Ein Vertreter von DeepGreen Development berichtet mit Hilfe einer Präsentation über den aktuellen Sachstand zu den Fischbeker Höfen im Baugebiet Neugraben-Fischbek 66 (Heidbrook).
Er weist auf den Gesamtplan Fischbeker Höfe mit seinen Bauabschnitten 1-3 hin, die jeweils durch eigenständige Objektgesellschaften realisiert werden sollen und geht auf die Historie der Baumaßnahme mit ihrem Fortschritt bis heute ein. Er schildert den langwierigen Prozess, der sich während der Planungszeit, als auch während der Sanierungs- und Umnutzungsmaßnahme der denkmalgeschützten Kasernengebäude, ergeben habe.
Status Haus A – Kindergarten und betreutes Wohnen
Das Holz aus dem Dachstuhl des Kasernengebäudes sei für den Bau des Smoodje vorgesehen und eingelagert worden.
Status Haus B (West)
Der Vertreter von DeepGreen Development geht anschließend auf das noch in Planung stehende 4-geschossige Haus C – Smoodje (Holzbau) ein, stellt die ursprüngliche, hochwertige Planung mit Maisonette-Wohnungen (145 m² Wohnfläche) über zwei Etagen vor und zeigt die zeitgemäßen technischen Daten auf:
Anschließend erläutert er die Kalkulation bis 01/2022 und macht auf die veränderten Finanzierungsbedingungen in 2023 durch den Wegfall von Fördermitteln, Zinssteigerung und Anstieg der Baukosten aufmerksam. Diese Bedingungen verursachten, dass die sich gegenüber der ursprünglichen Planung mit 80 Mio. Euro kalkulierten Kosten nun mehr als verdoppelt hätten. Damit sei der zunächst große Kreis Interessierter eingebrochen und diese Wohnungen seien mit dem Anstieg des Quadratmeterpreises für Wohnfläche von 5.000,00 Euro auf 6.500,00 Euro nicht mehr vermarktungsfähig.
Projektstatus im Juni 2023:
Diese Entwicklung laufe aus Sicht des Entwicklers auf ein nicht zu nutzendes und unverkäufliches Grundstück hinaus. Daraufhin habe DeepGreen einen Umnutzungsantrag im Dezember 2022 angekündigt und im Februar 2023 neue Planungsabsichten für 40 kleine Wohnungen (1,5 bis 2,5 Zimmern) vorgelegt. Die IBA habe am 16.06.2023 ein Konzept vorgelegt, das auf familiengerechte Wohnungen abziele (6 Wohneinheiten je Etage (2 x 1,5; 2 x 3 und 2 x 3,5 Zimmer).
DeepGreen habe die Absicht, einen Bauantrag für 40 kleine Wohnungen zu stellen und hoffe eine Einigung mit der IBA zu erzielen, da dieses Konzept die letzte Möglichkeit sei, das Gebäude „Smoodje“ herzustellen und damit auch das Gebäude B vollenden zu können.
Die Vertreterin der IBA Hamburg GmbH deren Erwartungen zu den Planungen für Gebäude C (Smoodje) von DeepGreen: Das Grundstück sei mit der vertraglichen Vereinbarung verkauft worden, 10 Townhouses zu bauen. Genehmigt worden seien dann 12 Townhouses.
Der Gedanke sei gewesen, das Seniorenwohnen (210 Plätze) mit einer Kita und Familienwohnen für mehr Vielfältigkeit zu verbinden. Wenn anstatt des Familienwohnens nun 40 Mikroappartements entstünden, vergrößere sich die Kraft des reinen Seniorenwohnens an der Stelle und sei nicht im Sinne dieser Quartiersentwicklung. Für die Lebendigkeit eines Quartiers sollten keine Schwerpunkte gesetzt werden. Nach Rücksprache mit der Sozialbehörde sei der Bedarf des Seniorenwohnens mit der o. g. Anzahl von Plätzen bereits reichlich gedeckt.
Die IBA halte das ursprüngliche Angebot mit den Townhouses für Familien für sehr attraktiv und möchte es grundsätzlich realisiert sehen. Den heutigen Vortrag von DeepGreen kenne auch die IBA und sie könne die Probleme, die entstünden, einschätzen. Allerdings sei der bestehende Vertrag nicht zu 100 % wandelbar. Es müsse ein Kompromiss für ein Konzept mit gemischten Wohnformen gefunden werden. Der jetzt vorliegende Vorschlag sei ein ganz anderes Konzept und habe nichts mit dem ursprünglichen Ansatz der verschiedenen Nutzungen zu tun. Auch die hohen Mieten in diesen kleinen Wohnungen führten dazu, nur eine ganz spezielle Gruppe von Senioren zu versorgen. Daher werde in dem nun vorliegenden Konzept kein Mehrwert gesehen.
Das Angebot der IBA vom 16.06.23 stehe im Raum und dieses werde seitens der IBA Hamburg GmbH mitgetragen, da es keine wesentliche Änderung des bestehenden Vertrages sei.
