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Sachverhalt

A. Anlass der Planung und Ausgangslage

An der Hammer Straße im Stadtteil Marienthal soll eine Fläche für eine Wohn- bzw. gemischte Bebauung aktiviert sowie weitere Flächen in ihrer Nutzung planungsrechtlich gesichert werden. Das betreffende Gebiet liegt westlich der Hammer Straße und wird im Norden von der Pappelallee und im Süden sowie Westen von den Gleisanlagen begrenzt.

Insgesamt gliedert sich das vorgesehene Plangebiet in drei Teilbereiche. Der südliche Teil ist bisher unbebaut und im städtischen Eigentum. Es besteht an dieser Stelle ein langjährig bekanntes Potential unter anderem für den Wohnungsbau (vgl. Wandsbeker Wohnungsbauprogramm). Nördlich daran angrenzend befinden sich zwei Bestandsgebäude auf privaten Grundstücken. Hier befindet sich derzeit eine Kindertagesstätte. Auch diese Flächen bergen ein Entwicklungspotential. Der Umgang mit der Kindertagesstätte soll in der weiteren Planung geprüft werden. Auf der nördlichen Teilfläche befindet sich gewerblich genutzter Bestand. Für diese Teilfläche sollen Bestand und Nutzung planungsrechtlich gesichert werden.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, auf den genannten Flächen Wohn- und gemischte Nutzungen zu ermöglichen und bestehende Nutzungen zu sichern.

B. Städtebauliches und sozialräumliches Umfeld

Marienthal ist insbesondere geprägt durch Wohnnutzungen, welche in verschiedenen Typologien vorhanden sind; u.a. östlich der Hammer Straße vorwiegend in Form von Einfamilien- und kleineren Mehrfamilienhaustypen. Die Umgebung weist außerdem nördlich im Bereich Pappelallee mehrgeschossige gewerbliche Nutzungen teils mit Publikumsverkehr auf. Westlich und südlich des Plangebietes grenzen Bahntrassen an.

In Marienthal wohnen mit Stand 2020 13.471 Einwohner:innen. Im Vergleich zum Bezirk und zur Gesamtstadt fällt der Anteil der unter 18-Jährigen mit 16,0% etwas geringer aus (Bezirk 17,5%; Hamburg 16,7%). Der Anteil der über 65-Jährigen liegt bei 19,7% und liegt damit zwischen dem höheren bezirklichen Wert (21,5%) und dem niedrigeren gesamtstädtischen Wert (18,1%).

Bis 2035 ist ein Bevölkerungszuwachs von ca. 696 Einwohner:innen für den Stadtteil Marienthal prognostiziert.

Die Bevölkerungsdichte fällt mit 4.192 Einw./km² statistisch etwas höher aus, als im Vergleich zum Bezirk (3.001 Einw./km²) und zur Gesamtstadt (2.514 Einw./km²).

Im Jahr 2020 hatte Marienthal ein leicht negatives Wanderungssaldo von 29 Fortzügen zu verzeichnen.

Der Anteil an Einpersonenhaushalten liegt in Marienthal bei 52,3%. Im Vergleich dazu ist der Anteil im Bezirk um ca. vier Prozent geringer (48,6%) und der Anteil in der Gesamtstadt um ca. zwei Prozent höher (54,4%). Mit einem Anteil von 18,0% an Haushalten mit Kindern trifft Marienthal exakt den Hamburger Durchschnitt und liegt etwas unter dem bezirklichen Durchschnitt (19,7%). Der Anteil an Haushalten mit Alleinerziehenden fällt hingegen sowohl im Vergleich zum Bezirks als auch zur Gesamtstadt geringer aus (Marienthal 3,0%; Bezirk 4,7%; Hamburg: 4,4%).

