Bebauungsplanverfahren Tonndorf 36 - Stein-Hardenberg-Straße/Sonnenredder - Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens - Öffentliche Plandiskussion am 29.05.2024

A. Anlass und Ziel der Planung

Im Zuge der Umsetzung des bezirklichen Magistralenkonzepts und der darauf aufbauenden Rahmenplanung für Tonndorf sollen an der Magistrale Stein-Hardenberg-Straße im Stadtteil Tonndorf vorhandene Wohnbauflächen der Lagegunst entsprechend stärker baulich ausgenutzt werden sowie weitere Flächen in ihrer Nutzung und Funktion planungsrechtlich gesichert und entwickelt werden.

Das vorgesehene Plangebiet liegt nördlich der Stein-Hardenberg-Straße und wird im Westen sowie Norden vom Sonnenredder und im Osten vom Sonnenweg begrenzt. Insgesamt wird es überwiegend durch kleinteilige, freistehende Einfamilienhäuser sowie auch Mehrfamilienhäuser mit zwei bis drei Geschossen aus den 1950er bis 70er Jahren geprägt. Der Bereich weist insbesondere entlang der Magistrale und ihrem rückwärtigen Bereich städtebauliche und funktionale Entwicklungspotenziale auf. Die vorhandene Bebauungsstruktur entspricht nicht mehr der städtebaulichen Zielsetzung einer qualitativen und quantitativen Nutzungsoptimierung entlang der Magistralen und deren rückwärtigen Lagen. Zudem bieten sich aufgrund der räumlichen Nähe zu der zukünftigen S4- Bahnstation Tonndorf Entwicklungspotentiale insbesondere für den Wohnungsbau.

Potenziale liegen insbesondere in der Arrondierung der Gebietsränder zur Magistrale Stein-Hardenberg-Straße, auch zum Lärmschutz für die rückwärtigen Bereiche und der besseren Ausnutzung untergenutzter Flächen durch zusätzliche Wohnbebauung. Ferner ist eine Optimierung der Durchwegung zur räumlichen Vernetzung der Magistrale mit dem Wandsegrünzug in Richtung Ostende sowie die Entwicklung wohnungsnaher und öffentlich nutzbarer grüner Freiräume angestrebt.

Aufgrund der Vielzahl privater Eigentümer kann eine Entwicklung dieses Gebietes voraussichtlich nur schrittweise erfolgen. Die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung kann durch die bereits bestehende Verordnung über ein besonderes Vorkaufsrecht (§25 BauGB) der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH) unterstützt werden.

B. Städtebauliches und sozialräumliches Umfeld

Das städtebauliche nähere Umfeld des Plangebiets ist einerseits geprägt durch den westlich, nördlich und östlich angrenzenden Siedlungsbereich mit überwiegend Einzel- und Doppelhausbebauung sowie vereinzeltem Geschosswohnungsbau mit bis zu 3 Vollgeschossen und andererseits durch die südlich verlaufende Magistrale Stein-Hardenberg-Straße mit einzelnen Einzelhandels- und Dienstleistungseinheiten sowie öffentlichen Einrichtungen, wie die Feuer- und Rettungswache Wandsbek oder die Kirche der Ev.-Luth. Gemeinde. Rund 80 Meter südlich des Plangebiets verläuft die Regionalbahnstrecke Hamburg-Lübeck. Durch den geplanten Ausbau der S-Bahnlinie S4 wird mit der Station „Tonndorf“ zukünftig eine Anbindung an das S-Bahnnetz in fußläufiger Entfernung zum Plangebiet geschaffen. Das Tonndorfer Zentrum an der Tonndorfer Straße, Ecke Sonnenweg befindet sich ebenfalls in unmittelbarer Nähe zum Plangebiet.

In weiterer Entfernung zum Plangebiet befinden sich im Süd-Osten des Plangebiets großflächige Gewerbeeinheiten, im Westen der evangelische Friedhof Tonndorf und im Norden innerhalb des Wandsegrünzuges der Ostender Teich und umliegende Kleingartenflächen.

In Tonndorf wohnen mit Stand 2022 15.378 Einwohner/innen. Der Anteil der unter 18-Jährigen in Tonndorf entspricht mit 17,4% fast exakt dem bezirklichen Durschnitt (17,8%) und liegt etwas über dem gesamtstädtischen Durchschnitt von 16,9%. Der Anteil der über 65-Jährigen beträgt 17,3% und liegt damit ca. vier Prozentpunkte unter dem bezirklichen Durchschnitt (21,1%) und nur etwas unter dem Hamburger Durchschnittswert (17,8%). Bis 2035 ist ein Bevölkerungszuwachs auf insgesamt 16.155 Einwohner/innen für den Stadtteil Tonndorf prognostiziert. Die Bevölkerungsdichte fällt in Tonndorf mit 3.902 Einw./qkm höher aus, als im Vergleich zum Bezirk (3.071 Einw./qkm) und zur Gesamtstadt (2.569 Einw./qkm).

