W 4 g“) entlang der Blockränder, insbesondere im Westen und Osten des Baublocks, fest. Am nördlichen und südlichen Blockrand sind zudem zwei- bis dreigeschossige geschlossene Geschäftsgebiete („G 2 g“ bzw. „G 3 g“) mit Baukörperbegrenzungen festgesetzt. Im Blockinneren sind mehrere großflächige eingeschossige Geschäftsgebiete („G 1 g“) festgesetzt. Auch hier besteht ein relativ hoher Anteil nicht bebaubarer Flächen.

Überwiegend ermöglicht das geltende Planrecht (Durchführungspläne 418, 419 und 420) nur eine in Bezug auf die innerstädtische, gut erschlossene Lage sehr begrenzte bauliche Ausnutzung. Zudem wird eine Weiterentwicklung von Wohnungsbau durch die in Teilbereichen geltende Festsetzung „Geschäftsgebiet“ gemäß Baupolizeiverordnung über den Bestand hinaus erschwert. Daher ist für die Umnutzung, Neuordnung und Nachverdichtung der Flächen entsprechend der Grundzüge des Masterplans die Schaffung neuen Planrechts erforderlich.

Der Flächennutzungsplan stellt im vorgesehenen Plangebiet überwiegend „Gewerbliche Bauflächen“ dar. Am westlichen Rand des Plangebiets sind „Wohnbauflächen“ dargestellt.

Das Landschaftsprogramm stellt im gesamten Plangebiets einen „Entwicklungsbereich Naturhaushalt“ dar. Im überwiegenden Bereich des Plangebiets ist „Gewerbe/Industrie und Hafen“ dargestellt. Im westlichen und z. T. im östlichen Randbereich ist die Nutzung „Etagenwohnen“ dargestellt. Entlang der nördlichen Grenze des Plangebiets ist eine „Grüne Wegeverbindung“ dargestellt, die den Kleingartengrünzug „Grüner Weg“ westlich des Gewerbeparks Friedrich-Ebert-Damm mit dem Kleingartengrünzug am Eulenkamp verbindet.

Die Fachkarte Grün Vernetzen des Landschaftsprogramms stellt die Flächen des Plangebietes als „Bauflächen“ dar, die überlagert dargestellt sind als „Siedlungsflächen mit ausgeprägtem Wärminseleffekt“ und „Qualitätsoffensive Freiraum im Siedlungszusammenhang“, sowie teil-weise „Prioritäre Flächen mit hohem Versickerungspotential“ dar.

Die Karte Arten- und Biotopschutz stellt im überwiegenden Bereich des Plangebiets „Industrie- Gewerbe- und Hafenflächen“ und im westlichen und z. T. im östlichen Randbereich „städtisch geprägte Bereiche“ dar.

Entsprechend der veränderten städtebaulichen Zielsetzungen ergeben sich bei der Aufstellung des Bebauungsplans voraussichtlich Änderungsbedarfe auf der Ebene der übergeordneten Planungen (Flächennutzungsplan und Landschaftsprogramm mit Fachkarten).

Es wird vorgeschlagen, ein Bebauungsplanverfahren mit der vorgesehenen Bezeichnung Wandsbek 87 einzuleiten und am 06. Mai 2024 eine öffentliche Plandiskussion als frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch durchzuführen.

 

Beschluss:

 

Der Ausschuss wird gebeten,

der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens Wandsbek 87 und der Durchführung einer öffentlichen Plandiskussion am 06.05.2024

zuzustimmen.