Herr Stolzenburg ergänzt, dass er die bisherige Quartiersentwicklung für sehr gelungen halte und den Fokus auf Familienwohnen begrüßt. Er weist daraufhin, dass bei einer Konzeptänderung auch die Folgenutzungen mitberücksichtigt werden müssten.
Herr Lied erinnert an die Aufforderung des Ausschusses, keine Mikroappartements herzustellen und würde die Realisierung eines gemischten Quartiers befürworten. Jedoch sollte die IBA ihre immobilienwirtschaftlichen Kenntnisse nutzen, um ein Scheitern des Projektes zu verhindern. Er macht auf die Forderung der Stadt Hamburg aufmerksam, 35 % geförderten Wohnungsbau herzustellen (Vertrag für Hamburg) und schlägt dem Investor vor, bei seiner Konzeption entweder unter 30 Wohnungen zu bleiben oder geförderten Wohnraum umzusetzen. Es gebe zwischenzeitlich interessante Förderangebote und daher sei geförderter Wohnungsbau auch auf Privatgrund machbar.
Der Ausschuss macht auf die veränderten Bedingungen aufmerksam, die auch bei anderen Projekten dazu geführt hätten, dass sie nicht mehr rentabel realisiert werden konnten. Finanzierungen seien für Familienwohnen mit den beabsichtigen Wohnungsgrößen für Privatpersonen momentan nur in Ausnahmefällen möglich. Daher sei es ausgesprochen wichtig einen Kompromiss zu finden, der zu einer realisierbaren Bebauung führe, auch um die Fertigstellung des noch nicht abgeschlossenen Teils des Gebäudes B nicht zu gefährden. Der Ausschuss appelliert an beide Verhandlungsseiten, die geänderten Rahmenbedingungen anzuerkennen und eine Lösung zu finden, um das Projekt insgesamt wieder in eine Richtung Verwirklichung zu führen. Dazu sollten flexiblere Grundrisse berücksichtigt werden, die auch verändert werden könnten.
Die Vertreterin der IBA berichtet über die Kompromissverhandlungen mit DeepGreen, die sich auf das Konzept 2 bezogen hätten. Die IBA habe sich mit dem Vorschlag arrangiert und sich einverstanden erklärt, sollten die 3,5 Zimmerwohnungen nicht finanzierbar sein, nochmals über eine weitere Veränderung zu verhandeln. Nunmehr sei von DeepGreen das Konzept 1 am Freitag erneut vorgelegt worden, was für die IBA nicht nachvollziehbar sei. Die IBA sei sehr wohl daran interessiert, den „Smoodje“ einerseits und das Projekt Fischbeker Höfe andererseits gemeinsam zu vollenden.
Herr Bult berichtet unter Zuhilfenahme einer Präsentation über die Vergabe zur Erstellung eines Mobilitäts- und Parkierungskonzeptes für Heimfeld – Eißendorf. Die Parksituation soll verändert werden und die vorhandene Tiefgarage der Technischen Universität Hamburg (TU) für die Öffentlichkeit zugänglich zu machen.
Auftrag und Ziel sei
- Erfassung der Bestandssituation
- Umweltverbund stärken
- Instrumente zur Verbesserung des Parkraummanagements
- Verbesserung der Verkehrssicherheit und der Barrierefreiheit
- Lebensqualität erhöhen
- Verstetigung in zukünftiger Planung
Dafür seien mehrere Workshops durchgeführt worden.
Workshop 1 – 02.02.2023
Bestandsaufnahmen
Erhebungen
Analysen
Fachgespräche
Workshop 2 – 30.03.2023
Konzepte gemeinsam mit den Bürgern entwickelt
Strategische Lösungsansätze
Parkraumbewirtschaftung
Quartiersgaragen
Workshop 3 – 08.06.2023
Planungsideen
Gestaltung / Nutzen
Detailplanung / Lupenbereich
Einholung des Meinungsbildes der Anwohnenden
Handlungsschwerpunkte, die im Workshop 3 vorgestellt worden seien:
- Umgebung Schule Grumbrechtstraße
- Straßenumfeld Heimfelder Platz
- Haakestraße
- Eißendorfer Straße
- Göhlbachtal
Ausblick:
- Finalisierung Konzepterstellung
- Vorstellung im Stadtentwicklungsausschuss gemeinsam mit dem Ausschuss für Mobilität und Inneres im Herbst 2023
- Verstetigung des Konzeptes in zukünftigen Planungen
Die Unterlagen der 3 Workshops würden veröffentlicht.
Herr Stolzenburg ergänzt, dass die Anregungen der Bürger unterschiedlicher Qualität seien. Im Verstetigungskonzept würden dann Gespräche mit den zuständigen Dienststellen geführt und die Anregungen auf Umsetzbarkeit geprüft.
Herr Lied informiert über eine Ausstellung vom 23.06. bis 14.07.2023 – organisiert durch die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen - in der eine große Anzahl von städtebaulichen und architektonischen Wettbewerben der letzten Jahre gezeigt werde. Viele von den insgesamt 1440 Wettbewerben seien auch aus Harburg.
Der Ausschuss nimmt Kenntnis.