Im Jahr 2022 konnte Tonndorf ein leicht positives Wanderungssaldo von +139 Zuzügen verzeichnen.

Der Anteil an Einpersonenhaushalten liegt in Tonndorf mit 54% ca. fünf Prozentpunkten über dem bezirklichen Wert (48,9%). Im Vergleich zur Gesamtstadt ist der Anteil an Einpersonenhaushalten geringfügig geringer (54,5%). Ähnlich stellt sich die Lage bei den Haushalten mit Kindern dar. Auch hier liegt der Anteil in Tonndorf (18,9%) zwischen dem höheren bezirklichen (19,7%) und dem niedrigeren gesamtstädtischen Durchschnitt (18,0%), wobei die Unterschiede hier nicht sehr groß ausfallen. Der Anteil von Haushalten mit Alleinerziehenden unterscheidet sich kaum von den Durchschnittswerten des Bezirks und der Gesamtstadt (Tonndorf 4,9%; Bezirk Wandsbek 4,9%; Hamburg 4,6%).

In Tonndorf liegt der Anteil an SGB II Empfänger/innen an der Gesamtbevölkerung bei 10,4%. Damit fällt der Anteil etwas höher aus als im Bezirk (9,2%) und in der Gesamtstadt (9,9%). Der Anteil an jungen Arbeitslosen (15 bis unter 25 Jahre) liegt ebenfalls über den Durchschnittswerten des Bezirks und der Gesamtstadt (Tonndorf: 13,2%; Bezirk Wandsbek: 11,4%, Hamburg: 12,1%). Dieser Trend setzt sich ebenfalls bei den Grundsicherungsempfangenden über 65 Jahre fort (Tonndorf: 9,3%; Bezirk Wandsbek: 6,3%; Hamburg: 8,2%).

Die soziale Lage im Stadtteil ist insgesamt als durchschnittlich zu bewerten. Dies ist aus dem Ergebnis des RISE-Sozialmonitorings abzulesen, wonach 89,6% der in Tonndorf lebenden Menschen den Status Index „mittel“ aufweisen (Das Sozialmonitoring nutzt sozialräumliche Daten für alle Statistischen Gebiete und dient dazu, Quartiere mit sozialen Herausforderungen frühzeitig zu erkennen.).

In Bezug auf die durchschnittliche Wohnungsgröße lässt sich festhalten, dass die Wohnungen in Tonndorf kleiner ausfallen. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Tonndorf beträgt 75,6qm und ist damit deutlich kleiner als der Bezirksdurchschnitt (83,9qm). Der hamburgweite Durchschnitt (76,3qm) liegt hingegen nur geringfügig über dem Tonndorfer Durchschnitt. Gleichermaßen verhält es sich mit der durchschnittlichen Wohnfläche pro Einwohner (Tonndorf 39,2qm; Bezirk Wandsbek 41,3qm; Hamburg 38,9qm).

Mit 10,1% fällt der Anteil an Sozialwohnungen in Tonndorf höher aus als im Vergleich zum Bezirk (7,3%) und zur Stadt (7,9%). 30,8% dieser Sozialwohnungen fallen bis 2028 aus der Bindung.

C. Bebauungs- und Freiraumkonzept

In Zusammenarbeit mit dem Bezirk Wandsbek wurde 2022 durch die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen der Rahmenplan Tonndorf erarbeitet. Dieser umfasst das Zentrum Tonndorf und skizziert eine städtebauliche, freiraumplanerische und mobilitätsbezogene Gesamtentwicklung des Gebietes. Der Rahmenplan baut auf den Aussagen der gesamtstädtischen Magistralenentwicklung – initiiert durch das Internationale Bauforum im Jahr 2019 – sowie dem Magistralengutachten des Bezirks Wandsbek auf.

Die im Rahmenplan Tonndorf verfolgte Entwicklungsperspektive sieht für das Plangebiet nördlich der Stein-Hardenberg-Straße einen weitgehend geschlossenen, nur stellenweise geöffneten Blockrand, mit parallel zur Magistrale angeordneten vier- bis fünfgeschossigen Gebäudekörpern, vor. Damit soll u.a. auf die vorhandene Immissionsbelastung (Lärm) an der Stein-Hardenberg-Straße reagiert werden, um dadurch ruhiger gelegene rückwärtige Wohnbereiche zu schaffen. Durch die Durchlässigkeit des Blockrands wird die Magistrale an mehreren Stellen über den Blockinnenbereich in Richtung Ostende (Nord-Süd-Richtung) räumlich vernetzt. Hiermit sollen durchgehende öffentlich nutzbare Räume für Fußgänger und Radfahrer geschaffen werden.