Der Anteil an SGB II Empfänger:innen gemessen an der Gesamtbevölkerung liegt in Marienthal deutlich unter dem bezirklichen und gesamtstädtischen Durchschnitt (Marienthal 5,2%; Wandsbek 9,3%; Hamburg 10,0%). Auch der Anteil an jungen Arbeitslosen (15 bis unter 25 Jahre) fällt deutlich niedriger aus (Marienthal 6,0%; Wandsbek 12,0%, Hamburg 12,2%). Der Trend setzt sich bei den Grundsicherungsempfänger:innen über 65 Jahren fort. Im Vergleich zum Bezirk und zur Gesamtstadt beziehen weniger Menschen Grundsicherung im Alter (Marienthal 5,2%; Wandsbek 6,8%; Hamburg 8,3%).

Die soziale Lage im Stadtteil ist insgesamt als gut zu bewerten. Dies ist aus dem Ergebnis des RISE-Sozialmonitoring abzulesen, wonach 70,4% des Stadtteils den Status-Index „mittel“ aufweisen und die restlichen 29,6% im Statusindikator „hoch“ wiederzufinden sind. Das Sozialmonitoring nutzt sozialräumliche Daten für alle statistischen Gebiete und dient dazu, Quartiere mit sozialen Herausforderungen frühzeitig zu erkennen.

In Bezug auf die durchschnittliche Wohnungsgröße fallen die Wohnungen in Marienthal mit 86,9 m² im statistischen Durchschnitt etwas größer aus als im Vergleich zum Bezirk (83,6 m²). Der Unterschied zur Gesamtstadt fällt noch deutlicher aus (Hamburg 76,2 m²). Gleichermaßen verhält es sich mit der durchschnittlichen Wohnfläche pro Einwohner (Marienthal 45,9 m²; Wandsbek 41,3 m²; Hamburg 38,8 m²).

Mit 1,3 % fällt der Anteil an Sozialwohnungen im Stadtteil deutlich niedriger aus (Bezirk Wandsbek 7,3 %; Hamburg 8 %). Gemessen an der Gesamtzahl der Sozialwohnungen fallen von diesen nur 1,1% bis 2025 aus der Bindung.

C. Bebauungskonzept

Zur Umsetzung der städtebaulichen Ziele im südlichen Teil des Plangebietes wurden durch die Verwaltung zwei Varianten einer Funktionsplanung erarbeitet, die eine Bebauung mit Geschosswohnungsbau und gegebenenfalls gemischten Nutzungsanteilen in verschiedenen Varianten darstellen.

Entwurfsvariante 1 sieht eine Bebauung mit zwei Baukörpern in Form einer geschlossenen Blockbebauung vor. Beide Baukörper sind fünfgeschossig und haben zu den Gleisanlagen nach Westen vier Vollgeschosse. Damit soll die Belichtung im Hofbereich der Baukörper erhöht werden. Da sich im Westen auch die Gleise der Güterbahn und S-Bahn Linie S1 befinden, ist im weiteren Verfahren zu prüfen, wie sich dies auf die Lärmimmissionen auswirkt. Zu der als Ausgleichsmaßnahme angelegten Baumreihe entlang der Hammer Straße wird ein ausreichender Abstand eingehalten, um das Wachstum der Bäume nicht einzuschränken.

Auch die Entwurfsvariante 2 sieht zwei Baukörper vor. Der nördliche Baukörper stellt einen geschlossenen Block mit einer Geschossigkeit von vier bis fünf Vollgeschossen dar. Der südliche Baukörper besitzt eine Kammform mit Öffnung nach Osten und einer Geschossigkeit von vier bis fünf Vollgeschossen. Für diese Variante besteht bei Weiterverfolgung ebenfalls weiterer lärmtechnischer Untersuchungsbedarf.

Welche Variante der Bauleitplanung zu Grunde gelegt wird, wird im weiteren Verfahren zu entscheiden sein. Auch bleibt die Weiterentwicklung dieser Varianten vorbehalten.

D. Plangebiet, geltendes Planrecht, Planbedarf

Das vorgesehene Plangebiet liegt im Stadtteil Marienthal. Es umfasst die Flurstücke 3400, 3402, 3404, 3406, 3409, 3410, 3412, 3548, 3550 und 3553 im privaten Eigentum sowie die Flurstücke 3401, 3403, 3405, 3407, 3408, 3411, 3413, 3551, 3549, 3642, 3643, 3644, 3645, 3646 und 3647 im Eigentum der FHH sowie teilweise die Flurstücke 2454 (Pappelallee), 3663 und 3664 (Hammerstraße) ebenfalls im Eigentum der FHH.

Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Eilbek 5 / Marienthal 3 von 1966, welcher das Gebiet im Wesentlichen als öffentliche Straßen, Wege und Plätze festsetzt. Weiterhin finden sich hier Festsetzungen, die Flächen für den Bau einer Stadtautobahn – der mittlerweile nicht mehr verfolgt wird - freihalten sollten. Da die angestrebte Bebauung nicht auf Grundlage des geltenden Planrechtes realisierbar ist, ist die Schaffung neuen Planrechtes erforderlich.

Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung der Neubekanntmachung vom 22. Oktober 1997 stellt das Plangebiet als gewerbliche Baufläche dar. Daher ist voraussichtlich eine Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Der Bebauungsplan ist gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.

Im Landschaftsprogramm der Freien und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 ist für das Plangebiet verdichteter Stadtraum mit einer grünen Wegeverbindung durch das Gebiet dargestellt. Im Osten grenzt gartenbezogenes Wohnen mit zu sichernder Grünqualität an das Gebiet. Eine Änderung des Landschaftsprogrammes ist voraussichtlich nicht erforderlich.

Das Plangebiet ist besonderen Lärmimmissionen ausgesetzt, welche von der direkt benachbarten Hammer Straße sowie insbesondere von den Gleisanlagen im Süden und Westen ausgehen. Der Bewältigung dieser Immissionen ist in der Planung besondere Beachtung zu schenken, damit hier die Festsetzung eines Baugebietes mit allgemein zulässiger Wohnnutzung erfolgen kann.

Weiterhin ist in der Planung der Erschließung des Gebietes besondere Beachtung zuzumessen. Durch das Trogbauwerk der Gleisunterführung Hammer Straße ist die Zu- und Abfahrt in den Bereich südlich Hammer Straße 36 nur im Norden der bisher unbebauten Flächen realisierbar. Zudem sind diese Flächen nur für den aus Norden kommende Straßenverkehre zugänglich. Eine Ausfahrt kann von dort voraussichtlich nur in südlicher Richtung erfolgen.

Der Süden des Plangebietes ist zudem durch die Planungen zur S-Bahn Linie S4 berührt. So werden Teile der südlichen Plangebietsflächen bis voraussichtlich zum Jahr 2025 für die S4-Baustelleneinrichtung benötigt. Ferner ist auf den planfestgestellten Flächen ein kleineres Bahnbetriebsgebäude geplant. Im Westen des Plangebietes verlaufen Fernwärmeleitungen, die u.a. über ein Betriebsgebäude am Bahndamm verfügen.

Der Bebauungsplan soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren liegen vor, da der Bebauungsplan der Innenentwicklung dient und weniger als 20.000 m² Grundfläche festsetzen soll.

Aufgrund der COVID 19-Pandemie (Coronavirus) kann die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB derzeit nicht als öffentliche Plandiskussion durchgeführt werden. Um dennoch die Bürgerinnen und Bürger u.a. über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung unterrichten zu können, schlägt die Verwaltung vor, an Stelle einer Diskussionsveranstaltung hierfür entsprechendes Informationsmaterial im Internet unter Verwendung des kostenlosen Online-Dienstes „Bauleitplanung“ auf den Seiten des „HamburgService“ zur Verfügung zu stellen. Zudem besteht hier die Möglichkeit, direkt Stellungnahmen „online“ abzugeben. Der Online-Dienst kann unter folgender Adresse aufgerufen werden: https://bauleitplanung.hamburg.de/

Auf diese Möglichkeit soll neben einer Pressemitteilung des Bezirksamtes im direkten Umfeld des Plangebietes in Marienthal auch mit Hilfe von Plakaten mit Angabe eines telefonischen Ansprechpartners hingewiesen werden.

Bebauungsplanverfahren Marienthal 36 - Hammer Straße - Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens - Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB

Beschlussvorlage