Im westlichen Teil des Plangebiets sieht der Rahmenplan im Blockinnenbereich sechs sogenannte „Gartenstadthäuser“ mit 3 bis 4 Geschossen vor, die sich giebelständig um einen öffentlich nutzbaren Anger anordnen. Im östlichen Teil des Plangebiets bilden 3 bis 4-Geschossige Stadt-/Reihenhäuser eine Hinterhaustypologie und gruppieren sich um einen zweiten öffentlich nutzbaren Angerbereich. Entlang der Straße Sonnenredder im nördlichen Teil des Plangebiets reihen sich freistehende Häuser im Volumen örtlicher Vorbilder.

Aufgrund der überwiegenden Einzelhausbebauung kann mit dem vorgeschlagenen Konzept langfristig ein Wohnungsbaupotential von etwa 500 zusätzlichen Wohnungen in integrierter Lage unweit des Tonndorfer Zentrums geschaffen werden.

Das Plangebiet ist bereits über die angrenzenden Straßen erschlossen. Die Notwendigkeit zusätzlicher Straßenverkehrsflächen zur Erschließung insbesondere der Blockinnenbereiche muss im weiteren Verfahren geprüft werden, ebenso mögliche Anpassungsbedarfe im bestehenden öffentlichen Raum.

Zudem soll die Entwurfsgrundlage unter Berücksichtigung insbesondere möglicher zusätzlicher Erschließungs- und Querschnittsbedarfe, planerischer Maßnahmen zum Lärmschutz und baugestalterischer Vorgaben weiterentwickelt werden.

D. Plangebiet, geltendes Planrecht, Planbedarf

Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Tonndorf 23 vom 01. Dezember 1987, welcher den Bereich als Reines Wohngebiet festsetzt. Lediglich an der östlichen Grenze zum Sonnenweg wird eine Teilfläche als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen orientieren sich eng an dem vorhandenen Gebäudebestand entlang der Erschließungsstraßen. Ziel war es ehemals, die rückwärtigen Bereiche von der Bebauung freizuhalten.

Ferner sind im Plangebiet überwiegend zwei bis drei Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung wird zudem weitgehend über eine relativ geringe GRZ und GFZ geregelt. Zumeist sind Einfamilien- und/oder Doppelhausbebauung mit offener Bauweise festgesetzt. Teils wurde die Zahl der Wohneinheiten je Wohngebäude auf maximal 2 beschränkt. 

Für die Ermöglichung der geplanten städtebaulichen Entwicklung auf Grundlage des Rahmenplanes ist die Schaffung neuen Planrechts erforderlich.

Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung der Neubekanntmachung vom 22. Oktober 1997 (HmbGVBl. l S. 485) stellt das gesamte Plangebiet als Wohnbaufläche dar. Der Bebauungsplan ist gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.

Das Landschaftsprogramm für die Freie und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 (HmbGVBl. l S. 363) stellt für das Plangebiet im Westen das Milieu „Etagenwohnungen“ dar. Der östliche Bereich ist als Milieu „Gartenbezogenes Wohnen“ dargestellt. Die Milieus werden parallel zur Stein-Hardenberg Straße überwiegend von der milieuübergreifenden Funktion „Entwicklungsbereich Naturhaushalt“ überlagert. Die Karte „Arten- und Biotopschutz“ stellt den westlichen Teil als Biotopentwicklungsraum „städtisch geprägte Bereiche“ und den östlichen Bereich als offene Wohnbebauung mit artenreichen Biotopelementen“ und „mit parkartigen Strukturen“ dar.

Änderungen des Flächennutzungsplanes und des Landschaftsprogrammes sind nicht erforderlich.

Es wird vorgeschlagen, ein Bebauungsplanverfahren mit der vorgesehenen Bezeichnung Tonndorf 36 - Stein-Hardenberg-Straße/Sonnenredder einzuleiten und am 29.05.2024 als frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach §3 Abs. 1 BauGB eine öffentliche Plandiskussion durchzuführen.

Beschluss:

Der Ausschuss wird gebeten,

der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens Tonndorf 36 und der Durchführung einer öffentlichen Plandiskussion am 29.05.2024 zuzustimmen.

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